海南省海南中级人民法院
民事判决书
(1997)海南民再字第X号
原审上诉人海南华人旅业发展公司。
法定代表人陈某，该公司董事长。
委托代理人王琳，怡光律师事务所律师。
原审被上诉人海口山川旅业有限公司。
法定代表人凌某，该公司总经理。
委托代理人赵雪梅，实现者律师事务所律师。
原上诉人海南华人旅业发展公司与原被上诉人海口山川旅业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院于一九九七年四月六日作出(1996)海南民二终字第X号民事判决，已发生法律效力。海口山川旅业有限公司不服，向本院提出再审申请。一九九七年七月十四日，本院以(1997)海南民监字第X号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
本院原终审判决认定，山川公司与华人公司签订之《房屋售购合同》系双方当事人真实意思表示，没有违背法律规定，应认定有效。华人公司延期交房已构成违约，应承担违约责任。违约金的计算起止时间应从华人公司违约之日起至山川公司诉讼时止(扣除受如风、地震影响的七十四天)；违约金计算标准按山川公司已付购房款（略）.70元的日0.05%，由华人公司支付给山川公司。双方争议的房屋已基本完工。从有利于房地产业健康发展的原则出发及本案的实际情况，双方签订的《房屋售购合同》应继续履行，双方签订的《租赁经营合同》是附条件的合同，没有违反法律基本原则，应从华人公司交付房之日起由双方履行。故判决：一、撤销万宁县人民法院(1996)万民初字第X号民事判决。二、双方签订的《房屋售购合同》除了上诉人华人公司应于接到本判决书之日起三十日内交付房屋给被上诉人山川公司外，其他条款应继续履行，逾期履行，应按被上诉人山川公司已付购房款总额（略）.70元，依银行同期同类贷款双倍计息；华人公司交付房屋同时，《租赁经营合同》即应履行。三、上诉人华人公司应按被上诉人山川公司已付款（略）.70元以日0.05%支付违约金。计付时间从一九九五年二月一日起至一九九六年一月二十九日止(其中扣除台风、暴风及地震影响的七十四天)。上述款项限华人公司在接到本判决书之日起十日内支付给山川公司。逾期履行，应按银行同期同类贷款利息双倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费人民币（略）元，由山川公司承担（略）.8元，华人公司承担9205.2元。华人公司已支付二审案件受理费（略）元，限山川公司在接到本判决之日起十五日内将9804.8元转付给华人公司。
终审判决后，海口山川旅业有限公司以二审判决双方继续履行合同缺乏事实和法律依据，对华人公司违约应支付的违约金计算错误，认定台风、地震影响华人公司交房七十四天没有事实根据，对山川公司已付房款不计付诉讼期间的利息欠当等为由，请求再审予以改判。
经再审查明，山川公司与华人公司自愿约定购买房屋，于一九九四年十二月二十八日，双方签订《售购合同》，约定：华人公司将其座落万宁县兴隆温泉旅游区的“维多利亚庄园”BX幢别墅出售给山川公司，该别墅面积为409.75平方米，每平方米价格为1316元，总价款为人民币（略）元。分五期付款即签订合同当日山川公司付总购房款的5%(计（略）.05元)作为定金；签订合同15日内山川公司支付总购房款的65%(计（略）.65元)；别墅外装修完毕三日内山川公司支付总购房款的10%(计（略）.10元)；别墅交付使用三日内山川公司支付总购房款的15%(计（略）.15元)；办理房产证时山川公司付清所余5%房款(计（略）.05元)。如无不可抗力因素影响或华人公司无法防止的外部因素影响，华人公司于一九九五年元月三十一日前将山川公司所购房屋交其使用。违约方面规定，华人公司逾期交房则每天按山川公司已付房款之0.05%支付违约金；山川公司不能按合同规定时间及数额支付购房款，则每逾期一天，按应付房款的0.05%向华人公司支付滞纳金。同时，双方还签订了《租赁经营合同》，约定山川公司将其所购买的别墅交由华人公司经营管理，从一九九五年三月八日至二○○○年三月七日止，每年从华人公司获得固定的回租收入，五年共计租金人民币（略）元等。上述两个合同经海南省第二公证处一九九四年十二月二十九日分别以(94)琼二证字第X号和X号公证书公证。山川公司为购买房屋于一九九四年十一月九日、十二月二十九日分别付款人民币2万元、7974.83美元(当时折为人民币（略）.04)给华人公司。一九九五年一月十二日支付第二期购房款（略）.90美元(华人公司不能兑换人民币，将该款退回，山川公司于一九九五年一月二十四日转付人民币（略）.31元)，共计人民币（略）.35元。因华人公司未能依合同约定交付房屋给山川公司使用，山川公司提出交涉没有结果，遂于一九九六年一月二十九日向万宁县人民法院提起诉讼。一九九六年五月十四日，万宁县人民法院作出(1996)万民初字第X号民事判决：一、解除原告海口山川旅业有限公司和被告海南华人旅业发展公司于一九九四年十二月二十八日签订的《房屋售购合同》。二、原告海口山川旅业有限公司和被告海南华人旅业发展公司于一九九四年十二月二十八日签订的《租赁经营合同》无效。三、判决书发生法律效力后二十天内，被告海南华人旅业发展公司一次性付清原告海口山川旅业有限公司的购房款（略）.70元。四、被告海南华人旅业发展公司应每天按原告已付购房款（略）.70元的0.05%支付违约金给原告，时间从一九九五年二月一日起计算至还清已付购房款之日止；利息按已付购房款（略）.70元，从一九九五年二月一日起按月息10.9‰计算至还清购房款之日止。上述款项限在本判决书发生法律效力之日起二十天内一次性付清。案件受理费人民币贰万柒仟零壹拾陆元，由被告海南华人旅业发展公司担负。华人公司不服，提出上诉，本院作出(1996)海南民二终字第X号民事判决。
以上事实有双方当事人签订的房屋售购合同、租赁经营合同，山川公司付款凭证和华人公司收款收据，以及当事人一致陈某为凭，经本院审查可作为本院认定事实的证据。
本院认为，山川公司与华人公司自愿约定房屋买卖，于一九九四年十二月二十八日签订房屋《售购合同》和《租赁经营合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，应确认有效。华人公司未按合同规定交付屋给山川公司使用，事实上已构成违约。华人公司提供之万宁县气象局和海南省地震局证明一九九五年八月二十七日至十一月七日热带风暴影响万宁和一九九五年一月地震波及海南情况，这属于合同履行期外的情况，不能作为免除承担违约责任的条件，华人公司应按合同规定承担相应的民事责任。华人公司拖延两年多不能将房屋交付给山川公司使用，已构成严重违约，现也不能确定将房屋移交给山川公司使用的具体时间，实际上华人公司已没有履行能力。因此，山川公司请求解除合同，理由正当，应予法律支持。山川公司一九九四年十二月二十九日支付7974.83美元(折人民币（略）.04元)和一九九五年一月十二日支付第二期购房款（略）.90美元(折人民币（略）.65元)给华人公司，按合同规定均逾期一天，已构成违约，山川公司应承担相应的违约责任。原审适用法律判决不当，应予纠正。
经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二、三项、第一百八十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十五条和《中华人民共和国经济合同法》第二十六条、第二十九条、第三十一条、第三十二条的规定，判决如下：
一、撤销万宁县人民法院(1996)万民初字第X号民事判决和本院(1996)海南民二终字第X号民事判决。
二、海口山川旅业有限公司和海南华人旅业发展公司签订的房屋《售购合同》和《回租经营合同》予以解除。
三、海南华人旅业发展公司应退还购房款人民币（略）.35元给海口山川旅业有限公司，并按海口山川旅业有限公司已付购房款人民币（略）.35元以每日万分之五计付违约金给山川旅业有限公司(时间从一九九五年二月一日起至偿还购房款之日止)。
四、海口山川旅业有限公司应支付逾期付给购房款的违约金人民币608.97元给海南华人旅业发展公司。
上述判决第三、四项限于本判决生效后十日内付清。
一、二审案件受理费共计人民币（略）元，由海口山川旅业有限公司负担9205元，海南华人旅业发展公司负担（略）元。山川公司已支付一审案件受理费（略）元，不予退回，限华人公司在本判决生效后十日内将（略）元转付给山川公司。
本判决为终审判决。
审判长林尤煌
审判员王定辉
代理审判员吕志飞
一九九七年十一月三日
书记员何旭
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