上诉人（一审原告）邓某乙。
委托代理人梁某某。
委托代理人玉某某。
上诉人（一审被告）潘某。
委托代理人杨某某。
委托代理人吴某某。
上诉人邓某乙、上诉人潘某因租赁合同纠纷一案，均不服南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月14日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月21日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人邓某乙的委托代理人梁某某、玉某某，上诉人潘某及其委托代理人杨某某、吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：邓某乙、潘某双方达成口头协议约定：由邓某乙承租潘某的铺面及房屋各一间，铺面租金为500元/月，房屋租金为350元/月，租赁期限为一年，由邓某乙预交定金10000元。邓某乙于2011年7月29日承租潘某的铺面及房屋，2011年8月27日，潘某出具字条一张，其上载明：“原租摊面连房租款预定金人民币壹万元正（￥10000元）因各方面原因，一个月后不租，剩余款在2011年9月8日清算还，到时不还以十倍还。摊面租金500元，房租金350元在2011年7月29日住进。”字条落款为潘某，落款日期为2011年8月27日。后邓某乙、潘某双方因铺面及房屋的租赁问题产生矛盾，邓某乙承租一个月后即搬离潘某房屋，且未交付该某相应租金。邓某乙认为系潘某未履行出租义务，于2011年9月23日向法院提起诉讼，请求判决潘某双倍返还其定金2万元并承担本案诉讼费用。
对于实际交付的钱款数额，邓某乙主张其于2011年7月29日当天向潘某交付10000元，潘某已向邓某乙出具收条，但因事后潘某已补写字条，邓某乙遂将收条退还潘某。潘某则主张邓某乙于2011年6月中旬只交付8000元，当天潘某即出具收条，在收条上载明邓某乙尚欠潘某2000元，但事后邓某乙并未补交该某项，收条的原件也在邓某乙手上。
对于字条的理解，邓某乙主张为如潘某在2011年8月29日不出租约定房屋给邓某乙，则潘某应扣除当月租金后将剩余款项全部返还邓某乙。而潘某主张为如邓某乙在2011年8月29日不承租潘某房屋，则由双方对铺面及房屋的水电、房屋损坏赔偿金等进行清算后，潘某才退回邓某乙的剩余款项。
一审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”邓某乙、潘某双方以口头方式对租金数额、租赁期限进行约定，系出于双方真实意愿，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故认定邓某乙、潘某双方的租赁关系合法有效。邓某乙、潘某口头约定租赁期限为一年，其后并未采用书面形式，故双方成立不定期租赁关系。
一、关于本案定金合同是否成立的问题。
定金合同是当事人之间以书面形式订立，并约定由一方当事人向对方给付定金作为债权担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。从本案所涉字条载明的内容上看，虽然邓某乙、潘某双方约定预交款项的性质为“预定金”，但并无作为履行口头租赁合同的担保性质，预交款项如确系定金，应明确约定如出租人不履行出租义务，则出租人双倍返还预交款项，如承租人不履行承租义务，则出租人不予返还该某交款项。邓某乙、潘某双方对字条中“一个月后不租”的内容理解存在分歧，但从双方各自的主张来看，均不符合定金合同的法律要件，故认定邓某乙、潘某双方的定金合同不成立。
二、关于实际交付的款项数额问题。
本案所涉字条系双方以书面形式约定预付款项的扣抵问题，其上载明邓某乙预交款项的具体数额，邓某乙、潘某双方对实际交付的数额产生分歧，邓某乙主张其承租房屋当天即2011年7月29日即向潘某交付定金10000元，潘某出具的收条在其补写字条后已退还给邓某乙。字条明确房屋及铺面的预交款项为10000元，表明潘某事后出具字条时对该某额已予以确认，且结合字条原件在邓某乙手上的事实，可认定该某条具有确认收到如数款项的收条性质，基于此，邓某乙主张收到字条后即将原先潘某出具的字条退还，符合租赁交易常理，故对邓某乙关于实际预交10000元的主张予以采信。
潘某主张邓某乙于2011年6月中旬只交付8000元，当天潘某即出具收条，在收条上载明邓某乙尚欠潘某2000元，但事后邓某乙并未补交该某项，收条的原件也在邓某乙手上。从邓某乙、潘某双方的主张看，双方均确认邓某乙系事先交付款项而后潘某补写字条，该某条亦确认交付款项数额为10000元。即便邓某乙手中持有尚欠2000元的收条，但字条中潘某已再次确认邓某乙交付的款项为10000元，表明双方对该某额已一致认可，对实际交付钱款的数额问题，字条相对于原先潘某出具的收条证明力较大，故对潘某关于邓某乙实际交付8000元的主张不予采信。
三、关于预交款项的双倍返还问题。
邓某乙、潘某双方以口头方式约定由邓某乙承租潘某的铺面及房屋各一间，铺面租金为500元/月，房屋租金为350元/月，租赁期限为一年。邓某乙主张其搬离承租房屋的原因系潘某不履行继续出租的义务，邓某乙对此负有举证责任，而其未能提供相应证据予以证实，潘某亦不认可，邓某乙应承担举证不能的法律后果，故对邓某乙该某张不予认可。潘某则主张邓某乙搬离承租房屋的原因系邓某乙因未能处理好邻里关系自行搬出，非系潘某不履行出作为租人的义务，潘某虽提交三名邓某乙邻居的书面证言，但因其未申请证人出庭作证，该某证言不能单独作为证据使用，且该某面证言亦无法证实邓某乙搬离承租房屋的真实原因，故对潘某该某主张亦不予采信。由于邓某乙、潘某双方无法证实邓某乙搬离承租房屋系由于对方未履行约定的义务，邓某乙主张应按照字条约定返还双倍预付款项20000元，不予支持。
但邓某乙、潘某双方均确认邓某乙承租一个月后即搬离承租房屋，且邓某乙未向潘某交付该某租金，邓某乙已实际占有、使用潘某的房屋及铺面，故该某租金850元（铺面租金500元、房屋租金350元）应从邓某乙已付款项10000元中扣除。潘某主张因邓某乙至今未返还房屋及铺面的钥匙，因此租金应扣除至双方对房屋水电、损坏情况等清算完毕之日，因双方已确认邓某乙承租一个月后即搬离承租房屋，此后，邓某乙亦未实际占有、使用潘某的房屋及铺面，表明邓某乙、潘某双方系以行为方式明确表示解除双方的不定期租赁合同，故双方租赁关系当即解除，潘某主张从已付款项中抵扣解除租赁关系后的租金，不予支持。至于潘某主张房屋水电费、房屋损坏赔偿金等款项的抵扣问题，由于邓某乙、潘某双方未明确约定该某项从已付款项中扣除，故对潘某该某主张不予支持。潘某应返还邓某乙款项共计为9150元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该某判决如下：潘某返还邓某乙9150元。案件受理费150元，由邓某乙负担81元，潘某负担69元。
上诉人邓某乙上诉称：一、邓某乙与潘某双方约定的预付款为定金，一审法院认定双方的定金合同不成立是错误的。2011年7月29日，邓某乙与潘某达成口头协议：潘某将位于南宁市X路北一里X号楼梯间铺面一间及三楼的一间房子租赁给邓某乙，摊面租金每月500元，房子租金每月350元。于当天邓某乙向潘某支付了10000元定金。2011年8月29日，潘某突然对邓某乙说，这铺面和房子不租给你，你要立即搬走，在其胁迫下，邓某乙于当天把铺面和房子退回潘某，潘某向邓某乙写下一份清算承诺书，承诺声称：原租赁摊面连房租款预定金人民币一万元，因各方原因，一个月后不租，剩余款在2011年9月8日返还，到时不还以十倍还。双方签订的协议书中写明“定金”的字样，且“到时不还以十倍还”表明双方有约定定金罚则的意思表示，具有履行租赁合同后合同义务(即按时返还预定金)的担保性质。依据定金合同的生效要件(双方是完全民事行为能力人，意思表示真实，以书面形式约定，约定为定金的性质，实质交付定金)足以认定邓某乙与潘某的定金合同成立并生效。二、邓某乙可以证实其搬离承租房屋系由于潘某未履行约定的义务，该某实一审法院应当予以认定，潘某应当双倍返还定金2万元。请求二审法院撤销一审判决，判决潘某双倍返还定金2万元并承担一、二审诉讼费用。
上诉人潘某针对上诉人邓某乙的上诉答辩称：潘某不存在违约，而邓某乙擅自搬离承租房屋的行为构成违约，造成潘某一方的损失。邓某乙称交了10000元定金，实际潘某只收到8000元。潘某出具的承诺书不是收条，不能证明潘某收了对方10000元定金，双方未能清算租金的责任是对方造成。
上诉人潘某上诉称：一、一审法院认定潘某已收邓某乙定金10000元，没有证据证实。当时邓某乙口头表示给潘某定金10000元，但因资金不足而只交8000元，尚欠2000元，潘某写收条8000元交给邓某乙时，特别在收条上注明尚欠2000元。现在她为了打官司而故意隐瞒不向一审法院提供这一收据。一审法院认定潘某已收邓某乙的定金10000元，只是猜测推理而认定，没有当时潘某收邓某乙8000元（尚欠2000元)的定金收据为证。邓某乙自称我已收其定金10000元，那么必须由邓某乙举证该某款收据，若举不出该某据则视为举证不能，要求潘某退还定金不应受法律保护。二、一审法院判由潘某返还邓某乙款项9150元，违反了合同法有关规定。潘某已依法约定将房屋以及铺面交给邓某乙承租使用，这说明潘某己履行了应该某行的义务，且其已使用了一个月时间，后因与邻居不团结而不好意思住下来，自行搬走一切财物，并不是潘某威迫驱赶其出门。邓某乙自称潘某迫其搬走，没有任何证据证实。实际上违反口头约定的是邓某乙本身，双方口头约定租用一年，但其仅使用一个月就搬走了，单方终止合同；当时口头约定房屋每月交租金350，铺面每月交租金500元，共850元，但邓某乙搬走时，850元的月租金分文未交，一直至今都未交该某；邓某乙搬走后，房屋、铺面钥匙一直拒不退给我潘某，致使无法出租，造成2011年7月—8月X楼X房电26度，水5度，楼梯铺面电27度，水6度，电费共53元，水费共33元，水电费两项共86元，水电费没有收到交到有关部门。房铺面租金7—12月共5个月5×850元＝4250元，没交锁匙3个门锁没法使用损失共250元，房铺损坏100元，4项共4686元，造成没有租金收入。因此，既然邓某乙违反口头合同，不履行当时其约定的义务，那么依法邓某乙无权要求潘某返还定金。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回邓某乙的全部诉讼请求并承担本案全部诉讼费用。
上诉人邓某乙针对上诉人潘某的上诉答辩称：潘某的上诉没有事实依据，其没有证据证明我方只支付其8000元定金。双方解除租赁合同是协商一致的结果，潘某也写了承诺书，虽然承诺书所写的10倍返还定金明显过高，但违约金必须支付，邓某乙主张双倍返还是依法有据的。
本案双方当事人的争议焦点是：本案诉争款项的性质、数额应如何认定上诉人邓某乙要求双倍返还该某项有否事实及法律依据
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：潘某将其位于南宁市X路北一里X号楼梯间铺面一间及三楼的一间房屋出租给邓某乙，双方就租赁的期限、金额达成口头协议，邓某乙为实现租赁目的向潘某交付一定数额的款项，对此，争议双方均无异议。双方仅就交付款项的性质、数额存在争议，潘某主张邓某乙只向其交付8000元，但邓某乙所出具的潘某所写字条中明确注明邓某乙交付的预定金为10000元而非潘某所主张的8000元，因邓某乙所持由潘某亲笔所写的字条内确认其收到邓某乙的10000元，潘某无证据推翻该某条内所载明的内容，故本院对潘某的主张不予采信。至于诉争款项的性质问题，虽然诉争双方约定预交款项的性质为预定金，但由于双方未曾明确约定不履行租赁义务所产生的法律后果，且诉争双方的各自主张均不符合定金合同的法律要件，结合邓某乙使用租赁物后，未交纳租金这一事实，该某争款项更符合预付租金的性质，故一审法院认定本案诉争款项为非定金性质正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人邓某乙负担150元（邓某乙已预交300元，由本院退还其150元），由上诉人潘某负担150元（潘某已预交300元，由本院退还其150元）。
本判决为终审判决。
审判长蒙恪民
审判员李某
审判员陈茹
二○一二年五月七日
书记员李某
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
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