中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1997)经终字第X号
上诉人(原审被告)：青岛新万源物业发展有限公司。住所地：山东省青岛市四方区X路X号四楼。
法定代表人：于某某，该公司董事长。
委托代理人：罗光，青岛政通律师事务所律师。
委托代理人：孙志勇，众鑫律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：杭州富春湾开发区春江花园项目筹建处。住所地：浙江省富阳市X路X号。
负责人：徐某，该处主任。
委托代理人：韩国俊，济南大千律师事务所律师。
委托代理人：肖凤云，广东太平洋律师事务所律师。
原审被告：香港太鹏有限公司。住所地：香港特别行政区九龙弥敦道九龙行商业大厦X室。
法定代表人：吴某某，该公司董事长。
委托代理人：孙志勇，众鑫律师事务所律师。
上诉人青岛新万源物业发展有限公司因与被上诉人杭州富春湾开发区春江花园项目筹建处、原审被告香港太鹏有限公司商品房产买卖合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院(1997)鲁经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王玧担任审判长，代理审判员陈纪忠、钱晓晨参加的合议庭进行了审理，书记员(代)任雪峰担任本案记录。本案现已审理终结。
查明：1992年12月28日，青岛新万源物业发展有限公司(以下简称新万源公司)出具委托书，委托吴某富先生为其代表，签署公司对外一切合同、协议及有关文件、文本。1993年1月2日，新万源公司出具另一份委托书，委托香港太鹏有限公司(以下简称太鹏公司，新万源公司之合资外方)为该公司自行建造之物业青岛四方商贸大厦之商场、写字楼、公寓销售总代理。同年3月8日，香港丽通发展有限公司(以下简称丽通公司)与太鹏公司签订了一份购买四方商贸大厦多功能厅的《认购书》，约定买方于某二日支付5万元人民币的订金、正式合同于某年3月18日签订。同年3月15日，丽通公司与杭州富春湾开发区春江花园项目筹建处(以下简称筹建处)签订一份协议书，其主要内容是筹建处替代丽通公司履行《认购书》项下之全部权利义务并向丽通公司支付其已付给新万源公司的订金5万元人民币。同年3月16日，丽通公司致函吴某富先生称《认购书》的买方改为筹建处。同年3月18日，筹建处与太鹏公司签订了一份《商品房产买卖合同》，合同约定：1、新万源公司为业主，太鹏公司为新万源公司销售总代理；2、筹建处购买青岛四方商贸大厦多功能厅，其建筑面积为2586.68平方米，总价款为（略）元人民币，筹建处于某订合同时已交付手续费1万元人民币；3、筹建处应于某同签订日交付楼价的30%，即（略）元人民币；于1993年5月10日交付楼价的20%，即（略）元人民币；1993年10月9日前筹建处到卖方指定银行办理银行按揭手续，按揭楼价的50%；4、卖方应于1994年12月30日将买方所购房屋交付使用，如非“人力不可抗拒的自然灾害，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，战争、暴乱及其它非卖方所能控制的事件”而延期交房，卖方将按应交房日的第二天起至实际交房日止，以当时青岛市银行贷款利率计算利息，以补偿买方损失。筹建处和太鹏公司在该合同上盖了章，新万源公司在合同附件的平面图、主体图上盖了章。上述买卖合同与认购书所涉标的物及价款一致。
买卖合同签订后，筹建处依约向太鹏公司交付了面额为500万元人民币的支票一张，扣除双方约定的购房手续费（略）元人民币以及车位、库房订金（略）元人民币，筹建处实际向新万源公司支付（略）元人民币作为第一期付款，太鹏公司出具了相应的收据。同年5月6日，徐某(丽通公司之法定代表人)向太鹏公司交付了一张由深圳塔里木石油实业公司开具的面额为50万元人民币的汇票，太鹏公司于某日出具的收据载明：“收到深圳塔里木石油公司人民币50万元整，系付购买四方商厦六楼酒楼订金(代徐某先生)。”同年5月18日，筹建处向太鹏公司汇去（略）元人民币，并同时传真称：汇去人民币（略）元、原第一期多付人民币（略）元、原购楼订金人民币5万元、原徐某先生付的款人民币50万元共四项款项的和转为第二期20％的购楼预付款（略）元。对此，太鹏公司和新万源公司未提出异议。新万源公司收到筹建处前两期购房款后，由于某能办理有关按揭手续，亦未向筹建处通知其指定的办理按揭的银行，致使筹建处未能依照合同约定的时间按揭楼价的50％。
1996年3月5日，筹建处向太鹏公司交付了面额为50万元港币的本票一张，太鹏公司同日出具的收据载明：“收到浙江杭州富春江开发区春江花园项目筹建处港币50万元整，系付购青岛四方商贸大厦应付未付逾期利息之一部分，5月30日(96年)前将其余逾期利息及本金一次付清。”同年5月28日，杭州鸿富房地产开发有限公司(以下简称鸿富公司)以筹建处的名义传真新万源公司称：“关于某卖青岛四方商贸大厦多功能厅一事，因此项目是买方可在卖方指定银行按揭50％楼价之基础上签订的，后来贵方一直未落实按揭办理问题而拖延下来，项目至今未确定交付使用日期，经双方多次交谈，由于某方提供不出确切的交付使用时间及青岛银行贷款保证，我方欲将此项目交还贵方，双方协商解决利益问题。我方具体意见如下，贵方退还我方1993年以来所交款项计人民币（略）元、港币50万元；卖方对我方所交款项按时间差给予利息补偿和损益赔偿；上述两项款额结清后解除原合同。”同年8月30日，筹建处和鸿富公司又传真新万源公司，要求尽快协商解决退赔款项事宜，但新万源公司一直未予答复。同年12月27日，筹建处致函吴某富先生称：“今天收到贵公司开出的关于50万港币的收据，此款是香港兆丰公司代付筹建处与吴某富先生谈其它项目的预付款额，而不是购青岛四方商贸大厦应付未付逾期利息，我处也未承诺在五月三十日前付任何款项，要求将所付款额港币50万元整及利息立即返还香港兆丰公司。”
1996年12月27日，筹建处向原审法院提起诉讼，请求判令终止合同，判令新万源公司和太鹏公司返还人民币（略）元、港币50万元及相应利息。
另查明：筹建处是鸿庆开发集团(台湾)与富春江房地产开发公司共同申办的，于1992年11月30日由浙江省富阳县对外经济贸易委员会、浙江省富阳县富春湾开发区管理委员会批准成立的临时机构，其目的是为了开发春江花园项目。
山东省高级人民法院经审理认为：筹建处与新万源公司、太鹏公司之间的诉讼标的为房地产，按照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款之规定，本案应适用中华人民共和国法律。新万源公司依法办理了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，是商贸大厦的业主，也是预售多功能厅合同的民事主体，太鹏公司经新万源公司授权代理销售，太鹏公司没有超越代理权限，筹建处对此是明知的。筹建处与新万源公司、太鹏公司之间预售多功能厅合同，符合法律规定，当事人意思表示真实，合同有效。筹建处按约交付了第一、二期购房款，履行了第一、二期义务。按照合同约定的付款方式，筹建处应于1993年10月9日前到卖方指定银行办理银行按揭楼价的50%，因新万源公司没有办好有关手续，筹建处也未能办理按揭，致使合同无法继续履行。对此，新万源公司负有主要责任，筹建处负有一定责任。由于某万源公司已逾期两年半仍不能交付多功能厅，筹建处提出终止履行合同，该院予以支持。新万源公司和太鹏公司收取筹建处50万元港币，没有按口头约定改变多功能厅的商业性质。新万源公司和太鹏公司主张50万港元为筹建处逾期付款利息的证据不足，新万源公司和太鹏公司收取50万港元系不当得利，应该返还并赔偿银行利息。该院根据《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第一款，最高人民法院《关于某理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三十六条之规定，判决：一、筹建处与新万源公司、太鹏公司之间的《商品房产买卖合同》终止履行；二、新万源公司退还筹建处（略）元，利息(至1997年6月)为（略）元，由新万源公司付给筹建处（略）元，筹建处自行承担（略）元；三、新万源公司和太鹏公司返还筹建处50万港元，利息（略）港元；四、以上二、三项新万源公司和太鹏公司应付款在判决生效后十日内付清，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定办理。案件受理费（略）元，由筹建处承担7000元，新万源公司承担（略）元，太鹏公司承担3500元。
新万源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对筹建处实际付款的事实没有查清，从而掩盖了其违约的重要事实。根据双方往来票据，上诉人共计支付了购楼款（略）元人民币。1、1993年3月9日徐某代丽通公司所交的5万元人民币是丽通公司购买四方商贸大厦多功能厅的订金，该笔订金已因丽通公司与上诉人之间的认购书的解除而作为对上诉人的赔偿，原审判决对此款认定为被上诉人所付购楼款无事实和法律依据；2、1993年5月6日徐某交来的深圳塔里木石油实业公司汇票50万元人民币，系订购四方商贸大厦六楼酒楼之订金，因徐某未就四方商贸大厦六楼酒楼及时同上诉人签订书面合同，筹建处无权主张返还。二、原审判决关于“新万源公司没办好有关手续，致使合同无法继续履行，新万源公司负有一定责任”、“新万源公司逾期二年半仍不能交付多功能厅”的认定是错误的，办理银行按揭手续的责任和义务是借款人即本案的被上诉人的，况且按照所签合同的约定，被上诉人只有在交付购楼款的50%后才能办理按揭，而被上诉人只交付了46.57%的购楼款，不具备按揭的条件。三、原审判决未对涉及50万元港币的事实进行查证，并对该款作出了错误认定，被上诉人用本票支付50万元港币有充足证据确认为向上诉人支付逾期利息。四、原审判决适用最高人民法院《关于某理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三十六条之规定是错误的，该条规定的内容是关于某可抗力的情形的，而本案合同的履行并不存在不可抗力的情形。五、筹建处为一临时机构，并不具备我国民事诉讼法规定的“其他组织”的条件，其不具备本案诉讼的主体资格。
筹建处答辩称：一、原审判决确认被上诉人共付购楼款（略）元人民币是正确的，上诉人认为被上诉人未交齐购楼款的理由根本不能成立。二、在办理按揭一事中，被上诉人无任何过错。根据合同约定，被上诉人应到上诉人指定的银行去办理按揭，而上诉人由于某办理好有关按揭手续，不可能指定银行去办理按揭。因此，未能办理按揭手续的责任完全在于某诉人。三、我方所付的50万元港币不是逾期利息，在1993年5月18日的传真单上已清楚地写明了第二期付款，完全符合合同的约定，上诉人对此并未提出任何异议，被上诉人不存在逾期付款的问题，上诉人主张是逾期利息没有依据。四、太鹏公司作为一个境外机构，在国内无任何注册手续或办事机构，其无权代理上诉人在境内销售房地产，更无权以自己的名义在境内与被上诉人签订合同从事经营活动，其行为是严重违反公司法和企业登记管理法规的。五、筹建处是台湾鸿庆集团发起的、专项搞地产开发的筹建单位，其内部事宜与本案无关，购买青岛四方商贸大厦是筹建处办理的，理应由筹建处解决，在债权债务未清理前筹建处是不会自行消亡的。请求判令上诉人承担全部违约责任，返还被上诉人的本金和全部利息。二审期间，筹建处请求维持原审判决。
本院认为：本案买卖青岛四方商贸大厦多功能厅合同实际虽由筹建处与太鹏公司签订的，但新万源公司在合同的附件上盖章予以确认。在合同中，新万源公司被列为业主，太鹏公司虽然是作为合同的卖方，但同时其被注明是新万源公司的销售总代理。买卖合同履行过程中，筹建处预付的购楼款虽由太鹏公司收具，但新万源公司已确认收取了筹建处的预付款。对于某万源公司是四方商贸大厦多功能厅的实际卖方，本案三方当事人在订立合同时是清楚的。对此，本案三方当事人在一、二审过程中并无异议。本案买卖合同的订立符合本案三方当事人的真实意愿，其内容亦不违反我国现行法律法规的规定，其效力应予确认。
筹建处虽然不具备法人资格，亦未领取营业执照，但其经批准后是以自己的名义对外签订合同，并以自己的名义对外付款，从其成立的目的以及成立以后运作的过程来看，确认筹建处的主体资格是符合我国民事诉讼法第四十九条规定的。新万源公司关于某建处不具备我国民事诉讼法规定的“其他组织”的条件、不具备本案诉讼的主体资格的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
筹建处在买卖合同订立后向新万源公司支付购房预付款的过程中，曾于1993年5月18日传真太鹏公司将原由丽通公司交付的5万元人民币订金以及原由徐某交付50万元人民币作为其第二期付款的一部分，太鹏公司和新万源公司当时并未提出异议。本案诉讼过程中，新万源公司对上述55万元人民币提出了异议，认为该款项不应被认定为筹建处的预付款。在本案购买合同签订过程中，丽通公司与新万源公司签订的认购书和筹建处与新万源公司签订的买卖合同的标的物及价款等是完全一致的，对于某通公司将其买方的地位转让给筹建处，新万源公司是明知的。因此，5万元人民币作为丽通公司的缔约订金亦应转让给筹建处，作为卖方当事人，新万源公司缔结合同的目的已经实现，其关于“5万元人民币订金是因丽通公司与新万源公司订立的认购书解除而作为丽通公司对新万源公司的补偿”的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。50万元人民币的收款收据上虽载明该款是徐某支付的购买四方商贸大厦六楼酒楼的订金，但在整个诉讼过程中，新万源公司并不能提供相应证据证明其与徐某之间存在上述购买关系，而1993年5月18日的传真内容已经明确该50万元人民币转为筹建处第二期预付款的一部分。因此，新万源公司关于“50万元人民币因徐某未就四方商贸大厦六楼酒楼及时与其签订书面合同、筹建处无权主张返还”的上诉理由，亦没有事实及法律依据，本院亦不予采纳。
本案购买合同约定，筹建处应在支付完前两期购房预付款后到新万源公司指定的银行办理按揭，以按揭方式支付购房预付款的50％。依照上述约定，新万源公司负有办理按揭所需手续、与有关银行签订按揭协议并通知筹建处的义务，但新万源公司并不能举证证明其已尽到上述义务，对此，新万源公司应承担过错责任。新万源公司关于“办理银行按揭手续的责任和义务是筹建处的、筹建处未能依约交足购楼款的50％而不具备办理按揭的条件”的主张，由于某乏事实依据，本院不予支持。
本案三方当事人对新万源公司于1996年3月5日收到筹建处的50万元港币均无异议，虽然50万元港币的收款收据载明该款是筹建处向新万源公司支付的逾期利息之一部分，但新万源公司并不能提供其他证据予以佐证。实际上，筹建处由于某万源公司的原因而未能办理银行按揭外，已经依照买卖合同的约定向新万源公司支付了前两期购楼预付款。新万源公司在诉讼过程中不能证明其持有50万元港币的正当理由，其关于50万元港币是逾期利息的主张证据不足，本院不予采纳，原审判决认定该款为不当得利是正确的。
综上，由于某万源公司不能依约交付筹建处所购房产，致使本案购买合同不能实际履行，本案当事人所签订的《商品房产买卖合同》应终止履行，新万源公司应当返还从筹建处取得的款项。原审判决未能查明涉及50万元港币的事实而迳行判决不妥；《关于某理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三十六条规定的是关于某于某可抗力的原因而变更或解除合同的内容，本案并不存在不可抗力的情形，该条规定的适用属法律适用错误。但原审判决判处结果适当，其主文可予维持。
本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元人民币，由新万源公司承担。
本判决为终审判决。
审判长王玧
代理审判员陈纪忠
代理审判员钱晓晨
二○○○年九月二十一日
书记员任雪峰
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