上诉人（原审被告、反诉原告）欧某，男，X年X月X日出生。
委托代理人张某某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）喻某，女，X年X月X日出生。
委托代理人吴熙知，湖南楚瑞律师事务所律师。
上诉人欧某因与被上诉人喻某所有权确认纠纷一案，不服湖南省郴州市X区人民法院（2010）苏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年4月19日公开开庭审理了本案，上诉人欧某及其委托代理人张某某、被上诉人喻某及其委托代理人吴熙知到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：喻某系农民，因无房居住于1992年申请在本组集体土地上建私房，经有关部门批准同意喻某建二层楼房，用地面积70平方米。喻某与欧某系亲戚关系，当时欧某在郴州城里做生意，租房居住，双方口头达成了共同建房的协议，由喻某在原批准建二层楼房的基础上，再向有关部门申请增加一层，共建三层楼房，喻某一层楼房，欧某两层楼房。建房手续由喻某办理，欧某出资并且建房。1993年3月3日经有关部门批准，同意喻某建三层楼房。1994年7月，欧某组织人员动工建房，房屋建成后，1995年1月2日，喻某、欧某请亲戚、朋友在新建的房屋里办酒席进行庆贺。庆贺之时喻某、欧某当着亲戚朋友对新建的房屋进行分配，喻某、欧某双方因楼层分配出现了分歧，后来，由喻某的父亲喻某庆决定，三层楼房，第一、二层归欧某，第三层归喻某。双方协商好后，由亲戚彭成实执笔书写了《对房产权一事的协议》。协议约定：房子位于白鹿洞五组，于1994年7月18日动工，建造面积210平方米（三层楼房，每层70平方米），每平方米造价330元，共计币69,300元。第一、二层楼房所有权由欧某、李小兰所有，第三层由喻某所有。此协议从1995年1月2日执行。协议写好后，喻某庆、陈某、欧某、李调元、彭成实、谭相胜、欧某遵虎、李小兰签名。在协议签名时，因开玩笑，喻某前夫的弟弟与别人发生打架，新房的门窗被刀砍烂，因此事，喻某没有在协议上签名，但双方按照协议居住至今。2000年6月7日，喻某把房屋办了《集体土地使用证》。近两年，喻某、欧某两家因小事发生纠纷，2009年欧某因房屋产权一事向本院提起诉讼，喻某提出了反诉，原审法院考虑到双方系亲戚关系，劝双方自行协议解决，后来，双方撤诉。由于双方协商未成，喻某向原审法院提起诉讼，请求依法判决欧某无条件搬离现占有的房屋第一层、第二层两套房屋，并承担本案诉讼费用。欧某也提出反诉，要求喻某按现行房价赔偿420,000万元。本案在审理之中，欧某申请了房屋面积测绘及房屋价值评估，原审法院委托郴州市房屋测绘队对三层楼房进行了测绘，该三层楼房建筑面积197平方米，同时，委托湖南远航房地产土地评估有限责任公司对房屋价值进行评估，该公司以目前尚无集体土地上房地产的估价规范、标准，无法进行评估为由，没有进行评估。
原审法院认为：喻某取得使用权的建房用地是其所在集体经济组织所有的集体土地，属宅基地。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权人不得以出卖、赠某、入股等方式处分宅基地，不得向集体经济组织以外的农村X村住房和宅基地。喻某以其宅基地入股与欧某合伙建房，违反法律规定，双方签订的《对房产权一事的协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。案经调解无果。因委托有关部门对房屋价值进行评估，但评估不成，只能按照当时建房的总造价由喻某补偿给欧某。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十二条第四款，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：“一、郴集用（2000）字第X号集体土地使用证上的房屋归原告（反诉被告）喻某所有。二、在本判决生效后10日内，由被告（反诉原告）喻某补偿欧某建郴集用（2000）字第X号集体土地使用证上的房屋款69,300元。三、在本判决生效后30日内，被告（反诉原告）欧某搬出居住的第一、二层两套房屋交原告（反诉被告）喻某。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费3800元，合计3900元，由喻某负担1575元，欧某负担2325元。”
欧某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人没有进行土地转让。2、一审按照一九九四年的房屋造价判决显失公正。故请求二审撤销原判，将诉争房屋一、二层判归上诉人所有或按现行房价由喻某支付上诉人420,000元。
被上诉人喻某辩称：欧某没有宅基地和房屋所有权，原审判决按房屋造价补偿欧某，认定事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，欧某向本院申请对郴集用（2000）第X号集体土地使用证上房屋进行价值鉴定，经本院委托，长沙永信房地产估价咨询有限公司于2011年8月18日作出房地产估价报告，确定评估房屋价值为149,720元。欧某质证认为，该评估报告采用成本法进行评估，显失公平，对评估报告不予认可，并向本院申请重新评估鉴定。喻某质证认为，诉争房屋属自己所有，不能对房屋进行价值评估，对评估报告不予认可。本院认为，房屋作为财产，当然有其价值体现，但评估报告采用成本法，其评估结论明显与市场价不符，本院不予认定。经本院重新委托郴州市X区价格认证中心进行评估鉴定，郴州市X区价格认证中心作出郴北价认鉴字（2012）第X号价格鉴定书，认定房屋现实价格为222,306元。欧某质证认为价格鉴定书总体基本合理，但对由喻某居住的三楼折旧不当，请求法院公正处理。喻某质证认为，价格鉴定书适用的标准不是规范性标准，本案不应作价值鉴定。本院认为，郴北价认鉴字（2012）第X号价格鉴定书经由本院依法委托鉴定，证据来源合法，鉴定结果符合客观真实性，本院予以认定。
本院二审审理查明：经郴州市X区价格认证中心作出郴北价认鉴字（2012）第X号价格鉴定书，认定喻某郴集用（2000）字第X号集体土地使用证上所建房屋现实价格222,306元。欧某系郴州市X村民。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案双方争议的焦点主要有两点，一是双方当事人合伙建房的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村X区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转。因此，宅基地使用权人不得以出卖、赠某、入股等方式处分宅基地，不得向集体经济组织以外的农村X村住房和宅基地。本案中，欧某不具有郴州市X组集体经济组织成员资格，在喻某的宅基地合伙建房，其实质是以合伙名义向集体经济组织以外的农村X村住房和宅基地，违反了国家法律的强制性规定，故欧某与喻某合伙建房及签订的《对房产权一事的协议》无法律效力。上诉人欧某提出双方合伙建房未对土地进行出卖，要求取得房屋第一、二层的所有权的理由不能成立，本院不予采纳。
二是喻某应如何向欧某补偿房屋价款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……。本案中，双方签订的《对房产权一事的协议》无效，欧某应返还喻某所建房屋，由喻某按房屋现行价格222,306元作价补偿给欧某。原审判决按照房屋造价判决由喻某补偿欧某属事实不清、处理不当，本院应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市X区人民法院（2010）苏民初字第X号民事判决第一、三项，即：“一、郴集用（2000）字第X号集体土地使用证上的房屋归原告（反诉被告）喻某所有。”“三、在本判决生效后30日内，被告（反诉原告）欧某搬出居住的第一、二层两套房屋交原告（反诉被告）喻某。”
二、变更湖南省郴州市X区人民法院（2010）苏民初字第X号民事判决第二项为：由被上诉人喻某补偿上诉人欧某郴集用（2000）字第X号集体土地使用证上房屋款222,306元，限本判决生效后十五日内付清；
三、驳回上诉人欧某在一审的其他反诉请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费（含反诉费）3900元；二审案件受理费7600元；鉴定费2240元；合计13,740元，由上诉人欧某负担6870元，被上诉人喻某负担6870元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长胡桐辉
审判员许斌海
审判员欧某毅
二○一二年三月二十日
代理书记员李岳春
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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