海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法经初字第X号
原告中国农业银行海口市南航支行，地址海口市X路X号亿丰大厦。
法定代表人林某某，行长。
委托代理人黄文美，海南天歌律师事务所律师。
被告海南新鸿俊实业贸易发展有限公司，地址海口市椰林某富虹大厦X室。
法定代表人姜某某。
被告海南富仁房地产开发有限公司，地址海口市X路昌隆大酒店。
法定代表人李某某，总经理。
委托代理人赵启君，海南天泽律师事务所律师。
第三人杨某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）．
委托代理人吴某某，北京市嘉和律师事务所律师。
第三人杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）．
委托代理人吴某某(同上)。
原告中国农业银行海口市南航支行(简称南航支行)与被告海南新鸿俊实业贸易发展有限公司(简称新鸿俊公司)、海南富仁房地产开发有限公司(简称富仁公司)及第三人杨某乙、杨某甲信用证欠款及房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄文美、被告富仁公司委托代理人赵启君，第三人杨某甲、杨某乙之委托代理人吴某某等到庭参加诉讼。被告新鸿俊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国农业银行海口市南航支行诉称，1997年8月9日，被告海南新鸿俊公司向原告申请开立不可撤销远期信用证，金额979，608．00美元。同年8月26日，被告新鸿俊公司向原告承诺提交信用证面额25％现金保证金，70％以被告富仁公司房地产作抵押，富仁公司亦于同日承诺向原告抵押担保。后原告收到新鸿俊公司转来保证金（略）元人民币。8月27日，就该抵押担保事宜，原告与二被告签订《房屋抵押贷款合同》，借款金额（略）美元，后取得房屋他项权证。基于上述，原告向新鸿俊公司开立了编号为（略）－210的信用证。1997年9月1日，议付行向原告议付，原告随即通知新鸿俊公司，该公司确认收到全套单据并同意承兑，到期付款日为1998年3月2日。付款期届满后，新鸿俊公司没有补充保证金，致使原告为其垫付信用证款项727，231．76美元，此后，原告多次要求新鸿俊公司偿还该垫付款项，但该公司借故拖延至今未予支付。第三人与富仁公司签订房屋买卖合同，该公司负有向第三人交付房产的义务，第三人对富仁公司享有债权，但对抵押房产不享有物权，债权和物权冲突时，物权优于债权，并可以对抗债权；应首先保护原告担保物权；故第三人对房产所有权的主张不能成立。根据以上事实和理由，原告请求判令被告新鸿俊公司偿付信用证垫付款（略）．76美元及该款自1998年3月2日起至偿清之日止的利息，判令富仁公司以其抵押的富虹大厦房产对新鸿俊公司上列债务中的68．6万美元本息承担抵押担保责任，并由两被告承担本案诉讼费用。
被告新鸿俊公司未作答辩。
被告富仁公司辩称，新鸿俊公司没有进出口经营权，该公司与外商订立的货物进出口合同无效，原告与其开立信用证行为及与被告富仁公司房产抵押担保行为也无效；虽然房产证未办到第三人名下，但第三人已支付了大部分房款，如果担保无效则第三人对房产享有物权；对无效担保行为，原告有相应的过错，应承担50％损失责任；根据房产抵押合同约定，原告要求富仁公司对开立信用证的本息和超出担保物价值的损失承担担保责任不能成立；故应驳回原告对富仁公司的部分请求。
第三人杨某甲述称，1995年5月30日，杨某甲与被告富仁公司签订《富虹大厦买卖合同书》，双方约定：我方购买被告富仁公司所有的富虹大厦第三层301、X室，房款共计（略）．00元，杨某四期支付房款，前三期支付房款95％，其余5％待办完房产证后支付；富仁公司在1995年5月31日前交付房屋，并负责为原告办理房产证。合同签订后，杨某甲依约履行了约定的义务；但富仁公司交付房屋后却至今未如约为原告办理房产证。后得知富仁公司将杨某甲所购房屋为他人贷款进行抵押，严重侵犯我方的合法权益。据上所述，我方请求判令富仁公司抵押行为无效，确认富虹大厦第三层301、X室归我方所有，并判令富仁公司将以上房屋房产证办至我方名下，由被告富仁公司承担本案诉讼费用。
第三人杨某乙述称，1995年1月19日，我方与富仁公司签订《富虹大厦买卖合同书》，双方约定：我方购买被告富虹大厦第一层101、X室，第二层201、202、X室，我方分四期支付房款，前三期付95％，其余5％待富仁公司办完房产证后支付；富仁公司在1995年2月28日前交房，并负责办理房产证；合同签订后，我方依约履行了约定的付款义务，但被告交房后却至今未如约办理房产证；后得知富仁公司将我方所购房屋为他人贷款进行抵押，严重侵犯我方的合法权益。据上所述，我方请求判令富仁公司抵押行为无效，确认富虹大厦第一层101、X室，201、202、X室归我方所有，并判令富仁公司将以上房屋房产证办至我方名下，由被告富仁公司承担本案诉讼费用。
经审理查明，1997年8月9日，被告新鸿俊公司向原告中国农业银行海南省分行国际业务部(简称农行国际业务部)申请开立不可撤销远期信用证，期限为180天，金额为（略）．00美元；8月26日，该公司向原告出具承诺书，称已提交25％现金保证金，70％以富仁公司房产做抵押，并保证在信用证到期日前10天付清余款，逾期承担每日万分之六罚款责任；富仁公司亦于同日出具承诺书，承诺以所属富虹大厦部分房产所有权对该信用证款项抵押担保，如新鸿俊公司逾期支付该信用证款项，则农行国际业务部有权处理抵押物。8月27日，农行国际业务部与二被告公司就该信用证款项及抵押担保事宜签订《房屋抵押贷款合同》，约定借款金额（略）．00美元，借款期限自1997年8月27日至1998年10月30日，并办理房屋他项权证；8月28日，被告新鸿俊公司转付保证金人民币（略）．00元。嗣后，原告为被告新鸿俊公司开立了编号为（略）－210的信用证。1997年9月1日，该信用证议付行向农行国际业务部议付，该部随即通知新鸿俊公司，该公司在议付函上确认称，收到全套单据并同意承兑，到期付款日为1998年3月2日。后付款日届至，新鸿俊公司于3月2日向农行国际业务部申请办理押汇申请，押汇金额为（略）．76美元，期限15天，并保证在1998年3月26日前，将该信用证项下应付保证金及利息划入保证金帐户，逾期则承担每日万分之六的罚息。故开证行农行国际业务部为其垫付信用证款项（略）．76美元。但付款期届满后，该公司仍未如期转付补充保证金。此后，农行国际业务部多次要求新鸿俊公司偿还该信用证垫付款项，但该公司借故拖延至今未予支付。富仁公司亦未履行约定之担保义务。
另查明，1994年1月19日第三人杨某乙与被告富仁公司签订《富虹大厦买卖合同书》两份，第一份合同约定，杨某乙向富仁公司购买位于海口市X路富虹大厦第X层101、X室，销售面积190．33平方米，房价款总额（略）．00元，购房款分四期付清，第一至三期付清95％，办房产证后付第四期款5％；建设银行海南省分行房地产信贷部提供五年期五成按揭；如建行不办理按揭，富仁公司按建行按揭利率给买方办理，具体事项补充协商。该合同签订后，双方并未协商办理按揭事宜，杨某乙陆续支付房款合计（略）．65元，占应付总房款48．43％，尚欠（略）．30元和5％尾款未付。富仁公司交房后至今亦未如约办理房屋产权证，杨某乙亦因此拒付5％购房款。第二份合同约定，杨某乙购买上述富虹大厦X层201、202、204三套房，销售面积396．98平方米价款总额（略）．68元，付款方式与第一份合同相同，建设银行海南省分行房地产信贷部五年期五成按揭；合同签订后，杨某乙如约支付全部应付款，建行提供按揭贷款（略）元，但富仁公司交房后至今尚未如约办理房屋产权证；杨某乙亦因此拒付5％购房款。1995年5月30日，杨某甲与富仁公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，双方约定，杨某甲购买上述之富虹大厦三层301、X室，销售面积273．07平方米，房款总额（略）．00元；付款方式与前述二份合同相同，建设银行海南省分行房地产信贷部五年期五成按揭；合同签订后，杨某甲如约支付全部应付款，建行提供按揭贷款（略）元，富仁公司交房后至今亦未如约办理房屋产权证；杨某甲亦因此拒付5％购房款。为办理房产证，杨某乙、杨某甲先后在1997年1月2日和1998年3月15日致函富仁公司，要求其履行办证义务。后因富仁公司为被告新鸿俊公司信用证款项提供担保，将以上杨某乙、杨某甲所购房之房产证抵押给原告，并办理房屋他项权证，但未将抵押担保事宜告知以上购房人。
上述事实，有开具信用证之申请、承诺书、房屋抵押贷款合同、房屋他项权证、（略）－X号信用证、进口押汇申请书、信用证议付函、保证金付款凭证、承兑报文、付款报文，中国人民银行海南省分行琼银复[1997]X号、琼银复[1998]X号文件，富虹大厦买卖合同书、购房款收据、按揭贷款合同及借据，购房付款清单、办理房产证要求函以及法庭审理笔录等证据在卷佐证，诉讼证据经过法庭质证，业经本院确认。
本院认为，原告与被告新鸿俊公司的信用证支付合同关系意思表示真实，合法有效；原告作为信用证业务的开证行，在承担垫付信用证款项之义务后，即依法享有要求开证申请人新鸿俊公司偿付垫款本金和利息的权利。故原告主张被告新鸿俊公司偿付信用证垫付款本息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院应予支持．原告主张被告富仁公司以其抵押富虹大厦房产承担担保责任，因该房产抵押之前，已存在部分房产与他人有效买卖关系，故该房产部分抵押无效。在原、被告信用证支付及其抵押担保合同关系成立之前，第三人与富仁公司先后订立富虹大厦201、202、204、301、X号房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，该两份房屋买卖合同关系依法成立，并具有法律约束力；合同签订后，第三人如约履行了付款义务，但富仁公司却至今未如约办理房产过户手续，并且，未经第三人同意便将其所购之房产向他方抵押担保，该公司已构成侵权，应依法承担相应责任；第三人作为购房户依约基本付清房款且已实际入住，但至今未能依约取得房产证，是被告富仁公司故意违约所致，故第三人善意取得和实际占有约定房产，应视为合法有效；被告富仁公司应当依照合同之约定和法律的规定，在该房产权属登记管理机关办理房产转让过户登记手续，第三人亦应如约付清总价款5％的购房尾款。据上所述，富仁公司以上述房产向原告提供信用证抵押担保无效；该公司还应依法承担恶意抵押和无效担保的过错责任。原告农行对该房产抵押未作必要审查，故对抵押无效应负相应过错责任。第三人杨某乙与富仁公司对富虹大厦101、X号房款项521，262．62元支付方式约定不明，且尚有多半房款未付，其对该房产主张所有权并办理房产证的诉讼请求无相应事实和法律依据，本院不予支持；因该房屋买卖合同约定不明，且杨某乙未能付清全部购房价款，该房权属并未实际变更，故应依法认定该房产权利人富仁公司与原告抵押有效，原告依法享有抵押权；鉴于该房产已设定有效抵押权，并已办理他项权利登记，以致原购房合同不能继续履行，故被告富仁公司与杨某乙之购房合同应当予以解除，合同双方亦应将已部分履行的款项和房产相互返还；对双方互负之到期债务，应当依法予以抵销。富仁公司主张本案信用证无效并且对信用证垫款本金之利息不负担保责任的答辩，无相应事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，第八十五条，第八十八条，第八十九条第一款二项，第一百一十一条，第一百一十二条，《中华人民共和国房地产管理法》第六十条第三款的规定，判决如下：
一、被告新鸿俊公司于本判决生效后十日内偿付原告信用证垫付款727，231．76美元及其利息，利息按照中国银行规定的一年期外汇美元贷款利率自1998年3月2日起计至本判决限定的还款之日止。
二、被告富仁公司对被告新鸿俊公司上述债务中的68．6万美元本金和利息，以海口市人民政府“房他证字（略）号”房屋他项权证项下抵押房产(不含富虹大厦201、202、204、301、302房)折价或以变卖该抵押房产的价款承担连带清偿责任。
三、原告对被告富仁公司富虹大厦房产证（略）号项下101、X号房产抵押权有效；被告富仁公司与杨某乙之以上购房合同予以解除，被告富仁公司于本判决生效后10日内退还杨某乙购房款541，864．65元，杨某乙同时向富仁公司退还以上房产。
四、原告对被告富仁公司富虹大厦房产证（略）、（略）、（略）、（略）、（略）号项下201、202、204、301、X号房产抵押权无效，被告富仁公司对上述新鸿俊公司无效担保之逾期债务，承担赔偿责任；
五、第三人杨某乙、杨某甲与富仁公司签订之富虹大厦201、202、204、301、302房两份房屋买卖合同有效；限富仁公司于本判决生效后30日内，向以上房屋产权登记管理机关办理房产转让过户登记；第三人杨某乙、杨某甲对上述房产尚欠购房余款，从被告富仁公司应退还杨某乙之101、X号房购房款中抵偿．
以上债务逾期清偿，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定办理。
案件受理费76，084．00元，由被告新鸿俊公司负担38，042．00元，被告富仁公司负担30，433．60元，原告南航支行负担7608．40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长沈斌
代理审判员林某波
人民陪审员黄邓荣
二○○○年九月十九日
书记员吴某珍
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