重庆市X区人民法院
民事判决书
(2011)江某民初字第X号
原告：项某，男。
委托代理人：窦某，重庆A律师事务所律师。
委托代理人：王某某，重庆A律师事务所律师。
被告：金某，女。
委托代理人：范某，重庆B律师事务所律师。
原告项某与被告金某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员潘渝独任审判，公开开庭进行了审理。原告项某及其委托代理人窦某、王某某，被告金某及其委托代理人范某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告项某诉称，2011年3月15日，原、被告双方签订《商铺联营合同》，约定原告提供拥有使用权的位于垫江某什字重祥商城二楼的部分场地给被告经营，被告自主经营、自负盈亏，但需向原告交纳固定的联营承包金某物管费、水某费、税费等。双方合同实为房屋租赁合同。签约后，原告依约提供了场地给被告经营。被告在经营过程中擅自变更经营范围，并从2011年7月5日起开始拖欠费用。被告擅自停业并于同年10月撤场。被告单方终止合同的行为致使双方合同无法继续履行。请求判令被告支付：1、尚欠租金4118.50元；2、水某150元、电某5674.10元、税费4184元、物管费2790元，共计12798.10元；3、2011年7月、9月、10月因欠水某费、物管费、税费所产生的滞纳金（其中7月的滞纳金某2011年8月21日起至实际支付之日止，按每天444.33元计算；9月的滞纳金某2011年10月21日起至实际支付之日止，按每天5028.50元计算；10月的滞纳金某2011年11月21日起至实际支付之日止，按每天332.63元计算）；4、迟延支付租金某滞纳金583428.30元；5、擅自停业的违约金，从2011年10月25日起至2011年11月25日止，按每日500元计算；6、擅自增加经营范围的违约金，从2011年8月30日至2011年11月25日，按每日500元计算；7、违约金10万元。
被告金某辩称，2011年8月之前的费用我方已付清，9月、10月费用因为原告未告诉我方应交纳的金某所以没有交；原告口头同意我方进行品牌调整并给予7天免租金某装修期，我方不存在欠租金某情况；我方停业是因为原告拉闸断电某法经营，我方不存在违约行为；双方约定违约金某高，要求减少。
经审理查明，2011年3月15日，项某（甲方）与金某（乙方）签订《商铺联营合同》，主要约定甲方提供场地与乙方联合经营床上用品、内某、玩具等；第1.1条，在本合同期限内，甲方同意将其拥有使用权的位于垫江某什字重祥商城二楼扶梯左边（如图）作为联营条件租给乙方使用；第1.2条，该场地套内某筑面积为497平方米；第1.3条，联营费为21371元/月，每年联营费256452元，双方约定按每一季度缴纳一次的方式缴纳，每季度应缴纳64113元，乙方须按2元/月/平方米的标准向甲方支付物业管理费，月总物业管理费为994元，每月1-5日缴纳，提前到下季度到期前20天缴纳下一季度联营费；第某条第2.1条约定合作期限为叁年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止；第3.1条，甲方负责提供该房屋作为经营场地，乙方自行负责提供屋内某修、商品货源、营业员、产品的合法有效证件等全部经营事宜；第3.2条，乙方在经营过程中所产生的一切债务均由乙方自行负责解决，与甲方无关；第4.1条，该房屋仅限乙方经营床上用品、针纺品牌商品，经营业种及范围为内某、针纺、床上用品，未经甲方书面同意，乙方变更场地部分或全部区域经营其他品牌或业种的，视为违约，乙方须按人民币500元/日向甲方支付违约金某；第5.1条，甲、乙双方共同确认乙方经营的产品由乙方自行收某；第5.3条，在本合同期内，甲方及甲方营业人员不得以代缴款或其他任何名义私自收某乙方任何销售款项，一经发现，甲方须向乙方承担私自收某款项6倍的违约金，如出现三次，乙方有权解除本合同，甲方需赔偿乙方提起解约所造成的全部损失；第5.4条，甲方必须本月初告知下月本商场的所有销售计划，必须要有规划性以确保乙方的盈利空间，乙方有权过问所有计划以保证每次活动都能互利互惠；第6.2条，乙方经营所产生的税费每月50元，照明、空调安装独立电某，按国家标准实际使用度数缴纳电某（电某由甲方每月1-5日向乙方收某）等；第6.4条，为求本商场整体营业之发展，提高本商场业主的经营效益，在日后经营中甲方或甲方委托的管理公司有义务不定期对本商场进行宣传、发布广告，举办各项某广及促销活动，乙方应给予积极配合；第7.1条，乙方须于本合同签署同时，向甲方一次性交纳全部履约保证金2万元；第7.2条，本合同期满后，如乙方完全履行本合同，甲方将无息返还保证金，如因乙方原因致使甲方或其他第某方蒙受损失或因乙方违反装修管理规定等而产生罚款、违约金、赔偿金，甲方有权直接从履约保证金某抵扣；第10.2（2）条，因甲方原因导致合同提前解除的，甲方应对乙方装修及不可移动财产予以补偿；第10.2（3）条，因乙方原因合同提前解除或中止的，不可移动财产无偿归甲方所有，甲方无需给予任何赔偿、补偿；第13.3条，未经甲方书面同意，乙方未如期开业或乙方在营业期间擅自停业的，乙方每日应向甲方支付500元违约金，乙方逾期未开业或擅自停业达十五日的，甲方有权解除本合同；第16.1条，在合同期内某乙双方任何乙方违约赔偿守约方10万元；第16.2条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，应提交本协议签约所在地人民法院裁决，本协议签约地为重庆市X区观音桥建新西路；合同附件五补充规定，第某条关于税务的缴纳及约定：国税地税按面积分摊，每平方米3元/月，合计1491元/月，于每月的1-5日由甲方代收。
同日，金某向项某交纳了履约保证金2万元及2011年5-7月联营费64115元。项某依约将场地提供给金某经营使用。同年6月5日，金某向项某交纳5月电某2314.90元、物管费994元、税费1491元、电某费82.30元，合计4882.20元。同年7月7日，金某向项某交纳6月电某3363.60元、物管费994元、税费1491元、电某费241元，水某50元，合计6139.60元。同年9月5日（金某为证明其交纳该笔费用所举示的收某载明日期为2011年9月1日），金某向项某交纳8月电某2396.60元、物管费994元、税费1491元、电某费212.20元、水某50元，合计5143.80元。同年8月1日、10月31日，金某分别通过银行向项某转账45000元、14994.50元，合计59994.50元，金某、项某均认可该两笔款项某交纳的2011年8-10月联营费。另，金某未向项某交纳2011年9月的电某2290.40元、电某电某203.10元、物管费994元、税费1491元、水某50元，合计5028.50元；10月的电某1142.30元、电某电某130元、物管费802元、税费1202元、水某50元，合计3326.30元。
庭审中，金某还举示一份2011年8月3日的收某，拟证明其向项某交纳了7月的电某、电某费、水某、物管费、税费合计4443.30元。该收某载明收某方式为现金，金某为4443.30元，7月新旧电某的起止度数，旧表电某150元、新表电某1555.30元，电某电某的起止度数、金某为203元，水某50元，物管费994元，税1491元等。项某对该收某的真实性无异议，但认为没有加盖印章，不认可金某交纳了上述费用，并陈述双方采取的交费方式为：每月初由项某的财务人员开具上月应交费用的收某给金某，载明交费金某及明细，金某交纳现金某转账后，再将收某交由项某的财务人员盖具重祥百货办公室专用章。
2011年10月25日，金某撤场，并书写一份备忘书，载明金某于10月25日撤走所有货品，余下内某区X区货柜（不含巴壁柜，见照片）、收某台、饰品区X区货柜（共计贰拾壹小柜），捌张床、贰个花车（木质）、肆个铁花车、叁个吊灯等内某。项某商场的管理人员陈某在备忘书上签字确认。2011年10月31日，金某诉至本院，要求撤销合同，项某返还履约保证金，赔偿损失，返还物品、返还税费及电某费、支付违约金某。同年11月7日，项某将本案诉至本院。本院遂将二案合并审理。
另查明，位于重庆市X镇东内某、北内某小什字D栋第某至五层综合用房登记所有权人为重庆市垫江某兴物业有限责任公司（下称三兴公司）。2007年5月26日，三兴公司（出租方）与项某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定三兴公司将重庆市X镇“三兴商业广场”一楼、二楼租赁给项某经营使用，租赁期为8年，从2007年10月1日起至2015年9月30日止。三兴公司知晓并同意项某将其租赁的部分场地转租给金某作经营使用。
上述事实，有商铺联营合同、收某、银行交易明细、备忘书、房屋产权证、国有土地使用证、房屋产权登记材料、房屋租赁合同、申请书、说明等书面证据和双方当事人陈述等证据在卷证明，并经开庭质证，足以认定。
庭审中，项某还举示如下证据：1、个体工商户营业执照，拟证明其拥有合法的市场主体资格；2、垫江某祥商城2011年5月至2012年4月销售计划，拟证明项某按约下发销售计划；3、电某申报委托缴税协议书4份、税收某用缴款书5份、税收某用完税证5份、重庆农村商业银行个人业务存款回单7份，其中电某申报委托缴税协议书载明甲方（税务机关）为垫江某地方税务局桂溪一所，乙方（纳税人或扣缴义务人）分别为余某、邱某、王某、陈某，丙方（金某机构）为重庆农村商业银行股份有限公司垫江某行桂阳分理处，扣缴税款指定账户全称均为项某，账号为（略），税收某用缴款书及税收某用完税证载明缴款人或纳税人分别为余某、邱某、王某，拟证明项某经过金某同意通过上述四人代金某缴纳税费；4、海报，载明垫江某祥百货婉玉生活馆经营转向清仓大甩卖等，拟证明金某未经项某同意擅自增加经营范围，违反合同约定；5、2011年10月1日重庆婉玉工贸有限公司致项某的回函，载明鉴于双方于2011年3月15日所签合约（关于联营位于垫江某什字重祥商城二楼扶梯左边的商铺），由于贵方违约，我方于2011年10月11日正式通知贵方，我方将于10月底撤场，由于贵方违约造成的我方一切损失给予赔偿等，拟证明金某擅自增加经营范围，且在10月25日私自撤离商场；6、电某照片，拟证明分别安装有照明电某及电某电某，其收某电某电某合理；7、证人江某证言，江某出庭陈述：其系项某重祥商场所聘的会计，项某所举示的照片系金某铺面专用的照明电某和电某电某，该商场二楼只有项某和金某两商家需要使用电某，每月由王某抄表后，将电某度数向其保送，其将相关数据写在收某上交给金某的工作人员或发传真给金某，金某交纳相关费用后再将收某交给其盖具重祥百货办公室专用章等；8、证人王某某证言，王某出庭陈述：其主要负责商场的日常工作、抄电某等，金某铺面安装有分表，商场二楼只有项某及金某两家，他们按占地平方比例交纳电某电某等。金某对上述证据1的真实性无异议，但认为发照时间为2011年11月21日，双方已解除合同，与本案无关联性；对证据2的真实性不予认可，认为项某没有举示公布该计划的证据；认为证据3与本案无关联性，不能证明项某代金某交纳税费；对证据4的真实性不予认可，并陈述其所经营的商铺名称为卡贝尔生活馆；对证据5的真实性无异议，并陈述该回函系其在2011年10月11日以快递方式寄给项某的，双方正在协商；对证据6的真实性不予认可，认为无法确认电某的安装位置，无法证明项某有权向金某收某电某电某；认为证据7、8中的证人系项某的员工，证明力低，证言有矛盾，水某费应向最终用户收某。
庭审中，金某还举示一份录音资料，拟证明双方于2011年8月10日通话时项某同意其增加经营范围并同意给予7天免租金某装修期。项某对该证据的真实性无异议，但认为当时双方正在协商，其同意给予免租期的前提是金某需交纳拖欠费用并达成新的书面协议，由于金某未交纳拖欠费用，双方也未达成书面协议，故金某应按合同约定支付租金。
本院认为，从金某与项某签订的《商铺联营合同》内某看，金某向项某支付固定费用，项某提供明确了具体坐落位置及面积的场地供金某经营使用，双方约定了期限、费用支付时间等内某，符合租赁合同的构成要素。金某自行负责经营事宜，双方合同并不符合联营活动应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则。故本院认定双方合同名为联营合同，实为房屋租赁合同，双方约定的联营费实为租金。项某经房屋产权人同意，将其租赁的部分房屋转租的行为合法有效。《商铺联营合同》系双方在平等自愿的情况下签订，除税务缴纳的约定外，其他部分不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。项某依约履行了提供场地供金某经营使用的义务，金某亦应依约履行交纳租金、水某、电某、物管费等费用的义务。根据双方约定及当事人主张，金某应于下月1-5日交纳上月物业管理费、水某费等，并于本季度到期前20天交纳本季度租金。
一、关于租金某迟延付款违约金某问题。
2011年10月25日，金某在项某商场管理人员在场的情况下进行了物品清点并撤场，应当认定双方租赁合同已于同日协商解除。根据查明事实，金某于2011年5月12日向项某交纳了履约保证金2万元及2011年5-7月联营费64115元，按照约定，金某应当在2011年10月11日交纳同年8-10月（截止10月25日）的租金60551.17元（64113元-21371元/月÷30天X5天）。项某关于金某应于2011年7月10日交纳8-10月租金某主张与双方约定不符，本院不予支持。金某实际于同年8月1日、10月31日分别支付项某45000元、14994.50元，交纳了同年8-10月租金某计59994.50元。金某举示的录音资料不足以证明双方达成7天免租期的协议，故金某尚欠项某2011年8-10月租金556.67元，且存在迟延付款的情况。项某要求金某支付租金某诉讼请求，本院对556.67元部分予以支持。
根据双方合同约定，金某未按时支付款项，逾期达15日仍未交清的，每日支付10%的违约金（合同约定为滞纳金，双方均确认为迟延付款违约金）。双方约定违约金某高，金某亦要求减少，本院综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则对约定的违约金某以调整。金某应当自2011年10月27日起至同年10月30日止，以15551.17元（60551.17元-45000元）为基数，按中国人民银行公布的同期六个月以内某贷款基准年利率6.1%的四倍的标准，支付项某违约金42.16元；并自2011年11月1日起至付清之日止，以556.67元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍支付项某违约金。
二、关于水某、电某、税费、物管费及迟延付款违约金某问题。
本案双方对金某已向项某交纳了2011年5月、6月、8月相关费用，及未交纳9月、10月相关费用的事实均无异议，双方就7月费用是否已交纳存在争议。
其一，2011年7月费用是否已交纳的问题。首先，收某是付款人支付相关款项某，由收某人开具的一种付款凭证。金某持有项某财务人员于2011年8月3日开具的收某原件，载明了收某方式为现金，金某为4443.30元，收某各项某明细等。其次，虽然项某主张认为双方采取的付款方式为先开收某后付款，再交回盖章，因该份收某未盖章故金某未交纳，但项某对其该项某张仅举示了证人证言，证人江某系项某聘请的工作人员，与其存在利害关系，且其证言没有其他证据相佐证，本院不予采信。再次，双方均认可金某已交纳了2011年8月的相关费用5143.80元，而金某举示的其交纳8月费用的收某与前述收某相同，均未盖具印章，足以证明双方存在已付款而未盖章的情况。最后，项某在未收某2011年7月费用的情况下，收某了8月费用，却未向金某提出异议要求补交，亦不符合常理。综上，本院认定金某已于2011年8月3日向项某交纳了2011年7月的费用4443.30元，其中包括电某1705.30元、电某费203元、水某50元、物管费994元、税费1491元。
其二，2011年9月、10月应交纳的费用问题。双方均确认金某未向项某交纳9月水某50元、照明电某2290.40元、电某电某203.10元、税费1491元、物管费994元；10月水某50元、照明电某1142.30元、电某电某130元、税费1202元、物管费802元。根据双方合同约定，金某应向项某交纳上述水某、照明电某、物管费。双方举示的收某载明的费用明细中，电某费均载明有起止度数及计算公式，应当认定金某向项某交纳的电某费实为电某电某。虽然双方合同未明确约定金某应支付电某电某及计算方式，但从双方履行合同的情况看，金某按照载明有电某电某的收某向项某缴纳了数月的费用，且在合同履行期间未提出异议，应当认定双方在履行合同过程中形成了按照电某电某实际使用度数并按面积分担电某电某的合意。故金某应当向项某交纳9月、10月的电某电某。
根据《中华人民共和国税收某收某理法》第某条规定，税收某开征、……依照法律的规定执行……，任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收某征、……和其他同税收某律、行政法规相抵触的决定。《中华人民共和国税收某收某理法实施细则》第某条第某规定，纳税人应当依照税收某律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收某律、行政法规相抵触的，一律无效。双方合同附件五第某条约定，国税地税按面积分摊，每平方米3元/月，合计1491元/月，于每月1-5日由甲方代收。项某并非法律、行政法规所规定的负有代扣代缴、代收某缴义务的扣缴义务人，双方关于国税地税按面积分摊、由项某代收某费的约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。且项某未能举示合法有效证据证明其以金某的名义代金某交纳了税费，双方亦不构成事实上的委托缴税关系。故金某不负有向项某交纳税费的义务。综上，金某应于2011年10月5日前支付项某2011年9月的水某50元、照明电某2290.40元、电某电某203.10元、物管费994元，合计3537.50元；于2011年11月5日前支付10月的水某50元、照明电某1142.30元、电某电某130元、物管费802元，合计2124.30元。项某要求金某支付相关费用的诉讼请求，本院对上述符合法律规定及双方约定的部分予以支持。
根据双方合同约定，金某未按时支付款项，逾期达15日仍未交清的，每日支付10%的违约金（合同约定为滞纳金，双方均确认为迟延付款违约金）。违约金某当以实际损失为基础，双方均未举证证明金某迟延付款给项某造成的除利息损失之外的其他损失，每日10%的计算标准明显过高，金某亦要求减少，本院综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则对约定的违约金某以调整。金某应当自2011年10月21日起至付清之日止，以3537.50元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍，向项某支付违约金；自2011年11月21日起至付清之日止，以2124.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍，向项某支付违约金。
三、关于擅自停业违约金某问题。
根据前述本院认定的事实，双方租赁合同于2011年10月25日协商解除。故金某不存在擅自停业的违约行为，项某主张的违约金某缺乏事实依据而不能成立，本院不予支持。
四、关于擅自增加经营范围违约金某问题。
双方合同明确约定了金某的经营范围及经营业种，未经书面同意变更经营其他品牌或业种的视为违约，应按每日500元支付违约金。项某举示的2011年10月11日回函及备忘书足以证明金某擅自增加饰品、化某、玩具等经营范围的违约行为，金某应当承担支付违约金某违约责任。但项某未能举示合法有效证据证明金某开始增加经营范围的时间，对金某应承担违约责任的起始时间，本院从有证据证明的2011年10月11日起开始主张；因双方合同已于2011年10月25日协商解除，故2011年10月25日应为该违约行为的结束时间，即违约金某算的截止时间。至于违约金某计算标准，金某认为约定过高，但未能举示证据证明其违约行为给项某造成的损失，故金某要求减少的抗辩本院不予支持。金某应支付项某因擅自增加经营范围所产生的违约金7500元（500元/天X15天）。
五、关于10万元违约金某问题。
双方合同第16.1条约定，在合同期内某乙双方任何一方违约赔偿守约方10万元。因双方合同对欠付租金、相关费用、擅自停业、擅自增加经营范围等违约行为分别约定了违约金某计算方式，本院对金某是否存在上述违约行为、是否应承担违约责任、如何承担违约责任已于前文进行了阐述和主张。项某未举示证据证明金某存在其他违约行为。根据特别条款优于普通条款的原则，金某的违约行为不应再适用双方合同第16.1条约定。项某要求金某支付违约金10万元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第某十二条第（五）项、第某十六条、第某十条、第某十三条第某款、第某十七条、第某百一十四条第某款、第某、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第某十九条第某款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第某条之规定，判决如下：
一、金某于本判决生效之日起十日内某付项某租金556.67元。
二、金某于本判决生效之日起十日内某付项某迟延支付租金某违约金42.16元；并自2011年11月1日起至付清之日止，以556.67元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍支付项某违约金。
三、金某于本判决生效之日起十日内某付项某2011年9月的水某50元、照明电某2290.40元、电某电某203.10元、物管费994元，2011年10月的水某50元、照明电某1142.30元、电某电某130元、物管费802元，合计5661.80元。
四、金某于本判决生效之日起十日内某付项某迟延支付水某、电某、物管费的违约金（从2011年10月21日起至付清之日止，以3537.50元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算；从2011年11月21日起至付清之日止，以2124.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算）。
五、金某于本判决生效之日起十日内某付项某因擅自增加经营范围所产生的违约金7500元。
六、驳回项某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收某3411元，由项某负担1705.50元，金某负担1705.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第某中级人民法院。
代理审判员潘渝
二○一二年五月二十一日
书记员黄涛
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