上诉人（原审被告）蔡某。
委托代理人韦某某。
被上诉人（原审原告）南宁威宁资产经营有限责任公司。
法定代表人胡某。
委托代理人文某某。
原审第三人莫某。
委托代理人韦某某。
上诉人蔡某因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称“威宁公司”）、第三人莫某租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年4月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2012年5月9日组织各方当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人蔡某和原审第三人莫某共同的委托代理人韦某某，被上诉人威宁公司的委托代理人文某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年，南宁市X组建威宁公司，其职责范围为：一、统一管理、运营市本级党和国家机关、人民团体、事业单位占有、使用的房屋，土地及铺面等国有资产，并负有保值、增值的责任；二、受市国有资产管理委员会委托管理市本级党和国家机关、人民团体、事业单位占有、使用国有资产或资金开办的宾馆、招某、培训中心、印刷厂，举办的各类公司、合资（合作）企业等各种经济实体和代管市宏建房地产开发公司、市正成开发总公司……。并于2002年4月22日起，将上述国有资产及相关经济实体分批移交威宁公司进行统一管理营运。2003年1月15日，南宁市国土资源局将诉争场地所在的位于中尧路，地号为（略），使用权面积为1606.41平方米的土地登记在威宁公司名下，土地使用证号为南宁国用（2003）字第X号。蔡某于2006年4月1日起承租位于中尧路，面积为32平方米的场地经营饮食生意。2009年3月9日，威宁公司与蔡某签订《场地租赁合同》，将位于中尧路X-X号使用面积约为32平方米的场地出租给蔡某经营饮食生意，双方约定租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，每月租金按照每平方米18元计算，每月共计576元，蔡某每月10日前将租金存入其名下的建设银行账户，账号为（略），并授权威宁公司每月从该账户中扣划租金，合同签订时，蔡某需一次性向威宁公司交纳1728元作为履约保证金，租期届满，威宁公司将无息退还该款。同时，双方在合同第七条第一款第4项约定：“在乙方出现下列违约行为之一的，有权解除租赁合同，收回出租的场地；造成甲方损失的，有权索赔损失；乙方因违约而支付给甲方相当于三个月租金的违约金：（1）……（2）将承租的场地全部或者部分转租给第三方使用的……”。第八条第二款第3项约定：“租赁期限届满，应按期搬出，并将承租场地及地上建筑物（包括乙方增建的部分）完好无缺地交给甲方，逾期不搬出或承租场地及建筑物受到损坏的，应赔偿甲方因此所受到的全部损失（包括场地不能正常使用的租金损失）。”合同签订后，蔡某依约向威宁公司交纳履约保证金，并按期将租金存入双方约定的账户，由威宁公司自行扣划。租赁期限届满后，威宁公司于2010年6月11日组织部分租户就租期届满后退还场地事宜召开会议，蔡某由他人代为参加会议。现蔡某仍占用诉争场地，未将场地及地上建筑物交还威宁公司。
一审法院另查明：南宁市金开口饮食店的业主为莫某，经营形式为个体经营，经营场所为南宁市X路X-X号，主营范围为风味小吃制售（米粉与面条）餐饮服务。
一审法院认为：威宁公司与蔡某于2009年3月9日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力，蔡某在该合同之前所订立的租赁协议均已到期并履行完毕，其应当依照2009年3月9日签订的《场地租赁合同》履行合同义务，现该合同于2009年12月31日届满，双方双方的租赁合同关系应于2010年1月1日起自行终止。合同期限届满后，双方未就继续承租事宜签订新的租赁合同，蔡某应当按照原合同的约定，搬离承租场地，并将承租场地及地上建筑物交还给威宁公司。威宁公司主张蔡某将诉争场地转租给莫某经营南宁市金开口饮食店，为此提交了电脑咨询单予以佐证，蔡某以只是将场地和铺面交给其外孙女即莫某使用，并非转租行为，且现诉争场地已由他人使用作为抗辩理由，但未能举证加以证明，故故采信威宁公司的主张。莫某作为场地实际使用人，现仍占用诉争场地，亦应将中尧路X-X号场地及地上建筑物交还威宁公司。庭审过程中，蔡某要求威宁公司退还履约保证金1728元，威宁公司对此表示没有异议，故予以确认，并在本案中一并处理。关于场地占用费的问题，双方租赁合同关系终止后，蔡某未依照原合同的约定搬离，仍继续使用诉争场地，应当向出租人支付场地占用费，根据双方约定的存租账户存折记载，租赁期限内的租金威宁公司已经扣划完毕，蔡某不存在拖欠租金的行为，租赁期限届满后的场地占用费威宁公司主张已经扣划至2010年6月，因此场地占用费应自2010年7月1日起计算，故该费用应自2010年7月1日起计至本生效判决确定的履行期限最后一日止，参照原合同约定的租金每月576元计算。关于出租人是否应当对地上建筑物进行补偿的问题，双方在签订租赁合同时未就补偿的问题进行明确约定，且蔡某在承租场地上修建铺面，是为了实现其租赁的目的，现该目的在租赁期限内已经得以实现，故蔡某要求威宁公司对场地上建筑物参照拆迁补偿标准进行补偿，于法无据，故不予支持。关于违约金的问题，蔡某将中尧路X-X号的场地转租给莫某经营南宁市金开口饮食店，根据原合同的约定，蔡某的转租行为已经构成违约，威宁公司依照2009年3月9日签订的《场地租赁合同》的约定，要求蔡某支付相当于三个月租金的违约金1728元，合法有据，故予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蔡某及莫某搬离南宁市X路X-X号的场地，并将南宁市X路X-X号的场地交还给威宁公司；二、威宁公司退还蔡某履约保证金1728元；三、蔡某向威宁公司支付违约金1728元；四、蔡某向威宁公司支付场地占用费（场地占用费计算方式：以每月576元为标准，自2010年7月1日起计至本生效判决确定的履行期限最后一日止）。一审案件受理费50元，由蔡某负担。
上诉人蔡某上诉称：一、本案要尊重历史事实和现实问题。上诉人租用的场地原是南宁市政府招某的国有土地，1989年市政府为了解决部分市民生活就业问题，将土地出租给一批市民，由租户自行投资建设房屋，作为铺面经营，政府收取土地租金。上诉人就是应这一政策租用土地、并自行投资建设铺面的。当时有关领导说过，土地将长期出租给我们，如果遇到国家要开发利用，将给予我们一定的拆迁补偿。就这样我们长期在这里经营，全家就靠这个铺面生活。直到2004年威宁公司接管土地，我们才被迫与威宁公司签订场地租赁合同。威宁公司要求我们一年一签，合同是威宁公司提供的格式合同，不论签订日期是什么时候，租期都是从当年1月1日到12月31日，其中还存在许多霸王条款，我们也只能无奈地接受。但只要每年都续签，继续给我们使用，解决就业生活问题，我们都能忍受，从来不拖欠租金。威宁公司于2010年4月15日书面通知我们，说要对该地块进行整体开发利用，要我们退场，但只字没提补偿和安置问题。为此我们到市信访局上访，信访局已经指示威宁公司处理此事，威宁公司也召集我们开会协商过，目前尚未达成一致。所以本案不是简单的、租期只有一年的场地租赁纠纷，而是涉及历史因素、关系到众多市民生活就业的问题。威宁公司要终止租赁合同，就意味着我们将失去经营了二十年的赖以生存的土地使用权和铺面所有权，这对我们是很残酷的。为此我们提出几点要求和建议：1、我们继续租用场地，愿意出资参与铺面改造或重建。2、如果不给我们参与改造或重建，那我们就享有优先承租权。3、如果威宁公司坚决要终止合同，要我们退场，那就要参照拆迁标准给予我们合理的补偿。铺面是政府允许我们投资建的，有的人还投资了水电专用线，支出了不少费用，也有人是从原租户接手过来的，支出了转让费，所有这些如果不适当补偿，显失公平。请求二审法院改判驳回威宁公司的诉讼请求。
被上诉人威宁公司答辩称：一、被上诉人与上诉人蔡某2009年3月9日签订的《场地租赁合同》是合法有效的。该合同约定租期于2009年12月31日期满，租期届满后上诉人应按时搬出，并将承租场地及地上建筑物交还被上诉人。租赁期限届满后，被上诉人未与上诉人签订新的租赁合同，并及时通知上诉人及时清空场地、收回场地，被上诉人的要求正当合理，但是上诉人至今仍强行占用场地拒不交还被上诉人，上诉人的行为侵害了被上诉人财产所有权。二、租赁期限后满后，上诉人强行占用租赁场地期间应当向被上诉人支付场地占用费。租赁期限届满后，上诉人按《场地租赁合同》的租金标准，向被上诉人支付款项是场地占用费，而不是租金。被上诉人收取上诉人支付的场地占用费，不能视为被上诉人同意延长租期。三、上诉人没有优先承租权，上诉人的主张没有事实和法律依据。首先，法律没有规定承租人享有优先承租权。其次，上诉人与被上诉人2009年3月9日签订的《场地租赁合同》中并未约定上诉人享有优先承租权。四、本案被上诉人与上诉人双方是租赁合同法律关系上诉人主张被上诉人应向其支付拆迁补偿款没有事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人莫某的意见与上诉人蔡某一致。
本案争议焦点是：一、蔡某和莫某是否应将涉案场地交回给威宁公司二、蔡某是否应向被上诉人支付场地占用费、违约金数额如何计算
各方当事人均无新证据向二审法院提交。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一、威宁公司与蔡某于2009年3月9日签订的《场地租赁合同》合法有效。该合同期限届满后，双方未就继续承租事宜签订新的租赁合同，蔡某应当按照原合同的约定，搬离承租场地，并将承租场地及地上建筑物交还给威宁公司。蔡某将诉争场地转租给莫某，莫某应将中尧路X-X号场地及地上建筑物交还威宁公司。在一审庭审过程中，蔡某要求威宁公司退还履约保证金1728元，威宁公司对此表示没有异议，故予以确认。二、如前所述，双方租赁合同关系终止后蔡某未依照双方约定搬离诉争场地。一审法院判决蔡某向威宁公司支付场地占用费是正确的，该费用应自2010年7月1日起计至本生效判决确定的履行期限最后一日止，参照原合同约定的租金每月576元计算也是正确的，本院予以维持。双方当事人是租赁合同关系，蔡某要求威宁公司对场地上建筑物参照拆迁补偿标准进行补偿，于法无据，一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。因蔡某已经构成违约，威宁公司以《场地租赁合同》为依据，要求蔡某支付相当于三个月租金的违约金1728元，合法有据，一审法院予以支持是正确的，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蔡某负担。
本判决为终审判决。
审判长覃国雄
审判员高翔宇
代理审判员王文某
二○一二年五月十七日
书记员林路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
第一百五十八条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百二十九条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文某指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文某指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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