海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南省信托投资公司，住所地海口市X路X号财盛大厦。
法定代表人陈某，总经理。
委托代理人邓锐，海南海新律师事务所律师。
委托代理人农某，海南省信托投资公司职员。
被告中国教育科技信托投资有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街X号电教大楼X层。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人孙志勇，北京正海律师事务所律师。
被告海南怡昌国际发展有限公司，住所地海口市X路龙珠大厦X层B座。
法定代表人何某某，董事长。
委托代理人郭宏，海南国星律师事务所律师。
被告海南金华实业公司，住所地海口市X路X村X－X号。
法定代表人庞某某，总经理。
原告海南省信托投资公司(简称海南信托)诉被告中国教育科技信托投资有限公司(简称教育信托)、被告海南怡昌国际发展有限公司(简称怡昌公司)、被告海南金华实业公司(简称金华公司)侵权纠纷一案，本院依法进行了审理。原告委托代理人邓锐、农某，被告教育信托委托代理人孙志勇，被告怡昌公司委托代理人郭宏，被告金华公司法定代表人庞某某及其证人吴松等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南信托诉称，我公司于1993年5月22日与中仪公司签订合同，约定我公司向中仪公司购买由怡昌公司开发的怡昌楼X．08平方米房产，我方分四期支付购房款共计（略）．00元，合同还对交房时间、工程质量、双方权利义务、违约责任等作了约定。合同签订后，我公司依约支付购房款共（略）．34元，由于中仪公司未按期交房，也未依约将购房合同换成发展商原始合同，故余款3．96万元未付。后得知中仪公司在怡昌公寓的善后事宜由被告金华公司负责，我公司遂与金华公司签订一份协议书，明确我方尚欠房款余额及金华公司负责办证等事宜，但该公司并未履约。1997年2月16日，被告教育信托向我方委托投资1000万元，资金到帐后我公司为其出具了委托存款单，期满后因我方资金困难而未能兑付。1998年11月19日，我方将所购上列房产抵押给教育信托，承诺在无力还款时，教育信托有优先受偿权，受让价格双方另行协商，但未办理抵押登记。后我公司向海口市房管局申请确权，以公告对产权登记征询异议，被告教育信托提出异议并称该房产已办证到其名下；我方立即向三被告去函主张权利，但三被告却置之不理。我方认为，以上房产系我公司购买，产权为我方所有；该房产给教育信托的抵押因未办登记而无效。三被告恶意串通，未经我方授权也未与我公司联系，擅自将我公司房产过户给教育信托，给我方造成巨大经济损失，为保护我方合法权益，请求判令三被告停止侵权行为，退还我公司房产，赔偿我公司损失300万元，并承担本案全部诉讼费用。
被告教育信托辩称，原告拖欠我司款项1000万元本金，利息（略）元。原告的抵押承诺是一份附条件债权转让合同，是应我司要求为履行主债权所重新签订的合同；该合同不是房产抵押，因原告出具抵押书时并未取得房产所有权；该合同将原告对中仪公司的债权转让给我司；原告附条件转让债权的行为无须登记；原告不能及时清偿债务，已具备转让债权条件，我司履行合同是对权益的正当维护。我司取得上述房产合法有效是债权转移后履行债权的结果。我司不是购房合同相对人，原告以侵权纠纷起诉我司是错误的。
被告怡昌公司辩称，我司与原告从未就本案房产签订过任何某议，我司既无权利也无义务将上列房产过户给原告，原告诉我司侵权毫无事实依据；教育信托代金华公司偿付购房余款，金华公司指令我司为教育信托办理房产证的过程，我司没有任何某错，不存在侵犯原告权益的事实；房产所有权的变更以房管登记主管部门办理登记手续并核发房屋所有权证为准，原告始终未取得产权证书，对上列房产不能主张物权；原告拖欠教育信托委托投资款1000万元，即便是将上列房产以抵债方式偿还教育信托，还不足以还清欠款，故原告诉请有悖于公平原则。
被告金华公司辩称，根据我司与中仪公司所签协议，处理处理上述房产的遗留问题，教育信托要求怡昌公司办理过户手续时，出具了原告的存单和抵押承诺书并称原告已无力支付其存款，怡昌公司查询后确有其事，此后，我司与怡昌公司为简化程序，为教育信托申请办理了过户手续，我公司的行为不够成侵权行为。
经审理查明，一、1992年9月12日至1993年3月1日，房产开发商怡昌公司通过房屋买卖合同，经过中国兴南(集团)公司、将本案房产预售给中仪公司；1993年3月4日，中仪公司与金华公司通过签订《合作协议书》，由双方按出资比例共同经营销售以上房产，中仪公司负责对外签订销售合同；1993年5月22日，中仪公司与原告签订《怡昌楼销售合同》及其补充协议，约定，原告购买中仪公司的海甸岛沿江五路怡昌楼YX栋，建筑面积2591．08平方米，售价3900／平方米，总价款（略），212元，卖方于当年6月30日前将全部房交付使用，并通过发展商为买方办理产权证，否则退还房款及利息；嗣后，原告陆续付款总计（略），095．66元，尚欠购房余款3．96万元、办证费4万元未付；中仪公司也未如约办证。1994年2月28日，中仪公司与金华公司签订《协议书》，双方共同经营销售期间剩余的全部房屋产权归金华公司所有，中仪公司协助销售。1994年5月20日，中仪公司出具委托书，将以上房产销售事宜，委托金华公司全权代理，包括确定售价、签订合同、收取售房现款等事项。1998年1月10日，原告与金华公司签订《协议书》，约定，根据金华公司与中仪公司的合作协议，金华公司完全负责办理上述房产的产权证事宜，在3月30日前，将房屋产权证办理完毕交与原告，原告支付尚欠购房余款3．96万元及办证费4万元；嗣后，双方均未履行该协议。二、1996年1月20日，原告与教育信托签订《存款协议》，商定教育信托在原告处存款事项；教育信托资金到帐后，原告于1997年2月26日，开具委托投资存款单，载明金额1000万元，期限6个月，月汇报率5．44％；嗣后原告未如期兑付；1998年11月19日，原告出具《抵押承诺》书，表示因教育信托存款1000万元不能如期支付，将其购买的本案上述房产抵押给教育信托，并承诺在确实无力支付该公司存款时，教育信托对抵押物有优先受让权，受让价格由双方商定。三、1998年10月10日，金华公司出具《委托书》，委托怡昌公司全权办理其所有房屋产权证的过户手续，房屋余款由该公司代收；1999年6月18日，教育信托与怡昌公司签订《协议书》，约定，怡昌公司收到教育信托预付218，500元后，将本案上述房屋产权证办到教育信托名下，否则退款；收到房产权证时，教育信托再付余款（略）元。9月13日，金华公司也在该协议签名盖章，要求怡昌公司将以上房产给教育信托办理过户。9月14日，金华公司向教育信托出具《承诺书》，称根据教育信托提供的（略）号委托投资存款单，和原告出具的抵押承诺书，该公司委托发展商将抵押承诺书内抵押的房产直接过户到教育信托名下，教育信托将原告拖欠的购房余款67，000元汇付怡昌公司。此后，教育信托通过怡昌公司、金华公司在海口市房产局办理了房屋过户登记，取得本案19套房产《房屋所有权证书》。
上述事实有：怡昌公司与兴南公司房屋买卖合同及其补充协议；兴南公司与中仪公司补充协议；金华公司与中仪公司协议书及委托书；《怡昌楼销售合同》中仪合字№6及其补充协议；中仪公司付款通知书；原告付款凭证，海口市房管局公告(海房登公字[2000]X号)；委托投资存款单№（略）；原告抵押承诺书；教育信托房屋所有权证；怡昌公司与兴南公司房屋买卖合同及其补充协议；兴南公司与中仪公司补充协议；金华公司与中仪公司协议书及委托书；金华公司办理房产证委托书；以及法庭审理笔录等在卷佐证，诉讼证据经过法庭质证，业经本院予以确认。
本院认为，原告与中仪公司签订的《怡昌楼销售合同》及其补充协议，主体适格，双方意思表示真实，主要条款具备，其内容亦符合法律规定，故该合同具有法律效力。1994年2月28日中仪公司与金华公司签订的协议书，以及中仪公司向该公司出具的委托书，是中仪公司向金华公司转移购房合同债权债务的合同行为；原告与金华公司在1998年1月10日签订的协议书，是对中仪公司向金华公司转让原购房合同的有效确认，该协议意思表示真实，内容合法，具有法律效力。该协议签订后，金华公司未按约定如期履行给原告申请办理房产证之义务，但原告已基本付清房款，并且，该房产交付后原告已实际占有、使用，故应视为原告对该房产已经取得所有权，但应当依法完善房产登记确权手续。原告接受教育信托委托投资1000万元并出具存单，双方意思表示真实，存单融资关系成立；原告未在约定期限兑付存款本息，双方形成存单兑付债权债务关系；原告向教育信托出具的抵押承诺书，是以所购房产担保存单债务履行的意思表示，但该抵押担保未依法办理抵押登记，教育信托并不享有该房产的抵押权。教育信托以不享有抵押权的房产，通过房产开发商怡昌公司及中间商金华公司申请办理房产证，其申请办证行为无效，并已侵犯了原告房产所有权。教育信托、金华公司对该房产抵押权未尽必要审查义务，亦未告知购房者原告，便擅自对该房产申请办证，故该两公司对申请办证的无效民事行为和侵权的后果负有过错责任。被告教育信托辩称原告抵押承诺是附条件的债权转让合同与事实合法律规定相悖，该公司亦不能因此取得以上房产所有权，其对原告存单债权属另一法律关系，本案不予审理，故该公司辩称理由不能成立。被告怡昌公司作为房产开发商对房产实际购买方审查不当，抵押权效力不清，与教育信托办理房产过户登记申请，侵犯了原告房产所有权，应当承担相应侵权责任，故其辩称理由不能成立。被告金华公司明知原告是本案房产实际购买者，且已支付购房价款，却擅自为教育信托协助办理房产证，其行为已构成侵权，故其辩称理由亦不成立。综上所述，原告主张三被告公司停止侵犯其房产所有权的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院应当依法予以支持；原告主张以上房产被侵权造成经济损失300万元，查无相应事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第五十八条第一款第四、五项、第六十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第一款第二项之规定，判决如下：
一、确认原告对位于海口市海甸岛沿江五路西怡昌楼BX幢X、102、201、202、203、302、303、402、403、502、503、602、603、701、702、703、801、802、X号19套本案房产买卖合同有效；被告教育信托对该房产抵押权无效，并停止其侵权行为。
二、限被告教育信托、金华公司、怡昌公司于本判决生效后30日内，向该房产权属登记机关协助原告办理产权登记手续；原告于取得该房产权属登记后10日内偿付被告金华公司购房余款⒎965万元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费（略）．00元，由被告教育信托负担（略）．00元，被告金华公司负担7503．00元，被告怡昌公司负担5002．00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长林宁波
审判员李某
人民陪审员邓海闻
二○○○年九月二十日
书记员钟文渊
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