海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2001)海南民终字第X号
上诉人(原审被告)朱某某，男，1961年出生，汉族，海南省琼海市人，住（略）。
委托代理人符祥文，海南法立信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)周某某，男，1940年出生，汉族，海南省琼海市人，农民，住（略）。
委托代理人吴玉坤，海南加旋律师事务所律师。
上诉人朱某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院(2000)琼海(塔)民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：为经营娱乐业朱某某(乙方)与周某某(甲方)于1999年1月26日签订《租房协议》。协议规定：1、甲方自愿将位于（略）路面房屋一层和二层，共计约350平方米租给乙方作为经营场所使用。2、租金为每月人民币6888元，租赁期限为两年，即从1999年1月25日至2001年2月10日止。3、自签订本协议之日起，乙方先预付甲方租金（略）元作为押金，租金从1999年2月10日算起，以后每月10日缴交当月租金。4、乙方自行停止营业其损失与甲方无关。5、乙方承租装修期间在没有改变原房屋结构的基础上稍有变动，甲方应给予方便。6、乙方应在每月10日前交纳当月租金，如逾期超过半个月未交纳租金，即视为乙方单方违约，甲方有权收回出租之房屋，所交之定金不予退还。定金归甲方所有。7、乙方租赁期限届满，应把房屋交还甲方，甲方亦应将乙方所交之定金退还给乙方……。双方还特约，上述房屋出租给乙方使用时，该房屋一、二层范围内的土地使用权，在不影响甲方使用的情况下，乙方可以使用……。合同签订后，朱某某向周某某交付了租赁房屋押金（略）元，并交付使用周某某原安装电话押金1000元，管理使用了租赁之房屋。为了便于经营，朱某某征得周某某同意将租赁房屋的地板进行了装修，并将租赁房屋原三个卷闸门改为铝合金门，还改变了原电线路。另外在租赁房屋前庭搭建了停车蓬一个，并对后庭的伙房进行了改建。后朱某某在承租之房屋开设了“三龙咖啡屋”，经营娱乐业，并依约支付房屋租金至1999年12月10日。尔后，由于经营不善等原因，朱某某认为无法继续经营，遂于1999年12月底向出租人周某民提出终止房屋租赁合同，并于2000年1月10日前开始搬走其购置安放在租赁房屋中的财物。双方发生争议，因此报案。二000年一月十日下午，向经琼海市X镇派出所要求处理。经调处，周某某对朱某某搬迁交出房屋，没有异议，但要求朱某某赔偿其房屋窗户玻璃及墙壁维修等经济损失。朱某某认为其装修租赁房屋在合同约定许可范围之内，且装修价值高，不同意再给予经济补偿，双方协商未果，2000年1月10日下午，朱某某拟搬走其余下的发电机组时，双方因经济补偿问题发生争执，周某某阻拦不让朱某某搬走发电机组，后经长坡镇派出所出面制止才平息了纠纷。但周某某仍扣留朱某某的发电机组不让其搬迁。自2000年1月10日起除发电机组一部被强行扣留外，承租人朱某某已将承租房屋腾出移交给出租人周某某管业(周某居住在出租屋的三楼)。朱某某尚欠1999年12月10日至2000年1月10日的房屋租金6888元。2000年3月15日，周某某提起诉讼，请求终止双方签订的房屋租赁合同，并判令被告支付尚欠房租6664元(即要求被告支付1999年12月10日至2000年3月10日的房租，被告已预交的租房押金（略）元冲抵房租后仍应支付上述房租)。原审被告朱某某则反诉要求原审原告退还租房押金7112元，电话押金1000元，并要求周某某赔偿其在租赁房屋时装修房屋地板的损失3000元，改建厨房的投资2678元，建停车蓬的损失4000元，共计（略）元。案在一审审理中，经法院主持双方协商，周某某于2000年4月10日下午将其扣下的发电机组一部交由朱某某搬走。
原审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，是双方当事人协商一致，自主自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示。该合同未经房管部门登记备案，手续欠妥。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。被告以合同未经房管部门登记备案否定合同的效力是缺乏法律依据的。被告称租赁房屋原用于赌博，原告予以否认，被告也不提供充分证据证实，且当地派出所的证明，也仅证明租赁房屋用于娱乐业，被告的主张缺乏证据，不予支持。房屋租赁合同约定，在没有改变房屋结构的情况下，被告对租赁房的装修稍有变动，原告应给予方便，因此被告变动原告租赁之房屋的电线路，将原卷闸门改为铝合金门，并没有违反合同的约定，应受法律保护。被告使用租赁的房屋后，造成房屋的墙、窗有一定程度的损坏，但原告没有提供证据证实损失数额多少，房屋租赁合同也没有约定维修的责任，所以原告请求判令被告赔偿卷闸门改为铝合金门的损失、电线路损坏的损失和墙窗损坏的损失缺乏事实根据和法律依据，不予支持。被告对租赁房屋的地板进行装修，修建使用租赁房屋的原伙房、搭建停车蓬一个，但双方没有约定合同终止后这些财产的归属，因此被告反诉要求原告赔偿上列财产的损失是无理的，也不予支持。被告主张已于2000年1月10日迁出租赁房屋，但既没有提供房屋交接手续，也没有提供其他充分证据证明，且本院于2000年3月24日对租赁房屋进行现场勘查时，其尚有发电机一部存放于租赁房屋的伙房中，因此，被告的主张是不成立的。2000年3月24日，本院对租赁房屋进行现场勘查时，原告要求收回租赁房屋使用，被告也表示同意，所以2000年3月24日，应视为原告使用租赁房屋的最后时间。原、被告所签订的房屋租赁合同有效。房屋租金的计算应至2000年3月24日止，被告共拖欠原告二个月零24天的租金，按每月6888元计，每天229．60元，共计（略）．40元。顶抵已预交给原告的房屋押金（略）元和电话押金1000元后，被告尚欠原告房屋租金4286．40元。原告请求判令被告清还拖欠的房屋租金合理合法，应予支持。据此，原判法院判决：1、被告朱某某拖欠原告周某某房屋租金4286．40元，限于判决书生效后10天内付清；2、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费280元，由被告负担180元，原告负担100元，反诉案件受理费720元由被告负担。
朱某某不服一审判决，其上诉称：一审法院对本案的处理存在明显的不公平。房屋租赁合同终止的时间应认定为2000年1月10日，我尚欠1999年12月10日至2000年1月10日搬出来时一个月的房租6888元，被上诉人周某某原收取我租房押金（略）元及电话押金1000元，扣除1个月房屋6888元，余款8112元，被上诉人应予返还。诉讼费应由被上诉人负担。被上诉人辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，周某某与朱某某在自愿基础上签订的租房协议，是其真实意思表示，应认定为有效。但双方在该协议第3条中约定，乙方(承租方)预付甲方(出租方)租金（略）元作为押金，违反有关法规禁止性规定，该条款应为无效。该协议签订后，双方已依约履行合同权利、义务至1999年12月。同年12月底，由于朱某某在承租之房屋开设“三龙咖啡屋”无法继续经营下去等原因，而向出租人周某某提出终止合同，双方因此事曾向所在地的琼海市X镇派出所，要求处理，经长坡派出所调处，双方已实际终止租房协议，周某某对朱某某搬迁交出承租房屋也没有异议，但要求承租人朱某某对其维修出租房屋的经济损失给予赔偿。双方因经济赔偿问题发生争执，导致周某某强行扣留朱某某原安装在其承租之房屋庭地上的发电机组一部之纠纷，周某某的作法是欠妥的。从本案的实际情况看，承租人朱某某是出于经营咖啡屋、娱乐业的需要而向出租人周某某承租房屋营业的，现朱某某以其开设的“三龙咖啡屋”无法继续经营下去为理由提前要求终止租房协议，其要求合情合理，不违反法律规定，也不损害出租人周某某的合法权益，应予准许。至于出租人周某某提出要求朱某某赔偿其维修房屋经济损失一节，由于双方在租房协议中约定了“乙方在承包(租)装修期间，没有改变原房屋结构的基础上稍有变动，甲方应给予方便”等条款，且朱某某在承租房屋后适当装修，不存在影响原房屋结构的情形，并不违反合同约定，故周某某要求朱某某赔偿其维修房屋经济损失的理由不成立，不予支持。另考虑到双方在合同中约定，“若乙方自行停止营业其损失与甲方无关”，况且双方在合同中对承租方装修部分在合同终止、解除等事由发生时应如何处理没有约定，因此，承租人朱某某提前要求终止合同履行，其要求出租人周某某赔偿装修承租房屋部分的经济损失，本院也不予支持。综上所述，周某某以其擅自扣留朱某某的发电机组一部，于2000年4月尚在其家为由，主张朱某某应支付房租至2000年3月10日，其理由不成立。双方当事人签订的租房协议应自2000年1月10日起视为终止履行。朱某某尚欠周某某1999年12月10日至2000年1月10日止即一个月的房租6888元。周某某原违法收取朱某某租房押金（略）元及收取电话押金1000元，租房押金（略）元冲抵尚欠房租6888元，周某某应返还租房押金7112元和电话押金1000元给朱某某。上诉人朱某某的上诉理由成立，本院予以采纳。原判认定事实部分不清，处理欠当，本院依法予以撤销并改判。
本院依照《城市私有房屋管理条例》第16条第2款和《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(3)项的规定，判决如下：
一、撤销海南省琼海市人民法院(2000)琼海(塔)民初字第X号民事判决；
二、周某某与朱某某于1999年1月26日签订的租房协议自2000年1月10日起终止履行；
三、周某某应在接到本判决之日起10日内退还朱某某租房押金及电话押金人民币8112元。
一、二审案件受理费1720元，由周某某负担920元；由朱某某负担800元。
本判决为终审判决。
审判长黄守冠
审判员何书丰
代理审判员王朝芳
二○○一年五月九日
书记员杨洁
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