海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民终字第X号
上诉人(原审被告)海口凯鸿实业有限公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人林某某，总经理。
委托代理人张某某，该公司副总经理。
被上诉人(原审原告)陆某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人陈某文，海南瑞来律师事务所律师。
原审被告海南天宜房地产发展有限公司，住所地海口市X路翡翠大厦X室，现下落不明。
法定代表人陈某，总经理。
上诉人陆某因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(1999)新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2000年7月3日立案受理后，依法指定庭长黄晓担任审判长，与审判员甘文萍、代理审判员胡曙光组成合议庭，共同负责对本案进行了审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，上诉人与原审被告共同投资开发翡翠大厦后，原审被告已依约将房屋出售给被上诉人，双方意思表示真实，且合同内容并无违法，故双方所签房屋买卖合同有效。被上诉人已全部履行合同义务，而原审被告所交付房屋的实际建筑面积并未达到合同约定面积，已构成违约。合同虽未有计量不足的违约条款，但房屋属不动产，不能就计量面积简单进行补充，故原审被告应返还被上诉人多付部分的购房款并承担合法利息。上诉人作为翡翠大厦的合作方，应依法对原审被告的售房行为承担连带责任。由于上诉人从翡翠大厦立项至办理房产证的过程中多次参与经营活动，故上诉人以其联营中仅转让土地的抗辩理由不能成立，不予采纳。被上诉人要求支付赔偿金的诉讼请求，于法无据，不予支持。原审法院据此判决：一、原审被告于判决生效后十日内返还被上诉人陆某多收部分购房款（略）．1元并支付利息(从1997年9月30日至本判决应履行之日止，以本金（略）．1元，按中国人民银行同期贷款最高利率计算)。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、上诉人对上述债务负连带清偿责任；三、上诉人于判决生效后十日内返还多收被上诉人部分的物业管理费，计算办法：从1997年11月至本判决应履行之日止，以12．437平方米，按每月每平方米0．91元计算)；四、驳回被上诉人的其他诉讼请求。
上诉人上诉称：一、上诉人与原审被告仅是土地转让关系，并非合作关系，从税务部门向上诉人征收转让无形资产税以及上诉人受原审被告委托为被上诉人代办房产证、代收部分房款及代缴相关税款等过程来看，原判认定双方为合作关系缺乏依据。根据上诉人与原审被告的土地有偿转让的实质，应当适用最高法院《关于审理〈房地产管理法〉实施之前房地产经营案件若干问题的解答》来处理本案，原判适用《民法通则》判定上诉人负连带责任属适用法律不当；二、房屋所有权证是权利人主张房屋所有权的合法有效之法律凭证，在房产证未被依法撤销前，房屋的建筑面积应当以房产证上载明的面积为准。原判不顾上诉人提交的房屋所有权证，而采纳海南省诉讼证据鉴定中心的鉴定结论定案无法律依据。综上，请求撤销原审判决第二、三项之判决。
上诉人二审向法庭提交了被上诉人的房屋所有权证。
被上诉人答辩认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人二审未有新的证据提交。
原审被告未有陈某意见。
经审理查明，法庭围绕双方争议的焦点，查明事实如下：
1990年9月，海口市纺织工业开发贸易总公司(1999年1月变更名称为海口凯鸿实业有限公司，即本案上诉人)经规划部门批准在海口市X路西侧兴建住宅楼。后上诉人与原审被告于1993年9月24日签订“转让龙昆南路商住楼项目合同书”，约定上诉人将上述住宅楼项目转让原审被告，由原审被告受让后自建并可自行销售等。1994年10月，该住宅楼工程竣工验收，取名“翡翠大厦”。1997年10月4日，原审被告与被上诉人签订“房屋销售合同书”，约定被上诉人购买翡翠大厦405房，建筑面积93平方米，单价1300元，总价款（略）元。(合同约定建筑面积为95平方米，但按总价款（略）元计算合同约定的面积应为93平方米，对此双方无异议)。签约后，1997年9月18日、9月20日、9月30日分三次由张凤森代陆某等向原审被告共支付房款（略）元。原审被告亦向被上诉人交付房屋。1997年10月30日，上诉人与原审被告就合作事宜签订“协议书”，其中约定由上诉人统一办理翡翠大厦客户的房产证及缴交销售税金。同日，上诉人与原审被告向被上诉人等住户致函，告知翡翠大厦系其双方合作兴建，由上诉人负责物业管理并统一办理房产证。1999年5月26日，上诉人代收被上诉人购房余款3627元及房屋交易手续费、契税和印花税4387元。由于上诉人与原审被告就翡翠大厦的转让事宜未办理过户手续，翡翠大厦的房屋所有权证办至上诉人名下，2000年1月18日，翡翠大厦405房的产权证办至被上诉人名下，载明建筑面积93平方米。案在原审期间，海南省诉讼证据鉴定中心受原审法院委托对翡翠大厦405房的建筑面积进行鉴定，结论为82．563平方米。
上述事实及相关证据经质证和审查双方无异议，法庭作出确认。
本院认为，根据查明的事实，处理意见如下：
一、关于房屋销售合同的效力及房屋面积的认定依据。原审被告作为翡翠大厦的合作建设方，亦为该大厦的受让方，经与上诉人协议以自己的名义向被上诉人出售房屋，双方所签“房屋销售合同”意思表示真实，内容并无违法，且已实际履行完毕。该“房屋销售合同”合法有效，受法律保护。房产管理部门向被上诉人核发的房屋所有权证载明的翡翠大厦405房的建筑面积与销售合同所载明的一致，虽然原审期间海南省诉讼证据鉴定中心对该房的建筑面积的鉴定结论与房屋所有权证核定的面积不一致，但依照建设部《城市房产权属登记管理办法》的有关规定，由房产管理部门核发的房屋所有权证是权利人拥有房屋所有权并据此行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证，房屋所有权证上所载明的内容均具有法律效力。在房屋所有权证未经法定程序撤销或变更前，房屋所有权证上载明的房屋建筑面积应当是房屋建筑面积认定的合法依据。况且确定房屋建筑面积和核发房屋所有权证属房屋行政管理部门的具体行政行为，属职权范围，即使该具体行政行为尚未作出，亦不能以其他鉴定部门的意见作为依据。故原判以海南省诉讼证据鉴定中心的鉴定结论作为被上诉人所购买的翡翠大厦405房的建筑面积的认定根据没有法律依据。被上诉人以鉴定面积少于合同约定面积要求原审被告和上诉人退还多收房款，要求上诉人退还多收的物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、鉴于原审判决宣判后，原审被告未提出上诉，故原判对于原审被告之判决，本院不作纠正。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。上诉人上诉有理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二、三项之规定，判决如下：
一、维持海口市新华区人民法院(1999)新民初字第X号民事判决第一、四项。
二、撤销海口市新华区人民法院(1999)新民初字第X号民事判决第二、三项。
三、驳回被上诉人陆某对上诉人海口凯鸿实业有限公司的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各1439元、鉴定费1500元，由被上诉人陆某负担。
本判决为终审判决。
审判长黄晓
审判员甘文萍
代理审判员胡曙光
二零零零年八月十日
书记员戴恩海
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