中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1999)民抗字第X号
抗诉人：中华人民共和国最高人民检察院(以下简称最高人民检察院)。
申诉人(一审原告、二审被上诉人)：黑龙江海外旅游总公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区X街X号。
法定代表人：梁某某，总经理。
委托代理人：时某某，该公司办公室主任。
委托代理人；李云波，该公司职员。
对方当事人(一审被告、二审上诉人)：哈尔滨深业房地产发展有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区X街X号。
法定代表人：温某某，董事长。
委托代理人：阎东，黑龙江九通律师事务所律师。
委托代理人：薛某，该公司副总经理。
黑龙江海外旅游总公司(以下简称旅游公司)为与哈尔滨深业房地产发展有限公司(以下简称深业公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服本院(1997)民终字第X号民事判决，向最高人民检察院提出申诉。最高人民检察院以高检发民行抗字(1999)第X号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，最高人民检察院助理检察员贾小刚、王天颍代表抗诉人出庭。旅游公司委托代理人时某某、李云波，深业公司委托代理人阎东、薛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明，1994年3月3日，旅游公司与深业公司签订《哈尔滨深业大厦预售楼宇协议书》，约定：旅游公司购买深业公司开发建设的深业大厦1215.66平方米房屋，购房总价款为人民币7，780，224元。3月14日，旅游公司支付定金40万元。4月11日，双方签订《商品房产买卖合同》约定：旅游公司在签订合同时某付购房款30％计2，340，224元，余款70％计544万元，由深业公司担保抵押贷款支付。如旅游公司未按约付款，自滞付之日起每月按应付款的0.1％支付滞纳金，如逾期60天未付清应付款，深业公司有权单方声明终止合同；深业公司应于1996年3月31日前交付房屋，如遇有不可抗拒的自然灾害，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时某决，以及其他非深业公司所能控制的事件，可凭哈尔滨市政府部门证明文件，据实予以延期。如非上述原因延期交付，按银行贷款利率计算赔偿旅游公司的损失；若逾期交房超过60天，旅游公司可提出终止合同，深业公司应退回购房款本息并双倍返还定金。合同签订后，旅游公司除已支付定金40万元外，又于1994年4月12日支付购房款1，940，224元，于6月7日、9月5日以银行按揭贷款方式支付544万元，支付购房款共计7，780，224元，履行了合同约定的付款义务。
1992年12月4日，深业公司与哈尔滨市电业局签订《供用电协议》，并于当月支付100万元供电投资款。因电业局未及时某实供电工程设施，经市政府协调，双方于1996年4月9日签订《补充协议》。深业公司分别于4月5日、4月24日支付电网联建费160万元。哈尔滨市电业局于1996年7月17日正式给深业大厦供电。深业公司于1992年9月16日领取《建设用地规划许可证》，9月25日取得哈尔滨市规划土地管理局颁发的用地批复，并于当日与哈尔滨市规划土地管理局签订国有土地使用权出让合同，领取《用地许可证》。1993年4月10日，哈尔滨市房地产管理局颁发《关于允许哈尔滨深业房地产发展有限公司预售商品房的批复》。深业公司于：1993年6月18日领取《商品房外销许可证》，于1996年11月13，日领取《商品房屋预售批准书》。1996年8月22日，哈尔滨市建筑工程质量监督站对深业大厦工程质量进行检验，出具《单位工程竣工检验结论证书》，确认该工程为优良等级，同意交付使用。1997年6月18日，哈尔滨市公安消防支队对深业大厦消防工程进行验收，出具《建筑工程竣工消防验收意见书》，同意投入使用。2000年6月2日，哈尔滨市土地管理局向深业公司颁发《国有土地使用证》。
1996年6月12日，旅游公司以深业公司违约为由向黑龙江省高级人民法院提起诉讼，请求解除合同，判令深业公司返还购房款及利息13，294，719.23元，以及从1996年4月1日起至1997年4月30日的租房租金357，185.99元。深业公司辩称，其未能按期交付房屋，是因在施工中遇到不可抗拒的水灾、变电、防火及“非深业公司所能控制的事件”等原因所致，符合合同约定的延期交房条件，请求判令继续履行购房合同。
黑龙江省高级人民法院经审理认为：双方签订的商品房买卖合同有效；深业公司在供电问题上存在其不能控制的因素，其交房期限按约可自1996年3月31日顺延至5月31日，深业公司在此期间可不负违约责任，但自5月31日至房屋正式验收日期，深业公司拖延交付房屋80余天，已构成违约，旅游公司解除合同的主张应予支持。深业公司应退还购房款本息，双倍返还定金。据此，该院于1997年4月11日作出判决：一、深业公司与旅游公司签订的商品房买卖合同有效。因深业公司违约，旅游公司请求解除合同，应准予；二、深业公司返还旅游公司购房款7，780，224元及该款利息(利息按银行同期贷款利率从1994年3月14日至1997年1月30日为3，339，720.30元；1997年2月1日之后的利息，待还清购房款时某一并付清)。深业公司向旅游公司双倍返还40万元定金为80万元。上述款项逾期不付，按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定执行；三、旅游公司请求深业公司赔偿租房租金、电话拆迁费计357，185.99元，不予支持。案件受理费76，484元，由深业公司负担。
深业公司不服一审判决，以一审判决认定事实和适用法律均有错误为由，向本院提起上诉，请求判令继续履行合同。旅游公司答辩认为一审判决正确，请求予以维持。
本院经二审审理认为，深业公司与旅游公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法，一审判决认定合同有效正确。一审判决认定深业公司在供电问题上存在其不能控制的、可据实推迟交付房屋日期的因素的同时，计算深业公司应交付房屋的日期为将合同原定日期顺延60日即1996年5月31日，不符合合同关于违约责任期间的约定，应予纠正。深业公司交付房屋的日期应是在合同原定日期的基础上延期至正式供电之日即1996年7月17日。鉴于旅游公司起诉时，合同约定的终止合同的情形尚未出现，深业大厦已通过竣工验收，可以交付使用，且旅游公司已付清购房款，深业公司主张继续履行合同的上诉请求应予支持，合同应继续履行。但深业公司应承担自1996年7月18日起至8月22日期间逾期交付房屋的违约责任。
本院于1997年12月1日作出判决：一、维持一审判决第三项；二、撤销一审判决第二项；三、变更一审判决第一项为：深业公司与旅游公司签订的商品房买卖合同有效，继续履行，深业公司于本判决生效之日起10日内将深业大厦第X层8个单元交付旅游公司；四、深业公司于本判决生效之日起10日内向旅游公司支付购房总价款人民币7，780，224元的利息(自1996年7月18日起至1996年、8月22日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。—审、二审案件受理费152，968元，由深业公司与旅游公司各负担76，484元。
1999年2月13日，最高人民检察院根据旅游公司的申诉，以高检发民行抗字(1999)第X号民事抗诉书向本院对最高人民法院(1997)民终字第X号民事判决提出抗诉。抗诉书认为，终审判决认定事实与适用法律均有错误。理由为：1．深业公司未办理国有土地使用权证书，本案的购房合同应认定无效。深业公司到目前为止只有建设用地规划许可证。深业公司依土地出让合同，应交纳土地出让金773.3万元，只交纳321.3万元，尚欠452万元，土地部门来发土地使用权证书。依据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条、第25条的规定，应认定合同无效，深业公司对无效合同应承担全部责任。2．终审判决认定旅游公司起诉时，购房合同约定的终止情形尚未出现，深业大厦巳通过验收，可以交付使用，属认定事实错误。1996年8月22日，深业大厦才经哈尔滨市质检站单项土建验收合格，至今未经过卫生、消防、规划等竣工综合验收，仍被禁止使用。这说明旅游公司起诉时某同约定的终止情形已经出现。深业大厦未经综合验收而交付使用，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发管理暂行办法》第十六条的规定。旅游公司请求解除合同，应当准许。
旅游公司向最高人民检察院申诉称，最高人民法院二审认定电业局未及时某电，免除深业公司的违约责任，不符合事实和法律；深业大厦的卫生、消防、规划等项目未经综合验收，至今仍被禁止使用，请求撤销终审判决，维持一审判决。深业公司辩称，终审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经再审审理认为，抗诉书认定本案讼争合同无效，没有充分的事实和法律依据。抗诉书称“深业公司到目前为止只有建设用地规划许可证”不符合事实。双方当事人签约时，深业公司虽当时某领取国有土地使用证，但早已取得《建设用地规划许可证》，并与哈尔滨市规划土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，领取了哈尔滨市规划土地管理局颁发的用地批复和《用地许可证》，以及哈尔滨市房地产局批准的销售深业大厦批复和《商品房外销许可证》；在履行过程中，又领取了哈尔滨市人民政府城市建设综合开发办公室批准的《房屋预售批准书》。抗诉书对本院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)中的有关规定适用不当。该《解答》第7条、第25条的规定不适用于本案。《解答》第7条不是认定商品房预售合同无效的规定，而是处理转让土地使用权纠纷的规定。《解答》第25条是关于处理预售方没有取得土地使用证和预售许可证明的商品房预售合同纠纷的规定。本案中深业公司不仅取得了房屋预售许可证，而且取得了哈尔滨市土地管理部门颁发的《用地许可证》，该证载明：“工程竣工后，由县市土地管理部门进行用地情况检查，重新核定土地使用范围、面积，收回建设用地许可证，换发《土地使用证》”。当地政府主管部门同意深业公司在深业大厦建成后，以用地许可证换发土地使用证，该用地许可证上主管部门“换发”的承诺不但具有土地权属证明的作用，而且是合同生效的条件，事实上主管部门现已实现了其承诺。因此，本案不属于《解答》第25条规定的情形。抗诉书认为预售方在一审诉讼中补办了土地使用证，才能认定商品房预售合同有效，将《解答》第25条扩大解释为房地产开发商已取得《用地许可证》、《商品房外销许可证》、《房屋预售批准书》，政府主管部门同意以《用地许可证》换发《土地使用证》的情形，不符合《解答》规定。鉴于深业公司已签订国有土地使用权出让合同，取得包括房屋预售许可证在内的其他房地产开发文件，且房屋实际已建成，有的已出售并交付使用，当地政府主管部门同意在工程竣工后换发土地使用证，按《解答》的规定精神，应认定本案商品房买卖合同有效。
抗诉书认为深业公司违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，深业大厦未经综合验收不能交付使用，理由不充分。深业大厦竣工后，经过工程质量验收和消防验收。综合验收是建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第十六条的规定，国务院《城市房地产开发管理条例》第十八条明确规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工须进行综合验收，未规定对其他建筑也进行综合验收。而且，没有证据表明哈尔滨市对其他建筑组织过综合验收。深业大厦经哈尔滨市建筑工程质量监督站验收合格，本院终审判决据此认定深业大厦可以交付使用，并无不当。
抗诉书称深业大厦消防工程“未经正式验收”，不符合事实。抗诉书对哈尔滨市公安消防支队于1996年6月18日出具的《建筑工程竣工消防意见书》并不否认，该消防意见书上盖有“消防验收专用章”，并载明“伺意投入使用”。这表明深业大厦经过了消防部门的验收。如果深业大厦存在抗诉书中所说的消防设施不合格问题，这些问题需要深业公司整改解决，但不能否定深业大厦经过消防验收的事实以及《建筑工程竣工消防意见书》的法律效力，亦不构成对本案终审判决改判的理由。
本案是房屋预售合同纠纷，旅游公司起诉以深业公司违约为由要求解除合同，双方当事人对卫生、供水等问题在一审和二审诉讼中均未请求法院审理，法院依法对此未予审查。因此，卫生、供水等问题不属本院再审审理范围。抗诉书以上述问题为由抗诉要求再审，超出了当事人的诉讼请求，既不符合民事诉讼法不告不理的原则，也不符合法律规定的抗诉情形。
深业公司与哈尔滨市电业局签订供用电协议的当日，按约交纳100万元供电投资款。后因变电所选址用地未能解决，经市政府协调签订补充协议，深业公司又支付电网联建费160万元。哈尔滨市电业局于1996年7月17日正式向深业大厦供电。因此，黑龙江省高级人民法院一审和本院二审均认定深业公司在供电问题上存在可据实延期交房的因素。本院二审将深业公司交付房屋的日期延期至哈尔滨市电业局正式向深业大厦供电之日，认定旅游公司起诉时，合同约定的终止合同的情形尚未出现，并无不当。
抗诉书以本院终审判决认定事实和适用法律错误提出的抗诉，没有充分的事实依据和法律依据，抗诉理由不能成立，应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百八十六条之规定，判决如下：
驳回抗诉，维持本院(1997)民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长俞宏武
审判员胡仕浩
代理审判员李桂顺
二○○○年八月二十二日
书记员宋春雨
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