广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市华康地空开发有限公司，地址：广州市X路X号，联系地址：广州市X路X－X号环球广场X室。
法定代表人：吴某某，职务：董事长。
委托代理人钱智辉、于某某，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)邝某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人广州市华康地空开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2004)荔法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定：原告向被告预购康王地下商业城负一层D区X号商铺，建筑面积14.86平方米(其中套内建筑面积7.43平方米，公共分摊面积7.43平方米)；售价为每平方米（略）元，总金额为（略）元，由原告分四期支付，余款办理银行按揭；被告须于2002年4月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，但遇不可抗力，异常天气，异常地质，政府行为等不可避免或克服的社会原因，被告可据实予以延期；除特殊情况外，被告如未按合同规定期限将该商品房交付原告使用的，按逾期时间分别处理；逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金等。该合同经广州市房地产交易所登记。合同签订后，原告向被告支付了购房款（略）元。原告于2003年2月26日接受了被告交付的上述商铺。
2000年10月25日，广州市城市规划局荔湾区规划分局发出荔规[2000]X号批复给被告，提出因康王路中间不设绿化隔离带，地下商业城的进、排风口不得设置在规划路内，要求修改康王商业城的进、排风口，同时对出入口、冷却塔的设计业提出了修改意见，并要求施工图纸修改后再办理报建手续。同年11月2日，康王商业城的设计单位广东省建筑设计研究院发函给被告，表示因修改风口及出入口设计，共需时间约110个工作日。同年4月，康王商业城的监理单位南京工苑建设监理公司驻广州监理部审核同意：因人防设计图纸变更，延期103天(从2001年1月10日至2001年4月8日)；因商业城出入口及风口设计图纸变更，延期125天。2003年11月4日，南京工苑建设监理公司驻广州监理部出具了关于某长工期申报说明，证明由于某入口及风口的变动对原设计影响重大，在未接到新的变更图纸之前不能按拟定计划展开施工，广东开平二建集团公司提出延长工期合理，同意延期125天，其中会审图纸15天，图纸变更中出入口需60天，风口需50天。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告开发的康王商业城将工程等级提高是开发商因自身的需要而作出变更，华康公司提供的文件仅能说明其因其工程达到相关要求而能够享受到有关优惠，并不能证明工程性质的变更是政府行为导致了延误工期的直接后果。商业城出入口设计图纸变更及人防图纸变更是开发商自身原因所致，不属政府行为或不可抗力原因。规划部门提出有关修改意见，属其履行法定职责的行为，不能作为被告免责的事由。排风口的设计变更是因规划部门变更马路绿化带的设计而直接导致，可能构成华康公司延期交楼的免责事由，根据被告提供由设计单位广东省建筑设计研究所第四设计院于2000年11月2日出具的函件提出因需按规划局的批复修改设计，出入口、风口施工图的修改及设计需工作时间110日，以及监理单位于2001年4月出具的出入口及风口设计变更的延长工期申报表及于2003年11月4日出具的延长工期申报说明可证实监理单位同意延期125日，其中会审图纸15天，图纸变更中出入口需60天，风口需50天，上述设计单位及监理单位出具的证明是其与被告之间合同责任认定的依据，其提出因规划变更导致风口设计变动延期65天在事实上具有合理性，但是，被告作为开发商应自设计单位发函通知其需要时间修改设计之日(即2000年11月2日)起知道其开发的工程造成延误的事由，现被告是在此日后与原告签订商品房预售合同的，其提出的免责理据不足，不应采纳。因此，被告提出因人防图纸变更、出入口及排风口变更而免责的主张理据不足，均不予采纳。
由于某告没有按商品房买卖合同约定的时间，将验收合格的商铺交付原告使用，已构成迟延履行，被告对此应承担违约责任。被告逾期交付商铺，依法应按合同约定标准承担违约责任，向原告支付违约金。原告要求被告支付违约金的标准符合双方合同的约定，予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市华康地空开发有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，从2002年5月1日起至2003年2月26日止，按原告已付房款（略）元以每日万分之一的标准计算向原告)邝某某支付违约金。本案受理费238元，由被告广州市华康地空开发有限公司负担。
上诉人广州市华康地空开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称:一、政府行为导致逾期交楼可以免责。根据合同约定上诉人因政府行为导致延期交楼可据实延期。规划局、人防办行为属政府行为，上诉人依约应予免责。2000年10月规划局要求上诉人修改康王商业城的进、排风口等；2001年1月人防办发函给上诉人认为原设计方案不符合要求，要求上诉人修改；因商业城的进、排风口设计图纸变更，延期125天、因人防设计图纸变更延期103天，上诉人发函告知被上诉人“因不可预料情况”导致延期交铺。故上述政府行为应据实延期228天。二、被上诉人于2003年2月26日办理了收铺手续，因此上诉人承担违约责任期限应截止于2003年2月26日。据此，上诉请求：1.撤销广州市荔湾区人民法院(2004)荔法民三初字第X号民事判决；2.依法改判免除上诉人228天的违约责任，承担违约责任期限截止至2003年2月26日；3.本案诉讼费由被上诉人负担。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据本案查明的事实及上诉人提交的证据，人防办要求上诉人修改图纸是由于某诉人设计的图纸不合格，并非不可抗力的政府行为。规划部门的批复意见亦是针对上诉人的设计和报建与规划不符，要求上诉人修改调整，属正常的审批程序，上诉人应当预见到，并预留合理的时间。上诉人将上述事由均归责于某府行为，要求予以免责缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。原审法院考虑到康王商业城进、排风口的设计变更是因规划部门马路绿化带的设计而直接导致，已给予华康公司65天延期交楼的免责时间。但本案上诉人是在规划部门要求其作修改及设计单位发函通知其需要时间修改设计的时间后与被上诉人签订商品房预售合同的，人防设计图纸的修改亦然，因此，上述变更均不属于某可预见的不可抗力。上诉人以此为理由要求予以免责不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。由于某上诉人于2003年2月26日办理了收楼手续，因此原审判决应以其收楼时间2月26日为逾期交楼的截止时间正确，本院予以维持。审查原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费238元由上诉人广州市华康地空开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张跃国
审判员张妍
代理审判员汪秀兰
二OO四年九月一日
书记员岳为群
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