湖南省长沙市X区人民法院
民事判决书
（2011）芙民初字第X号
原告某某有限公司，住所地某某市X区政府大楼X、X楼。
法定代表人戴某，公司董事长。
委托代理人余某某，湖南某某律师事务所律师。
被告湖南某某有限公司，住所地（略）X号法定代表人陈子文，董事长。
委托代理人毛某某，男，某某年某某月某某日出生，汉族，该公司法务主管，住（略）。
原告某某有限公司因（以下简称合众人寿公司）与被告湖南某某有限公司（以下简称富通公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2011年8月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员郑云担任审判长，人民陪审员余晓琴、刘娜参加的合议庭，于2011年10月28日公开开庭进行了审理，书记员吴芳宜担任庭审记录。原告合众人寿公司的委托代理人余某某，被告富通公司的委托代理人毛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合众人寿公司诉称：2007年7月6日，合众人寿公司与富通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以5800元每平方米的价格购买被告开发的颐美会现代城X号14、X层，面积合计3327.26平方米，作为原告湖南分公司的办公用房,合同签订后，原告向被告支付了房款、房屋维修基金、契税等。原告总计向被告支付购房款（略）元。合同约定应在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时合同约定，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应自逾期之日起按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。该房屋自2008年7月8日交付使用以来，由于富通公司违反约定逾期办理权属登记手续，致使原告直到现在仍未取得完整的房地产权属证书，其行为已严重违反合同约定，构成违约，违约金为（略）.36元。请求法院判令富通公司立即履行办理位于长沙市X路二段X号颐美会现代城（现定名定王大厦）商品房第X栋X、X层（电梯号16、X层）房屋权属证书的所有手续；请求判令被告向原告支付逾期办理权属登记违约金，暂计至2011年8月8日为（略）.36元。
被告富通公司辩称：一、原告诉称的逾期办理产权违约金起算时间有误。合众人寿公司诉讼请求中说明了与富通公司签订的商品房买卖合同中约定了交房时间，根据双方签订的合同第15条，出卖人应在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定，原告诉求违约金起算时间应以其实际办理房屋交接手续之日的18个月后起算。请法院以被告提交的《收楼书》、《交房证明》等书面收房文件为准确定原告的收房时间。另长沙市中级人民法院（2009）长中民一初字第X号《民事调解书》中双方确认涉案房屋房屋产权手续办理时限为2011年1月1日，是对原合同的产权期限进行了变更，所以逾期办理产权的起算时间应该是2011年1月2日；三、买卖合同中违约金的过高，原告实际占有使用该房屋至今，没有造成任何损失，请人民法院予以减少。
经审理查明：2005年7月6日，合众人寿公司（买受人）与富通公司（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同主要内容为：合众人寿公司购买富通公司开发建设某位于长沙市X路二段X号颐美会现代城（现定名定王大厦）商品房（以下简称颐美定王大厦）第X栋X、X层（电梯号16、X层），建筑面积3327.26平方米，购房款总金额（略）元；付款方式为一次性付款；交房时间在2007年12月31日前。合同第七条是“买受人逾期付款的违约责任”，内容为：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的6%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2/。”合同第八条约定：“出卖人应当在2007年12月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将由出卖人、设某、监理方、施工方、勘探方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十一条是“交接”，内容为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担......”。合同第九条是“出卖人逾期交房的违约责任”，内容为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的6%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之六的违约金。”合同第十五条是“关于产权登记的约定”，内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，买受人有权按日向出卖人收取已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。”双方还对其他事项进行了约定。
《商品房买卖合同》签订后，合众人寿公司按合同约定支付了颐美定王大厦商品房第X栋X、X层的购房款（略）元，并交纳了物业维修基金和契税等费用，后富通公司于2008年7月8日将上述房屋交付合众人寿公司使用。富通公司应当按照合同约定在商品房交付使用后18个月内，将办理上述房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但时至今日，富通公司仍未履行上述义务，致使合众人寿公司无法办理房屋产权登记手续，双方因此形成讼争。
另查明：2009年7月30日，合众人寿公司以富通公司逾期交房为由诉至长沙市中级人民法院，经该院主持调解，双方达成调解协某，该院（2009）长中民一初字第X号《民事调解书》第三条约定“富通公司于2011年1月1日之前办理好本案所涉房屋的产权登记手续，逾期未办理，则合众人寿公司可依已备案房屋买卖合同主张权利”。因富通公司未在约定期限内办理好改房屋产权登记手续，双方就办理产权期限问题互相致函、复函三封。
以上事实，有合众人寿公司举证的《长沙市商品房买卖合同》、《收款收据》、富通公司举证的《收楼书》、（2009）长中民一初字第X号《民事调解书》、《复函》及当事人陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
本院认为：合众人寿公司与富通公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。
按照合同约定，富通公司应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。在合同履行过程中，富通公司未按合同约定的时间将颐美定王大厦第X栋X、X层房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，致使合众人寿公司不能在规定的期限内取得房地产权属证书，富通公司应承担继续履行的违约责任。故合众人寿公司要求富通公司将产权登记资料交产权登记机关备案、办证的诉讼请求合法，本院予以支持。由于富通公司存在违约行为，富通公司应当从交付房屋给合众人寿公司使用后的18个月期限届满之次日起，向合众人寿公司支付日万分之二的违约金，直至富通公司将房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止。合众人寿公司在诉讼请求中提出违约金的计算时间应从合同约定的房屋交付使用之日起的18个月届满之次日起，即2010年1月9日开始计算，暂计算至起诉之日止的意见，符合合同约定，本院予以支持。
对于富通公司提出双方合同约定延期办理产权登记备案手续的违约金过高，请求依法酌情减少的答辩意见，本院认为双方合同约定延期办理产权登记备案手续的违约金是双方的真实意思表示，不违反国家法律的规定，该答辩理由不能成立，本院不予采纳。
富通公司辩称违约金计算应从2011年1月2日开始起算。对此本院认为，长沙市中级人民法院（2009）长中民一初字第X号《民事调解书》第三条约定“富通公司于2011年1月1日之前办理好本案所涉房屋的产权登记手续”，是附条件的约定，在富通公司按照约定期限办理好房屋产权登记手续时生效。因富通公司未在约定期限之内办理好相关手续，那么合众人寿公司则可依“已备案房屋买卖合同主张权利”。本院对富通公司关于从2011年1月2日开始计算违约金的答辩理由不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、湖南某某有限公司于2012年2月18日前，将办理合众人寿公司名下的位于长沙市X路二段X号颐美会现代城（现定名定王大厦）商品房第X栋X、X层（电梯号16、X层）房屋权属登记需由湖南某某有限公司提供的资料报长沙市房屋产权登记机关备案，并协某合众人寿公司办理好相应房地产权属证书；
二、湖南某某有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付合众人寿公司逾期办理产权登记备案手续的违约金（以已付房款（略）元为基数，从2010年1月9日起按日万分之二的标准暂计算至2011年8月8日止）；
如果湖南某某有限公司逾期未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回合众人寿公司的其他诉讼请求。
本案受理费24727元，由湖南某某有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长郑云
人民陪审员余晓琴
人民陪审员刘娜
二○一一年十一月十八日
书记员吴芳宜
附件:本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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