上诉人（原审被告）邵阳市宝西房地产开发有限责任公司，住所地邵阳市X区。
法定代表人彭某，该公司经理。
上诉人（原审被告）邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站开发项目部。
负责人舒某，该项目部经理。
上诉人（原审被告）贾某，男，X年X月X日出生，湖南省新宁县人，汉族，工人，住（略）。
三上诉人的委托代理人李某展，湖南越城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陈某甲，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省（略）。
原审原告陈某乙，男，X年X月X日出生，汉族，工人，湖南省（略）。
上诉人邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站开发项目部、贾某与被上诉人陈某甲、原审原告陈某乙房屋买卖合同纠纷一案，湖南省新宁县人民法院于二○一一年七月十二日作出（2010）宁民一初字第X号民事判决，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站开发项目部、贾某均不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2011年11月24日公开开庭审理了本案，上诉人邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站开发项目部、贾某的委托代理人李某展，被上诉人陈某甲、原审原告陈某乙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明，1994年5月31日，邵阳市汽车运输总公司新宁分公司与贾某签订《公有住房优先出售合同书》，将座落在（略）解放街X号新宁县老汽车站院内的公有房屋出售给贾某。贾某购买该房屋后，于1994年7月30日取得由新宁县人民政府核发的新（金）房权字第X号房屋所有权证，并在屋后的空地上修建了部分临时建筑，总面积为53平方米。2007年3月，陈某乙通过协商以30008元的价格购买了贾某座落在（略）解放街X号（新宁县老汽车站内）的该座房屋，贾某将该房屋的房产证交给了陈某乙。陈某乙购买该房屋后，一直未办理过户手续。2007年5月6日，陈某乙将购买贾某的房屋以36080元的价格卖给陈某甲，也未办理过户手续。陈某甲购买该房屋后一直由李某良承租。
2004年9月，邵阳市汽车运输总公司新宁分公司与邵阳市宝西房地产开发有限公司就新宁汽车站签订了《联合开发原新宁车站合同书》。合同签订后，因邵阳市汽车运输总公司未按约定履行搬迁义务，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司将邵阳市汽车运输总公司诉至新宁县人民法院，2005年8月15日，新宁县人民法院作出了（2005）宁民一初字第391民事调解书，约定：对于邵阳汽车运输总公司新宁分公司现有职工的24户住户，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司依据职工现有住房面积，按拆一补二的办法进行补偿，住户要求另行购买的住房面积按建设的成本价加应向国家交纳的税费出售给拆迁户。2007年，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司对邵阳市汽车运输总公司新宁分公司所有的原新宁县老汽车站进行商业开发。2008年9月，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司为开发便利，成立了驻新宁县汽车站开发项目部，任命舒某为负责人，但未进行工商登记注册。2008年元月20日，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司与贾某签订新宁县]山商贸城步行街商品房（安置用房）买卖合同，合同约定：贾某系安置对象，所购房屋为B栋二单元一层四号房，建筑面积为126平方米，自购面积价格为每平方米870元。陈某乙得知情况后，以贾某已将房屋卖给陈某乙为由向法院提起民事诉讼，要求确认陈某乙与贾某的房屋买卖合同有效。陈某甲以第三人的名义参加诉讼，要求法院将该房屋判决给第三人所有。该案在审理过程中，陈某乙向法院提出财产保全申请。新宁县人民法院于2008年1月29日作出（2008）宁民一初字第X号民事裁定，裁定将座落在新宁县X路X号汽车站院内产权证为新（金）房权字第X号的房屋予以查封。2008年2月28日，贾某以新宁县]山商贸城步行街B栋二单元一层四号（建筑面积为126平方米）作为反担保物向法院提出解除财产保全的申请，并承诺：待诉讼结果生效后如陈某乙胜诉，则该反担保物归陈某乙享有所有权。邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁汽车站项目开发部为加快拆迁进度为贾某提供连带担保，并承诺凭法院判决书结果，将B栋二单元一层四号房交付给判决书确定的所有权人，如果所有权人不需要房屋，则我公司按湘运公司用现金补偿的安置户同类型安置用户同等对待支付等价人民币给所有权人。新宁县人民法院按照贾某的申请及邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部提供的连带保证解除了对新宁县X路X号汽车站院内的新（金）房权字第X号的房屋的查封。邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部将陈某甲购买的陈某乙位于新宁县老汽车站院内的房屋进行了拆除。2008年6月25日，新宁县人民法院作出了（2008）宁民一初字第X号民事判决书，判决：1、陈某乙与贾某、陈某乙与第三人陈某甲达成的新（金）房权字第X号房屋买卖合同有效；2、驳回陈某乙、第三人陈某甲的其他诉讼请求。贾某不服判决，提起上诉，邵阳市中级人民法院受理后经查明：1、陈某乙与贾某之间的买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，并未违反法律法规的禁止性规定，该合同是合法有效的。依据该合同，陈某乙可以取得该房屋的所有权。2、原审判决确认陈某甲与陈某乙签订的《房屋买卖合同》有效，超出了当事人的诉讼请求。故判决：1、撤销湖南省新宁县人民法院（2008）宁民一初字第X号民事判决；2、陈某乙与贾某达成的新（金）房权字第X号房屋买卖合同有效；3、驳回陈某乙与陈某甲要求确认新（金）房权字第X号房屋所有权归陈某甲所有的诉讼请求。后陈某乙、陈某甲要求邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部将该公司修建的]山商贸城步行街B栋二单元一层四号房交付给陈某乙、陈某甲。邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部以种种理由推诿，并将该安置房交付给贾某使用，并为贾某办理了房屋所有权证，故双方酿成纠纷。另查明，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部在开发]山商贸城项目中，为新宁县原汽车站院内的24户拆迁户每户支付了2000元的搬迁补助费，并为每户每月支付300元的临时安置补助费，支付时间从拆迁时至拆迁户搬至安置房止。
原判认为，陈某乙与贾某达成的房屋买卖合同，是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故该买卖合同有效。陈某乙基于买卖合同接受贾某交付的房屋而合法占有该房屋后，与第三人陈某甲签订房屋买卖合同，亦应属于合法有效合同。陈某甲基于买卖合同取得对该房屋的合法占有，陈某甲作为该房屋连环买卖合同的终局买受人，占有该房屋后，虽未办理该房屋的物权登记手续，但房屋产权登记是行政机关对房屋当时权属关系表现状态的认可和证明，其不创设具体的权利义务关系，是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。陈某甲基于房屋连环买卖合同的终局买受人，是该房屋的实际权利人，可以根据已生效的房屋买卖合同到房产登记机关办理房屋物权登记手续。但该房屋已被邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部拆除，陈某甲要求陈某乙、贾某办理该房屋的房屋所有权证书已无可能且无必要，故该房屋拆除后所产生的收益应由该房屋的物权实际权利人所有。贾某基于已卖房屋而从开发商获得的收益，属不当得利，应予返还。在审理陈某乙与陈某甲房屋买卖合同纠纷一案中，为解除法院对（金）房权字第X号的房屋查封，贾某、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部作出的承诺是真实意思的表示，且不违反法律和社会公共利益，属有效的民事行为，贾某、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部应按承诺的内容履行。根据《城市房屋拆迁管理条例》第28条、第31条之规定，拆迁人应当对被拆迁人支付搬迁补助费和临时安置补助费，因此，陈某甲要求邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部支付搬迁补助费和临时安置补助费的诉讼请求，予以支持。根据邵阳市宝西房地产开发有限责任公司与邵阳汽车运输总公司的约定，陈某甲只能享有106平方米的安置用房，安置用房超过面积的部分按每平方米870元的价格，由陈某甲向邵阳市宝西房地产开发有限责任公司购买。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条、第九十二条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条、第三十一条之规定，判决：（一）由邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部和贾某在本判决生效后三十日内将位于新宁县]山商贸城步行街B栋的二单元一层四号房屋交付给陈某甲，并办理好该房屋所有权转移登记手续；（二）由邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部支付陈某甲搬迁补助费2000元，自2008年2月起至邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部将安置房交付给陈某甲止，按每月300元的标准向陈某甲支付临时安置补助费；（三）由陈某甲支付邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部超面积购房款17400元；（四）驳回陈某甲要求邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部、贾某赔偿其经济损失的诉讼请求；（五）驳回陈某乙的诉讼请求。
上诉人邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站开发项目部、贾某上诉称，（一）原审认定的事实存在部分错误：1、讼争房屋的面积为53平方米是错误的；2、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部在开发]山商贸城项目中，为新宁县原汽车站院内的24户拆迁户每户支付了2000元的搬迁补助费，并为每户每月支付300元的临时安置补助费，支付时间从拆迁时至拆迁户搬至安置房止是错误的；3、拆迁安置方案针对的是邵阳市汽车运输总公司新宁县分公司职工，陈某甲不是被安置对象，不应享受安置利益，原审将位于新宁县]山商贸城步行街B栋的二单元一层四号房屋交付给陈某甲是没有法律依据的。（二）原审程序违法。该案是2010年6月17日立案，直至2011年7月12日才结案，严重超期，且两次开庭的合议庭成员不同；（三）原审据以判决结果的理由和适用法律是错误的，导致判决结果显失公正。故请求依法撤销原审判决，将该案发回重审或依法查明后，直接改判。
被上诉人陈某甲答辩称，原判认定的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告陈某乙答辩请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是1、位于新宁县X路X号汽车站院内的新（金）房权字第X号房屋的安置补偿收益归谁拥有2、是否应支付搬迁补助费和临时安置补助费从本案查明的事实来看，最先拥有该处房产权的是贾某，但贾某于2007年3月与将该房屋卖给了陈某乙，陈某乙取得了该房屋的所有权，有已生效的法律文书予以确认。2007年5月6日，陈某乙与陈某甲签订了《房屋买卖合同》，陈某甲全部交清购房款，并在2007年8月3日将该处房屋出租给李某良。虽然陈某甲一直未办理房屋登记，但陈某甲已交付购房款并实际行使该房屋的所有权。故该房屋所有权的最终拥有者应为陈某甲。现该处房屋已被邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部拆除，该房屋拆除后所产生的安置补偿收益应归陈某甲拥有，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司因拆除该房屋而重新补偿位于新宁县]山商贸城步行街B栋二单元一层四号的安置房也应归陈某甲所有。《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条、第三十一条明文规定拆迁人应当对被拆迁人支付搬迁补助费和临时安置补助费，而且位于同处的拆迁户罗述清的证言证实邵阳市宝西房地产开发有限责任公司支付了搬迁补助费和临时安置补助费，因此，原判认定陈某甲最终拥有位于新宁县X路X号汽车站院内的新（金）房权字第X号房屋的安置补偿收益，并判决由邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部支付陈某甲搬迁补助费和临时安置补助费的事实清楚，处理恰当。
上诉人邵阳市宝西房地产开发有限责任公司、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站项目开发部及贾某上诉提出的讼争房屋的面积为53平方米是错误的，其中有一部分为非法建筑的理由。因超出新（金）房权字第X号房屋部分的建筑面积并没有被有关行政机关认定为非法建筑，且双方当事人对该处房屋面积有53平方米均无异议，原判按53平方米的面积进行安置补偿并无不当。本案虽是2010年6月17日立案，2011年7月12日才结案，超出了法定的审结期限，但原审法院依法办理了延期审理的手续，符合有关法律规定，在庭审期间虽变更了合议庭成员，但在开庭前已依法告知双方当事人，双方当事人对此均无异议。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定的事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费4300元，由上诉人邵阳市宝西房地产开发有限责任公司负担1500元，邵阳市宝西房地产开发有限责任公司驻新宁县汽车站开发项目部、贾某分别负担1400元。
本判决为终审判决。
审判长谭晓飞
审判员李某刚
审判员胡文彬
二○一一年十二月十九日
代理书记员姚智文
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……..
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