上诉人（原审第三人）梁某。
被上诉人（原审原告）南宁市房产物业管理处。
法定代表人卢某。
委托代理人杜某某。
委托代理人黄某。
原审被告秦某。
上诉人梁某因与被上诉人南宁市房产物业管理处、原审被告秦某房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月6日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月6日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人梁某，被上诉人南宁市房产物业管理处的委托代理人杜某某、黄某，原审被告秦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁市房产物业管理处是南宁市房产管理局下属的事业单位，根据南宁市机构编制委员会办公室文件，负责直管公房的租赁和管理工作。南宁市房产物业管理处依职能与租户签订直管公有住房租赁合同，并负责租金收缴等工作。2006年5月29日，南宁市房产物业管理处与秦某签订一份《直管公有住房租赁合同》及《直管公有住房租赁合同（2005版）》补充协议，租赁合同约定，甲方（即南宁市房产物业管理处）将其经营管理的南宁市X区X栋X单元X号房出租给秦某居住使用，租金81.9元/月，租期自2006年4月1日起至2009年3月31日止。其中合同第五十一条约定“乙方（即秦某）有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿：（一）夫妻双方或一方在他处承租公有住房或参加房改购房的……”；补充协议第五条约定“对主合同第五十一条所列情形，补充以下两款：（一）乙方夫妻双方或一方在他处购买了经济适用房、集某、商品房或其他私房的；（二）未经甲方书面同意，乙方擅自转让、转租或互换其承租的房屋的……”，合同第十二条约定“租赁期满，因乙方违约或其他原因导致本合同提前终止的，乙方应在甲方通知要求腾空日期内及时将房屋腾空交还甲方”；合同第五十二条第二款约定“乙方违反前款约定或违反本合同第十二条的约定，从逾期之日起每逾期一日，乙方按本合同月租金的10%支付房屋占用费”。合同签订后，南宁市房产物业管理处依约将公房交付秦某承租使用，秦某已交租金至2010年12月。
另查明：秦某与梁某原系夫妻关系，其两人于2006年10月19日办理了离婚手续。现秦某名下有位于盘岭路X号盘岭庄苑E栋E-X号房一套，梁某名下亦有位于朋云路X号罗马花园商住小区A栋无单元X号房一套。新阳路中田小区X栋X单元X号房现由梁某居住使用，南宁市房产物业管理处多次要求秦某及梁某腾空房屋，未果，为此，南宁市房产物业管理处诉至法院，请求判令解除南宁市房产物业管理处与秦某双方于2006年5月29日签订的《直管公有住房租赁合同》及补充协议；秦某及梁某腾空新阳路中田小区X栋X单元X号；梁某按81.9元/月支付南宁市房产物业管理处房屋占用费（自判决解除合同生效次日起计至房屋腾空之日止）；秦某承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理认为：南宁市房产物业管理处作为南宁市房产管理局下属的事业单位，依据南宁市房产管理局授予并经依法审批的职能，与秦某签订的《直管公有住房租赁合同》及补充协议，意思表示真实，内容合法，对双方当事人均具有法律约束力。南宁市房产物业管理处之所以将直管公有住房出租给秦某使用，目的是安置城市低收入且无房的特殊困难户，具有国家福利及保障性质，正是基于该特殊性，《直管公有住房租赁合同》及补充协议对合同的解除条件作了详细、明确的约定，根据约定，承租方夫妻双方或一方在他处购买了经济适用房、集某、商品房及其他私房,出租房可解除合同。现秦某拥有盘岭路X号盘岭庄苑E栋E-X号房一套，有自己的住房，不再符合继续承租公房的合同条件，且双方签订的租赁合同已于2009年3月31日届满。合同届满后，南宁市房产物业管理处、秦某未续签合同，双方据此形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁的情况下，南宁市房产物业管理处亦有权随时解除合同。因此，南宁市房产物业管理处主张解除与秦某之间的公房租赁关系，并要求秦某腾空并返还公房，合法有据，予以支持。虽秦某与梁某原系夫妻，但其两人已离婚，且梁某有朋云路X号罗马花园商住小区A栋无单元X号房一套，不符合继续承租公房的合同条件，其继续占用新阳路中田小区X栋X单元X号房没有合法根据，应当腾空并返还给南宁市房产物业管理处。
关于租金及占用费的支付问题。秦某作为承租人负有支付租金的法定义务，故南宁市房产物业管理处有权要求秦某支付至租赁关系解除之日的租金。租金计算，按合同约定的81.9元/月，从2011年1月计至本案判决生效之日止。如秦某及梁某在租赁关系解除之后仍未返还租赁房屋的，南宁市房产物业管理处有权参照合同结算及清理条款要求秦某及梁某支付房屋占用费。房屋占用费的计算，参照合同约定的8.19元/日（月租金的10%），从逾期之日计至腾空并返还房屋之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、解除南宁市房产物业管理处与秦某之间关于南宁市X区X栋X单元X号直管公有住房的租赁合同；秦某及梁某于本案判决生效之日起十日内将上述公房腾空并返还给南宁市房产物业管理处；二、秦某自本案判决生效之日起十日内向南宁市房产物业管理处支付房屋租金（按合同约定的81.9元/月，从2011年1月计至本案判决生效之日止）；三、如逾期不腾空并返还房屋的，秦某及梁某应向南宁市房产物业管理处支付房屋占用费（参照合同约定的8.19元/日，从逾期之日计至腾空并返还房屋之日止）。案件受理费100元，由秦某负担。
上诉人梁某不服一审判决上诉称：一、秦某当年是代表全家申请廉租房的，现秦某有了住房，不影响原来的家人继续租住，被上诉人也是解决困难户的，不是解决秦某一个人。二、上诉人已再婚，自己购买的商品房面积只有24.2m²，根本无法解决一家三口的居住，女儿只得继续租住本案争议房。三、争议房不但按租赁合同交纳租金，还按商品房90%的价格共计7260.5元购买，有收据为凭，一审判决上诉人交回房子，却未赔偿上诉人的经济损失，有失公正。四、上诉人的女儿梁某翠也是当年申请租房的成员之一，在其无房居住的情况下，有权继续租住，一审未追加梁某翠作为第三人参加诉讼，剥夺了上诉人女儿的诉讼权利。请求二审依法公正判决。
被上诉人南宁市房产物业管理处答辩称：按照租赁合同约定，上诉人已在他处购买房产，不符合继续承租直管公有住房的条件，而依据被上诉人与秦某签订的合同第51条以及补充协议第6条的约定，上诉人和秦某在承租公房期间，各自都购买了房产，属于违约行为，因此一审判令解除双方的合同是合法的。上诉人与秦某签订的离婚协议中写明女儿由秦某抚养，而秦某名下有一套建筑面积为200m²的自建X层房产，秦某与女儿的居住条件并不困难。被上诉人与秦某签订的租房合同已于2009年3月31日到期，双方没有续签新的租赁合同，上诉人及女儿继续在该房屋居住也没有续签新的合同，上诉人也不符合继续承租公房的规定，被上诉人依合同法的规定解除双方租赁关系依法有据，被上诉人收取秦某的有关费用都是依据当时的财政政策收取，秦某及其上诉人在承租公房之前，租住的是私人房产，秦某从承租社会私房纳入到直管公房的管理范围内，就必须依据当时的财政政策缴纳一定的费用，而不是诉争房屋的产权的购买费用，双方之间的关系仍然是租赁合同关系。因交款人是秦某，即使主张权利，也应该由秦某提出，因为上诉人与秦某已离婚。综上，一审判决公正公平，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告秦某认为：我与被上诉人租房是以一家三口的名义来申请的，虽然我与上诉人离婚了，但申请租赁的房屋不是我个人的，上诉人现住在租赁房屋里。如果按照被上诉人的说法，我有自有房屋不符合租房的规定了，那么我原来交的7260.5元、报装一户一表的费用、住房抵押金也应该予以退还。
当事人争议的焦点是：本案是否遗漏当事人被上诉人南宁市房产物业管理处要求解除租赁合同、腾空房屋并支付房屋占用费是否依法有据上诉人梁某、原审被告秦某要求被上诉人南宁市房产物业管理处退还住房保证金、安装一户一表费用及缴纳的7260.5元费用是否依法有据
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
二审另查明：秦某户原向私人租房，后向南宁市房产物业管理处申请直管公房租赁。1997年12月18日南宁市房产物业管理处新阳房管所出具的收据显示，秦某向该单位交纳7260.05元，收费项目有“因住房困难需增加面积过户费手续、工本费”，收费标准为“按商品房90%收200-600元/套”，收费许可证字号为“151”，备注“中田X-X-X号”。
梁某与秦某婚后于X年X月X日生育女儿梁某翠，双方于2006年10月19日协议离婚时，约定女儿梁某翠由秦某携带抚养，本案争议房由秦某与女儿居住，梁某租房在三元小区。在2010年11月16日南宁市房产物业管理处向梁某的谈话笔录中，梁某陈述：“目前公房我和我女儿居住，我与秦某离婚前二年是秦某居住，后秦某有房搬走后，我就回来住。平时我在外地打工，我女儿与表姐就在公房居住。我住房比较困难，这次回南宁也是要结婚的。”2011年3月23日，梁某与黄某萍登记结婚。2012年3月5日的审理中，各方当事人一致认可争议房由秦某居住至2010年，此后由梁某居住。
再查明：秦某名下位于盘岭路X号盘岭庄苑E栋E-X号房于2003年自建，建筑面积262.62m²，并于2006年8月28日取得邕房权证字第（略）号《房屋所有权证》。梁某于2006年12月8日购买位于朋云路X号罗马花园商住小区A栋无单元X号房，建筑面积33.03m²。本案争议房屋的租金一直由南宁市房产物业管理处从银行帐户扣款至2012年2月止。
还查明：秦某租赁本案争议房时，向南宁市房产物业管理处交纳了住房保证金1284元，南宁市房产物业管理处陈述在解除租赁合同的前提下，住房保证金予以退还；租赁期间交纳的一户一表费用，可补偿租户水表、电表费用各500元。
本院认为：南宁市房产物业管理处作为南宁市房产管理局下属的事业单位，依据南宁市房产管理局授权，与秦某签订的《直管公有住房租赁合同》及补充协议，意思表示真实，内容合法，对双方当事人均具有法律约束力。
关于争议焦点一。秦某与梁某婚后生育女儿梁某翠，因符合租房条件，故由秦某作为家庭代表与南宁市房产物业管理处签订《直管公有住房租赁合同》及补充协议。期间，梁某翠未成年，其与原承租人具有法定的抚养义务。在秦某不符合租房条件、梁某翠已年满十八周岁的情况下，秦某并未向南宁市房产物业管理处申请办理租赁变更由梁某翠续租手续，故梁某以一审未追加梁某翠为当事人剥夺其权利为由，主张程序违法，无事实和法律依据，对其上诉主张，本院不予支持。
关于争议焦点二。秦某与南宁市房产物业管理处签订的租赁合同已于2009年3月31日届满，且秦某和梁某均各自拥有自有住房一套，不再符合继续承租公房的合同条件，继续占用新阳路中田小区X栋X单元X号房没有合法根据，双方据此形成的不定期租赁合同关系，南宁市房产物业管理处有权随时解除合同。因此，南宁市房产物业管理处主张解除与秦某之间的公房租赁关系，并要求秦某、梁某腾空并返还公房，合法有据，一审予以支持并无不当。秦某作为合同承租人负有支付租金的法定义务，南宁市房产物业管理处已按约从银行扣除租金至2012年2月止，故承租人不存在拖欠租金事实。如秦某及梁某在租赁关系解除之后仍未返还租赁房屋的，南宁市房产物业管理处则有权参照合同结算及清理条款要求秦某及梁某支付房屋占用费。房屋占用费的计算，参照合同约定的8.19元/日（月租金的10%），从逾期之日计至腾空并返还房屋之日止。在租赁合同解除后，梁某、秦某要求南宁市房产物业管理处返还住房保证金、一户一表补偿费，南宁市房产物业管理处对此没有异议，本院予以确认并在本案中一并处理。至于梁某、秦某请求南宁市房产物业管理处退还其缴纳的7260.5元，因该费用在双方的租赁合同中没有约定，南宁市房产物业管理处应否退还，不在本案审理，梁某、秦某可另行主张权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判令解除双方的租赁合同关系并判令承租人按规定支付房屋占用费并无不当，本院予以维持。上诉人上诉有理部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决第一、三项；
二、变更南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决第二项为：原审被告秦某自本案判决生效之日起十日内向被上诉人南宁市房产物业管理处支付房屋租金（按合同约定的81.9元/月，从2012年3月计至本案判决生效之日止）；
三、上述房屋腾空后，由被上诉人南宁市房产物业管理处返还上诉人梁某、原审被告秦某住房保证金1284元、一户一表补偿费1000元。
一审诉讼费的分担，按一审判决执行。二审案件受理费100元，由上诉人梁某负担50元，被上诉人南宁市房产物业管理处负担50元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长农虹菲
代理审判员高翔宇
代理审判员王文强
二○一二年四月六日
书记员李某
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十三条第一款第（一）、（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实的改判。
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