广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：佛山市英发房地产发展有限公司，住所地：佛山市禅城区X路X路X号首层。
法定代表人：何某某，该公司董事长。
委托代理人：何某，广东通法律师事务所律师。
委托代理人：朱正文，广东通法律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：罗某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)：罗某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：陈某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人佛山市英发房地产发展有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：1999年11月26日，原告与被告签订《商品房购销合同》两份，约定原告向被告购买位于佛山市X路兴华城南商场东侧季华花园B座首层X号商铺一间及B座X层204房一套(包括首层1、X号单车房两间)。原告先后按照合同约定时间、金额交足合同的购房款（略）元，在签订两合同当日，被告向原告收取了房价以外的市政配套费、通讯管网费、建设费等费用合共（略）元，并向原告开具两张收据。被告亦按合同规定交付房屋及商铺给原告，但一直没有提交适格资料协助原告办理房产，到2003年9月26日佛山市房产管理局出具两合同的商品房过户证明书被告，2003年12月15日原告向被告寄交委托书一份，委托罗某芬为原告代理人。办理有关票据的交换及房屋证件过户手续未果，而引起诉讼。据此，原告起诉，请求：一、判令被告退还价外收费人民币（略）元及至付清日止利息给原告；二、判令被告提供适格证明材料给原告办《房地产权证》；三、判令被告支付至提供适格证明材料之日止的迟延办证违约金给原告；四、判令被告返还装修期押金1000元；五、判令诉讼费用由被告承担。
原审判决认为：原、被告双方所签订的两份合同是在平等自愿的基础上立的，合法有效，应受法律的保护和约束。另原告依合同缴清全部购房款，被告亦将房、铺交付给原告。对于退还价外收费及诉讼时效问题。根据《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条第二款第(3)项规定，商品房销售价格构成包括：按国家规定应承揽的开发小区内基础设施和公用配套建设。第九条规定经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容，不得在公开标明的商品房价格外加收任何某用。被告抗辩称价外收费有房价一部分，目的为了逃避税收，但没有证据支持其主张，其抗辩理由不成立，不予以支持。本案中，合同双方当事人依合同约定分别履行了付款和交付房、铺的义务，现原告请求被告返还依无效合同取得的财产和赔偿损失，其诉讼时效依法应从确认合同无效之日起计算。因此诉讼时效应从价外收费的合同关系被确认无效之日起开始计算，原告诉求没有超过诉讼时效。原告要求退还价外收费及利息，合理合法，予以支持。对于迟延办理房产证是否构成违约及诉讼时效问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款(2)项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日。根据原、被告签订的合同规定，被告应于2000年12月30日前提供适格证明材料(包括验收报告、图纸、规划许可证等)到房管部门办理登记手续，待房管部门审检后发出商品房过户证明书，而被告抗辩认为办证的材料已准备好，是原告自己原因不办证，责任在于原告的说法没有证据支持，其抗辩理由不成立。根据被告提供的商品房过户证明书的发证日期为2003年9月26日，被告认为《商品房过户证明书》是由房地产产权登记机关出具的，何某获得不是由被告决定。只要被告有证据证明2000年12月30日前已向房地产产权登记机关提交办理《商品房过户证明书》的相关证据。不是自身原因而导致迟延办证才能免责。但被告至今没有证据证明迟延责任不在于被告，必须承担举证不能的法律后果。原告要求被告提供适格证明材料给原告办理《房地产权证》及承担逾期办证违约金，合理合法，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。即违约金的计算日期应当为原告应该知道权利被侵害之日起二年。原告请求被告支付办证违约金，应从起诉之日起往前两年进行计算，即从2001年9月26日起至2003年9月26日。原告请求被告支付2001年9月26日前的逾期办证违约金，超过诉讼时效，不予支持，原告已丧失胜诉权。但被告在2003年9月26日已办理好《商品房过户证明书》，并出具购房发票。此时到原告起诉这段时间迟延办证的违约责任，双方都没有证据证明是对方的原因，致使在原告未能办理《房地产权证》，该时段违约责任应各自承担一半较为合理。对于原告要求被告返还装修期押金1000，被告对退钱没有异议，同意退款，对此项请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款(2)项、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条第二款第(3)项、第九条判决：一、限被告佛山市英发房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告罗某麟、罗某乙价外收费人民币（略）元及利息（略）元；二、限被告佛山市英发房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告罗某麟、罗某乙逾期办证的违约金人民币（略）元；三、限被告佛山市英发房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告罗某麟、罗某乙装修期押金人民币1000元；四、被告佛山市英发房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，提供适格材料给原告罗某麟、罗某乙办理《房地产权证》；五、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费6123元，由原告承担1731元，被告承担4392元。
上诉人佛山市英发房地产发展有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审程序不当，佛山市禅城区人民法院不宜作为一审法院审理本案，理应回避。一审判决后，上诉人了解到被上诉人之一罗某乙是佛山市禅城区人民法院办公室主任，而一审庭审时，被上诉人在回答法庭关于职业的提问时，回答无职业。由于被上诉人向法庭作虚假陈某，刻意隐瞒自己的身份，致使上诉人未能在一审期间提出回避申请。上诉人认为由于被上诉人罗某乙的特殊身份，从而导致一审法院作出了对上诉人不公的判决，因此，请求二审法院查明事实，撤销原判，指定本案由佛山市禅城区人民法院以外的法院进行一审重审。二、被上诉人要求返还价外收费，显然已过诉讼时效，一审判决适用法律错误。一审认为“返还依无效合同取得的财产和赔偿损失，其诉讼时效依法应从合同确认无效之日起计算”，从而认定“没超过诉讼时效”。然而被上诉人并没有提供合同被确认无效的相关证据，无法认定“合同确认无效之日”，因此，一审法院的上述推理的前提是不充分的，因而是错误的。假定一审法院的推理是正确的，那么关于无效合同的审理永远不会超过诉讼时效，这与我国法律规定诉讼时效制度是相悖的，因此这一假定是不成立的。上诉人认为，既然返还价外收费的前提是合同无效，然而合同无效的确认之诉也是存在诉讼时效的，如果合同无效的确认之诉超过诉讼时效，那么就不应继续审查返还财产和赔偿损失的问题。本案一审只进行了合同无效的实体审查，没有对合同无效已过诉讼时效进行审查，因而得出的结论是错误的。因此，由于合同无效的确认之诉已过诉讼时效，被上诉人关于退回价外收费的请求也已丧失胜诉权。三、关于迟延办证的问题，由于被上诉人未能提供房屋实际交付的证据，而合同约定的房屋交付日期不等于实际交付日期，因此仅仅根据合同约定的房屋交付日期来推算迟延办证的日期是不合法的。而举证责任在于被上诉人，因此被上诉人应承担举证不能的后果。四、上诉人在办证过程中没有过失，关于导致迟延办证的原因是否是由于上诉人的过失，举证责任在于被上诉人而不在于上诉人，因此上诉人不应承担违约责任。首先，房产部门已为被上诉人所购买的房屋出具了《商品房过户证明书》，这足以表明被上诉人所购买的房屋不存在任何某利瑕疵，也就是说上诉人在房屋报建预售验收办证过程中没有过失。《商品房过户证明书》由房地产部门出具的，何某出具不在于上诉人，要上诉人承担行政机关工作延迟的责任，既不公平，也不合理。其次，《商品房过户证明书》正常情况下是由房地产部门出具给买受人办理房地产证的依据，在实际操作中，由出卖人转交，这一转交行为，既非合同义务，也非法律义务，而是一种无偿的代理行为。上诉人已尽通知义务，但由于被上诉人及其代理人均未及时领取而导致办证延迟，这一责任应由被上诉人承担。五、被上诉人要求支付迟延办证违约金已过诉讼时效，一审判决适用法律不当。本案中，根据被上诉人的陈某，及相关法律规定，被上诉人如果在2000年12月30日前未取得房产证，其权利就受到侵犯，在上诉人有过失的情况下有向上诉人追究违约责任的权利，那么，其应在二年内行使这一权利，即应于2002年12月30日前起诉。六、上诉人虽然同意在被上诉人办理正常手续的情况下退还押金，但由于被上诉人这一诉求已过诉讼时效，法院不应作出强制的判决。七、一审判决“上诉人提供适格证明材料给被上诉人办理《房地产权证》”，什么是适格证明材料，不具体，不具可执行性。综上所述，一审判决，认定事实不清，适用法律有误，程序失当，请求二审法院：一、撤销原判；二、驳回被上诉人的诉讼请求或指定本案由佛山市禅城区人民法院以外的法院进行一审重审。
二审期间，上诉人佛山市英发房地产发展有限公司没有提交新证据。
被上诉人罗某麟、罗某乙答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二、对于是否延迟交楼的问题，我方没有否认对方按照合同规定日期交楼，如果对方认为其没有按期交楼，请对方举证。三、楼房现已出具《商品房过户证明书》，不能由此推断上诉人按期办证，事实上，由于对方工作延误才导致逾期办证的，对方说是由于行政机关的原因才导致迟延办证，但却一直未能提交有关证据予以证明。四、对方所提交的《商品房过户证明书》中的日期是2003年9月26日。
二审期间，被上诉人罗某麟、罗某乙没有提交新证据。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
另查明，2003年9月26日，佛山市房产管理局出具讼争房屋的《商品房过户证明书》，同年11月上诉人通知被上诉人收取《商品房过户证明书》。同年12月15日，两被上诉人委托罗某芬办理票据的交接、签收、登记及房屋的证件过户手续，但未果。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份《商品房购销合同》没有违反法律、法规的规定，是有效的合同，双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。关于价外收费问题。根据《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》的规定，经营者不得在公开标明的商品房价格外加收任何某用。该“任何某用”应包括未具体列明的其它任何某用。从上诉人与被上诉人所签订的合同来看，双方并没有对房价外收费进行任何某定。上诉人也没有提供任何某据证实支出了相关的费用。上诉人按合同约定收取购房款后，再另行要求被上诉人支付市政配套费、水增容及安装费、通讯管网费、煤气管道费、绿化费及建设费等费用共（略）元，属于重复收费。上诉人收取上述费用没有合法依据，应予退回被上诉人。上诉人认为被上诉人请求返还价外收费已超过诉讼时效。因上诉人价外收费的行为违反法律的规定，属无效行为，现被上诉人请求其返还违法收取的费用不受时效的限制。对于迟延办理房产证是否构成违约及诉讼时效问题。协助被上诉人办理房屋权属证书是上诉人作为开发商的法定义务，且双方在合同中对此也作了约定。现虽然双方没有证据证明实际交付房屋的日期，但按合同约定，上诉人至迟应在2000年9月30日交楼，换言之，上诉人应在2000年12月30日前提供适格材料协助被上诉人办理权属证书。被上诉人提供的《商品房过户证明书》是2003年9月26日才由房地产行政主管部门出具的，上诉人认为这是房地产部门出具的，对于迟延办证其并没有过错。因上诉人并没有证据证实迟延办证责任不在于上诉人，故上诉人对其没有按期履行其协助被上诉人办理房屋权属证书应承担违约责任，并继续履行合同义务，协助被上诉人办理房屋权属证书。原审判决上诉人在规定的期限内协助被上诉人办理该房屋的权属证书并支付违约金并无不妥，本院予以维持。对被上诉请求返还装修期押金1000元，上诉人没有异议，对此予以确认。上诉人认为原审判决上诉人提供适格证明材料给被上诉人办理《房地产权证》，该适格材料不具体，不具可执行性。该适格材料指的是《商品房过户证明书》、购房发票以及办理房产权属证所需的有关材料。此外，上诉人提出被上诉人是原审法院的干部，该案由原审法院审理导致审判不公，故本案应指定原审法院以外的法院审理。因本案不符合因回避而需指定管辖的情形，且原审法院审理本案程序合法，处理公正，上诉人的该上诉意见无理，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6123元，由上诉人佛山市英发房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员仇文华
二00四年九月十三日
书记员林程
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