海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民终字第X号
上诉人(原审原告)宋某某，男，30岁，广东省花都市人，海口市顺风达货运公司职员，住（略）。
委托代理人陈某中，海南乾诚律师事务所律师。
上诉人(原审被告)海南昌炜置业有限公司，住址海口市X路X号友利园盛达楼C座。
法定代表人陈某某，总经理。
委托代理人刘远生，北京尚公律师事务所律师。
上诉人宋某某与上诉人海南昌炜置业有限公司(以下称昌炜公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院(2000)秀民初字第X号民事判决向本院提出上诉，本院于2000年5月19日立案受理后，指定审判员张爱珍担任审判长，与审判员甘文萍、代理审判员胡曙光组成合议庭审理本案。2000年5月25日，本院依法公开开庭进行了审理。上诉人宋某某及其委托代理人陈某中，上诉人昌炜公司委托代理人刘远生到庭参加诉讼，陈某了案件事实，发表了辩论意见，现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审认定的基本事实是：原、被告于1999年6月9日签订了房屋购销合同，约定原告购买被告期房一套，总房款为（略）元，交房时间为1999年8月31日前……。合同签订后，原告向被告支付了第一期房款（略）元，但被告未在合同约定的时间内即1999年8月31日前竣工交房，且未书面通知原告交房及第二期购房款的交付时间。后原告多次书面要求解除合同，但被告未同意，原告遂起诉请求确认双方已解除购房合同，并要求被告双倍返还定金9万元及支付违约金（略）元。原审认为，原、被告签订的房屋购销合同为有效合同，原告依约向被告支付了第一期房款，但被告在合同规定的时间内未能如期竣工将房屋交付原告，应承担违约责任。原告要求解除合同的理由成立，应予支持。原告在要求被告承担违约责任的同时又请求双倍返还定金，无法律依据，本院不予支持。遂判决：一、解除原、被告签订的《房屋购销合同》；二、被告返还原告的购房款（略）元，并支付违约金（略）元；三、驳回原告其余的诉讼请求。
上诉人宋某某上诉称：原审认定事实有误，适用法律不当。1、原审认定“应向原告支付违约金，违约金的计算标准以双方在合同中约定所交房款的30％计付”违背事实。上诉人宋某某与昌炜公司在《房屋购销合同》中对违约金的约定是“总房款的30％”，而不是原审所认定的“所交房款的30％”。原审认定昌炜公司未能如期交房，理应判令昌炜公司支付合同总额30％的违约金（略）元。2、原审认为“至于原告宋某某在要求被告承担违约责任计付违约金的同时，又请求被告双倍返还定金，不符合法律规定”。上诉人认为，原审认定违反了最高院“法(经)发(1987)X号解答第8条＂的内容。由此，原审适用法律不当。故请求撤销原审第二项、第三项判决，判令昌炜公司双倍返还购房定金9万元及支付违约金（略）元。
昌炜公司答辩称：依据最高人民法院法释(1999)X号文件第二条之规定，本案纠纷的解决应适用《中华人民共和国合同法》，而不应适用宋某某上诉状中所列的最高人民法院法(经)发(1987)X号文件。根据“合同法”第116条的规定，宋某某无权要求违约金与定金并处，故其上诉不应支持。
昌炜公司同时上诉称：1、原判认定1999年8月31日前为交房日期错误，并按该错误认定判令上诉人承担违约责任也是错误的。根据购房合同第4条的规定，上诉人在收到全部房款后，被上诉人即可迁入该大厦居住。据此，上诉人的交房时间是上诉人收到全部房款后。该条所约定1999年8月31日前为房屋竣工日期，而非交房时间。同时，上诉人认为，合同第四条的约定与合同第三条第三款的约定相互矛盾，由此，合同约定的交房时间是不确定的。2、假定原判认定的交房时间正确，其判令上诉人承担责任也是错误的。根据合同第5条的约定，由于不可抗力等客观原因，上诉人可延期6个月交房。原审中，上诉人已提出因停水、停电等客观原因而延误工期43天，但原审对此未予认可，是错误的。
就昌炜公司的上诉意见，宋某某答辩称：1、购房合同第4条的标题就是“甲方交房时间”，就此而言，该条约定中心应该是交房，而其内容中也只有一个时间，即“1999年8月31前竣工”，因此，该竣工时间即为交房时间。故交房时间应是1999年8月31日前，不应该再有标题之外的其他意思。原审认定该时间为交房时间是正确的。2、昌炜公司所称的停水、停电、下雨并非不可预见的情况，不属不可抗力。原审不认定为不可抗力也是正确的。
本案双方当事人争执的焦点是：1、昌炜公司是否对宋某某构成违约2、如果构成违约，昌炜公司应怎样承担违约责任3、昌炜公司是否存在免责情形
围绕双方当事人的争执焦点，本院经审理查明的事实是：1999年6月9日，上诉人宋某某与上诉人昌炜公司签订了《福昌大厦房屋购销合同》，合同第2条第1款规定：乙方(宋某某)向甲方(昌炜公司)购买福昌大厦X号商住房，面积139．38平方米。第3条第1款规定：甲方出售房价为每平方米建筑面积2108元，合计总房款（略）元。第3条第3款规定：付款方式，第1期房款：本合同签订之日，乙方即应支付房款（略）元；第2期房款：甲方书面通知乙方楼房交付使用之日3天内，乙方付足总房款的30％，计人民币（略）元。乙方付清第2期房款后1个月内，甲方将协助乙方与指定银行签订个人住房贷款合同……；第3期房款：乙方与银行签订贷款合同后，乙方购房余款，将由贷款银行划入甲方帐户，计（略）元。合同第四条规定：甲方交房时间，福昌大厦将于1999年8月31日前竣工。甲方在收到全部房款后，乙方即可迁入该大厦居住。合同第5条甲方违约责任第1款规定：乙方按合同固定日期付清购房款后，如甲方未能在规定日期将楼房交付乙方使用，应自合同规定的楼房交付日的第二天起至实际交付日的前一天止，向乙方支付已交第一期房款额月利率0．8％作为滞纳金，以补偿乙方的损失。但因乙方原因造成延期交付的除外。第2款规定：如甲方逾期60天以上，仍不能交付楼房，乙方可单方终止合同，届时甲方必须在30天内退还已收房款，并赔偿乙方总房款30％的违约金。合同第6条乙方违约责任第4款第2项规定：因乙方原因要求转让所购房产的，每转一次，须经甲方办理转让手续，并向甲方支付总房款的1％作为手续费。同日，宋某某向昌炜公司支付了第一笔房款（略）元。1999年7月9日，宋某某书面委托昌炜公司转让其所购买的X号房屋，转让价格为每平方米2108元，并承诺该委托在其书面通知终止前长期有效。同年9月23日，宋某某以“购房合同”有“显失公平”为由，向昌炜公司发函申请撤销原签购房合同，并要求昌炜公司退还预付款。9月29日，昌炜公司回函宋某某称“您函中所述合同条款有‘显失公平’与事实不符，合同继续生效”。同年11月16日，宋某某向昌炜公司发出两份函件，一份为“解除(终止)委托通知”，称“由于我所购买贵司福昌大厦1901房至今不能按期交付，特通知解除(终止)1999年7月9日委托贵司转让该房的委托”。另一份为“关于解除(终止)购房合同的通知”，称因昌炜公司违反了购房合同第四条的约定，依照该合同第五条的约定，特通知即日其解除(终止)该合同，并要求昌炜公司在30天内退还4．5万元购房款。11月19日，昌炜公司向宋某某发出“关于二份《通知》的回函”，表示同意解除宋某某1999年7月9日委托转让1901房的委托，但对《关于解除“终止”购房合同的通知》，表示不予接受。11月22日，宋某某再次向昌炜公司发函要求解除购房合同，昌炜公司分别于同年11月29日及12月7日以特快专递向宋某某发函两份，表示同意解除合同，并要求宋某某尽快来办理终止合同及退款手续。1999年12月2日，宋某某向原审法院提起诉讼。
另查明，昌炜公司所售“福昌大厦”于1994年9月30日取得海口市城市规划局颁发的“建设工程规划临时许可证”，1995年12月29日经海口市城建局审批取得“施工任务通知书”，1998年1月取得“国有土地使用证”，地号为6—31—1—1—6。同年7月3日，取得“建设用地规划许可证”，同年8月10日，取得海口市房产登记办公室颁发的“房产预售许可证”。福昌大厦于1999年10月31日竣工，同年12月16日经海口市建筑工程质量监督站检验工程质量合格。
上述事实的证据有：
1、1999年6月9日两上诉人签订的《福昌大厦房屋购销合同》；
2、1999年6月9日昌炜公司向宋某某出具的收款收据；
3、1999年7月9日宋某某的“委托书”；
4、1999年9月23日、9月29日、11月16日、11月19日、11月22日、11月29日、12月7日宋某某与昌炜公司间的往来函件；
5、昌炜公司营业执照；
6、海口市国用(籍)字第（略）号国有土地使用证、海市规证建(94)E—X号建设工程规划临时许可证、(98)0087建设用地规划许可证、（略）号施工任务通知书、海房预字(215)号房产预售许可证；
7、福昌大厦工程交工验收证明书。
上述证据均经双方当事人质证无异。
本院认为，昌炜公司预售其开发建设的“福昌大厦”期房，具备了期房预售的法定条件，其与宋某某签订的“福昌大厦房屋购销合同”，双方意思表示真实，合同内容合法，应认定为有效合同。原审认定该合同为有效合同正确。
根据本案事实，本院认为昌炜公司对宋某某不构成迟延交房的违约。首先，昌炜公司与宋某某签订的购房合同的第四条“甲方(即昌炜公司)交房时间”的内容为“福昌大厦将于1999年8月31日前竣工。甲方在收到全部房款后，乙方(宋某某)可迁入该大厦居住”。该条约定了两点：1、昌炜公司承诺福昌大厦将于1999年8月31日前竣工；2、昌炜公司在收到全部房款后，宋某某方可迁入该大厦居住。由于昌炜公司与宋某某签订购房合同时，福昌大厦尚未竣工，因此双方对福昌大厦竣工日期进行约定是必要的。“8月31日前”是双方约定的房屋竣工日期，而非原判认定的交房时间。原审认定该时间为交房时间属认定错误。该条的第二点明确了交房日期，即为昌炜公司收到全部房款后。据此，昌炜公司在未收到宋某某应支付的全部房款前，并无向宋某房的义务，本案由于宋某某仅支付了第一期房款，故依合同昌炜公司不存在向宋某某迟延交房的情形。原审认定昌炜公司未在“8月31日前”向宋某某交房构成迟延交房的违约，并判令其承担违约责任是错误的，应予纠正。上诉人昌炜公司就此点的上诉理由成立，本院应予支持。
其次，购房合同未约定昌炜公司应于何时向宋某某“通知交房”。根据本案的事实，宋某某在购房合同签订后一个月，即书面委托昌炜公司转让其所购房屋，由于宋某某是依据合同行使的委托转让权，昌炜公司在接受这种委托的情形下，不再向宋某某“通知交房”。后宋某书面要求解除合同，经双方多次函件往来，昌炜公司最后表示同意解除合同，退还购房款(原审认定昌炜公司不同意宋某某解除合同属认定事实错误)。故昌炜公司在本诉讼中，也不存在迟延“通知交房”的情形。
另，上诉人昌炜公司认为购房合同第四条约定与合同第三条第三款的约定相互矛盾。由此，本案交房时间的约定不明确。本院认为，从购房合同第三条第三款的内容看，当昌炜公司书面通知宋某某交房时，宋某某应在三天内支付第二期房款。这里的“交房”约定，是“通知交房”，而非“实际交房”，昌炜公司在通知宋某某“交房”后，宋某某开始支付第二期房款，当宋某某支付完全部房款后，依购房合同第四条的约定，昌炜公司应向宋某某“实际交房”。由此，购房合同第三条第三款的约定与第四条的约定并不矛盾。本案双方当事人约定的交房时间是明确的，即为昌炜公司收到全部房款后。
本案昌炜公司所售房屋实际竣工的时间是1999年10月31日，晚于合同约定的1999年8月31日前。但由于两上诉人在其购房合同中并未约定迟延竣工的违约责任承担问题，故判令昌炜公司承担迟延竣工的违约责任缺乏法律依据。
至于上诉人宋某某的上诉请求，由于昌炜公司并不对宋某某构成迟延交房的违约，昌炜公司不应承担违约责任，故本案无须再讨论昌炜公司应当如何承担违约责任的问题，上诉人宋某某的上诉请求，本院亦不予支持。同样，对上诉人昌炜公司上诉提及的违约免责情形也无须再进行审查。
综上，原审认定事实错误，适用法律不当，本院应予纠正。鉴于昌炜公司对宋某某要求解除其间的购房合同予以同意，故对原审判令解除购房合同本院予以维持。该购房合同解除后，上诉人昌炜公司对已收取的宋某某的（略）元购房款及其自昌炜公司同意解除合同之日起(1999年11月29日)至还清之日止的利息应予退还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第2、3款的规定以及《中华人民共和国经济合同法》第26条第1款第1项的规定，判决如下：
一、维持海口市秀英区人民法院(2000)秀民初字第X号民事判决第一、三项；
二、变更海口市秀英区人民法院(2000)秀民初字第X号民事判决第二项为：昌炜公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向宋某某退还购房款人民币（略）元，并支付自1999年11月29日起至还清上述款项之日止的银行利息(利息按中国人民银行规定的同期一年期贷款利率计算)。
一审诉讼费5072元，由上诉人宋某某负担3072元，上诉人昌炜公司负担2000元。二审上诉费5072元，由上诉人宋某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张爱珍
审判员甘文萍
代理审判员胡曙光
二○○○年六月二十一日
书记员林海
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