海南省高级人民法院
民事判决书
(2000)琼民终字第X号
上诉人(原审原告)黑龙江金龙实业股份有限公司海口分公司，住所地海口市海甸岛华西苑别墅。
法定代表人孟某某，该公司董事长。
委托代理人潘昭辉，黑龙江省远东律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)海南金鹤房地产开发公司，住所地海口市海甸岛沿江东四路大诚商住区二栋X室。
法定代表人徐某甲，该公司总经理。
委托代理人王某志，海南维特律师事务所律师。
第三人金鹤(海南)实业总公司，住所地海口市X路X村一栋X室。
法定代表人黄某某，该公司总经理。
委托代理人张某某，该公司职员。
第三人四川省城市建设综合开发公司海南公司，住所地海口市金贸区四海花园。
法定代表人徐某乙，该公司总经理。
委托代理人王某某，该公司职员。
上诉人黑龙江金龙实业股份有限公司海口分公司(以下简称金龙公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院(2000)海中法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成会议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金龙公司的委托代理人潘昭辉、被上诉人海南金鹤房地产开发公司(以下简称金鹤房产)的法定代表人徐某甲及其委托代理人王某志，第三人金鹤(海南)实业总公司(以下简称金鹤实业)的委托代理人张某某、第三人四川省城市建设综合开发公司海南公司(以下简称四川城建)的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：金鹤房产与金鹤实业、四川城建分别签订的项目转让合同，双方意思表示真实，虽未依法办理转让审批手续，但合同已基本履行，金鹤房产已投资建设该项目并基本建成，故该合同应认定为有效。金鹤房产与金龙公司签订的《商品房承销协议书》及《补充协议书》，双方意思表示真实，内容合法，也是有效合同。金龙公司主张该合同无效于法无据。金龙公司在合同约定的交房期限届满后，未在时效期间内向金鹤房产主张合同权利，其起诉主张合同权利己超过了时效期间，已丧失了胜诉权。据此判决：驳回金龙公司的诉讼请求。一审案件受理费（略）元由金龙公司负担。
宣判后，上诉人金龙公司不服原判，上诉称：一、双方签订的《商品房承销协议书》无效，金鹤房产应当返还所收取的购房款，因为，金鹤房产与金鹤实业、四川城建签订的项目转让协议，没有履行法定的审批手续，规避法律，逃避税收，是无效的。金鹤房产在向我司售房时，没有取得土地使用证与商品房预售许可证，因此，预售合同无效。二、我司提出的诉讼请求没有超过法定的诉讼时效期间，依法享有胜诉权。因为合同正在履行之中，不存在时效问题，我司是在2000年4月26日才得知“四海大厦”的主体工程房产证办至第三人名下，因此，我司知道权利被侵害的准确日期是2000年4月26日，故我司的起诉并未超过诉讼时效期间，据此请求：撤销原判，确认双方签订的《商品房承销协议书》无效，判令金鹤房产返还购房款1130万元并偿付占用该款期间的利息或抵偿等值房产，并由金鹤房产承担本案全部的诉讼费。被上诉人金鹤房产答辩称：金龙公司在合同约定的交房期限届满后未在时效期间内向我司主张交房等合同权利，其起诉主张权利已超过了时效期间；双方签订的合同是有效的，“四海大厦”一切手续齐全，并办理了房产证。因此，金龙公司的上诉理由不成立，原审判决合法合理，应当维持。第三人金鹤实业与四川城建在庭审中述称：其与金鹤房产签订的项目转让合同已履行完毕，项目转让符合法律规定。
经审理查明：1993年10月9日，金鹤房产与金龙公司(原海口金龙实业发展公司)签订《商品房承销协议书》及《补充协议书》，约定：金鹤房产将其开发建设的“四海大厦”整栋预售给金龙公司，售价为每平方米3900元，建筑面积（略）平方米，总价款7782．45万元；房屋应于同年11月28日前动工建设，工期为20个月，交房期为1995年7月；付款方式为签约后8日内支付购房保证金200万元，开工3日内，金龙公司在核实金鹤房产施工合同后向金鹤房产支付总价款的20％计1556．49万元，其余购房款接工程进度分期支付；合同还对违约责任、房屋质量及建设标准等事项作了约定。签约后，金龙公司于1993年10月9日至1994年11月7日共支付1060万元购房款给金鹤房产，其余房款未能支付。1994年11月4日，双方签订《补充协议》(A)，约定：金龙公司将采取办理房地产按揭贷款、销售现有房产以及吸引合作对象三条办法解决四海大厦的后续购房款，并尽力办妥；金龙公司同意金鹤房产提出的办理抵押贷款，由金鹤房产协助金龙公司在最短时间内办理贷款，金龙公司用现有两栋别墅资产作抵押进行贷款，作为付给金鹤房产的购房款，年息不超过25％，贷款期限半年，并由金鹤房产负责延期至十个月；金鹤房产同意金龙公司提出的解决资金的三种办法；此协议签订后，金龙公司再向金鹤房产支付300万元购房款，在三种资金解决办法未实现前及金鹤房产提出抵押贷款未办妥前，金鹤房产不再向金龙公司追要购房款，同时，金鹤房产对金龙公司拖欠的购房款和产生的其他一切费用不再追究任何法律和经济责任；双方同意在抵押贷款实现并支付的同时，大沣公司与金龙公司等额向金鹤房产支付购房款，根据购房款给付情况进行施工，购房款用完即停工，有关事宜另行商定；在办理抵押贷款过程中，金龙公司负责提供贷款所必要的别墅有效合法文件并得到发展商的认可，如因金龙公司提供的手续不完备，不能实现贷款，此协议失效，如上述条件完备，金鹤房产不能完成贷款，责任由其自负；金鹤房产同意并确认在金龙公司办理按揭贷款中给予全力配合。1994年11月22日，双方又签订《补充协议》B，双方根据《补充协议》(A)有关抵押贷款事宜约定：金龙公司同意就其所属华西苑别墅A型一栋、B型一栋作为抵押物办理抵押贷款600万元；贷款期限由金鹤房产延至一年，在一年内如银行将金龙公司抵押物没收，由金鹤房产负责一切经济损失补偿金龙公司购买别墅的价格每平方米5647元；金鹤房产补差款项直接作为金龙公司支付“四海大厦”购房款；金龙公司将此笔贷款支付给金鹤房产保证将“四海大厦”主体框架工程达到封顶，在此前金鹤房产不再向金龙公司催要购房款，封顶后进度情况双方另行商定；封顶前金龙公司负责以金鹤房产名义从农行贷款300万元付给金鹤房产，利息由金鹤房产承担，大沣公司根据实际情况等同付款。上述《补充协议》A与B签订后，抵押贷款事项最终未能实现。
另查明：本案“四海大厦”项目原系由金鹤实业与四川城建合作开发的商品房项目。1993年3月与8月，海口市规划局给金鹤实业与四川城建颁发了该项目的《建设用地规划许可证》与《建设工程规划临时许可证》。1993年5月至9月间，金鹤房产分别与金鹤实业、四川城建签订了《关于“四海大厦”项目权属问题协议》、《关于金贸区A5一7地块联合开发分成包干补偿的协议》、《关于金贸区A5一7地块联合开发补充合同书》、《关于金贸区A5一7土地联合开发再次补充合同书》共四份合同，约定由金鹤房产受让“四海大厦”项目，并补偿给金鹤实业1050万元，补偿给四川城建1441．5万元(含土地款241．5万元、包干补偿1200万元)。签约后，金鹤房产支付给金鹤实业1050万元，支付给四川城建1326．5812万元。该项目也交付给金鹤房严投资进行开发建设。1993年11月15日，金鹤房产与四川城建共同领取了“四海大厦”的《开工通知书》，同日，金鹤房产动工建设该大厦。1994年1月，金鹤房产以金鹤实业与四川城建名义办理了“四海大厦”的《房产预售许可证》。1995年10月，“四海大厦”在完成全部外装修及部分内装修工程后停工建设。1995年10月30日，金鹤房产以金鹤实业与四川城建名义办理了“四海大厦”的《主体完成房产证》。2000年7月7日，海口市国土海洋资源局审查批准金鹤实业与四川城建将“四海大厦”项目用地的土地使用权转让过户给金鹤房产，同时给金鹤房产下发了土地使用权征税的通知。
以上事实，有当事人签订的合同、补充协议、收付款凭据、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划临时许可证》、《房产预售许可证》、《主体完成房产证》、土地使用权转让审批手续以及当事人陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，具有证明效力。
本院认为：金鹤实业、四川城建与金鹤房产签订的转受让“四海大厦”项目的四份合同，双方的意思表示真实，作为转让方的金鹤实业与四川城建，拥有“四海大厦”合法的土地使用权，并办理了该项目的有关报建手续。签约后，双、方也已实际履行了合同，虽然当时未依法办理转让项目的有关审批手续，但在本案一审诉讼期间已补充了项目转让的合法审批手续。因此，双方签订的“四海大厦”项目转让的合同应确认为有效。金鹤房产与金龙公司于1993年10月9日签订的《商品房承销协议书》及《补充协议书》，双方的意思表示真实。虽然在签约时，“四海大厦”项目的土地使用权仍未办至金鹤房产名下，但是金鹤房产是通过受让该项目，支付了项目转让款，实际上拥有该项目的土地使用权，并且在本案一审诉讼期间金鹤房产已补办了“四海大厦”项目的土地使用权转让审批手续，已合法拥有了该项目的土地使用权。签约后，双方也已实际履行了合同，金龙公司支付了部分购房款，金鹤房产也投资将“四海大厦”基本建设完成。因此，该《商品房承销协议书》及《补充协议书》应认定为有效。上诉人金龙公司主张《商品房承销协议书》无效，理由不成立，本院不予采纳。对金龙公司要求金鹤房产返还其购房款的诉讼请求，本院予以驳回。金鹤房产依该协议书收取金龙公司的购房款是合法的，应受法律保护。同时，因为金龙公司未依约履行完其付款的义务，所以，金龙公司也无权要求金鹤房产依协议书约定的交房日期交付“四海大厦”房屋，金鹤房产不依约交付“四海大厦”房屋给金龙公司，并不构成对金龙公司权利的侵害。因此，本案金龙公司起诉请求金鹤房产返还购房款，因并不存在金龙公司权利被侵害的事实，故对其起诉也就不存在适用诉讼时效规定的问题。原判以《商品房承销协议书》约定的交房日期作为本案金龙公司主张合同权利的诉讼时效期间的始算时间不当，本院予以纠正。原判认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元由上诉人金龙公司负担。
本判决为终审判决。
审判长周一龙
审判员简万成
代理审判员吴素琼
二○○○年十二月十九日
书记员裴再斌
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