广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审原告)：丘某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审被告)：杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
李某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。
原审判决认定：2002年1月25日，丘某某与李某某签订《转让房屋协议》，约定：李某某将其所有的位于佛山市南海区X镇永安管理区X村的自建房以人民币（略）元的价格转让给丘某某。协议签订以后，丘某某依约将转让款如额支付给了李某某，而李某某却未能如约将该房屋交付丘某某使用，也未协助丘某某办理房屋产权过户手续，丘某某据此起诉请求法院确定丘某某与李某某双方于2002年1月25日签订的《转让房屋协议》有效以及位于佛山市南海区X镇X村NO.粤房字（略）号房屋一间归其所有；李某某承担本案的诉讼费用。另查，李某某与杨某某是夫妻关系，于1985年7月6日登记结婚。讼争房屋是1992年3月15日领取所有权证，是李某某与杨某某的婚后共同财产。
原审判决认为：李某某与杨某某是夫妻关系，讼争房屋是李某某与杨某某的共有财产。李某某未经共有人杨某某同意的情况下将属夫妻共有财产的房屋转让予丘某某，并与丘某某签订了《转让房屋协议》，违反了我国法律的强制性规定，该协议无效，自始自终没有法律约束力。双方因无效合同所取得的财产应予返还。故李某某应退还转让款（略）元予丘某某；丘某某应返还讼争房屋予李某某与杨某某。故丘某某请求法院确认其与李某某于2002年1月25日签订的《转让房屋协议》有效及请求位于佛山市南海区X镇永安管理区X村NO.粤房字（略）号房屋一间归其所有，均没有法律依据，不予支持。李某某对讼争房屋是属于其婚前财产的辩解，没有事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、丘某某与李某某于2002年1月25日签订的《转让房屋协议》无效；二、驳回丘某某的诉讼请求。受理费100元，由丘某某负担。
李某某不服上述判决，向本院提起上诉认为：原审法院认为讼争房屋为李某某与杨某某的共同财产是不正确的，李某某与杨某某于1985年7月6日登记结婚。讼争房屋是1992年3月15日领取所有权证，这是事实。但该房屋是1984年李某某自建的，这有房产证及私有房屋产权登记申请书可以证明。当时李某某与杨某某尚未登记结婚。故李某某认为，本案所讼争房屋是李某某的婚前财产，李某某有权也有能力对房屋进行处理。李某某将房屋转让给丘某某是李某某的权利，不需要杨某某同意，原审法院认为该转让协议无效是错误的。故请求二审法院根据事实和法律，依法改判，确认李某某与丘某某于2000年1月25日签订的《转让房屋协议》有效。
丘某某答辩称：一审的判决是正确的，但是我要求李某某退回讼争房屋的转让款，李某某不肯，故请求二审法院作出公正的判决。
杨某某答辩称：李某某的陈述不是事实。讼争房屋是生了大女儿后建的。我与李某某1984年4月26日结婚，房子是1985年底建好的。结婚证是1985年7月6日领取的，2001年5月，我丈夫李某某在外找女人被捉奸在床，于是我们闹离婚。李某某就把讼争房屋卖给了丘某某，我知道后，就不同意卖房子。
二审期间，杨某某提交证据如下：一、永安村X村的证明一份。证明内容：李某某和杨某某在1984年4月26日结婚并摆了酒席及讼争房屋是在婚后所建。二、杨某某的大女儿的身份证。证明内容：大女儿的出生日期为1984年12月2日，以此来印证证据一的证明内容。三、证人刘某某的证言。证明内容：李某某和杨某某是在1984年4月摆酒结婚。李某某质证认为：永安村X村的证明是不客观不证实的。对于证人的某言不予认可，我根本不认识证人刘某某。本院认为：杨某某出具的永安村亨美的证明，可以证明杨某某的陈述。尽管李某某认为该证据不具有真实性，但未举出相反证据予以反驳，故该证据本院予以采信。
本院经审理查明：2002年1月25日，丘某某与李某某签订《转让房屋协议》，约定：李某某将其所有的位于佛山市南海区X镇永安管理区X村的自建房以（略）元的价格转让给丘某某。协议签订以后，丘某某依约将转让款如额支付给了被告，而被告如约将该房屋交付丘某某使用。因丘某某不是讼争房屋所在农村X组织佛山市南海区X镇永安管理区X村民，依法律规定农村房屋不得转让给外村人，而丘某某的岳父李某权是本村村民，故丘某某由其岳父李某权出面，以李某权的名义与李某某到当地房地产交易部门办理交易手续，签订了《房地产买卖合同》，约定房屋交易价格为3000元，并递交了《房屋买卖申请审批表》，南海市房地产交易所官窑交易站于2002年3月8日张贴了《买卖房屋通告》，杨某某知道上述房屋交易情况后，向丘某某提出异议，并阻止交易继续进行。2003年9月1日，丘某某向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼，请求确定丘某某与被告双方于2002年1月25日签订的《转让房屋协议》有效以及位于佛山市南海区X镇X村NO.粤房字（略）号房屋一间归其所有。
另查明：李某某与杨某某是夫妻关系，李某某和杨某某于1984年4月26日按当地风俗摆酒席举行婚礼并共同居住生活，1984年12月2日，杨某某生下大女儿李某玲，于次年即1985年7月6日补办结婚登记。2003年8月26日，杨某某向广东省佛山市南海区人民法院提起与李某某的离婚诉讼，该离婚诉讼尚未审结。
讼争房屋的土地属于集体土地，房屋建于1984年，李某某于1989年6月19日取得集体土地建设用地使用证(证号为：南府集建总字第（略）号、字[89]第（略）号)，于1992年3月15日以李某某的名义领取了房屋所有权证(证号为粤房字第（略）号)，是李某某与杨某某的婚后共同财产。
本院认为：本案的争议焦点是确定讼争房屋是否属于夫妻共同财产及李某某与丘某某于2002年1月25日签订的《转让房屋协议》是否有效的问题。
首先，根据李某某与杨某某于2004年7月30日所作的调查笔录中一致确认的事实及结婚证书上的记载，可以认定李某某与杨某某申领结婚证的时间为1985年7月6日。由于在办理正式的结婚手续之前双方已经按照农村的习俗举行了摆酒结婚仪式，则表明李某某与杨某某至少在1984年11月之前就已经开始同居并以夫妻名义共同生活，双方之间已经成立了事实上的婚姻关系。由于李某某身份证上记载的出生时间为1962年11月5日，则其年满法定结婚年龄22岁的时间为1984年11月5日，在此时间之前双方只是非法同居，但并未成立合法有效的事实婚姻关系，故此可以认定李某某与杨某某婚姻关系的起始时间为李某某年满法定年龄之日，即1984年11月5日。另外，根据双方当事人一致认可的讼争房屋所有权证书及私有房屋产权登记申请书的记载，均表明该讼争房屋的建造时间为1984年，但具体完工时间不明。虽然李某某主张该房屋的完工时间为1984年6月份，但其未能提供任何证据以证实其主张，因此本院结合讼争房屋所有权证书及房屋产权登记申请书上载明的时间，推定该讼争房屋最迟于该年度结束时，即1984年年底完工，即本案讼争房屋的建成时间为1984年12月30日。由于李某某与杨某某合法有效之事实婚姻的起始时间为1984年11月5日，则可以认定该讼争房屋为李某某与杨某某婚姻关系存续期间所取得的财产，属于夫妻共同财产。
其次，由于本案讼争房屋属于李某某与杨某某的夫妻共同财产，则该房屋为夫妻双方共同共有，夫妻任何一方在未经另一方同意的情况下擅自处分该房屋的行为均应被认定为无效。而由于李某某在本案诉讼期间未能举证证明其在与丘某某签订《转让房屋协议》时取得了杨某某的同意或者事后得到了杨某某的追认，因此李某某转让讼争房屋的行为系无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，李某某与丘某某签订的《转让房屋协议》无效。此外，李某某将农村X村人丘某某转让，亦违反了我国土地管理法规的强制性规定，亦应当确认无效。丘某某签约后因无法办理交易手续而借用其岳父之名，属于规避法律之行为，亦应当确认无效。
综上，李某某主张其与丘某某签订的《转让房屋协议》有效的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员陈秀武
审判员林义学
二00四年九月六日
书记员余珂珂
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