上诉人（原审原告、反诉被告）黄某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人刘康民，河南保城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）罗山县金属包装制品总厂破产清算管理人即罗山县金属包装制品总厂破产清算组（以下简称清算组）。
代表人张某某，该清算组组长。
委托代理人潘琪，河南正晟律师事务所律师。
原审第三人闫某，男，X年X月X日出生，汉族。
上诉人黄某因与被上诉人清算组、原审第三人闫某承租人优先购买权纠纷一案，不服河南省信阳市罗山县人民法院（2011）罗民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄某及其委托代理人刘康民，被上诉人的委托代理人潘琪，原审第三人闫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，罗山县金属包装制品总厂于2003年8月7日被本院依法宣告破产还债，根据破产案件审理进度，清算组报请有关领导同意后，依法委托具有法定拍卖资质的拍卖机构信阳天源公物拍卖有限公司对该厂的破产财产（主要是土地使用权及附着物）分三宗于2009年7月15日在拍卖公司拍卖厅进行了拍卖。拍卖前，清算组于2009年6月6日在该厂张贴了《搬迁通告》，告知了有关拍卖和报名事项，该拍卖公司在对被告委托拍卖的（包括原告承租的）房地产现场测量和拍照后于2009年6月25日依法在《信阳晚报》和www.x.com网站上发布了拍卖公告，公告期限二十天，由信阳市工商局专业分局进行了备案，在拍卖会上，该分局中介所进行了现场监拍，清算组及审理该破产案件的合议庭成员和该厂职工代表进行了现场监督，最后闫某以91.2万元的价格购买了该厂西侧新厂区西侧房地产一宗。黄某未报名参加竞买。拍卖成交后，闫某在规定的期限内足额付清了购买价款并取得了《拍卖成交确认书》，在交付财产过程中，黄某以自己是租赁人，清算组拍卖租赁物未履行事先告知的义务，侵犯其优先购买权为由，与清算组和闫某发生纠纷。
另查明，黄某以罗山县顺达家俱厂的名义于2000年3月24日与罗山县金属包装制品总厂签订《租房合同》一份，约定其租赁该厂新区钢芯铝绞线西挂房，租期三年，自2000年4月18日至2003年4月18日，租金每年3600元。该厂破产后，黄某未与清算组重新签订租赁合同，但一直占有使用该资产至今。原告提供的最后一次交纳租赁费票据的时间是2009年4月14日（金额1500元），此后未再交纳，且经核算，该款是此前拖欠的租赁费，其提出与被告原法定代表人协商租赁费调减为每年3000元，无证据证实。在诉讼中，清算组提出考虑黄某搬迁费用的原因，撤回了要求黄某给付拖欠的租赁费9100元、利息669.92元的诉讼请求。黄某提供黄某光、姜某、魏某某、郑某某等人证言，证明拍卖没有通知租赁户，没有张贴公告。清算组及第三人闫某提供证人汪连明的证词及证人尹前成当庭证明通知了租赁户也张贴了通告。
原审认为，承租人优先购买权的性质系债权，出租人出售房屋的行为是行使物权的行为，根据物权优先于债权的原则和最高人民法院关于此类纠纷问题的司法解释，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵犯承租人优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告若认为被告侵害其优先购买权，可依上述规定向被告要求赔偿损失，但其主张被告和第三人买卖合同无效，应依法不予支持。被告在拍卖前在拍卖物的现场张贴了搬迁通告，告知了有关拍卖和竞买报名事宜，且原告从拍卖公司到拍卖物所在的现场进行测量和拍照活动中，亦应当知晓有关拍卖事宜。拍卖公司在拍卖前依法在本地有影响的报纸和相关网站上刊登了拍卖公告，并办理了相应法律手续，进行公开拍卖，买受人在规定的时间内付清了成交价款，取得了拍卖成交确认书。黄某在租赁合同到期、企业破产后未与清算组续签租赁合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人对未履行完毕的合同是解除还是继续履行合同的，视为解除合同，故黄某的租房合同已解除，其应返还其占用的破产财产。清算组撤回要求黄某承担占用期间的租赁费及利息，是其对自己权利的处分，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四十五条、第四十六条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，并经院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、驳回原告黄某的诉讼请求。
二、反诉被告黄某在本判决生效后十日内将其占用的原罗山县金属包装制品总厂西侧新厂区钢芯铝绞线西挂房及其相应的土地交还反诉原告罗山县金属包装制品总厂破产清算组。
黄某不服一审判决，上诉称：1，原审法院认定事实错误，被上诉人没有张贴《搬迁通告》，没有告知上诉人有关拍卖事项。2，原审法院未能依法保护上诉人的合法权益。本案上诉人的优先购买权在先，被上诉人行使处分物权在后，原审法院所持的物权优先于债权之说纵容了被上诉人及第三人侵犯上诉人的优先权。3，原审法院适用法律不当。请求依法撤销罗山县人民法院（2011）罗民初字第X号民事判决书。
被上诉人答某辩称，原审法院事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决公正，应当依法予以维持。上诉人上诉理由不当，无法律依据，应驳回其诉讼请求。
二审查明的事实与原审基本一致。
本院认为，被上诉人清算组在公开拍卖其出租的厂房场地时，在承租人居住使用的出租物的地方张贴了搬迁通告，通知所有承租人有关的拍卖事项，虽然上诉人认为该张贴通告的照片是假的，但没有证据证实，其所称不能采信。在拍卖准备中，对拍卖标的物所在的现场进行测量和拍照，上诉人亦应当知晓有关事宜；并且，被上诉人委托的拍卖公司在拍卖前依法在当地有影响的报纸和相关网站上刊登了拍卖公告，并办理了相应法律手续进行公开拍卖，买受人在规定的时间内付清了成交价款，取得了拍卖成交确认书，依法亦应当视为出租人尽到了合理的通知义务。因此，上诉人的上诉理由不能成立。关于承租人优先购买权的保护问题最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有明确的规定，因该案还涉及到破产企业处置资产和拍卖活动，所以原审法院适用的相关法律及司法解释并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元由上诉人黄某承担。
本判决为终审判决。
审判长徐贵瑛
审判员李某本
审判员吕树利
二O一二年五月八日
书记员李某(兼)
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