中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1999)民终字第X号
上诉人(原审被告)：宜昌中峡物业开发总公司。住所地：湖北省宜昌市X路X号华银大厦A座X楼。
法定代表人：李某某，该公司总经理。
委托代理人：袁某某，该公司副总经理。
委托代理人：滕德京，该公司法律顾问。
被上诉人(原审原告)：宜昌市农业局(原宜昌市农牧业局)。住所地：湖北省宜昌市X路X号。
法定代表人：郭某某，该局局长。
委托代理人：阎友森，湖北明哲律师事务所律师。
委托代理人：杨某某，该局办公室主任。
原审被告：宜昌中峡房地产开发有限公司。住所地：湖北省宜昌市沿江大道X号。
法定代表人：李某某，该公司总经理。
委托代理人：袁某某，宜昌中峡物业开发总公司副总经理。
委托代理人：滕德京，宜昌中峡物业开发总公司法律顾问。
上诉人宜昌中峡物业开发总公司(以下简称中峡物业公司)为与被上诉人宜昌市农业局、原审被告宜昌中峡房地产开发有限公司(以下简称中峡房产公司)联合建房合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院(1998)鄂民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：1993年4月16日，宜昌市农业局(原称宜昌市农牧业局)与中峡物业公司签订《协议书》约定：宜昌市农业局提供20亩土地，中峡物业公司提供资金，双方合作建造写字楼及其配套设施，第一期工程不低于2万平方米，第二期工程的开发时间、面积双方另行商定，合作期限为10年；宜昌市农业局负责所提供的20亩土地的“三通一平”工作，办理申报立项和开工前的各项手续并承担费用，包括开工证、土地出让手续等；中峡物业公司负责图纸设计、现场施工并承担费用；合建房屋竣工需双方共同验收，按整栋或单元分配，宜昌市农业局分得35%，中峡物业公司分得65%；中峡物业公司另出资80万元供宜昌市农业局建职工住宅。该协议签订后，宜昌市农业局提供了20亩土地并完成了“三通一平”工作，由宜昌市计划委员会批复同意兴建“外省市驻宜办事处写字楼”，经宜昌市人民政府办理了免交土地出让金手续。1993年12月，中峡物业公司先后取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》，其中《国有土地使用证》载明：该项目用地原为宜昌市柑桔研究所(属市农牧局)用地，据市长办公会议纪要(1992)X号及市政府文件(1993)X号精神，市柑研所搬迁扩建，市农牧局和中峡物业公司签订了联合开发协议书，并在市土地局补办了出让合同，据此同意按住宅用地登记发证，面积为（略）平方米，使用期限70年。1994年1月8日，该项目一期公寓楼工程开始动工。同年2月24日，宜昌市农业局与宜昌市土地管理局办理了《划拨土地使用权转让补办出让合同》，约定总出让土地（略）平方米，出让期限70年，出让金每平方米70元人民币。随后，该项目更名为“中国城市大厦公寓楼群”。6月22日，中峡物业公司取得该项目的《商品房预售许可证书》。1995年1月，该项目一期公寓楼工程相继竣工，建筑面积（略）平方米。同年10月15日，中峡物业公司向中峡房产公司出具授权委托书，授权该公司全权销售上述公寓楼。1996年1月26日，中峡房产公司与宜昌市三峡航空实业开发公司签订商品房购销合同，将上述公寓楼以（略）元的价格全部出售给了该公司。1996年12月3日，宜昌市三峡航空实业开发公司取得了上述公寓楼的房屋所有权证。宜昌市农业局为售房款的分配问题多次与中峡物业公司协商未果，于1998年3月诉至湖北省高级人民法院，请求解除双方的联合建房协议，由中峡物业公司给付（略）平方米房屋，支付欠款人民币80万元，中峡房产公司对上述房屋和款项的给付承担连带责任，并由该两公司承担全部诉讼费用。
湖北省高级人民法院在审理期间，委托湖北省地产评估中心对宜昌市农业局转让到中峡物业公司名下的（略）平方米土地的地价及地上附着物价值进行评估鉴定。该中心于1998年10月10日出具鉴定结论为：土地面积（略）平方米，总地价（略）元；柑桔树木损失297万元；合作开发前期费用（略）元(国家已减免)。
一审法院认为：宜昌市农业局系政府职能部门，法律规定其不能进行生产经营活动，且没有房地产开发资质，因此其与中峡物业公司签订的联合开发房地产协议书无效。该协议无效，宜昌市农业局负主要责任，中峡物业公司亦有一定责任。双方应按有关规定返还依无效合同所取得的财产。鉴于该案所涉的（略）平方米土地使用权已经国家土地管理部门办理了出让、转让手续，中峡物业公司已合法取得了该地块的《国有土地使用证》，并已实际开发，所建成的房屋已出售，购楼单位也已办理了房屋所有权证，故该土地不能再返还给宜昌市农业局。国家对该项目合作开发前期费用的减免部分，应该由宜昌市农业局与中峡物业公司共享。中峡房产公司按照中峡物业公司的委托，以自己的名义将房屋出售给案外人宜昌市三峡航空实业开发公司，并取得了全部房款，故应与中峡物业公司共同承担对宜昌市农业局的补偿责任。宜昌市农业局的诉讼请求部分有理，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、宜昌市农业局与中峡物业公司签订的《协议书》无效；二、中峡物业公司、中峡房产公司于本判决生效之日起三十日内偿付宜昌市农业局人民币（略）元；三、驳回宜昌市农业局的其他诉讼请求。案件受理费人民币10万元，鉴定费人民币3万元，计人民币13万元，由宜昌市农业局负担5万元，中峡物业公司、中峡房产公司各负担4万元。
中峡物业公司对一审判决不服，向本院上诉称：(一)中峡物业公司为建造该公寓楼已投资2488万元，尚欠工程款291万元，售房的实际收入是2110万元，实际亏损6482万元，原审法院在确认联合开发房地产《协议书》无效后，仅对宜昌市农业局的损失进行了审理，未对中峡物业公司的损失进行审理，与民法通则第六十一条第一款所规定的原则相违背，损害了中峡物业公司的合法权益；(二)湖北省地产评估中心对地块估价过高，该评估报告所提到的参考地块地价是因企业偿债将地价抬高所致，不具有一般代表性；(三)为开发公寓楼而拔除的柑桔树的损失，应根据双方各自过错大小分别予以承担，不应由中峡物业公司全部承担；(四)国家对公寓楼项目合作开发前期费用的减免部分，中峡物业公司并未实际取得，向宜昌市农业局偿付这一部分费用显属不公。据此请求本院依法改判。宜昌市农业局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果基本公正，请求驳回上诉，维持原判。原审被告中峡房产公司述称：其受中峡物业公司委托销售楼房的行为合法有效，不应承担宜昌市农业局与中峡物业公司合作建房合同无效的法律责任。
本院认为：宜昌市农业局属于行政管理机关，依法不能从事房地产的开发经营活动，故其与中峡物业公司签订的联合开发房地产《协议书》无效。宜昌市农业局主张依据该无效协议的约定而取得对方财产的诉讼请求，依法应予驳回。造成协议无效，双方均有过错，应依照法律规定返还对方根据无效协议所取得的财产，其他损失各自承担。一审判决虽认定双方均有过错，但未判决损失的承担不当，应予纠正。中峡物业公司上诉请求由宜昌市农业局赔偿其经营亏损，缺乏依据，本院不予支持。宜昌市农业局提供的建设用地（略）平方米，已经宜昌市土地管理部门办理了出让、转让手续，由中峡物业公司取得《国有土地使用证》并建成房屋予以出售，获取了售房款，购房人宜昌市三峡航空实业开发公司也已取得了房屋所有权证，故该土地不能再由中峡物业公司予以返还，而应由中峡物业公司按照土地转让的标准向宜昌市农业局予以补偿。宜昌市农业局为提供建设用地而拔除的柑桔树的损失，亦应由中峡物业公司一并予以补偿。中峡物业公司认为一审法院委托的湖北省地产评估中心所作的评估结论过高，未提供充分的证据，本院不予采纳。中峡房产公司根据中峡物业公司的授权，以自己的名义将联建房屋出售给宜昌市三峡航空实业开发公司并取得了全部房款，故应与中峡物业公司共同承担补偿宜昌市农业局地价款的责任。国家对该项目合作开发前期费用减免（略）元，虽然因宜昌市农业局申请而获得批准，可以由宜昌市农业局与中峡物业公司共享，但该减免的费用并不是宜昌市农业局已经实际付出的费用，未造成宜昌市农业局的损失，一审判决由中峡物业公司补偿宜昌市农业局该减免费用的一半违背法律规定，本院予以纠正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持湖北省高级人民法院(1998)鄂民初字第X号民事判决第一、三项。
二、变更湖北省高级人民法院(1998)鄂民初字第X号民事判决第二项为：中峡物业公司、中峡房产公司于本判决生效之日起三十日内偿付宜昌市农业局人民币（略）元。
一审案件受理费、鉴定费按原判决执行；二审案件受理费10万元，由中峡物业公司负担7万元，宜昌市农业局负担3万元。
本判决为终审判决。
审判长胡仕浩
审判员王文芳
代理审判员吴晓芳
一九九九年十一月二十五日
书记员辛正郁
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