海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民终字第X号
上诉人(原审原告)海口首力酒店有限公司，住所地海口市X路X号首力大厦X楼。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人杨毅，海南天泽律师事务所律师。
委托代理人孟某某，该公司副总经理。
被上诉人(原审被告)海口百邦典当行，住所地海口市国贸大道港澳大厦X层A座。
法定代表人边某某，董事长。
委托代理人任渭生，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人常某，该典当行经理。
上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2000)新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2001年1月15日立案受理后，依法指定审判员胡曙光担任审判长，与审判员蔡红曼、李某组成合议庭，共同负责对本案进行了审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，上诉人于1997年1月17日与被上诉人签订＂商品房购销合同＂及＂承诺书＂，而于2000年4月29日向法院提起诉讼，已超过两年的诉讼时效。在此期间并无法定的诉讼时效中止、中断或延长的情形。故上诉人的诉讼请求依法不受法律保护。原审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求。
上诉人上诉称：一、一审认定本案诉讼时效已过的错误在于两年的诉讼时效的起止时间界定在签订合同的时间与提起诉讼的时间之间，至于所签合同的履行时间、履行期限、补充合同再次约定的履行时间、一方支付所谓的＂滞纳金＂的时间、一方向另一方出具＂保证书＂所延长的履行时间等都忽略不计，而且合同签定后至今的3年间都没有实际履行合同所约定的交房手续。直至1999年12月被上诉人通过行政确权强行取得双方争议的房产的行为才导致本案诉讼的发生，因此本案诉讼时效至少应从1999年12月起算；二、房产局审查行政确权是不会考虑诉讼时效问题的，但法院认定双方当事人在合同履行中的一切延续手续行为都不属诉讼时效中止、中断或延长的情况，那么被上诉人自签订合同之日到申请行政确权之日的期间不也是超过两年的诉讼时效，而被上诉人却能通过行政确权取得＂不受法律保护＂的权利；三、双方签订的合同均是虚假的合同，真实的情况是上诉人以首力大厦的房产向被上诉人抵押借款，因用于抵押的房产未办理房产证，故双方变通签订买卖合同，同时双方又签订＂承诺书＂约定抵押期满由卖方以原价回购。正是上述原因才导致双方至今未发生实际交付。被上诉人是利用行政确权制度占有上诉人用于抵押的房产。事实上，上诉人从不否认欠被上诉人的款项，但应当通过合法的拍卖程序抵偿债务。综上，请求撤销原审判决，改判双方所签合同及补充合同无效。
上诉人二审未有新的证据提交。
被上诉人答辩称：一、双方所签＂商品房购销合同＂及＂承诺书＂均是双方自愿签订，意思表示真实，办理了公证及海口市房地产交易部门的预售登记，双方亦实际履行。只是在被上诉人要求上诉人按约将房产移交被上诉人未果后，被上诉人才向房产部门申请行政确权。而上诉人的异议亦被房产部门驳回，依法维护了被上诉人的合法权益；二、合同有效与否和合同的履行是两个不同的法律范畴，主张合同无效的诉讼时效与主张合同显失公平的诉讼时效的起算期一样，应从订立合同之日起算。上诉人从签订合同至向法院起诉已超过两年的诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人二审未有新的证据提交。
法庭根据双方当事人争议的焦点问题，查明事实如下：
1997年1月16日，上诉人与海口万祥典当公司(现已更名为海口百邦典当行，即本案被上诉人)签订＂商品房购销合同＂，约定，被上诉人向上诉人购买海口市X路X号首力大厦第X层、第X层A1、B2、C1共1670．09平方米的房产，每平立米1200元，共（略）元，付款时间为同年1月23日前，交房时间为同年3月16日前，合同生效后120天内由上诉人向海口市房产交易部门申请登记备案等。同日，双方又签订＂承诺书＂，主要内容为：被上诉人同意上诉人在合同生效后60日内按合同原价回购上述房产，若逾期，经上诉人书面申请，被上诉人同意延期30日回购，但上诉人应同时交付延期补偿款（略）元。若上诉人不能在90天期限内回购房屋，上诉人应无条件在双方合同生效后120天内为被上诉人或指定的单位或个人办理房屋产权登记手续及办理产权证等。同年元月24日，被上诉人两次向上诉人支付合同约定价款（略）元。签约后，双方到海口市房地产交易管理所办理了预售(购)登记及合同公证。同年3月18日，上诉人以首力酒店X层、X层房产延期补偿款的形式向被上诉人支付（略）元。同年6月18日和6月26日，上诉人又分3次以＂滞纳金＂的形式向被上诉人支付（略）．95元(均未明确支付首力大厦何处房产，另案中亦作出认定)。同年12月31日，上诉人向被上诉人出具＂保证书＂，就被上诉人于1997年元月16日所购上述房屋、1997年2月26日所购首力大厦地下副二层、第X层B1、B2房屋(另案处理)，以经营需要，拟留以自用，保证将所收房款及发生的滞纳金（略）．75元于1998年3月25日前付清，如不能，则上诉人将上述房屋在5日内交付被上诉人管理所有，待首力大厦产权证办理后，即为被上诉人办理所购房屋产权过户手续。1998年2月26日，上诉人又向被上诉人支付1万元，同年6月26日又以首力大厦合同款名义向被上诉人支付15万元(均未明确支付首力大厦何处房产，另案中已作出认定)。期间，上诉人与被上诉人法定代表人某1998年4月9日签署＂会议纪要＂，主要内容为：双方于1997年元月16日和2月26日所签商品房购销合同合法有效，上诉人承诺于同年5月20日将房屋交付被上诉人使用管业，因上诉人延期交房给被上诉人造成的损失按商品房购销合同的规定承担，上诉人将房屋交付后10日内负责协助或由被上诉人自行办理＂桑拿中心＂的企业变更登记手续。之后，上诉人未为被上诉人办理所购房屋的交房、产权过户手续，亦未再向被上诉人支付款项。值海南省处置积压房地产政策出台，被上诉人就其所购首力大厦全部房产向海口市房产管理局申请行政确权，该局受理后，于1999年12月9日发出＂积压商品房产权登记征徇异议公告＂，上诉人在异议期内提出异议，2000年3月23日，被该局驳回异议，并于同年3月29日向被上诉人核发了首力大厦地下副二层、X层B1、B2房(另案处理)及首力大厦X层、X层A1、B2、C1房的＂积压房地产确权通知书＂。上诉人遂于2000年4月29日向法院提起诉讼。
上诉人曾对双方法定代表人某1998年4月9日签署的＂会议纪要＂的真实性提出异议，二审期间，上诉人通过对＂会议纪要＂进行质证，对其真实性表示确认；对于上述其他事实及相关证据双方经质证无异议。法庭对上述事实亦作出确认。
本院根据查明的事实，处理意见如下：
一、关于本案诉讼时效问题。
1、上诉人与被上诉人虽于1997年元月16日签订了内容为房屋买卖的＂商品房购销合同＂，但在同一天双方又签订了有关上诉人回购房屋内容的＂承诺书＂。双方对于合同的性质存在争议，而无论双方的真实意思表示如何，亦无论上述合同的效力如何，均不能排除合同签订后双方对合同的实际履行。
2、如被上诉人所主张，双方签订＂商品房购销合同＂、办理预售登记和公证、延期交房、办证的约定、签署对双方房屋买卖关系进一步确认的＂会议纪要＂及因上诉人违约交房、办证而向被上诉人支付＂滞纳金＂的行为证实双方的合同关系为房屋买卖关系，即使房屋买卖关系显失公平、非真实意思表示而致权利受到侵害的起算时间应从合同签订之日。但正是由于上述合同的履行行为反而证实双方至少是在1998年6月26日(由于未明确支付何处房产，无论是履行回购合同还是房屋抵押借款合同，应认定为同时履行本案1997年元月16日的合同和另案处理的2月26日的合同)上诉人向被上诉人支付最后一笔＂滞纳金＂时，双方仍在履行合同及相关协议，双方合同并未履行完毕，而正是由于合同未履行完毕，所以合同所涉房屋的产权证未办理至被上诉人名下且房屋亦未实际交付，上诉人享受了权利而未承担主要义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，即使双方的房屋买卖合同无效，上诉人的权利至少是在1998年6月26日之前未受到侵害；如被上诉人所主张，双方为规避法律签订了＂商品房购销合同＂及＂承诺书＂，双方真实意思表示为房屋抵押借款，那么在履行合同过程中并不涉及房屋产权受到侵害的情形，而直至上诉人1999年12月得知被上诉人就双方争议之房屋申请行政确权之时其权利才受到侵害。上述两种情形下，上诉人向法院起诉时均未超出两年的诉讼时效。原审判决以本案诉讼时效从双方合同签订之日起算，期间并无中断、中止或延长的情形，从而认定诉讼时效已过，显属不当。
二、关于本案的处理。虽然双方对于合同的性质及效力存在争议，但由于海南省处置积压房地产政策的特殊性，被上诉人持双方的＂商品房购销合同＂、付款收据及预售(购)登记手续向房产管理部门申请行政确权，虽经上诉人提出异议，但被房产管理部门以双方购销合同合法有效予以驳回并向被上诉人核发了上述房屋的＂积压房地产确权通知书＂。上述房屋确权行为属房产行政主管部门的具体行政行为，在该具体行政行为未被依法撤销或变更前，上诉人主张与被上诉人房屋买卖关系无效否认双方的房屋买卖关系无法律依据。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当。由于判决驳回上诉人诉讼请求并无不妥，判决结果应当予以维持。上诉人上诉要求改判无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费（略）元，由上诉人海口首力酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长胡曙光
审判员蔡红曼
审判员李某
二○○一年三月十二日
书记员何芳
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