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房原告王某与被告丁某房屋买卖合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:重庆市江北区人民法院

原告:王某,女。

委托代理人:张某、陈某某,重庆天之合律师事务所律师。

被告:丁某,女。

原告王某与被告丁某房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。被告丁某经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书,公告期满后未到庭应诉,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告王某诉称,原、被告于2010年11月10日签订了《二手房买卖合同》。合同约定,被告将其名下的位于重庆市X区邦渝花苑X栋X-X号房屋出售给原告,房屋总价款650000元;原告在签订本合同后向被告支付150000元定金;同时合同还约定了剩余房款的支付方式及违约责任等。同月14日,原告按照合同的约定向被告支付定金150000元,同时督促被告尽快办理房屋过户手续,但被告迟迟不予履行相关手续,并以各种理由予以推脱,致使该交易至今都未能成功,被告也拒不返还定金。原告认为,被告的行为已经严重违约,依照合同法的相关规定,原告有权解除合同,并要求被告双方返还定金。故请求判决解除原、被告签订的《二手房买卖合同》,并由被告向原告双倍返还定金300000元。

被告丁某未提出答辩意见。

经审理查明,2010年11月10日,原、被告签订了《二手房买卖合同》。合同约定,原告同意购买被告所有的座落于重庆市X区邦渝花苑X栋X-X号房屋,建筑面积144.68平方米,房屋总价款650000元;在本合同签订之日,原告向被告支付150000元作为购房定金。合同第三条付款时间及方式约定:双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易所过户当日支付首付款(含定金)180000元,剩余房款3万元(除银行贷款外)于办理完手续后支付。合同第六条违约责任约定:双方因隐瞒事实、改变某卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行,视为违约;若原告中途违约,原告所交纳给被告的购房定金不予退还,并赔付被告所承担的中介费;若被告中途违约,应书面通知原告,并将原告所付定金的双倍及已付款返还给原告。合同签订后,原告于2010年11月14日向被告支付150000元。现本案所涉房屋仍登记在被告名下,交易尚未完结。

另查明,中国光大银行股份有限公司重庆空港支行(以下简称光大银行)对重庆市X区邦渝花苑X栋X-X号房屋享有抵押权。另外,上述房屋于2011年3月28日被重庆市X区人民法院依法查封,该房屋至今仍处于查封期间。

上述事实,有《二手房买卖合同》、收某、房地产业务数据档案管理系统查询单及当事人陈述等证据在卷佐证,足以认定。

本院认为,合同是平等主体之间设立、变某、终止民事权利义务关系的协议。合法生效的合同对其当事人具有法律约束力。本案原、被告在《二手房买卖合同》中约定了房款的支付时间和方式,从双方的约定来看,先由原告代被告清偿光大银行贷款以消灭抵押权,然后再完成房屋转移登记。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定,上述合同不违反法律法规的强制性规定,应属有效合同,合同当事人应当按照合同的约定享受权利、履行义务。故本案的争议焦点在于原告能否依照法律的规定解除合同,以及被告是否应当承担定金责任。

本案中,原告(买受人)、被告(出卖人)订立的是买卖合同。从合同性质的角度看,原告签订合同的目的即是获得合同标的物的所有权,被告签订合同的目的即是获得价款。而在合同订立后,合同的标的物即重庆市X区邦渝花苑X栋X-X号房屋被司法机关查封,不能对外转让。被告违反合同约定,未能履行使合同标的物符合对外转让条件的义务,致使原告的合同目的不能实现,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)……”的规定,原告有权解除与被告签订的《二手房买卖合同》。故对原告请求解除双方订立《二手房买卖合同》的诉讼请求,本院予以支持。另外,原、被告在《二手房买卖合同》中约定了定金条款(即“在本合同签订之日,原告向被告支付150000元作为购房定金;双方因隐瞒事实、改变某卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行,视为违约;若原告中途违约,原告所交纳给被告的购房定金不予退还,并赔付被告所承担的中介费;若被告中途违约,应书面通知原告,并将原告所付定金的双倍及已付款返还给原告”),且该定金已经实际支付,双方的定金合同已经成立。在定金合同成立并生效的前提下,被告违反合同约定,致使交易未能进行,应当承担定金责任,即双倍返还定金。故对原告要求被告双方返还定金300000元的诉讼请求,本院一并予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下:

一、解除王某、丁某于2010年11月10日订立的《二手房买卖合同》。

二、丁某于本判决生效之日起十日内向王某双倍返还定金300000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费5800元、公告费800元,共计6600元,由丁某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判长顾毅

代理审判员李某伟

人民陪审员郭敏

二O一二年六月四日

书记员刘培



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