原告郑XX，男，XX年X月X日出生，汉族，湖南省新田县人。
被告永州XX房地产开发有限公某。
法定代表人许X，系该公某董事长。
委托代理人陈XX，湖南XX律师事务所律师。
被告黄XX，男，XX年X月X日出生，汉族，广东省广州市人。
原告郑XX诉被告永州XX房地产开发有限公某（以下简称XX公某）、黄XX商品房买卖合同纠纷一案，于2010年9月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员谭胡林担任审判长，审判员蒋翠霞、人民陪审员赵文复参加的合议庭于2011年1月13日在本院第二审判庭公某开庭进行了审理。代理书记员刘湘丽担任记录。原告郑水荣，被告永闽公某委托代理人陈仕华到庭参加诉讼，被告黄觉民经公某传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑XX诉称，XX年，两被告协议共同开发原东方美食城地块，即“潇湘文化娱乐城”项目，项目的报批、施某、预售均由被告XX公某执行。2006年3月6日，原告在被告XX公某提供了“五证”的情况下与其签订了《商品房买卖合同》，约定原告购得上述开发项目大楼的五楼二号房（含地下层为六楼）。合同订立后原告如期按合同约定履行了付款义务，但被告却始终未按合同的约定履行为原告办理相关产权证书的义务。逾期达三年之久，已构成严重违约，原告为切实保护自身的合法权益，特诉之法院，请求法院判决：一、被告XX公某立即根据原告与其签订的《商品房买卖合同》的约定为原告办理好该房屋的产权证书，包括《房屋产权证》和《土地使用权证》；二、被告黄XX对第一条诉讼请求承担连带责任；本案诉讼费用由被告承担。
原告为了证实自己的主张，向法院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》，证实2006年3月6日在被告“五证”齐全的情况下原告与被告XX公某签订了商品房买卖合同2、收款收据，证实按商品房买卖合同约定，原告向被告永闽公某支付了292000元的购房款。3、土地使用权证，证实买卖房屋的土地已办理土地使用权证；4、施某许可证、5、规划许可证，证实买卖房屋已经取得了施某、规划许可；6、预售许可证，证实买卖房屋已经取得了预售许可。
被告XX公某辩称，该土地已被永州市中级人民法院冻结，待解除冻结后，再给原告办理手续。
被告XX公某没有提供证据。
被告黄XX未予答辩，在举证期限内亦未向法院提交任何证据。
在庭审质证过程中，被告XX公某对原告提供的证据无异议；被告黄XX没有到庭参加诉讼，视为放弃对原告郑XX提供证据质证的权利；本院对双方无异议的证据，依法采信为有效证据。庭审中，原告郑XX，被告XX公某的委托代理人分别作出了相应的陈述。
经审理查明，2006年3月6日，原告郑XX与被告XX公某签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告永闽公某将其位于冷水滩区XX路X号的潇湘文化娱乐城临街五楼二号房（含地下层为六楼）预售给原告郑XX，该房屋套内建筑面积245平方米，总价款为人民币346300元，双方就付款方式、交付期限、产权登记、违约责任等作出了预售备案登记，2006年3月6日原告向被告XX公某交纳277000元购房款，2007年5月27日原告向被告永闽公某交纳15000元购房款，共计292000元元购房款。合同的交付期限到来后，经原告郑水荣多次催促，被告XX公某没有办理房屋产权过户手续，双方遂酿成纠纷。
另查明，2004年12月9日，被告黄XX取得了永州市X区XX路原“东方美食城”的土地使用权及少量房产。因该宗土地与被告XX公某开发的潇湘文化娱乐城毗邻，2005年3月12日，二被告签订了一份《工程合作开发协议书》，该协议约定双方对各自所属的两宗地进行合作开发。2005年4月26日，双方签订《合作开发潇湘文化娱乐城三期工程协议书》，对双方合作开发事宜具体化。当日，黄XX与被告XX公某法定代表人许建签订一份《补充合作条款协议书》，约定许X以720万元人民币购买黄XX东方美食城的所有产权。该协议还约定了转让款的付款办法及其他相关事宜。2005年10月25日，黄XX与许X签订《补充合作条款》，约定许X以X万元人民币受让东方美食城。XX年3月18日、4月19日，黄XX先后两次向许建下达委托书，委托许建办理东方美食城标地的报建、施某、房屋销售等相关手续。因2005年10月25日的协议未能如期履行，许建与黄XX于2006年6月11日再次就转让东方美食城产权的事宜签订一份《协议书》（以下简称6.11协议）。该协议约定：乙方（许X）欠甲方（黄X）款人民币680万元整，在2006年6月26日前一次性付清。待所有款项付清后，甲方将所有证件给乙方。该协议还约定：“本协议为甲、乙双方确认最终商定，一切条款以本协议为准，双方在本协议之前所签订的所有文件作废”。XX公某对本公某开发的潇湘文化娱乐城三期工程（该项目用地包含了黄觉民转让的土地）于2006年4月3日取得了建设工程施某许可证，建设单位为黄XX。2006年4月5日，XX公某取得潇湘文化娱乐城三期工程第一层商铺的预售许可证，2006年6月9日，XX公某取得整潇湘文化娱乐城三期工期的预售许可证，2006年12月22日，潇湘文化娱乐城三期工程的1至X层取得房屋所有权证，房屋所有权为黄XX。
因许X没有及时付清转让款，黄XX于2006年4月13日和2006年4月27日两次在项目施某工地张贴内容大致相同的声明，声明大意为二被告合作开发的项目土地属黄XX所有，该项目发生的销售行为，需由黄XX与许X共同签字才属合法有效，许X以该项目名义对外所签合同是无效的，所发生的经济与法律后果由许建承担。
因双方协商未果，黄XX起诉至永州市中级人民法院，要求许X及XX公某付款，永州市中级人民法院经审理后认定黄XX与许X签订的多个协议使双方由初始的合作开发关系变更为不动产转让法律关系，双方最后签订的6.11协议属有效合同，对双方具有约束力。据此判决许X偿还给黄XX不动产转让款X万元，并自2006年6月27日起按同期银行贷款利率的2.5位赔偿逾期付款利息，XX公某对上述款项承担连带责任。许X及永闽公某不服判决，上诉至湖南省高级人民法院，高院经审理后维持原判。
本院认为，被告XX公某根据与被告黄XX签订的合作协议及黄XX出具的委托书，投入资金在XX公某开发的潇湘文化娱乐城及被告黄XX所有的原东方美食城地块上建设潇湘文化娱乐城三期工程，并在办理了以X公某为预售权利人的预售许可证后对外进行销售，原告郑XX据此与被告永闽公某签订《商品房买卖合同》，原告郑水荣与被告XX公某签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行，原告郑XX按约预付购房款后有权要求被告交付房屋及办理产权证书。被告黄XX作为原东方美食城的土地使用权人，在与被告XX公某合作开发期间授权XX公某进行报建、施某、销售，后又与永闽公某协商，将双方的合作开发关系变更为不动产转让关系，但黄XX没有将土地使用权过户到被告XX公某名下，而是在永闽公某建设好潇湘文化娱乐城第三期工程之后，将房产总证办理在黄XX名下，并拒绝承认被告XX公某的销售行为，违反了其书面委托，也与永州市中级人民法院及湖南省高级人民法院两审判决认定XX公某与黄XX之间最终为不动产转让关系，原东方美食城土地使用权已归XX公某所有，XX公某只欠黄XX转让款这一定性相悖，黄XX应依法负有协助过户的义务。本院认为黄XX的两次声明，均认可了与XX公某的合作开发关系，并在张贴第一次声明后又于2006年4月19日再次出具委托书给XX公某，委托XX公某办理报建、施某、房屋销售及租赁等相关事宜，之后第二次声明中，继续认可了2006年3月18日和4月19日的委托行为，只是提出房屋销售需合作双方签字才能生效，证明黄XX并没收回公某撤销对XX公某的委托，这两次声明只能说明黄XX与XX公某在合作开发期间存在矛盾，不能对抗善意的购房方原告郑XX，郑XX在与XX公某签订买卖合同时，XX公某已依法办理了预售许可证，房产管理部门保存的也只有黄XX于2006年3月18日和4月19日出具的委托书，而无黄XX撤销委托书或宣布XX公某单方销售行为的相关声明，郑XX在这种情况下与XX公某签订买卖合同，已尽到了购房者的谨慎注意义务，并签订买卖合同后按约定及时预付了购房款，不存在与XX公某恶意串通损害黄XX利益的行为，二被告签订的6.11协议将双方的合作开发关系变更为不动产转让关系，未能告知房产管辖部门和购房者，该协议只能约束二被告，不能对抗第三人。综上，被告黄XX作为潇湘文化娱乐城三期工程的合作开发的初始登记权利人，应与主房屋预售人被告永闽公某共同承担本案责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
被告永州XX房地产开发有限公某、黄XX在本判决生效后三十日内为原告郑XX办理好永州市X区XX路X号的潇湘文化娱乐城三期工程靠XX街X楼X号房（含地下层为X楼）房屋（本案合同约定）的相关土地使用权证和房屋所有权证过户手续。
本案受理费100元，公某费800元，共计900元，由被告永州市XX房地产开发有限公某、被告黄XX各负担450元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判长谭胡林
审判员蒋翠霞
人民陪审员赵文复
二0一一年一月十三日
代理书记员刘湘丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施某者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。
人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
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