北京市高级人民法院
民事判决书
(2000)高经终字第X号
上诉人(原审被告)北京京达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区X路X号。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人胡某某，该公司财务总经理。
委托代理人毛博，北京市时代律师事务所工作人员。
被上诉人(原审原告)中国农业银行营业部，住所地北京市东城区东直门外大街保利大厦二层。
负责人邵某某，副总经理。
委托代理人郑斌，同达律师事务所律师。
委托代理人李晖，同达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)深圳市中侨物业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区X路西湖花园三层。
法定代表人彭某某，董事长。
委托代理人韦雅楠，深圳市中侨实业有限公司法律顾问。
上诉人北京京达房地产开发有限公司(以下简称京达房地产)因借款合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院(1999)二中经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。京达房地产委托代理人胡某某、毛博，中国农业银行营业部(以下简称农行营业部)委托代理人李晖，深圳市中侨物业发展有限公司(以下简称中侨物业)委托代理人韦雅楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告农行营业部诉称，自1998年9月4日原告与二被告共同签订抵押担保借款合同一份。约定，第一被告向原告借款300万元，期限八个月，自1998年9月7日起至1999年5月6日止，利率月息5.775‰，第二被告自愿将其所有之物业抵押与原告。同时，原告即依约向第一被告发放了贷款300万元。合同到期后，第一被告未能依约向原告偿还所欠债务，故原告诉至法院，请求法院认定原告与二被告所签抵押担保借款合同及与第二被告所签抵押合同合法有效；判令第一被告偿还借款本金300万元，利息、罚息（略）元。(暂计算至1999年6月20日)及违约金、损害赔偿金、实现债权费用等，共计（略）元；判令将第二被告抵押与原告的房产依法定方式进行处理，并以所得价款抵偿第一被告所欠全部债务；判令二被告承担诉讼费用。
原审被告京达房地产答辩：198年我方向原告借款300万元的背景是第二被告为给其下属单位筹措资金，偿还在他方贷款的利息，找到我方出面贷款，并说原告已同意此贷款为专项用于偿付上述利息的贷款。我方收到该笔贷款后，即于1998年9月7日依第二被告意图将款项汇付第二被告指定的帐户，其余款项已用于偿付该贷款的利息。我方并未使用该贷款，故应由实际使用人即第二被告偿还。贷款于1999年5月6日到期后，我方无力归还，依合同规定，第二被告应作为第一责任人以其抵押的房产偿还该贷款，原告应按照法定程序优先处理抵押物，以收回贷款本息。另外，我方在贷款后，已多次付息，原告起诉书中计算的欠息数额有误，应予核实。
第二被告中侨物业答辩：我方与原告的抵押合同未办理抵押登记不生效，另外原告利息计算有误。
原审法院认定，京达房地产作为借款人，与农行营业部签订了借款合同，该合同中关于借、贷双方权利义务的约定未违反有关法律规定，应认定有效。京达房地产收取了农行营业部向其发放的贷款300万元并向农行营业部支付了该笔借款的部分利息，应认定京达房地产与农行营业部之间形成了真实的借款法律关系，故京达房地产应依照借款合同的约定偿还借款本息。京达房地产辩称农行营业部知道该笔借款系由其出面贷款，实际用于中侨物业偿还他方借款利息未提供充分证据；京达房地产与中侨物业之间系何种关系，与农行营业部无关，故京达房地产以此为由认为其不应承担还款责任，不予支持。关于农行营业部与中侨物业签订的抵押合同，因作为抵押物的房产尚未取得国有土地使用权证书和房屋所有权证书，属于不得抵押的财产，故抵押合同应认定无效。农行营业部与中侨物业签订的“协议书”及房地产买卖合同不符合抵押合同的构成要件，不能产生设定抵押权的法律效果，故农行营业部以抵押合同及协议书、房地产买卖合同为依据要求实现抵押权的请求，不予支持。
原审法院判决：一、农行营业部与京达房地产公司、中侨物业公司所签订的抵押担保借款合同中关于借、贷双方权利义务的条款均有效，关于抵押的条款无效；农行营业部与中侨物业公司签订的抵押合同无效。二、京达房地产公司于本判决生效后十日内偿还农行营业部借款本金300万元及利息(利息按合同约定计算，扣除已付利息（略）.92)。三、驳回农行营业部其它诉讼请求。
京达房地产不服原审法院判决，提起上诉，其主要上诉理由是，本案贷款中侨物业是实际使用人，且其还是担保人，应由该公司偿还农行营业部的贷款。
经审理查明：1998年9月4日农行营业部与京达房地产和中侨物业签订抵押担保借款合同一份，约定农行营业部向京达房地产提供临时流动资金贷款300万元，期限自1998年9月7日起至1999年5月6日止，贷款利息为月息5.775‰，按季结息，如遇国家利率调整或借款人未按时付息时，按照中国人民银行有关规定办理。同时，农行营业部与中侨物业签订抵押合同，约定中侨物业以其位于广东省深圳市福田保税区X路的深福保房许字(1997)X号《房地产预售许可证》项下的美晨花园美麟阁(实际为美麒阁，系合同中笔误)8A、8B、9A(五房二厅)自有房产三套抵押与农行营业部，作为京达房地产偿还借款的担保，实际抵押额为300万元。自合同签订后十日内，双方共同前往有关机关办理抵押登记手续。此后，农行营业部又与中侨物业签订协议书一份，主要内容为：鉴于目前中侨物业尚未取得国有土地使用权证书及房产所有权证书，无法办理抵押登记手续，故双方于1998年9月10日签订房地产买卖合同书(预售)共三份，农行营业部以总价款（略）元的价格购买前述美麒阁8A、8B、9A三套商品房，农行营业部无须交付任何定金，购房款、和/或其他款项，若京达房地产能够按期如数偿还借款合同项下的全部债务，则解除买卖合同，否则，届时将视为农行营业部已向中侨物业交付了与京达房地产所欠付的全部款项数额相等的购房款项，中侨物业应在农行营业部指定的期限内为农行营业部办妥买卖合同项下的房产过户手续。若借款合同履行过程中，中侨物业取得了国有土地使用权证书、房产所有权证书，则中侨物业应在取得权利证书后十个工作日内与农行营业部签订抵押合同，将三套房产抵押与农行营业部，并办理抵押登记手续，作为京达房地产偿还借款的抵押担保。自抵押合同生效之日起，买卖合同及协议书自动失效。1998年9月4日，农行营业部向京达房地产发放了贷款300万元。贷款到期后，京达房地产除支付利息（略）.92元外，其余利息及全部本金未能偿还。上述事实，有抵押担保借款合同、抵押合同、协议书、房地产买卖合同、利息计算说明及当事人陈述在案佐证。
本院认为，农行营业部与京达房地产签有借款合同，且农行营业部已向京达房地产发放了贷款，贷款到期后京达房地产亦向农行营业部支付了部分利息，双方之间的债权债务明确。至于京达房地产又将款项交给中侨物业使用，是另一债权债务关系，与本案无关。综上，京达房地产的上诉理由不成立，本院不予支持；原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费（略）元，保全费（略）元，由北京京达房地产开发有限公司负担(于本判决生效之日起7日内交纳)；二审案件受理费（略）元，由北京京达房地产开发有限公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长刘小军
代理审判员王小进
代理审判员张予晗
二○○○年六月三十日
书记员张力
书记员杜杰
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