海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2000)海南民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)符某甲，男，X年X月X日出生，汉族，海南省东方市X镇人，消防士兵，现在海南省三亚消防局金鸡岭中队服役，住（略）。
上诉人(原审被告、反诉原告)符某乙，男，1960年出生，汉族，海南省东方市X镇人，海南八所港务局总公司码头水手，住（略）。
委托代理人王盛龙，海南信达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)李某某，女，X年X月X日出生，汉族，海南省万宁市X镇X村人，系东方市记住（略），住东方市X路信用社三楼。
原审第三人符某丙，女，X年X月X日出生，汉族，海南省东方市X镇人，系东方市别忘（略），住（略）。
原审第三人张某某，女，X年X月X日出生，汉族，海南省东方市X镇人，在东方市别忘我美容院工作，住（略）。
上诉人符某甲、符某乙因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院(2000)东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原判认定，1994年11月23日，被告符某乙将其房子出租给原告李某某搞美容院。符某乙因患心脏病，为防日后不测，在签合同时以其儿子符某甲(15岁)名字签订，并在符某甲的名字上按上手印。合同约定，租期5年，月租金1500元，押金9000元，租期届满返回押金，如原告当月15日、16日不按期交缴，押金作废。1996年1月原告又与被告租赁了一间，没有书面协议，口头约定年租金（略）元。原告在租赁期间依约履行按月交缴租金，1998年8月4日原告将房子转让给第三人符某丙、张某某。经协商，第三人以（略）元的价款买下美容院内装修的财产和设备，原告并在转让书上写下“一切与李某某不关”。原告转租房子给第三人时，被告符某乙也在场。且符某乙住在隔墙，对他们之间转租过程是知道的，且又未提出异议，之后又向第三人符某丙收取过房租。由于房子转租后，原告要求被告退还押金，被告以原合同未满为由不肯退还。合同期届满，原告多次要求退还，被告拒付，为此双方引起纠纷。
原判认为，被告符某乙以符某甲(15岁)的名字与原告李某某签订房屋租赁合同无效。原告李某某要求返还押金，应予支持。原告李某某将被告符某乙的房子转租给第三人时，被告符某乙在场，又住在房子隔墙，对转租过程是知道的，且未提出异议，后又收取过第三人租金，第三人与被告已产生新的租赁关系，故被告的反诉请求的理由不成立，应予驳回。
据此判决如下：一、被告符某甲、符某乙返还租房押金人民币9000元给李某某。限在本判决发生法律效力之日起10日内一次付清。二、驳回被告符某甲、符某乙的反诉请求。案件受理费370元和反诉费1400元由两被告符某甲、符某乙负担。
宣判后，被告(反诉原告)不服判决上诉称：(1)原判认定原告李某某转让房子给第三人符某丙时，被告符某乙在场，知道转租情况，且不提出异议，事后向第三人收取租金，无事实根据。事实是李某某背着符某乙擅自转租房子。骗走符某丙6．5万元。(2)房子是转让给符某丙的，张某某只是符某丙的雇工。转让书上写明是转让本店，并不只是转让美容院内的装修财产及设备。转让书未写转让期限，实际上是无限期的，这就等于卖掉上诉人的房子。(3)上诉人符某乙以符某甲名字参与签订合同，并按上自己手印，这就确认了房屋所有权人是同意签订合同的，且符某乙已实际履行合同，该合同是有效的。(4)双方签订房屋租赁合同，虽未备案，但送房管部门备案并不是法律规定合同有效的必要条件。(5)由于被上诉人李某某严重违约，其请求返还押金不应支持，请求撤销原判，判令李某某支付拖欠租金（略）．3元。原告李某某答辩称：(1)转租房子给符某丙和张某某已征得符某乙同意，且符某乙已向符某丙收取租金，是有事实根据的。(2)上诉人符某乙以其未成年儿子符某甲名字签订合同，带有欺骗性，其意思表示不真实。(3)双方签订房屋租赁合同未经房管机关登记备案，违反法律规定。(4)双方签订的合同应认定无效，符某乙应返还9000元押金，请求二审维持原判。第三人符某丙认为：(1)原审认定转让房子时，符某乙在场知情，未提出异议，并收第三人租金不是事实。(2)第三人张某某并未在转让书上签名，不是房子的接管人，她只是符某丙的雇工，与本案无利害关系，不应列为本案的第三人。(3)第三人符某丙与被上诉人李某某签订的转让书表明是转让美容院，即买断美容院，而不只是买下美容院的装修财产及设备，且该财产及设备根本不值6．5万元。
经审理查明：上诉人符某乙、符某甲与被上诉人李某某均系亲戚关系。1994年11月23日上诉人符某乙将其房子出租给被上诉人李某某搞美容院，符某乙因患心脏病，为防日后不测，在签合同时以其儿子符某甲(当时15岁)名字签订，并在符某甲的名字上按上手印。合同约定：租期5年，月租金1500元，押金9000元，租期届满返还押金。如原告当月15日、16日不按期交缴，押金作废。1996年1月被上诉人李某某又与上诉人符某乙租赁了一间，没有书面协议，双方约定年租金（略）元。在租赁期内，上诉人符某乙实际履行了合同规定的权利和义务。在租赁期的前段期间，被上诉人李某某依约履行按月交缴租金，并实际经营该美容院。1998年8月4日，被上诉人李某某背着上诉人符某乙擅自将出租房屋转让给第三人符某丙，经双方协商符某丙以（略）元的价款转让得该美容院，并注明包括三通，水、电、路，李某某并在转让书上写下“一切与李某某不关”的字样。由于房子转让后，符某乙未收得出租房屋的租金，李某某要求符某乙退还押金9000元，符某乙以李某某违约且合同未满为由拒付，为此双方引起纠纷。
以上事实，有当事人的陈述、证人证言，房屋租赁合同书、转让书、考勤登记表、常住人口登记表、借条、欠条等证据证实，并经查证属实，足以认定。
本院认为，上诉人符某乙系出租房屋的所有人，因患病，为防不测而以其儿子符某甲的名字与被上诉人李某某签订房屋租赁合同，并在符某甲名字上按捺手印，且合同签订后，符某乙与李某某也实际履行合同规定的权利和义务，因此双方签订的合同成立，并且有效，应予保护。被上诉人李某某未经上诉人符某乙同意许可擅自将承租的房子转让给第三人符某丙，明显侵犯上诉人符某乙的权益，因此双方签订的转让书应认定为无效。被上诉人李某某因违反房屋租赁合同所规定的条款，不得要求上诉人符某乙返还押金9000元。被上诉人李某某据于无效民事行为而取得的转让款6．5万元，应返还第三人符某丙。被上诉人李某某按理应支付承租被上诉人符某乙房屋所拖欠的租金（略）．3元，但考虑到本案李某某擅自转让该承租房屋后，第三人符某丙已在该承租房屋里实际经营，故其拖欠的租金（略）．3元，应由第三人符某丙承担。上诉人符某乙与被上诉人李某某签订的合同主体名字，虽有瑕疵，但不影响合同的实际有效成立。原审法院以合同主体的名字是符某甲，不是符某乙以及房屋租赁合同签订后未登记备案为由，认定双方签订的房屋租赁合同无效，据理不足，故不予采纳。原审认定被上诉人李某某转租美容院时，符某乙在场并知道转租情况的依据不足，不予采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第(二)项、(三)项之规定，判决如下：
一、撤销海南省东方市人民法院(2000)东民初字第X号民事判决书；
二、解除上诉人符某乙、被上诉人李某某签订的房屋租赁合同；
三、被上诉人李某某转让美容院的行为无效，李某某应返还转让款6．5万元给第三人符某丙，限于本判决生效后一个月内还清，符某丙应于本判决生效之日起三个月内搬出该租赁房屋。
四、第三人符某丙向上诉人符某乙支付被上诉人李某某所拖欠的租赁房屋租金（略）．3元。
一审案件受理费370元，反诉费1400元及二审案件受理费1400元由被上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴青
代理审判员王辉
代理审判员李某茹
二○○○年十二月二十二日
书记员符某娇
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