原告漯河市散装水泥办公室。
法定代表人李某某，主任。
委托代理人尚本辉，河南强人律师事务所律师。
委托代理人钟某某，男，30岁。
被告芦某某，男，53岁。
原告漯河市散装水泥办公室（以下简称市水泥办）与被告芦某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告市水泥办的法定代表人李某某及其委托代理人尚本辉、钟某某和被告芦某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告市水泥办诉称，2001年9月11日，原、被告经协商签订了一份房屋租赁协议，约定原告将位于漯舞路X号的门面房一间，二楼大厅和主楼西侧的二层三角楼出租给被告使用，租赁期限为2001年9月11日至2016年9月11日（15年）；租金第一年为x元，第2到6年按x元；以后按房屋市场行情，可协商上下浮动15%，支付方式必须提前一个月交付全年租金；违约责任是逾期交房，原告有权无条件收回房屋，一方中途违约，应按应付年租金50%支付对方违约金。合同签订后，原告即将房屋交付被告，被告开始也能按合同及时交付房租，但自2006年开始拖欠，目前已累计欠租金x元，另欠水电费4960元。虽经催促，迟迟不付租金。综上，原告为了维护自身权益，起诉来院，要求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁协议；2、被告支付拖欠租金x元（截止至起诉之日止，逾期交房按38.4元/日支付租金至交付之日），偿付水费4960元、违约金7000元；3、承担诉讼费用。
被告芦某某辩称，根据合同被告不欠原告租金，合同第三条规定每年必须提前一个月一次性足额缴纳全年租金，否则原告有权立即无条件收回房屋。2006年原告在后院建房，被告无法经营，故那时被告就不用原告的房子了。
经审理查明，2001年9月11日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定，甲方即原告市水泥办将位于漯舞路X号（包括门面房1间，二楼大厅共计12间和主楼西侧的上下两层三角楼）出租给乙方即被告芦某某使用。租金分期计付，第一期为1年，租金为x元；第二期为五年，租金为x元；六年后原、被告根据房屋市场行情，可协商租金上下浮动15%,租金的交纳，每年必须提前一个月并一次性足额缴纳全年租金。否则，原告有权立即无条件收回被告承租的所有房屋。在租赁期间，原告提供水电，水电费用由被告每月按时交纳给原告。合同还约定，租赁合同到期后，被告对所有房屋装修和房屋设施及水电安装等，按原有状态折价后交给原告接管，被告不得拆迁和破坏；如果被告不同意原告接管或者原告不愿意接管，被告必须将房屋恢复原样。合同还约定，原、被告如有一方违约，应负年房租金总额的50%的违约金。租赁期限从2001年9月11日至2016年9月11日，共计15年。原、被告均签字盖章。合同签订后，被告缴纳了第一期的租金x元。被告开办了招待所，后改为经营浴池。2007年9月11日，被告向原告交纳了2006年至2007年8月底的租金6000元。被告称后来原告在后院建房，又因生意不好无法继续经营，故与原告协商将房内等设施折价给原告，原告不同意。被告称之后不再经营，也未向原告交纳租金。原告索要租金未果，起诉来院，请求法院判令解除房屋租赁协议，要求被告支付拖欠租金x元（截止至起诉之日止），逾期交房按38.4元/日支付租金至交付之日，偿付水费4960元、违约金7000元，原告自愿扣除用被告的暖气花费的5000元，共计x元。
本院认为，原、被告的协议是双方真实意思表示，不违背法律规定，属有效协议，应予维护。被告未按照约定于2007年8月31日前足额缴纳2006年9月1日至2007年8月31日的租金，也未交纳从2007年9月1日至起诉之日的租金，酿成本案纠纷，应负全部责任。原告请求解除合同，被告一直未履行交纳租金的义务，造成租赁协议无法继续，本院予以支持。对于被告称按照合同被告未交租金就已经解除了合同的说法，没有法律依据，本院不予采信。对于被告称钥匙已经交给原告的说法，由于没有证据证实，原告亦不认可，本院不予采信。对于原告请求租金x元（2006年9月1日至2007年8月31日x元－6000元已付=8000元，2007年9月1日至2008年8月31日x元，2007年9月1日至2009年7月31日起诉之日x元÷12个月×11个月=x.33元）的请求，有租赁协议、收款存根在卷佐证，不超过被告应负的租金总额，本院予以确认。对于被告称不欠租金的说法，没有提供已经交纳租金的证据，被告也认可未交租金已经导致解除合同，故本院不予采信。对于原告要求水电费4960元的请求，虽然被告有自负水电费的义务，但是原告提供的证据系自己填写保存，没有被告的签字，被告也不认可，本院不予支持。原告要求违约金7000元，虽然租赁协议有约定，但是50%的违约责任过高，本院酌定按照30%认定，为4200元（x元×30%=4200元）。对于原告要求被告支付逾期交房按38.4元/日的租金至交付之日的请求，由于本院已经确认了原告对起诉之日前的租金请求，且原告已经要求解除了与被告的租赁合同，原告要求继续支付租金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告自愿扣除用被告的暖气花费的5000元。以上共计x元（x元+4200元-5000元=x元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告漯河市散装水泥办公室和被告芦某某签订的房屋租赁协议；
二、被告芦某某于本判决生效后十日内支付原告漯河市散装水泥办公室租金及违约金x元；
三、驳回原告漯河市散装水泥办公室的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费810元，原告漯河市散装水泥办公室负担50元，被告芦某某负担760元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长蒲红伦
审判员李某珊
代理审判员刘亚伟
二Ｏ一Ｏ年五月二十日
书记员徐俊峰
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