海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2001)海南民终字第X号
上诉人(原审被告)林某甲，男，X年X月X日出生，汉族，海南省文昌市人，退休工人，住（略）。
委托代理人王某某，男，44岁，文昌市司法局干部。
委托代理人林某乙，女，31岁，住（略），系上诉人林某甲的女儿。
被上诉人(原审原告)文昌市X镇归国华侨联合会。
法定代表人黄某某，该会主席。
上诉人林某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院(2000)文民初字第X号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，1997年6月1日，原告文昌市X镇归国华侨联合会与被告林某甲签订了“租屋合同书”，原告将已有的座落于文教墟“华侨之家”楼房首层东起第二间铺面出租给被告经营副食及水果等生意，租期三年，月租金人民币330元，被告在租赁期间，已依约付清租金。铺面租赁期限届满后，被告没有迁出，继续使用铺面，按每月租金330元交付租金至今年七月份。2000年9月21日，原告以被告承租铺面期限已届满，经通知不愿迁出，侵害其合法权益为由诉至本院。原审认为，原告诉请法院判令被告迁出使用铺面，按月租330元追缴被告超期使用的租金至迁出之日止的请求，理由正当，应予支持。依双方合同约定，被告享有优先承租权，但须与原告续订承租铺面合同，才能取得合法使用铺面的权利，现原告不愿出租，且没有与他人签订承租铺面合同，因此，对被告的优先承租权没有造成侵害。据此，判决：限被告林某甲在本判决生效后五日内返还使用原告文昌市X镇归国华侨联合会的房屋，并付清租金(按每月租金人民币330元从二000年八月起付至返还房屋之日止)。一审案件受理费人民币400元，由被告负担。
宣判后，林某甲不服提起上诉称：(1)被上诉人没有遵守合同约定的优先承租权条款，在承租期满，擅自决定另租给镇干部符国宝经营的事实，有7月12日的书面通知及被上诉人在庭审中已确认的陈述证实，因此，一审判决认定事实，无视上诉人的优先承租权，导致判决错误。(2)被上诉人在庭审承认符国宝系争议铺面的现承租者，这说明被上诉人与符国宝已发生了租赁关系，案件的处理结果与符国宝在法律上有利害关系，而一审法院没把符国宝列为本案的第三人，违反法律程序。(3)诉请撤销一审判决，依法判令驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人答辩称：(1)侨联会的房屋是否出租的问题应由侨联会讨论确定，我会7月20日的书面通知本身就是镇政府联席会议讨论决定，这只能是说明我们的书面通知本身失误，并不能说明我们将房屋出租或出租给谁。(2)符国宝从未与我侨联会签订租赁合同，双方没有租赁关系，不应是本案的第三人。(3)请求二审驳回上诉人林某甲的上诉，维持原判。
经审理查明：1997年6月1日，被上诉人文昌市X镇归国华侨联合会与上诉人林某甲签订了“租房合同书”，被上诉人将已有的座落于文教墟的“华侨之家”楼房首层东起第二间铺面出租给上诉人，经营副食及水果等，租期叁年(即从一九九七年六月一日至二000年五月三十一日止)，月租金人民币330元，同时双方还在合同中约定“租期满后，除特殊情况外，在同等条件下，优先继续出租给乙方……”，上诉人在合同约定的租赁期间，已付清租金。铺面租赁期限届满后，于2000年7月12日，被上诉人派员书面通知上诉人，限于当月20日前搬出所租铺面，交还铺面给现承租者经营。但在限期届满后，上诉人没有迁出，继续使用铺面。同年7月26日被上诉人又派员书面通知上诉人，限于当月30日前搬出，退还铺面给被上诉人。在上诉人没有搬出铺面的情况下，同年8月9日被上诉人再派员书面通知上诉人，表示本铺面不再出租，将收回使用权，限上诉人在同年8月31日前自行搬迁。双方的租赁房屋期限届满后，上诉人没有搬出原承租铺面，且现还继续使用该铺面，并按每月租金人民币330元交付租金至今年7月份。2000年9月11日，被上诉人文昌市X镇归国华侨联合会以上诉人林某甲承租铺面期限已届满，经通知后不愿迁出，侵害其合法权益为由诉至法院。又查明，上诉人现仍在使用该铺面，至今未见被上诉人已将该铺面另租他人。
以上事实，有双方当事人的陈述，证人证某、书证租屋合同书、租金收据，通知书等证据证实，足以认定。
本院认为，上诉人林某甲与被上诉人文昌市X镇归国华侨联合会签订的“租屋合同”，内容合法，双方意思表示真实，为有效合同。应依法受法律保护。依合同约定，租期届满，除特殊情况外，在同等条件下，优先继续出租乙方(即林某甲)。鉴此，如被上诉人要继续出租房屋，在同等条件下，应优先出租给上诉人。但是被上诉人已明确表示收回房屋自用，不再出租。作为出租房屋的所有权人，其行使此项权利，合理合法，并未侵害上诉人的优先承租权。本案无确凿证据证明被上诉人已将房屋出租给他人使用，现上诉人主张优先承租权，没有事实和法律依据，故其上诉请求，本院不予支持。原审判决上诉人返还使用的出租房屋，并付清房屋租金至返还房屋之日止适用法律正确，应予维持。但限令上诉人于本判决生效后五日内返还使用的房屋，期限欠短，应予以变更。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
变更海南省文昌市人民法院(2000)文民初字第X号民事判决为：限上诉人林某甲在本判决生效后一个月内返还承租使用被上诉人文昌市X镇归国华侨联合会的房屋，并付清房屋租金(按每月租金人民币330元从二000年八月起付至返还房屋之日止)。
二审案件受理费人民币400元，由上诉人林某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长武雪丽
代理审判员王某
代理审判员李雪茹
二○○一年四月二十日
书记员曾于
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