海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告中国烟草总公司海南省公司，住所地：海口市X路X号。
法定代表人谈某某，总经理。
委托代理人张某，海南烟草金龙物业管理有限公司经理。
委托代理人华景昌，海南法立信律师事务所律师。
被告海南省水利水电实业总公司，住所地：海口市X路X号。
法定代表人王某某，经理。
委托代理人陈某甲、陈某乙，该公司职员。
原告中国烟草总公司海南省公司(以下简称海南烟草公司)诉被告海南省水利水电实业总公司(以下简称水利水电公司)房地产买卖纠纷一案，本院于2000年4月29日受理后，依法组成合议庭，并于2000年8月10日公开开庭进行了审理。原告海南烟草公司委托代理人张某、华景昌，被告水利水电公司委托代理人陈某甲、陈某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于1988年12月26日签订一份“联合建设(烟草大厦)协议书”，1991年8月31日又签订一份“补充协议”，按照两个协议的约定，被告提供土地并负责办妥土地征用手续，建造十五层大楼一幢交付给原告使用，原告提供建设资金。大楼建成移交后，被告应在两个月内通过房地产管理部门办妥产权过户手续。大厦建成后，根据双方结算，原告付清了全部款项34，641，223．99元，但被告却背着原告将土地和房屋的产权办到了自己名下，一直未按协议要求办理大厦产权过户手续。在原告的强烈要求下，1999年12月双方共同到房管部门办理产权过户手续，原告出资对土地进行了评估，但在办理过程中，被告又以无钱交纳有关税费为由，拒绝办理过户手续。另外，如果被告能在1999年底以前将产权过户到原告名下，原告不需交纳契税。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认海口市X路X号“烟草大厦”的全部产权属原告所有；2、判令被告水利水电公司将“烟草大厦”房屋及土地产权过户到原告名下；3、判令被告水利水电公司承担由于拖延办理产权过户手续，造成原告必须多支付的1，040，000元契税；4、判令被告水利水电公司承担办理过户时的土地评估费用1，1980元；5、承担本案诉讼费。
原告对其上述主张提出以下证据：(一)1988年12月26日，原告(乙方)与被告水利水电公司、中国人民建设银行海南省分行(甲方)签订的“联合建设(烟草大厦)协议书”。主要内容为：双方联合兴建烟草大厦，甲方提供建设用地并负责建造面积约16，000平方米的十五层大厦一幢交付给乙方使用，乙方提供建设资金。大厦建成后，甲方办理产权过户手续将大厦移交给乙方。(二)1991年8月31日，原告与被告水利水电公司、海南建设财务公司签订的“联合建设烟草大厦的补充协议”。主要就施工中存在的问题进行了约定，同时还约定，大厦建成交付后，甲方在两个月内办妥产权过户手续，有关费用按有关规定办理。(三)1992年10月16日，原告与被告水利水电公司、海南国华工贸发展公司签订的“烟草大厦结算及移交补充协议书”。主要内容为：乙方应在大厦交接时付清工程尾款，甲方为主，乙方配合尽快办理产权过户手续。还就其他工程问题作了约定。(四)日期为1993年9月14日，被告向原告出具的四份总计金额为34，641，223．99元的商品房发票。(五)使用权人为被告的烟草大厦所占用土地的国有土地使用证和所有人为被告的烟草大厦1至X层的房屋产权所有证。(六)原告缴付11，980元土地评估费的发票。(七)日期为1999年12月6日，卖方为被告，买方为原告，并经原、被告双方盖章的“房地产买卖申请书”及同日双方签订的一份“房地产买卖契约”。
被告水利水电公司辩称：对于烟草大厦的产权归属原告双方都无异议，我方也愿意为原告办理产权过户手续，但因配套工程的帐目以及有关费用没有结清，耽搁了房产证过户，而且当时的建房协议由三方共同签订的，所以办理过户手续必须由三方共同实施。原告要求我方承担1，040，000契税和11，980元土地评估费既无法律依据，又无双方约定。因双方对烟草大厦的产权归属并无异议，所以，因原告要求确权的请求而发生的诉讼费应当由原告自负。
被告对其上述主张提出以下证据：“海口市房产管理局交易大厅工作指南”，以证明办理房屋过户手续必须首先将房屋产权办理到自己名下。
对原、被告提出的上述证据，经过庭审质证和本院审查，本院确认以上证据的证据效力。
根据本院确认的有效证据，查明以下事实：1988年12月26日，原告(乙方)与被告、中国建设银行海南省分行签订一份“联合建设烟草大厦协议书”，约定双方联合兴建烟草大厦。甲方提供建设用地并负责建造建筑面积约16，000平方米的十五层大厦一幢交付给乙方使用。乙方提供建设资金，按每平方米1770元计算。还就建筑要求、付款方式和工期作了约定。1991年8月31日，原告与被告、海南建设财务公司又签订一份“联合建设烟草大厦的补充协议”，就烟草大厦的施工问题进行了约定。还约定大厦建成交付乙方后，甲方在两个月内办理产权过户手续，有关过户费用按规定办理。1992年12月7日，原告与被告、海南国华工贸发展公司签订“烟草大厦结算及移交补充协议书”，对大厦的移交事项及工程结算费用双方作了确认。之后，原告依约向被告支付了购房款34，641，223．99元，并一直占有和使用大厦至今。
1992年1月和1996年10月，被告分别办理了以自己为产权人的大厦的土地使用证和1至X层的房屋所有权证。
1999年12月，原、被告双方共同到海口市房产管理局办理大厦产权过户手续。按照有关规定，双方签定了“房地产买卖申请审批书”和“房地产买卖契约”，并由原告付费对土地进行了评估。后因双方为过户费用问题发生纠纷，遂成讼。
本案在审理过程中，被告提出应当追加海南国华工贸发展公司为本案被告。经审查，发现中国建设银行海南省分行、海南建设财务公司、海南国华工贸发展公司都曾与被告共同为本案“协议”的一方主体。海南建设财务公司已于1991年被注销，其债权债务由海南国华工贸发展公司承接。为便于查明本案的事实，本院依职权追加中国建设银行海南省分行、海南国华工贸发展公司为本案共同被告。经过公开开庭审理查明，“协议”实际履行过程中履行主体已发生了变更，而且原告未向中国建设银行海南省分行、海南国华工贸发展公司主张权利，故中国建设银行海南省分行、海南国华工贸发展公司已经不符合共同诉讼的当事人的条件，不是本案的适格主体，本院通知其退出诉讼。
本院认为：(一)原、被告双方所签订的“联合建设烟草大厦的补充协议”和“联合建设烟草大厦的补充协议”，虽名为联合建房，但从协议内容的看，实质上是房地产买卖合同，虽然被告当时尚不具备房地产转让的条件，但协议内容是双方的真实意思表示，被告又是具有城市综合开发资质等级的公司，双方已实际履行了合同。原告依约付清了全部房款，合同标的物“烟草大厦”已于1992年完工并交付原告使用至今，被告也办理了国有土地使用权证书，双方又无其他违法行为。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定，可以认定原、被告双方所签订的合同有效。
(二)按照双方的约定，被告应当于“烟草大厦”交付后两个月内办理房屋产权过户手续，但被告拖延至今一直未办，已构成违约。原告要求被告将“烟草大厦”的产权办理到原告名下的请求合理，本院予以支持。
(三)关于原告诉请的1，040，000元契税，因原、被告之间对此没有特别约定，原告也未提供应当由被告承担该契税的依据，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，应当由原告自行交纳契税。
(四)关于原告诉请的11，980元土地评估费，因双方对此费用没有作出约定，原告又未举证该笔费用应由被告承担的依据，故本院对原告的此项请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款之规定，判决如下：
一、限被告于本判决生效之日起三十日内为原告办理产权过户手续，过户费用按国家有关规定分别由各方自行负担。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费188，416元，原告负担9421元，被告负担178，995元。被告应负担部分，因原告在起诉时已向本院预缴，故在本判决生效后，由被告直接付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长刘蔚
审判员刘海霞
人民陪审员邱嵩干
二○○○年九月十五日
书记员林海
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
