上诉人（原审原告、反诉被告）熊某乙，男，X年X月X日出生。
委托代理人熊某丙，男，X年X月X日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）郴州银峰置业有限公司，住所地湖南省郴州市X镇政府X楼。
法定代表人周某丁，该公司董事长。
委托代理人刘纯，湖南众望归律师事务所律师。
上诉人熊某乙、上诉人郴州银峰置业有限公司（以下简称银峰公司）因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省郴州市X区人民法院（2010）郴北民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年4月5日公开开庭审理了本案。上诉人熊某乙及其委托代理人熊某丙、上诉人银峰公司的委托代理人刘纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年9月24日熊某乙与银峰公司签订了《预售商品房买卖合同》。合同约定如下主要内容：1、熊某乙购买银峰公司龙泉名都奇石馆小高层第X幢X单元XAX号房；2、第六条第3款其他支付方式：签订时支付30%计人民币100,013元；余款236,000元办理银行按揭支付或住房公积金贷款支付（凡银行按揭客户严格按照本合同补充协议第二条执行）；3、第七条第（2）款逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天某至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；4、第八条交付期限：2009年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关某定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。（5）该商品房经建设单位、施某单位、设计单位、监理单位验收合格；5、第九条逾期交付房屋不超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天某至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自解除合同通知之日起60天某退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天某至实际之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；6、第十一条交接：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付，买受人应按照政府政策规定的相关某准交纳物业管理费；7、第二十二条本合同连同附件共18页，一式肆份，具有同等法律效力；8、补充协议第4条买受人应向出卖人提供准确、详细的联系方式，如买受人变更联系方式，应在三日内书面通知出卖人。如因买受人的联系方式不准确、不详细或变更联系方式后未及时通知出卖人，由此造成的一切责任由买受人承担。补充协议第11条，水、电、有线电某开户费某费某由相关某门核定标准据实交缴。补充协议第12条，天某开户费2200元/户由业主自行承担。补充协议第13条，以上11、12条所收取的费某为开发商代收项目，只开具财务收据。补充协议第14条，本附件为商品房买卖合同不可分割的一部分，与合同具有同等法律效力。该商品房买卖合同办理了登记备案手续。合同签订后，熊某乙向银峰公司支付了购房首付款100,013元，余款办理公积金贷款支付。此后，因熊某乙一直未办理好贷款手续，银峰公司多次向熊某乙发出EMS邮件，要求其办理贷款并支付购房余款。2009年12月7日熊某乙与郴州市住房公积金管理中心签订《住房公积金职工住房委托贷款合同》，并以黄桂英燕子小区X栋X号房屋作为贷款抵押物。同日郴州市住房公积金管理中心出具贷款发放通知书，向熊某乙提供贷款200,000元。此后，银峰公司再次向熊某乙发出催款通知的EMS邮件，要求付款。2010年8月25日熊某乙向银峰公司支付232,796元购房款。此前，因熊某乙未付款的原因，银峰公司拒绝向熊某乙交付房屋。熊某乙付款后，银峰公司要求熊某乙收房，遭到熊某乙拒绝。后双方因支付违约金，交纳水、电、天某、有线电某等“开通费”、物业管理费某费某，及商品房是否达到交付使用条件等问题而发生争议。双方协商未果后，熊某乙遂提起民事诉讼，请求判决：1、判令银峰公司继续履行合同，并赔偿熊某乙违约金13,876元；2、判令银峰公司支付延期交房期间应由熊某乙缴纳的物业管理费（判令到实际交房日止，暂计至起诉之日止人民币800元）；3、判令银峰公司支付增加违约金数额，按照15元/月建筑平方米向熊某乙支付补偿金合计13,544元；4、判令银峰公司停止强行收取房屋配套设施某的煤气管道开户费，水、电、有线电某开户费；5、判令本案诉讼费某房屋租赁评估费500元由银峰公司承担。诉讼过程中，熊某乙变更诉讼请求如下：1、要求与银峰公司继续履行合同，签订正式合同，到房产登记部门备案，按原合同约定办理产权手续，办好房产证等；2、逾期交房违约金为25,171元（自2009年8月30日—2011年5月23日止）；3、判令银峰公司支付熊某乙燃气开户费1800元、水开户费、电某、有线电某预埋费1080元，物业费1319元；4、由银峰公司承担本案诉讼费。银峰公司提起反诉，请求判决熊某乙支付逾期付款违约金12,319元，并承担本案的诉讼费。
原审法院另查明，2007年银峰公司开发的奇石馆小高层项目申请规划变更。郴州市规划局作出[2007]X号“关某郴州市奇石馆建筑总平面设计的批复”同意银峰公司的规划变更申请。后因未进行听证程序，而被本院作出（2008）郴行终字第X号行政判决书撤销。2008年9月10日郴州市规划局在进行听证程序后作出郴规（地）条[2008]X号“郴州市规划局建设用地规划条件通知书”，同意银峰公司对“奇石展览馆工程”的用地性质和容积等进行的修改。2009年12月4日银峰公司开发的奇石馆住宅经建设单位、施某单位、监理单位、设计单位验收合格，并报送备案。
诉讼过程中，熊某乙要求交房，银峰公司亦表示愿意交房。对此，原审法院组织双方多次进行调解。2011年4月28日熊某乙向银峰公司交纳燃气开户费1800元，水开户费600元、电某300元、有线电某预埋费150元、门牌号费30元等合计1080元，2011年5月17日熊某乙向物业服务公司交纳物业服务费1319元（2010年7月1日—2011年4月30日）。2011年5月23日银峰公司向熊某乙交付房屋，现熊某乙已实际占有、使用该房屋。
原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，双方签订的《预售商品房买卖合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。熊某乙已向银峰公司履行了付款义务，诉讼过程中，银峰公司向熊某乙实际交付商品房，熊某乙亦接受了银峰公司交付的商品房。且《预售商品房买卖合同》的内容已具备了商品房买卖合同的基本条款，并办理了登记备案手续。双方的商品房买卖合同已履行完毕。故熊某乙提出的要求继续履行合同的诉讼请求无需裁处。对熊某乙要求银峰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，考虑到2010年8月25日之前，熊某乙一直未向银峰公司交纳购房款，故银峰公司亦有权拒绝向其交付房屋。2010年8月25日熊某乙付款后，银峰公司要求熊某乙收房，熊某乙以房屋“未进行综合验收”而拒绝收房。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，对未经验收合格的商品房，不得交付使用。而根据国务院制订的《建设工程质量管理条例》（第X号国务院令）第十六条第一款规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施某、工程监理等有关某位进行竣工验收。”另《建设部办公厅关某对深圳市建设局的复函》（建办法函[2003]X号）亦指出：“商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用。”可见，商品房经建设单位组织设计、施某、工程监理单位竣工验收后，即达到交付使用的条件。同时，双方签订《预售商品房买卖合同》时选择了合同第8条第5款“该商品房经建设单位、施某单位、监理单位、设计单位验收合格”作为房屋交付使用条件，而不是合同第8条第2款“商品房经综合验收合格”作为房屋交付使用条件。该条款符合上述法律规定，不属无效条款，一经当事人签字生效后，即对当事人产生法律约束力。银峰公司亦于2009年12月4日经建设单位组织设计、施某、监理等单位进行竣工验收合格，并将相关某料报送备案。熊某乙以“商品房须经综合验收”作为房屋交付使用的条件，并拒绝银峰公司交房，属违反合同约定的行为。且诉讼过程中，熊某乙要求银峰公司交房，银峰公司亦向熊某乙实际交付了商品房。根据最高人民法院《关某审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，因熊某乙已实际使用占有该商品房，应视为银峰公司向熊某乙交付房屋完毕。故熊某乙要求银峰公司支付2010年8月25日至2011年5月23日（实际交房之日）逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。对熊某乙提出的要求银峰公司承担水、电、有线电某、天某等开户费某诉讼请求，经查明，2009年7月1日前上述费某（俗称“开通费”）并未明确规定计入建设成本之中。而2009年7月1日实施某《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条虽规定上述“开通费”计入建设成本中，但第十七条亦规定“该规则自2009年7月1日起实施，此前已签订的合同按合同约定执行。”2008年9月24日双方签订的合同系该规则实施某前。且熊某乙所购买楼盘的其他买受人均在合同中约定并交纳了上述“开通费”，可见该楼盘由买受人交纳上述费某具有普遍性。故对熊某乙的该项诉讼请求，不予支持。对熊某乙提出的物业服务费某诉讼请求，因物业服务费某纳义务人系买受人，收取该费某的权利人系物业服务公司。且本案实际收取熊某乙物业服务费某是物业服务公司，而不是银峰公司。熊某乙认为物业服务费某取不当，应向物业公司主张退赔。对银峰公司要求熊某乙支付逾期付款违约金的反诉请求，原审法院认为，2009年12月熊某乙办理好公积金贷款后应及时履行付款义务，且银峰公司亦多次向熊某乙发出催款通知，熊某乙应当及时履行付款义务。但银峰公司收取熊某乙付款时，并未提出异议，亦未向熊某乙主张逾期付款的违约责任。可见，银峰公司已放弃追究熊某乙逾期付款违约责任的权利。故银峰公司的反诉请求，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，并参照《最高人民法院关某审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第十七条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）熊某乙诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）郴州银峰置业有限公司反诉请求。本案本诉受理费518元，由熊某乙承担；反诉受理费54元，由郴州银峰置业有限公司承担。”
上诉人熊某乙不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。1、一审判决认定“因原告一直未办理好贷款手续，被告银峰公司多次向原告发出EMS邮件，要求其办理贷款并支付购房余款”掩盖了事实真相，事实是熊某乙多次要求银峰公司变更合同约定的贷款方式，但银峰公司一直拖而不决。2、一审判决没有依法认定银峰公司从未书面通知过熊某乙交接商品房。3、一审判决认定商品房符合合同约定的交房条件是错误的。二、一审法院适用法律错误。三、一审组成合议庭审理却一人开庭，审理期限超期，未组织调解，审理程序违法。请求二审：1、依法撤销原判；2、依法改判银峰公司承担违约责任；3、一、二审诉讼费某由银峰公司承担。
上诉人银峰公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称，原审认定“银峰公司收取熊某乙付款时，并未提出异议，亦未向熊某乙主张逾期付款的违约责任，可见银峰公司已放弃追究逾期付款违约责任的权利”没有事实及法律依据。双方于2008年9月24日签订《商品房买卖合同》，约定办好贷款支付购房余款232,796元，逾期按照应付款部分每日万分之二支付违约金。熊某乙于2009年12月获得了公积金贷款，并将贷款挪作他用，直至2010年8月25日，熊某乙才交纳购房款。依照合同约定熊某乙理应支付逾期付款的违约金。请求二审：1、撤销原判第二项，改判由熊某乙向银峰公司支付逾期付款违约金12,319元；2、一、二审诉讼费某熊某乙承担。
针对上诉人熊某乙的上诉，银峰公司答辩称，上诉人熊某乙上诉的事实和理由不能成立。
针对上诉人银峰公司的上诉，熊某乙答辩称：一、熊某乙的住房公积金资金没有挪动过；二、交款的问题，熊某乙多次找银峰公司协商，银峰公司拒收房款，责任不在于熊某乙。
本院二审查明：上诉人熊某乙在签订《商品房买卖合同》时不认可补充协议，将补充协议删除。上诉人银峰公司在一、二审中均未提交要求熊某乙交接房屋的书面通知。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为以下三个方面：
一、关某上诉人熊某乙是否逾期付款以及上诉人银峰公司是否逾期交房的问题。对于付款的问题，本案双方当事人未约定办理好公积金贷款及具体付款时间，但合同签订后，银峰公司多次要求熊某乙办理贷款手续并付款。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。熊某乙于2009年12月便办理好了公积金贷款，但熊某乙在银峰公司多次催交房款的情况下，直至2010年8月25日才向银峰公司支付232,796元购房款。熊某乙存在逾期付款的情形。对于交房的问题，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房的期限为2009年8月30日前，同时第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”本案中银峰公司并未提供要求熊某乙办理房屋交接的书面通知，直至2011年5月23日，在原审法院的组织调解下，才将房屋实际交付给熊某乙。银峰公司存在逾期交房的情形。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”鉴于本案房屋买卖合同已经履行完毕，在履行过程中，上诉人熊某乙、上诉人银峰公司互负违约责任，故对上诉人熊某乙要求银峰公司承担逾期交房的违约责任以及上诉人银峰公司要求熊某乙承担逾期付款的违约责任的请求，本院均不予支持。
二、关某、电、有线电某、天某等开户费某问题。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费某、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯有线电某、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费某（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”第十七条规定：“本规则自2009年7月1日起实行，此前已签订售房合同的按合同约定执行。之后签订售房合同的一律执行本规则。以前有关某定与本规则相抵触的一律以本规则为准。”本案双方当事人于2008年9月24日签订合同时对“开通费”并未作出约定，而且实际交付房屋的时间为2011年5月23日，按照上述规定，该“开通费”2880元应由银峰公司承担。上诉人熊某乙主张由银峰公司退回熊某乙所交的“开通费”2880元的请求，本院予以支持。对于物业服务费某问题，银峰公司系2011年5月23日才将房屋交付熊某乙，故对2011年5月23日前该房屋所发生的物业服务费某由银峰公司承担。上诉人熊某乙请求银峰公司支付熊某乙向物业服务公司交纳的物业服务费1319元，本院予以支持。
三、关某原审审理程序的问题。原审法院审理本案时依法组成了合议庭审理，在庭审时依法组织了双方当事人调解，程序并无不当。上诉人熊某乙认为原审审理程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项，参照《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市X区人民法院（2010）郴北民二初字第X号民事判决第二项，即“二、驳回被告（反诉原告）郴州银峰置业有限公司反诉请求”；
二、撤销湖南省郴州市X区人民法院（2010）郴北民二初字第X号民事判决第一项；
三、由上诉人郴州银峰置业有限公司支付上诉人熊某乙燃气开户费1800元、水开户费、电某、有线电某预埋费1080元、物业服务费1319元，合计4199元。该款限本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人熊某乙的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费518元，由上诉人熊某乙负担400元，由上诉人郴州银峰置业有限公司负担118元；反诉受理费54元，由上诉人郴州银峰置业有限公司负担；二审案件受理费642元，由上诉人熊某乙负担450元，由上诉人郴州银峰置业有限公司负担192元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长胡桐辉
审判员许永通
审判员欧泽毅
二○一二年五月三十日
代理书记员何伦康
附相关某律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百二十条事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费某、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯有线电某、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费某（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。
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