湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
（2012）衡中法民一终字第X号
上诉人（原审被告）刘某，男，X年X月X日出生。
上诉人(原审被告)丁某，女，X年X月X日出生。
二上诉人共同委托代理人袁友谊，湖南衡阳中恒法律服务所律师工作者。
被上诉人(原审原告)胡某，男，X年X月X日出生。
被上诉人(原审原告)凌某甲，女，X年X月X日出生。
二被上诉人共同委托代理人凌某乙，男，X年X月X日出生。
上诉人刘某、丁某因与被上诉人胡某、凌某甲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市X区人民法院（2011）衡蒸民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2012年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月30日公开开庭进行了审理。上诉人刘某、丁某的委托代理人袁友谊，被上诉人胡某、凌某甲的委托代理人凌某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年8月26日，刘某、丁某将衡阳市X区X街X号X室房屋(产权证号：衡房权证蒸湘区字第（略）号)出售给胡某、凌某甲。胡某、凌某甲付清房款后，刘某、丁某将房屋及产权证明交给了胡某、凌某甲。之后，胡某、凌某甲要求刘某、丁某协助其办理房屋产权过户登记手续未果，遂诉至法院。
原审另查明，刘某、丁某原系夫妻，2006年6月12日，刘某、丁某达成离婚协议，在衡阳市X区公证处对离婚协议进行公证后到衡阳市X区民政局办理了离婚登记。离婚协议中约定刘某、丁某将坐落于衡阳市X区X街X号X室房屋赠与给其子刘某龙、刘某祥，但未办理房屋产权变某登记。
原审认为，刘某、丁某协议离婚时将房屋赠与给其子刘某龙、刘某祥，双方之间形成赠与合同关系，该合同经过公证，合法有效。赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续，但刘某、丁某未履行上述合同义务，故刘某龙、刘某祥仅对刘某、丁某享有合同债权。本案诉争房屋的所有权在刘某、丁某与胡某、凌某甲签订房屋买卖合同时并未转移。作为房屋产权人，刘某、丁某与胡某、凌某甲签订的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。胡某、凌某甲依约履行了合同义务，刘某、丁某理应将房屋所有权变某登记，但刘某、丁某并未履行该义务，故胡某、凌某甲对刘某、丁某亦享有合同债权。
刘某龙、刘某祥与胡某、凌某甲均对刘某、丁某享有合同债权，如何优先履行是本案处理的关键。虽然刘某龙、刘某祥享有的合同债权早于胡某、凌某甲，但在房屋买卖合同中，刘某、丁某收取了胡某、凌某甲支付的对价，且已经将房屋及所有权证交付给胡某、凌某甲，胡某、凌某甲实际占有、使用该房屋达5年之久，从保护交易安全及诚实信用的角度出发，该合同债权应优先履行，故胡某、凌某甲要求刘某、丁某协助其办理房屋所有权变某登记的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百八十五条、第一百八十七条之规定，判决：被告刘某、丁某自本判决生效之日起5日内，协助原告胡某、凌某甲将衡阳市X区X街X号X室房屋(产权证号：衡房权证蒸湘区字第（略）号)的所有权办理变某登记至原告胡某、凌某甲名下。案件受理费1050元，由被告刘某、丁某负担。
宣判后，原审被告刘某、丁某不服，向本院提出上诉称：一、刘某、丁某在将房屋卖给胡某、凌某甲之前，已经将房屋赠与给刘某龙、刘某祥，故刘某、丁某与胡某、凌某甲签订的房屋买卖合同无效；二、诉争房屋尚未办理过户，刘某、丁某有权收回转让房屋；三、原审未支持刘某、丁某要求追加刘某龙、刘某祥为第三人的请求，属程序违法；四、原审适用法律错误。请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人胡某、凌某甲梅答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，2006年8月26日，刘某、丁某经人介绍与胡某、凌某甲签订了《房屋出售合同》，胡某、凌某甲于签订合同当日向刘某、丁某交纳购房款9400元，因该房屋属于房改房，依相关政策，当时不能办理房屋产权转让登记，故刘某、丁某将房屋钥匙及房屋产权证明原件交给胡某、凌某甲。自2009年起，胡某、凌某甲屡次向刘某、丁某要求协助办理房屋产权转让登记，刘某、丁某拒绝提供协助，胡某、凌某甲遂诉至法院。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第128条“赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”及《中华人民共和国合同法》第一百八十九条“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续”之规定，刘某、丁某虽然在离婚协议中将房屋赠与给其子女刘某龙、刘某祥，但并未办理房屋过户手续，也未将房屋产权证书交与刘某龙、刘某祥，刘某龙、刘某祥亦未实际占有、使用该房屋，故该房屋的所有权尚未因赠与而发生物权转移，仍系刘某、丁某二人所有。凌某甲、胡某与刘某、丁某签订《房屋出售合同》时，对于刘某、丁某之前将房屋赠与给其子的行为并不知情，其二人在签订合同后向刘某、丁某一次性交纳了购房款，收取了房屋及房屋产权证明原件，其二人有充分理由相信刘某、丁某系该房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，双方之间的《房屋出售合同》合法有效。而凌某甲、胡某在与刘某、丁某签订《房屋出售合同》时，对于刘某、丁某之前将房屋赠与给其子的行为并不知情，双方在签订《房屋出售合同》时，房屋产权证上的所有权人是刘某，故其二人有充分理由相信刘某是房屋所有权人，故凌某甲、胡某系善意第三人。即便刘某、丁某无权处分该房屋，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，凌某甲、胡某亦有权取得涉案房屋产权。刘某、丁某上诉称诉争房屋的权属系其子女刘某龙、刘某祥所有及刘某、丁某与凌某甲、胡某之间的《房屋出售合同》无效的上诉理由均不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1050元，由上诉人刘某、丁某负担。
本判决为终审判决。
审判长龙巍
审判员王洪峰
审判员周隽斓
二○一二年五月三十一日
书记员刘某
校对责任人：周隽斓打印责任人：刘某
附相关法律条款：
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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