湖南省郴州市X区人民法院
民事判决书
（2011）苏民初字第X号
原告李X香，女，19XX年X月20日生，汉族，湖南省桂阳县人，退休教师，住湖南省桂阳县X镇XX路X号附X号。居民身份证号：x。
委托代理人许春艳，湖南奋斗者律师事务所律师，特别授权。
被告吴X平，男，X年X月X日生，汉族，湖南省宜章县X区X路XXX庄X栋XX楼XXX房。居民身份证号：x。
委托代理人陈西元，湖南福城律师事务所律师，特别授权。
被告郴州XX房地产开发有限公司，驻郴州市王仙岭XX道XX号X-X-X栋X房。
法定代表人黄某，该公司总经理。
原告李X香与被告吴X平、郴州X房地产开发有限公司（以下简称郴州永信房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李X香的委托代理人许春艳，被告吴X平的委托代理人陈西元到庭参加了诉讼。被告X房产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告李X香诉称，她与被告于2008年12月30日签订XXXX制药厂危房改造第壹栋《房屋预售合同》。房屋建好后，到了合同约定的交房期限，被告未能交付。经她调查得知被告预售的房屋系改造房，不符合预售条件，两被告未能取得商品房预售许可证明，该预售合同为无效合同，导致合同约定的目的无法实现。为此，她多次要求被告承担赔偿责任或采取补救措施，但两被告总推辞，故诉请法院判令：1、两被告连带赔偿原告一倍购房款184000元；2、承担本案诉讼费。
原告李X香向本院提交下列证据：
1、《房屋预售合同》和收据一份。证明原告与两被告签订了房屋预售合同，预购两被告开发的位于郴州市X区七里大道X栋X单元X楼X号住房一套。同时两被告收到原告的预购房款192000元。
2、2011年9月9日苏仙区人民法院开庭笔录复印件。证明两被告与原告签订的房屋预售合同，没有告知原告该房屋没有取得商品房预售许可证，致使合同无效。
3、被告吴新平2010年5月29日出具的借条。证明两被告知道合同无效无法履行，双方就不能履行合同的行为，达成赔偿原告一倍购房款的处理意见。被告至今只赔付8000元，余184000元未赔付。
被告吴X平辩称：1、他不存在违约事实。双方签订《房屋预售合同》前，他预售给原告的住房系XXXX制药厂拆迁户何某阮某夫妇的住房，两人想用好楼层换差楼层多补偿钱，谈妥后，两人多领取他4万元的补偿款，立字据同意搬出。房屋建成后，何某夫妇反悔强行入住原告所预购的住房，导致合同无法履行。其责任在于他人，而不在于被告。后经双方协商，原告同意退还购房款。现他已退还原告购房款200000元，多退8000元；2、他同意原告认为双方签订的《房屋预售合同》无效的观点。因预售房屋系x制药厂旧危房自拆联建，未能取得房地产开发的几证，违反了国家房地产开发的法律法规，属无效合同。无效合同自签订之日起就没有法律效力，不受法律保护。双方因此取得的财产应予返还。因双方合意解除合同，他已退还原告预付的购房款，且多退还原告8000元，多退还款项原告应予退回；3、原告起诉称赔偿一倍房款184000元没有事实和法律依据。原告共交房款192000元，他已退还200000元，多退原告8000元。合同经双方协商已合意解除，不存在他故意隐瞒未办证情况。所以不存在赔偿原告一倍购房款。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴X平向本院提交下列证据：
1、南药字[2007]X号《关于我公司危房重建（扩建）的请示》。证明房屋系危房拆迁改造性质。
2、郴规（建）审[2008]X号《关于郴州XXXX制药有限公司经济适用房建筑施工图审核意见》。证明危房改造经规划部门审核通过。
3、郴规（建）审[2008]X号《关于湖南XX制药公司经济适用房建筑方案的批复》。证明规划部门审核通过。
4、郴州市房屋拆迁管理处批复。证明郴州市房管拆迁处同意该公司危房拆除联建。
5、何X生、阮X秀2007年10月31日出具收条。证明何、阮收取被告吴X平4万元拆迁房屋补偿款，后强制占房未搬，造成原告预购房屋不能成交。
6、收条数张。证明被告吴新平归还原告购房款200000元。
被告郴州X房产公司辩称，他公司未与吴X平就湖南XXXX制药厂危房拆迁建设工程签订过书面协议，吴X平也未向他公司交过一分钱。当时公司的法定代表人是郭X雄，现郭已离职多年。经查公司档案没有该工程的资料和记载。至于郭与吴X平有什么口头协商，就要问其本人。他公司认为吴X平与业主签订的房屋预售合同系无效合同，系吴的个人行为，应由其个人负责，他公司不承担法律责任。
被告郴州XX房产公司未向本院提交证据。
原、被告对各自的证据质证意见是：被告吴X平的代理人对原告的证据1、2、3真实性无异议，但证明方向有异议，不认同原告的证明方向。原告李X香的代理人对被告提交的证据以过了举证期为由不予质证。
本院查明的案件事实是：2008年12月30日，原告李X香为乙方与被告吴X平为甲方签订一份《XXXX制药厂危房改造第壹栋房屋预售合同》。双方约定原告（乙方）自愿购买被告（甲方）的郴州XXX制药厂危房改造第壹栋座落在郴州市X区XXX道一栋一单元二楼一号住房。面积约为120m2，单价1600元/m2，合计房款共计人民币192000元。付款方式采取一次性付清。房屋交付：甲方应于2009年6月1日前将销售的房屋交付给乙方使用。同时约定了违约责任和其他合同事项。房屋预售合同在甲方单位盖章处加盖了被告郴州XX房地产开发有限公司XX制药厂危房扩建项目部公章。签约当日，原告李X香将预购房屋款192000元一次性交付被告吴X平。被告吴X平于当日出具收条一张，同时加盖了郴州XX房地产开发有限公司XX制药厂危房扩建项目部公章。
另查明，被告预售给原告的房屋系湖南三九南开制药有限公司位于郴州市X区XXX道4XX号第一栋住宅楼危房重建，原有住户20户。经郴州市规划局以郴规（建）审[2008]X号批复只同意建经济适用房20套，而被告却超出批准范围，违规建设24套住房，多出的房屋对外预售。该房屋的土地使用权系国有，使用主体是湖南x制药有限公司。因此，未能取得房屋预售许可证明。被告将上述事项隐瞒了原告。原告预购的该栋一单元二楼一号房屋系XXXX制药有限公司何X生、阮X秀原有住房，危房拆除重建后，何、阮强行入住，导致原告预购的房屋不能交付。双方就合同未能履行，于2010年5月29日达成一处理意见，由被告吴X平以借款形式赔付原告李X香360000元，含购房款，限二个月内归还。同时，吴X平答应在郴州XXX苑购买一套住房给李某香。如二个月内未办到，吴X平退还360000元，另加24000元。8月1日前承诺兑现，如违约按上述负法律责任偿还。尔后，被告吴X平未能在XXX苑购买一套住房给付原告李X香，而是分批退还原告李某香购房款192000元，另付赔偿款8000元，共计200000元，尚欠184000元未赔付，酿成本纠纷。
本院认为，商品房买卖必须要符合法律规定，事先取得相关职能部门核发的“五证”。本案原、被告预购的房屋系危房自拆联建，不符合商品房买卖要件，不能对外出售。且对外预售的房屋系违规多建的房屋。因此，原、被告签订的《房屋预售合同》系无效合同。双方对合同无效没有争议。现争议的焦点是：一、合同无效，是否只返还财产而不赔偿损失。二、被告郴州XX房产公司是否担责。根据本院查明的事实，被告预售给原告的房屋系单位原有住户危房重建，规划部门批复重建的房屋套数只能满足原有住户的居住，而被告擅自违规扩建对外出售。被告向原告隐瞒了预售的房屋系违章建筑，未能取得商品房预售许可证明且预售的房屋系拆迁安置户的住房事实，导致合同无效，给原告造成的损失应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的惩罚性规定。况且本案原、被告对合同无效，不能履行后达成的处理意见也是由被告以借款方式返还原告购房款并赔偿原告一倍购房款的损失，现已履行200000元，尚欠184000元未赔付。因此，原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于被告郴州XX房产公司在本案中是否担责一事，其辩称理由是公司无资料记载与被告吴X平参与该工程建设的书面协议，系被告吴X平个人行为，应由吴新平个人承担。其抗辩理由不成立，因为被告吴X平与原告李X香签订的房屋预售合同和预付购房款收条都加盖了该公司项目部公章，致使原告有充足的理由相信是该公司行为，而非吴新平个人行为。因此，应与被告吴X平承担连带责任。被告郴州XX房产公司担责后可向吴X平行使追偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、由被告吴X平赔偿原告李X香一倍的购房款192000元，减去已赔付8000元，尚需赔偿184000元。此款限本判决生效后十日内履行。
二、由被告郴州XX房地产开发有限公司与被告吴X平承担上述款项的连带赔偿责任。
如逾期未履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3980元，由被告吴X平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长肖贤技
审判员李某
人民陪审员周小平
二0一一年十二月二十二日
代理书记员陈艳平
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实200
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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