海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民终字第X号
上诉人(原审原告)李某，男，X年X月X日出生，汉族，海南医学院职工，住（略）。
委托代理人刘某某，西北政法学院教师。
被上诉人(原审被告)海南医学院，住所地海口市X路X号。
法定代表人焦某某，副院长。
委托代理人王某，该院后勤处处长。
委托代理人冯生成，海南海大平正律师事务所律师。
上诉人因经济适用房销售合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2000)新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2001年1月18日立案受理后，依法指定审判员胡曙光担任审判长，与审判员蔡红曼、李某组成合议庭，共同负责对本案进行了审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，上诉人与被上诉人签订的经济适用房售购合同，意思表示真实，内容未违反法律规定，且被上诉人已依法取得了土地使用权和建设工程规划许可证。故该合同有效，受法律保护。上诉人向被上诉人支付了全部购房款，被上诉人亦依约按时并通过海南省质监站初步验收后将房屋交付上诉人使用。由于房屋使用过程中存在质量问题，被上诉人经过一段时间整改，最后由海南省建筑质量监督站确认该房屋为合格工程。上诉人认为被上诉人的集资房未经验收即交付使用，已构成违约，无事实依据。上诉人购买之房屋存在质量问题，但并未存在安全隐患，上诉人应配合被上诉人对该房进行维修，而被上诉人亦表示愿意为上诉人的房屋进行修复，故双方签订的售房合同应继续履行。上诉人以被上诉人出售的房屋有质量问题要求退房、退还购房款及利息无理，不予支持。上诉人要求赔偿精神损失无法律依据。原审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求。
上诉人上诉称:一、房屋存在严重质量问题。上诉人和海南省质监站等部门提供的证据证实:房屋存在梁裂、板裂、渗漏水、排污管道破裂、锈蚀及地板厚度不足等问题。这些问题，经三年半的整改，仍未彻底修复；二、被上诉人未按合同约定时间验收合格即将房屋交付使用，违反法律规定。被上诉人提交的1996年2月10日的验收合格证书是伪造的，质监站后又说该验收是初步验收未发放验收合格证书。省质监站于1999年7月15日发放验收合格证书已超出合同约定交付期三年半，被上诉人已构成违约；三、1999年7月15日的复检会议纪要即使是法院调查取得，也应当在判决前由当事人质证，但原审法院未进行质证即作为证据采用违反法定程序。综上，请求撤销原审判决，解除双方合同，判令被上诉人退还集资款及利息（略）．78元、物业管理费404．56元、贷款本金（略）元及利息。
上诉人二审未有新的证据提交。
被上诉人答辩称双方购房合同合法有效，受法律保护。上诉人要求解除合同无法律依据。
被上诉人二审未有新的证据提交。
法庭根据双方当事人争议的焦某问题，查明事实如下:
一、1995年7月，被上诉人在海口市X乡动工兴建职工集资住宅楼。1995年10月，上诉人与被上诉人签订“经济适用房售购合同书”，约定，被上诉人将集资住宅楼第X栋X层X号房出售给上诉人，面积77．86平方米，售价每平方米700元，总价款（略）．04元；上诉人可向建行申请抵押贷款，贷款总额不得超过总房款的60％；被上诉人须在1996年6月30日前交付房屋，房屋的建筑质量由海口市建筑工程质量监督部门验收达到合格标准，验收合格后，土建工程一年内、水电工程半年内发现问题，被上诉人负责免费维修，超过期限或因上诉人使用不当造成损坏，由物业管理部门负责维修，但上诉人应按规定支付费用等。上诉人于1994年7月18日至1995年10月20日先后向被上诉人交纳集资款（略）．04元。签约后，上诉人于1995年12月向中国建设银行海南省分行房地产信贷部贷得款项（略）元用以支付购房余款。1996年初，集资楼房完工，2月上旬，被上诉人向上诉人交付其所购楼房的钥匙。上诉人及其他购房户接收房屋后，认为房屋存在梁裂、板裂、浴厕顶棚渗漏水、排污管破裂锈蚀和接口处渗水、电器插座开关质量不良、房屋主体结构及楼板厚度不均等诸多质量问题，遂向被上诉人反映，被上诉人即组织施工队对上诉人等房屋质量问题逐项进行整改，但上诉人及其他购房户仍认为上述整改措施不能解决房屋质量问题，遂又多次向海南省建筑工程质量监督站、海南省建设厅等有关部门反映情况。1996年4月30日，被上诉人海南省建筑工程质量监督站报告其整改情况，认为其已对反馈质量问题整改完毕。同年5月10日，海南省建筑工程质量监督站就被上诉人对存在质量问题的楼房的整改情况的报告中称发现的问题已基本整改完毕，基本消除质量问题。同年6月1日，海南省建筑工程质量监督站在关于被上诉人所建X栋集资楼房的主体结构的质量问题的报告中称:X栋住宅楼主体结构在安全方面满足设计要求。海南省建设厅于1996年12月19日和1997年1月14日先后委托海南省建筑工程质量监督站第二检测室对被上诉人所建集资楼房第X栋进行钻芯取样和楼板荷载试验检测楼板质量，钻芯取样检测结论为:钻取12个芯样，不合格芯样有10个，不合格率为83．3％；荷载试验结论为:挠度和裂缝满足规范要求。针对上述情况，被上诉人委托中国建筑科学研究院对被上诉人所建1－X号集资楼作工程质量鉴定，结论为:楼房的整体性及抗震性较好，结构的整体安全性和使用安全性有保证；楼板检测说明，大多数检测点的厚度未达到设计要求，楼板的荷载试验结果很好地说明了实际楼板工作的安全性，现场调查也表明，大多数楼板的裂缝主要与湿度或材料的收缩有关，并非由于楼板厚度过薄承载力不足引起；梁和屋面板的裂缝产生的主要原因是受温度影响所致，其次是由于混凝土材料收缩及施工原因造成的。同时该鉴定报告亦提出具体的整改意见。针对此，被上诉人又组织施工队进一步对上诉人等房屋仍然存在的质量问题进行整改，并将整改情况报告给海南省建筑工程质量监督站。1999年7月15日，中国建筑科学研究院、海南省建筑工程质量监督站及设计、规划、建设、施工单位等联席召开“海南医学院新址住宅楼复检会议”，称住宅楼在1996年2月初验收交付使用过程中存在一些质量问题，根据整改的情况一致认为:新址住宅楼无明显地基不均匀沉降，结构的整体安全性和使用安全性有保障；一些楼板裂缝及渗漏等质量问题已进行了处理，能满足使用要求；该工程一些楼板厚度没有达到设计要求，但按最不利的计算结果说明，板的跨内配筋量也能满足安全要求；该工程通过复检后，可交付正常使用；经法定检测单位鉴定，能够满足设计要求，其质量仅应评为合格工程。同日，海南省建筑工程质量监督站为被上诉人核发了集资楼(含X号楼)为合格工程“工程竣工验收质量核验证书”。在上述房屋整改过程中，由于上诉人和被上诉人对房屋的整改方案意见不一，致使上诉人的房屋的整改工作至今未得到有效进行。上诉人因此于1998年5月11日向被上诉人提出退房退款，未果，成讼。
原审期间，原审法院曾委托海南省建筑工程质量监督站对上诉人所购买的X号楼X房的质量进行鉴定，该鉴定中心以已作出鉴定结论为由而向原审法院出具“关于海南医学院职工集资住宅楼工程竣工验收情况的说明”，称住宅楼于1996年2月初竣工，并进行初步验收，1999年7月15日发放单位工程竣工验收证明书。
上述事实及相关证据经双方当事人质证无异议，法庭作出确认。
二、上诉人对被上诉人一审出具的内容为被上诉人新址住宅X号楼X年2月5日竣工并为合格工程的“工程竣工验收质量核验证书”证实该X号楼已在合同约定的交房时间1996年6月30日前将验收合格房屋交付上诉人之事实提出异议，认为该证书未有出具时间且内容为伪造，但未有足够证据支持。由于海南省建筑工程质量监督站等部门的复检会议纪要及该站向法院出具的关于工程质量鉴定的情况说明均证实上述楼房于1996年2月初步验收并最终于1999年7月15日验收合格核发“工程竣工验收质量核验证书”。据此法庭对该核验证书的真实性及X号楼于1999年7月15日验收合格之事实作出确认。
法庭根据查明的事实，处理意见如下:
一、关于本案合同的效力及违约责任的认定。
1、被上诉人用于建房的土地来源合法并已办理了相关报建手续，其与上诉人签订的“经济适用房售购合同”系双方真实意见表示，内容并无违法，原判据此认定上述合同有效正确。
2、事实和证据表明，上诉人已依约向被上诉人交付了全部购房款，上诉人虽于1996年2月合同约定的交房时间前将上诉人所购房屋交付，但交房前的初步验收却表明被上诉人交付的房屋存在诸多不适合居住的质量问题，因而质量监督部门提出了整改意见，上述初步验收并非法定验收，并不产生法律效力。而是直至1999年7月15日经质量监督部门最终核验并核发质量合格证书时，上述房屋才履行了法定验收手续，即被上诉人向上诉人交房时并未履行法定验收手续。楼房整体验收合格达到交付使用条件并不必然导致所有房屋亦符合个体居住使用条件。从被上诉人交房至最终核验合格的几年间被上诉人不断进行的整改事实表明，被上诉人向上诉人交付的房屋是质量不合格的房屋。上诉人发现房屋质量问题后，要求退房，不同意整改，乃正当行使权利，本身并无不当。房屋的整改措施一直未得到有效实施上诉人并不负有责任。被上诉人应当负有违约交房的违约责任。原判以上诉人房屋所在楼房已在交房时初步验收并最终经质量监督部门验收合格认定被上诉人不负违约责任不当。
二、关于本案合同的处理及履行的法律后果。
1、鉴于双方合同对于违约交房的责任并无约定，而被上诉人对与上诉人房屋存在类似质量问题的整改并最终经质量监督部门验收合格的事实表明，上诉人的房屋完全可以通过整改达到居住使用条件，双方合同还未到履行不必要。原审据此判决双方继续履行合同并无不妥。
2、原审判决继续履行合同，但又简单驳回上诉人诉讼请求不妥。合同约定的保修期虽已过，但鉴于被上诉人负有违约责任，从保护双方利益出发，本院判决被上诉人在限期内按双方商定的方案对上诉人房屋存在的质量问题进行整改并经建筑工程质量监督部门验收合格达到居住使用条件，整改费用由被上诉人负担。否则解除合同，退房退款，所涉房款利息及房屋租金均不予计算。上诉人在整改过程中亦应予以积极配合。上诉人要求即时解除合同，退房退款的理由不足，本院不予支持。
三、上诉人的房屋贷款系另一法律关系，如何偿还贷款与本案房屋买卖合同处理无关，上诉人要求在解除合同的情况下由被上诉人负担其贷款本金及利息无法律依据，本院不予支持。上诉人已履行房屋买卖合同并已实际接收房屋，尽管房屋存在诸多质量问题，但物业管理费已实际发生，并不因此而有所改变，即使在解除合同的条件下被上诉人已收取的物业管理费亦不应退还。上诉人要求退还无理，本院不予支持。
四、原判对上诉人其他诉讼请求的处理并无不当，本院作出确认。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律亦有不妥之处。上诉人上诉主要理由不成立，但考虑本案的特殊情况并兼顾双方的利益，予以变通处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二、三项之规定，判决如下:
一、撤销海口市新华区人民法院(2000)新民初字第X号民事判决。
二、被上诉人于本判决发生法律效力之日起三个月内按与上诉人商定的方案对上诉人购买的集资楼X号楼X层X号房屋现存质量问题进行整改并经有关建筑工程质量监督部门验收合格达到居住使用条件，所需整改费用由被上诉人负担。否则，解除双方签订的“经济适用房售购合同书”，退房退款，双方互不计付房款利息及房屋租金。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各2153元，由上诉人负担3014元，被上诉人负担1292元。
本判决为终审判决。
审判长胡曙光
审判员蔡红曼
审判员李某
二○○一年四月十日
书记员黄恒弘
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