海南省高级人民法院
民事判决书
(2000)琼民终字第X号
上诉人(原审原告)海南长江旅业有限公司，住所地海口市X路大龙别墅。
法定代表人石某，该公司董事长。
委托代理人杨某某，该公司经理。
委托代理人高文祥，海南正益律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)海深国际工程开发总公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人吴某甲，该公司总经理。
委托代理人翁巨松，康达律师事务所律师。
委托代理人王某揆，康达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)海南银河塑料工业有限公司，住所地海口市X路杭州大厦。
法定代表人陈某某，该公司董事长。
被上诉人(原审被告)海口市振东区建筑工程公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人欧某某，该公司经理。
委托代理人刘国兵，海南正凯律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)海南吴某物业发展公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人吴某乙，该公司董事长。
委托代理人翁巨松，康达律师事务所律师。
第三人椰树集团海口罐头厂，住所地海口市X路X号。
法定代表人王某某，该厂董事长。
上诉人海南长江旅业有限公司(以下简称长江公司)因联营开发合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院(1999)海中法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长江公司的法定代表人石某及其委托代理人高文祥，被上诉人海深国际工程开发总公司(以下简称海深公司)的委托代理人翁巨松，被上诉人海口市振东区建筑工程公司(以下简称建筑公司)的委托代理人刘国兵，被上诉人海南吴某物业发展有限公司(以下简称物业公司)的委托代理人翁巨松到庭参加诉讼。被上诉人海南银河塑料工业有限公司(以下简称银河公司)、第三人椰树集团海口罐头厂(以下简称罐头厂)经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审认定：长江公司与海深公司、建筑公司签订的《联营开发合同》及《补充协议》，名为联营、实为项目转让。海深公司对转让的项目土地享有合法的土地使用权，长江公司也依约支付了绝大部分项目款，并投资对该项目进行开发建设。根据海南当时房地产市场的实际情况，该联营合同与补充协议应认定为有效，双方应继续履行并补办有关项目转让的手续。银河公司与长江公司签订的《项目转让合同书》为无效合同，银河公司所收取长江公司的项目款应予以返还并赔偿相应的经济损失给长江公司。物业公司收取长江公司的1000万元，应视为银河公司返还给物业公司的欠款。据此判决：一、于判决生效之日起十日内，银河公司返还长江公司2500万元及其经济损失(从款项支付至日起至清偿之日止，按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计付)；二、长江公司、海深公司、建筑公司于判决生效之起三十日内，按有关规定申办项目转让手续，所需费用按政府有关规定各自负担；三、驳回长江公司其他诉讼请求。案件受理费（略）元、保全费（略）元，共计（略）元，由长江公司负担（略）元、银河公司负担（略）元。
宣判后，长江公司不服原判，上诉称：一、原判认定《联营开发合同》及《补充协议》有效，缺乏事实和法律依据1．双方在签定合同时，海深公司与建筑公司并未拥有该项目的土地使用权，其转让项目存在欺诈行为；2．双方也未办理合建审批手续与土地使用权变更登记手续；3．合同与协议也并未实际履行，目前海深公司与建筑公司尚欠罐头厂30％以上的土地转让费，该土地的性质仍未改变，仍未办理项目规划报建手续，增加项目建筑面积的规划报建至今也未得到批准，该项目主楼X层至今只建设至第X层。二、造成本案合同无效的过错责任在四方被上诉人，四方被上诉人应承担共同返还和赔偿责任1．上诉人依《项目转让合同书》向银河公司（略）帐户、011－098帐户共支付1500万元，向物业公司支付1000万元。银河公司该两帐户实际上是建筑公司与海深公司以银河公司的名义而设立的，物业公司与海深公司为关联企业。故该2500万元应由海深公司、建筑公司、物业公司连带返还。2．上诉人依《联营开发合同》与《补充协议》向海深公司与建筑公司支付购房款1535万元。另外，上诉人还向海深公司支付150万元，向建筑公司支付100万元，共计250万元的追加报建费。上诉人在该项目上投入的资金本息共计8737．71万元。据此请求：1．撤销原判，改判《联营开发合同》及《补充协议》无效。2．判决海深公司、建筑公司和物业公司共同返还项目款2500万元；海深公司、建筑公司返还购房款1535万元；海深公司返还追加报建费150万元、建筑公司返还追加报建费100万元。3．判决四方被上诉人共同连带赔偿投资款本息合计8737．71万元。本案一、二审案件受理费、保全费全部由四方被上诉人负担。被上诉人海深公司在庭审中答辩称：双方签订的《联营开发合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，上诉人在签约前对项目作了充分的了解，我方对该项目也进行了大量的投入，并非是买空卖空，故该合同及协议应为有效。被上诉人建筑公司在庭审中答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。签约后，我方已履行了法定义务，不应在本案中承担责任。被上诉人物业公司在庭审中答辩称：我司与上诉人并无任何经济往来，不应成为本案的被告，也不应承担任何责任。被上诉人银河公司未作答辩，第三人罐头厂也未作陈某意见。
经审理查明：1992年9月28日，长江公司与银河公司签订《项目转让合同书》，约定银河公司将其谈妥的由海深公司所有的旭龙国际大厦合作项目转让给长江公司、银河公司按每平方米800元向长江公司收取转让费共计2485．36万元；银河公司负责长江公司直接与海深公司签订《联营开发合同》，在该合同签订后，《项目转让合同书》同时生效；合同生效30日内，长江公司将项目转让款一次性付清给银河公司。同年10月8日，海深公司、建筑公司与长江公司签订《联营开发合同》，约定双方合作开发位于海口市X路X路交叉口处的旭龙国际大厦项目，该项目地面X层、地下X层，总建筑面积（略）平方米，占地面积约7亩；合作条件为由海深公司与建筑公司提供土地，长江公司提供资金；双方按所建物业的建筑面积（略）平方米进行分配，其中海深公司与建筑公司分得20％即6213．56平方米，长江公司分得80％即（略）．24平方米；在合同签订3日内，海深公司与建筑公司将合作用地的红线图、政府批文的复印件以及勘察、初步设计、报建单、施工许可证等有关本项目的原始文件交给长江公司保管；签约后，长江公司享有合作项目的工程发包权、施工管理权、房屋销售权。合同还对双方责任以及违约责任进行了约定。同日，双方又签订《补充协议》，约定海深公司、建筑公司将其所分得的旭龙国际大厦项目中的房产6213．56平方米，以每平方米3000元的价格转让给长江公司，共计1864万元；长江公司应于签约后3日内向海深公司、建筑公司支付85％的定金计1584．4万元，15％的余款在办妥房产证的3日内付清；双方还对违约责任进行了约定。上述有关合同、协议签订后，长江公司于1992年10月9日与13日、11月4日共支付给银河公司项目款2500万元(其中直接付给银河公司1500万元、付给物业公司1000万元)。长江公司还于1992年10月8日与30日共计付给海深公司1535万元。1995年4月，长江公司付给建筑公司100万元。海深公司于1992年10月29日将旭龙国际大厦项目的土地红线图、政府批文、施工许可证等资料移交给长江公司。长江公司也投资兴建旭龙国际大厦项目，在该项目X层附楼完成外装修、主楼建至X层封顶后停工建设至今。
另查明：本案旭龙国际大厦项目的用地，原为政府划拨给罐头厂使用的土地，1991年10月14日，罐头厂与海深公司、建筑公司签订《土地转让合同书》，约定由罐头厂将位于海口市X路X路东边临街地段交叉口处面积约6亩的土地，以每亩98万元的价格转让给海深公司与建筑公司，共计588万元；罐头厂向海深公司、建筑公司提供符合海口市总体规划及建筑范围的使用性质的有关文件等手续，并负责办妥土地转让手续的一切费用(含转让费、增值费及其他费用在内)，负责于1992年3月底前搞好“三通一平”交给对方开发使用；海深公司、建筑公司负责办理土地转让手续，罐头厂协助办理；签约后3日内海深公司与建筑公司向罐头厂支付总价款70％即411．6万元作为定金，在办妥一切转让合法手续后再付20％即117．6万元，在搞好“三通一平”给海深公司与建筑公司进场动工，一次性付清余额。签约后，海深公司支付了大部分土地款给罐头厂。1992年4月6日，海南省计划厅以琼计投资(1992)X号发出了《关于下达海深国际工程开发总公司商品房建设计划的通知》。1992年5月14日，海口市规划局颁发了旭龙国际大厦的《建设工程规划临时许可证》，该证注明建设单位是海深公司、建筑公司与罐头厂，旭龙国际大厦为主楼X层附楼X层，总建筑面积（略）．58平方米。1997年11月，海口市土地管理局(简称市国土局)与罐头厂签订《国有土地使用权出让合同》，由市国土局将旭龙国际大厦用地出让给罐头厂，土地面积为4704．07平方米。市国土局并颁发了该土地的市国用(籍)字第（略）号《国有土地使用证》给罐头厂，该证注明土地用途为住宅用地。此后罐头厂与海深公司共同向市国土局申请办理该土地使用权变更登记手续。1999年5月18日，市国土局给海深公司颁发了旭龙国际大厦用地的市国用(籍)字第（略）号《国有土地使用证》，该证注明土地面积4704．07平方米，土地用途为商住用地，使用期限从1997年11月21日至2067年11月20日。
再查明：银河公司于1992年11月7日，支付给琼发染料工贸公司180万元、支付给林发冶金工贸公司198万元、支付给河岸科技开发股份公司292万元、支付给盛华企业公司327万元，上述四公司在收到银河公司的转来款后，于1992年11月13日又分别将收到的上述款项支付给海口市物业开发公司。1992年10月13日，银河公司支付给吴某500万元。1994年6月27日，海深公司与长江公司签订《抵押贷款关系协议》，约定在签约后一周由长江公司支付给海深公司150万元，同时，海深公司把办理抵押贷款所需的富人国际大厦的所有文件(含土地证、红线图最后报建审批单等)移交给长江公司，由长江公司向有关单位办理抵押贷款手续；待富人国际大厦抵押贷款办妥后，长江公司再付给海深公司350万元(包括前支付的150万元，合计为500万元)，作为长江公司付给海深公司旭龙国际大厦追加报建面积的费用，海深公司在收款后一个月办完旭龙国际大厦抵押贷款所需的全部文件(包括土地证、红线图，最后报建审批单等)移交给长江公司，由长江公司再向有关单位办理抵押贷款手续。同年7月8日，长江公司支付给海深公司150万元。1993年6月9日，海口市规划局以市城规函(1993)X号《关于审批旭龙国际大厦报增加面积的函复》，作出了不予批准增加旭龙国际大厦公寓楼地上面积5527．73平方米、地下面积1113．82平方米的决定。
以上事实，有当事人签订的合同、协议、收付款凭据、土地使用证、建设工程规划临时许可证、政府批文以及当事人陈某等证据在案为凭，并经庭审质证，具有证明效力。
本院认为：罐头厂与海深公司、建筑公司签订的《土地转让合同》，双方意思表示真实，罐头厂已将土地交付给海深公司与建筑公司。同时，海深公司与建筑公司也向罐头厂支付了大部分的土地转让款，双方对合同进行了实际履行。虽然在签约时，罐头厂仍未办理该土地的出让手续，双方也未办理土地转让变更登记手续。但是，后来已补办了该土地出让与转让的手续，海深公司取得了该土地的《国有土地使用证》，并将土地用途改变成商住用地。因此，双方签订的《土地转让合同》应确认为有效。海深公司、建筑公司与长江公司签订的《联营开发合同》及《补充协议》，从其内容上分析，是名为联营开发、实为项目转让，双方的真实意思表示是转让旭龙国际大厦项目，虽然在签约时海深公司、建筑公司尚未取得该项目用地的国有土地使用证，但其实际上已取得了该项目土地的使用权，并且也办理了该项目的有关报建手续。签约后，海深公司、建筑公司将土地与有关项目资料交给了长江公司，长江公司也实际投资对该项目进行了开发建设，至今该项目副楼已建至完成外装修、主楼建至第三层封顶，长江公司也向海深公司、建筑公司支付绝大部分的转让费。可见，双方已实际履行了合同的主要义务。在一审诉讼前，海深公司已办理了该项目用地的土地使用证。因此，原审认定双方签订的《联营开发合同》及《补充协议》有效正确，上诉人长江公司主张该合同及协议无效，理由不成立。长江公司上诉主张银河公司收取其1500万元项目款的两个银行帐户，实际上是建筑公司与海深公司以银河公司的名义开设的，但其仅提供银河公司收款后的转款情况的证据，而未能举证证明银河公司的成立与海深公司、建筑公司存在关联企业的性质。银河公司作为一个独立法人，海深公司与建筑公司对银河公司的债务不应承担法律责任。长江公司支付给物业公司的1000万元项目款，是长江公司应付给银河公司2500万元项目款中的一笔款，该款也应由银河公司负责返还给长江公司，物业公司不应承担返还责任。至于银河公司与物业公司或者收取银河公司款项的其他相关的单位与个人是否存在债权债务关系，不属于本案审理的范围，故长江公司上诉请求海深公司、建筑公司、物业公司共同返还2500万元项目款，证据不足，理由不充分，本院不予支持。长江公司支付给海深公司的150万元，是依双方签订的《抵押贷款关系协议》支付的款项，不是依《联营开发合同》及《补充协议》支付的，与本案无关。因此，对长江公司主张海深公司返还该150万元的请求，本院不予采纳，长江公司在庭审中表示，如果认定《联营开发合同》及《补充协议》有效，则应对转让价格作出降价处理。但从双方约定的转让价格计算，转让项目的价格为每平方米599．9元，并非显失公平。因此，长江公司要求降低转让价格的请求，本院不予支持。综上所述，长江公司的上诉请求，证据不足，理由不成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项目的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元由上诉人长江公司负担。
本判决为终审判决。
审判长周一龙
审判员王某勇
代理审判员吴某琼
二○○○年十二月十一日
书记员裴再斌
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