湖南省株洲县人民法院
民事判决书
（2012）株县法民一初字第X号
原告刘某乙，男，汉族，X年X月X日出生，株洲县人，农民，住（略）。公民身份证号码：（略）。
委托代理人刘某丙，男，X年X月X日出生，汉族，株洲市人，系湖南诚信法律服务所法律工作者，住（略）。公民身份证号码：（略）。代理权限为特别授权。
被告田某丁，男，X年X月X日出生，汉族，株洲县人，农民，住（略）。公民身份证号码：（略）。
原告刘某乙与被告田某丁合同纠纷一案，本院于2012年2月21日立案受理后，依法由审判员易战国适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某乙及其委托代理人刘某丙、被告田某丁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某乙诉称：2007年元月9日，原告刘某乙与被告田某丁签订集资建房协议，约定：房屋位于株洲县X区内；工程期限为2007年3月底至2008年3月底止。2007年3月底以前甲方必须搬出现住房，以便拆房，交接新房时，应出示验收合格的证明文件及水、电上户证明文件及二证。双方签订协议后，原告以拆迁房屋抵扣43000元作为建房款。双方于2009年5月24日签订补充协议，延期至2010年2月20日前交房，甲方、乙方如双方违约，按各自约定违约金每天2‰计算。至今被告田某丁未按协议交房，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告继续履行协议；2、由被告支付原告违约金62780元；3、由被告支付延期交房过渡费4800元。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了以下证据材料加以证明：
1、原告的身份证一份，拟证明原告的主体资格；
2、被告户籍证明一份，拟证明被告的主体资格；
3、房权证一份，拟证明房屋位置以及所有人系原告；
4、建房协议一份，拟证明被告违约以及约定违约金的比例；
5、录音资料一份，拟证明约定违约金2‰的事实；
6、证人证言，拟证明签订合同的事实和违约金约定的额度；
7、证明一份，拟证明被告没有及时建房给原告造成的损失；
8、收条一份，拟证明被告已收了原告2000元的事实。
对原告提交的上述证据材料，被告田某丁表示对证据1、2、3、4、8无异议。对证据5的真实性有异议，该录音不确定是他的声音；对证据7的真实性没有异议，对其关联性有异议，认为被告不负责原告租房的费用；对证据6证人刘某乙平陈述的原告租房情况及被告未交房的原因表示异议，认为是否交房与原告租房没有关联。
被告田某丁辩称：原告刘某乙自被告田某丁开始建房至今没有支付一分钱购房款，是原告刘某乙违约在先。原告刘某乙预购的“沈五户”栋的房子在2009年5月份已经建成，早已可以交房，现在已有人住进去了。因为刘某乙没有按协议提交土地使用证且与其他购房户到政府上访，所以我们所建的房屋由于历史遗留问题而一直无法办证，如果原告将房款付清，我会将房子交付给原告，我方不同意支付原告方违约金，相反由于原告违约他还应当赔偿我方违约金98000元。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了以下证据材料加以证明：
1、房屋质量鉴定报告一份，拟证明房屋验收情况；
2、会议备忘录一份，拟证明由于原告多次上访造成没有办证的事实。
对被告提交的上述证据材料1，原告刘某乙对证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，原告所集资的房子是株洲县X镇甘塘坡居委会斑竹塘“沈五户”住宅楼，而并非鉴定报告所述的那栋房子，不能证明“沈五户”已能按时交房，且恰好说明被鉴定的房子因有质量问题不能使用更不能交付。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据证实了被告不能及时办理房屋所有权的主要原因是被告为了扩大个人利益，在建房时未履行相关报建的手续和相关的用地手续。
本院组织双方当事人对双方提交的证据材料进行了质证，根据双方的举证、质证意见及双方的当庭陈述，本院认证如下：
一、原告刘某乙提交的证据1、2、3、4、8，因被告田某丁表示无异议，经审查，上述证据材料符合证据属性，本院予以采信。对证据5，被告田某丁对该证据的真实性有异议，经审查该证据虽然存在瑕疵，但结合双方签订的集资建房协议及当事人的陈述，可以证实双方约定违约金为千分之二的事实，结合当事人举证的证明目的，本院对原告提供的证据5予以采信；对证据6证人刘某乙平的证人证言，被告田某丁表示对三性均有异议，认为是否交房与原告租房没有关联，经审查证人刘某乙平与原被告双方均无利害关系，该证言较为客观，故本院予以采信；对证据7，被告对其关联性有异议，认为他与原告刘某乙没有约定过渡租房费用，所以该证据与本案无关。经审查，由于被告没有及时交房致使原告刘某乙到外租房，虽然协议没有明确过渡租房费用，但原告房屋被拆迁后确实需要租房居住必须支出合理费用，故本院对被告的质证意见不予采信。
二、对被告田某丁提交的证据1，原告对其关联性有异议，认为原告所集资的房子是株洲县X镇甘塘坡居委会斑竹塘“沈五户”住宅楼，而并非鉴定报告所述的那栋房屋，不能证明被告已能按时交房，恰好说明被鉴定的房屋有质量问题而不能使用，更不能交付。经审查，被告提交的鉴定报告并非原告集资建房的房屋的鉴定报告，该证据确实与本案无关联，故对该证据本院不予采信；对证据2，原告对其关联性有异议，认为该证据证实了被告不能及时办理房屋所有权的主要原因是被告为了扩大个人利益，在建房时未办理相关报批手续和相关的用地手续。经审查，该会议备忘录是县政府就斑竹塘12户职工住宅楼危房改建补办与完善手续问题进行的专题研究，是如何解决遗留问题，完善手续的会议备忘录。经审查，该证据证实了被告建房时未履行相关报建的手续和相关的用地手续，是违法建设项目，但证据不能作为被告迟延交房的合理依据，故本院对原告的质证意见予以支持。
原告刘某乙在庭审中向法庭提交了四份证据材料（证明三份、会议纪要一份），被告田某丁在庭审中向法庭提交了三份证据材料（一份建房合同、一份合资建房协议、一份五交化12户危房改造规划设计要求），由于原、被告双方对对方在举证期限届满后提供的证据均不同意质证，故本院对上述证据不组织质证。
本案经过举证、质证以及认证，结合原、被告当庭陈述，本院查明如下案件事实：
一、原告刘某乙原居住的房子座落在株洲县X镇X路斑竹塘宿舍X号，建筑面积43.11平方米，该栋房系建于1974年的建筑面积约413.49平方米的三层砖木结构楼房，系原株洲县五交化公司的一栋宿舍，属划拨地的单位房改房，共有住户12户。由于该房经《湘株房鉴字2006第X号鉴定意见书》鉴定为D级危房，且12户住户均为低收入家庭，株洲县人民政府同意对该房进行改造重建，并在行政性收费等方面适当优惠。该项目由株洲县X组织实施，但实际是株洲县五交化斑竹塘12住户与田某丁、陈丰粮以合资建房的形式签订了总的《合资建房协议》，再由田某丁等与这12户分别签订《集资建房协议》。由于该栋房是原株洲县五交化公司的宿舍，土地性质是划拨用地。株洲县五交化公司房改后该12住户有9户办理了土地使用权证，另外的包括刘某乙的3户没有办理土地使用权证。被告田某丁在建房过程中由于土地的性质、规划等原因至今没有将土地使用权证及房屋所有权证办好，致使某些住户到政府上访。为此株洲县X组织协调并就危房改建补办与完善手续及如何解决遗留问题等形成了会议纪要，并形成了如下意见：1、五交化住宅楼因相关用地手续未及时履行，属违法建设项目，为保障住户权益，将其作为遗留问题进行妥善处理；2、县规划局对其违法建设行为进行查处，酌情从轻处罚后办理《建设工程规划许可证》……经鉴定合格后……县国土资源局、县房产局按规定及时办理国土使用权证和房产证；3、各部门及相关人员应全力支持，“两证”办理手续力争2个月内完成。
二、原告刘某乙与被告田某丁于2007年1月9日签订集资建房协议，甲方为刘某乙，乙方为田某丁，双方约定：（一）、将原五交化拆除兴建一栋住宅楼，甲方刘某乙需一套面积约为75-80平方米的新居，楼层为四楼，新房面积按房产证为准；（二）、承包建筑方田某丁以伍拾平方米的新居补偿土地等其他费，其余多购的伍拾平方米为优惠价格，按市场价格840元/平方米优惠20元/平方米，其他超过的面积按840元/平方米计算；（三）、需要房屋后通过计划，甲方首付承包方的预付金为30%（购房屋平整场地后），主体完工付30%，其余的购房款预交房时付清；（四）、集资建房协议签订后，甲方提供房产证和土地使用证给承包方，筹备兴建事宜；（五）、房屋保证为合格工程（以政府职能部门和监理部门验收证明文件为准），厨房、厕所因承包方的原因保修一年，房屋配防盗门壹张，水电到户，二证全齐；（六）、甲方房屋位置于斑竹塘小区内；（七）、工程期限为2007年3月底至2008年3月底止。2007年3月底前甲方必须搬出现住房，以便拆房，交接新房时，应出示验收合格的证明文件及水电上户的证明文件及二证；等等。协议签订后，原告刘某乙没有按协议约定及时向被告田某丁提供拆迁房的土地使用证，被告田某丁也未能履行及时交房的义务。后于2009年5月24日双方对集资建房协议达成补充条款“关于刘某乙集资建房延期交房的条款，延期至2010年2月X号前交房，乙方、甲方如双方违约，按各自约定违约金每天2‰计算。如甲、乙双方违约按同等条件对待。”双方签订补充条款以后，由于被告田某丁仍然没有及时履行交房的义务，原告刘某乙遂找被告要求交房及支付违约金62780元及赔偿由此造成的延期交房的过渡费4800元，并称因被告田某丁违约造成原告住房被拆除后只能在外租房居住，需每月支付租房租费400元，自2008年3月至今共48个月，共花费19200元的租房损失；原告还提出因物价上涨，导致的房屋装修价格差增加200元/平方米左右，装修损失23000元。而被告田某丁则称原告没有按协议履行交付房款及提供土地使用证的义务，违约在先，故不能交房，更不能承担违约金，相反刘某乙还应支付被告违约金98000元，于是酿成纠纷。
三、原告刘某乙与被告田某丁在《集资建房协议》中约定“房子建成后，刘某乙需要一套75-80平方米的新房，刘某乙是以旧房作为出资折抵新房50平方米的面积，超出50平方米部分按当时市场价840元/平方米优惠20元/平方米，超出100平方米部分按市场价840元/平方米计算”。实际上如果原告刘某乙退出集资建房不要房屋，被告田某丁须支付43000元给刘某乙；如果原告刘某乙要房子，则旧房就折抵43000元。另原告刘某乙于2007年元月8日支付2000元购房款给被告田某丁，故原告刘某乙集资建房共出资45000元。原告刘某乙预购房屋是株洲县X镇X路斑竹塘“沈五户”二楼东头的套间，建筑面积为88平方米，原告刘某乙需支付购房款74160元，扣除45000元，还应支付田某丁购房款29160元。根据《集资建房协议》第三条规定原告刘某乙应在主体完工前共支付购房款的60%计44496元，本案中原告刘某乙已付购房款45000元，故原告刘某乙已经履行了预付房款的义务。但是对于协议第四条“集资建房协议签订后，甲方提供房产证和土地使用证给承包方，筹备兴建事宜。”而在协议签订后，原告刘某乙因株洲县商务局同意等房屋建成后统一补办土地使用证，所以没有提供原土地使用证给承包方田某丁，致使被告田某丁不能及时办理房屋所有权证及土地使用权证，故不能及时交房。本案中原告刘某乙预购的“沈五户”栋的房屋被告田某丁已于2009年5月竣工，因土地使用权等历史遗留问题至今未办理房屋产权证，房屋至今没有交付。在庭审中被告田某丁称该《集资建房协议》上“刘某乙”的签名是刘某乙平代签而非刘某乙本人签名，所以该协议不具效力。经审查，该协议是刘某乙授权刘某乙平签订，是经原告刘某乙认可的，且原告刘某乙按协议已履行了部分义务。
本院认为：本案系集资建房合同纠纷，本案争议的焦点为：1、原告刘某乙请求被告田某丁继续履行集资建房协议是否有事实和法律依据，能否得到支持；2、原告刘某乙请求被告田某丁支付违约金62780元及赔偿损失4800元是否有事实和法律依据，能否得到支持。针对本案的争议的焦点，本院作如下评述：
（一）、原告刘某乙请求被告田某丁继续履行集资建房协议是否有事实和法律依据，能否得到支持。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《集资建房协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，符合平等、自愿的民事活动原则，协议合法有效。原、被告双方应当遵守诚实信用原则，自觉履行协议。因原告刘某乙没有及时提供被拆迁房屋的土地使用证，被告没有及时交房，对此原、被告均有责任。本案中刘某乙预购的“沈五户”栋的房子在2009年5月份已经建成，只要刘某乙将房款付清，被告还是能将房子交付给他。由于被告田某丁办理二证需要一定的时间，因此原告刘某乙应交的房款可以分批给付。另外由于原告刘某乙等购房户到政府上访，政府已组织召开了协调会研究了解决历史遗留问题的办法，二证还是能够办理。现原告要求被告继续履行协议，尚属合理，可予支持。
（二）、原告刘某乙请求被告田某丁支付违约金及赔偿损失是否有事实和法律依据，能否得到支持。
根据合同相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，原告刘某乙在诉讼中称其没有提供土地使用权证是因为株洲县商务局同意等房屋建成后统一补办，因此没有向被告提供土地使用权证。本院认为，原告刘某乙没有按约定向被告田某丁提供土地使用权证违约在先，故原告刘某乙不能因株洲县商务局的原因而免除自己的违约责任。被告田某丁没有及时履行交付房屋的义务应承担相应的违约责任。本案中原、被告双方都违反协议没有全面履行，应当各自承担相应的责任，故对原告刘某乙提出的支付违约金62780元及赔偿过渡租房损失4800元的请求不予支持。对于原告刘某乙在庭审中主张的租房损失19200元以及装修损失23000元，因原告刘某乙没有增加诉讼请求，本院在本案中不予处理。对于被告答辩中提出由于原告违约应当支付其违约金98000元，由于被告未向本院提供相应证据，亦未提起反诉，故本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、由被告田某丁自本判决生效之日起10日内将株洲县X镇X路斑竹塘小区“沈五户”二楼东头住房（建筑面积为88平方米）交付给原告刘某乙；在房屋交付之日由原告刘某乙支付应付房款29160元的60%计17496元；
二、由被告田某丁自房屋交付之日起一年内办好上述房屋所有权证及土地使用权证；原告刘某乙在“二证”办好后支付余下房款11664元；如果被告田某丁未如期办好房屋所有权证及土地使用权证，则需交付因办理“二证”所造成的费用；
三、驳回原告刘某乙其他诉讼请求。
如原、被告未按本判决指定的上述期间履行义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
本案受理费1590元，减半收取795元，由被告田某丁承担400元；由原告刘某乙承担395元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费，现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员易战国
二0一二年五月十四日
代书记员孙玲
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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