广东省珠海市中级人民法院
民事判决书
(2004)珠中法民一终字第X号
上诉人(原审被告)：珠海经济特区建设财务公司，住所地：珠海市X路X号。
法定代表人：周某甲，总经理。
委托代理人：龚某某，该司职员。
委托代理人：李伟深，广东大同律师事务所珠海分所律师
被上诉人(原审原告)：周某乙，又名周某峰，男，汉族，X年X月X日出生，住所地：珠海市X路翠云花园X栋X房。身份证号码为：（略）。
委托代理人：陈某某，女，汉族，X年X月X日出生，系周某乙之妻。
原审被告：珠海市沃尔达发展有限公司，住所地：珠海市X路银城大厦四楼。
法定代表人：刘某某，经理。
原审第三人：中国建设银行珠海市香洲支行，住所地：珠海市X路X号。
负责人：温某某，行长。
委托代理人：王某某，中国建设银行珠海市分行职员。
上诉人珠海经济特区建设财务公司(下称建财公司)为与被上诉人周某乙及原审被告珠海市沃尔达发展有限公司(下称沃尔达公司)、原审第三人中国建设银行珠海市香洲支行(下称建行香洲支行)买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2002)珠香民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：1992年8月，建财公司贸易部、珠海经济特区香洲长城实业公司(下称长城公司)签订了一份《联合开发房地产协议书》约定共同开发经营房地产，包括珠海市X村的翠云花园项目。1994年12月21日，长城公司委托建财公司贸易部代理对外签订双方共同开发的上述商品房的临时销售合同，待房屋验收确权后更换成长城公司的正式销售合同。
1995年7月5日，建财公司贸易部作甲方与周某乙(乙方)签订了一份《销售商品房合同书》，约定甲方将位于珠海市X路翠云花园X栋X房出售给乙方；该房建筑面积78.31平方米，销售单价2400元／平方米，总房价（略）元，首期款（略）.2元，于同年7月10日前付清，余额乙方可申请办理银行按揭，房屋预定于同年12月份交付乙方。合同签订后，周某乙依约向建财公司贸易部交纳了首期房款，并与建行香洲支行签订了一份《购房抵押借款合同》合同约定由周某乙向建行香洲支行借款（略）.8元，用于支付购房款，该款由建行香洲支行直接支付给售房单位，借款期限20年，周某乙于每月向建行香洲支行平均归还借款本金548.17元、利息726.6元，合计1274.77元，周某乙以其向建财公司贸易部所购的房屋作抵押，并由长城公司作保证人。该合同签订后，周某乙即将购房余额付清给建财公司贸易部。1996年上半年，翠云花园工程竣工并验收合格，其后，建财公司贸易部将合同约定的房屋交周某乙入住。在此期间，周某乙共向建行香洲支行归还了19期按揭款(1995年6月至1996年12月)（略）.63元(其中本金（略）.23元，借款利息（略）.4元)，但从1997年1月起，周某乙以房屋面积缩水、房屋存在质量问题及不能办理房产证为由，停止向建行香洲支行还款，并与售房单位交涉。2001年，建行香洲支行向原审法院提起诉讼，要求周某乙及长城公司、梁启汉归还尚欠的借款本息和罚息，原审法院作出(2001)珠香经初字第X号民事判决书，判令解除三方签订的《购房抵押借款合同》，周某乙偿还借款本息，长城公司及梁启汉承担赔偿责任。该判决现已发生法律效力，并已进入执行程序。
原审另查明，1997年12月，翠云花园经房产部门确权，周某乙所购的703房实际出售面积为67.27平方米，比预售合同约定的面积78.31平方米少11.04平方米，差额达14.09％，但售房单位未将差额款支付给周某乙。原审庭审中，建财公司表示同意退还多收购房款及利息给周某乙。
原审再查明，1998年7月，长城公司向建财公司贸易部发出一份《确认书》，对贸易部以长城公司名义与客户签订的所有《楼宇销售协议》予以确认，并请贸易部通知客户与长城公司签订正式销售合同。而长城公司所开发的翠云花园项目是从珠海市香洲区前山造贝工贸公司转让所得，并办理了相关手续，长城公司取得的开发该房产项目的资质。现购房户只要与长城公司签订正式的销售合同，即可办理房产证，根据建财公司提供的《珠海市房地产权查询结果》亦证明翠云花园已有部分住户办理了房产证。但周某乙认为其是向建财公司贸易部购买房屋，并非向长城公司购买房产，拒绝与长城公司签订合同，故至今未办理房产证。因未能办证入户，周某乙的小孩从1997年开始即向学校交纳300至700元不等的借读费，根据周某乙提供的造贝小学的收费手册记录，1997年至2001年，周某乙为其小孩上小学交纳了5060元借读费。诉讼中，周某乙申请对其所购的房屋进行质量鉴定，原审法院遂委托珠海市房屋安全鉴定所(下称鉴定所)对周某乙提出的质量问题进行鉴定。该所于2003年2月28日作出了《翠云花园X栋X房检测鉴定报告》，该鉴定报告的主要内容为：该住宅桩基和承台条基、上部结构的施工没有发现不符合设计图纸和有关施工及验收规范要求的项目。经多次现场调查，该住宅主要存在下列缺陷：1、靠LC-1514窗侧柱有4根箍筋和柱纵筋锈蚀较严重，且柱纵筋保护层厚度仅15mm左右；2、小型空心彻块砌体最后一皮与屋面梁间不仅未用实心小彻块斜砌楔紧，局部区域甚至用普通粘土砖砌成空心墙；3、屋面梁与柱交接处的混凝土欠密实，可见残留小木块，且有较小蜂窝；4、卫生间水落管附近屋面板底露筋约0.1m长，混凝土暴裂约0.1平方米；5、作为一般构件的楼(屋)面板和填充墙体(含墙体抹灰层)多处裂缝，共有21处之多；6、饭厅天花板抹灰层约0.2平方米空鼓。鉴定结果为：1、楼(屋)面板的裂缝系温某收缩裂缝，只需进行修补即可；填充墙体裂缝系典型的因温某应力和变形产生的非受力裂缝，属影响正常使用功能或显著影响使用功能，应采取措施进行处理，以确保正常使用；2、该住宅主要承重结构构件(柱和梁)工作正常，承载能力满足设计要求，不影响其安全使用。结论：在不改变其使用功能、不增加其楼(屋)面活荷载的前提下，该703房尚可继续安全使用。但应尽快采取措施处理。
原审庭审中，建财公司对该报告未表异议，对鉴定所指出703房存在的一系列质量缺陷不持异议，并同意按鉴定所的意见进行修补，直至达到检验标准;周某乙则申请要求鉴定所进行复议，原审法院为此委托鉴定所进行复议。鉴定所重新审查了原鉴定报告及再到现场调查、补充部分检测数据后，依法作出了《对委托复议函的答复和对鉴定报告的补充的函》，对周某乙提出的异议作出了解答，并补充说明“该房现有质量缺陷尚不影响其对竖向荷载和风荷载的承载功能，但影响使用功能、影响耐久性和抗震能力，应尽快按原鉴定报告及本补充要求进行处理，使其可靠性符合要求”。双方对该复议函均无异议。但周某乙坚持认为质量问题影响其居住功能，不同意建财公司提出的修补要求。坚持要求解除合同；建财公司则不同意解除合同，双方为此争持不下，未能达成一致的意见。
原审最后查明，建财公司贸易部不具有企业法人资质，其主管部门为建财公司。而长城公司于1999年11月8日依法更名为沃尔达公司。
原审法院认为，一、本案销售商品房合同的效力问题。长城公司开发经营的“翠云花园”房地产项目的手续是齐备的，建财公司与长城公司之间根据《城市商品房预售管理办法》的规定，委托合作方建财公司贸易部代为销售房产也是合法的。建财公司贸易部以自己的名义与周某乙签订了《销售商品房合同书》，事后建财公司及长城公司均予以追认，合同的主体适格，而合同约定的内容合法，亦无法定无效的情形；又鉴于，建财公司贸易部无独立法人资格，以其名义发生的权利义务依法应由其主管部门建财公司承接，而长城公司依法更名为沃尔达公司，故沃尔达公司依法承接长城公司的债权债务，因此，周某乙与建财公司于1995年7月5日签订的《销售商品房合同书》是合法有效的。二、本案的诉讼时效问题。尽管依照购房合同的约定，应于1995年12月底交楼，但周某乙于1996年间入住时并未提出异议，视为双方当事人在实际履行时变更了原约定的交付日期。因房地产管理部门至今未核发该房的《房地产证》而合同亦约定了办证事项，故该项房地产买卖交易至今尚未最后完成；又在1997年12月房产部门对讼争的房屋确权后，建财公司得知实际面积为67.27平方米，比约定面积少，也未告知周某乙并退还多收购房款，周某乙亦不知该权利受损；房屋质量问题亦至诉讼中，经有关鉴定机构鉴定，才能确定，周某乙才知道权利确实受损。综上，周某乙的起诉并未超过法定的诉讼时效。三、本案合同解除权的行使问题。合同的解除情形有约定解除及法定解除，本案双方当事人在合同中并无法定解除的情形，那么，周某乙主张解除合同，是否符合法定情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称解释)第二十八条的规定，本案周某乙与建财公司签订的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后，故本案纠纷适用解释的规定。根据解释第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，……；合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：(一)……；(二)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”，本案双方当事人约定买卖的商品房实际出售面积为67.27平方米，比买卖合同约定的面积78.31平方米少11.04平方米，差额达14.09％，符合解释所规定的情形。又，根据解释第十三条第一款的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，本案讼争的房屋存在鉴定所在鉴定报告中所指的质量问题，双方对此不持异议，双方争议的是上述质量问题是否严重影响正常居住使用。根据鉴定报告所指出“该楼(屋)面板的裂缝系温某收缩裂缝，只需进行修补即可；填充墙体裂缝系典型的因温某应力和变形产生的非受力裂缝，属影响正常使用功能或显著影响使用功能，应采取措施进行处理，以确保正常使用；在不改变其使用功能、不增加其楼(屋)面活荷载的前提下，该703房尚可继续安全使用。但应尽快采取措施处理。”在复议后，鉴定所又补充说明“该房现有质量缺陷尚不影响其对竖向荷载和风荷载的承载功能，但影响使用功能、影响耐久性和抗震能力，应尽快按原鉴定报告及本补充要求进行处理，使其可靠性符合要求”，从以上内容可见，周某乙所购的商品房的质量问题已影响了正常使用功能或显著影响使用功能，且建财公司一直未为周某乙进行修复及处理，因此，建财公司在收到周某乙的房款后，其所交付的房屋却存在质量问题，使周某乙购买能正常使用的房屋的合同目的落空，符合解释所规定的严重影响正常使用功能的情形。综上，被告建财公司所交付的房屋面积误差值超过解释规定的标值，房屋质量又存在质量问题，严重影响周某乙正常居住使用功能，明显违反了合同约定，且其违约行为致使不能实现合同目的，因作为守约方的周某乙主张解除与建财公司签订的商品房买卖合同及赔偿损失，事实清楚，理据充分，应予支持。该损失应包括周某乙为购房而支出的银行贷款利息、罚息；而周某乙支出的小孩的借读费5060元，亦是因建财公司的原因使周某乙未能实现购房入户的目的引起的，故该损失建财公司应予赔偿。对于入伙费，因该费用是居住使用的费用，而周某乙已居住使用了多年，故该费用不予赔偿。而维修费支出，因周某乙未能提供证据证明，故对该请求原审法院亦不予支持。至于周某乙与建行香洲支行签订的《购房抵押借款合同》而产生的债权债务关系，原审法院已另案依法作出了生效判决，不属本案处理范围。对于周某乙实际居住使用了双方讼争的房屋达7年之久，因此所产生的有关使用费，双方均未提出，原审法院不予审查，双方可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，第八十八条第一款，第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条第一款，第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，第十四条，第三十八条的规定，原审法院作出判决：一、解除周某乙与建财公司于1995年7月5日签订的《销售商品房合同书》；二、建财公司应退还购房款（略）元、利息（略）.4元以及原审法院(2001)珠香经初字第X号民事判决书项下周某乙承担的利息给周某乙；周某乙将讼争的房屋退还给建财公司；三，建财公司应赔偿借读费损失5060元给周某乙；上述二至三项，周某乙及建财公司应于原审判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；四、驳回周某乙的其他诉讼请求。本案受理费6579元，由建财公司负担；鉴定费，周某乙已向鉴定所预交部分，由周某乙负担，建财公司已向鉴定所预交部分，由建财公司负担(周某乙已预交的受理费，原审法院不予退回，由建财公司在上述履行义务期间内迳付给周某乙)。
上诉人建财公司不服原审判决，向本院上诉请求：撤销原审判决，依法改判为驳回被上诉人在原审提出的诉讼请求。上诉理由为：一、关于诉讼时效问题。被上诉人已经丧失了诉讼时效，其诉权和胜诉权不应受到法律保护。被上诉人在其《起诉状》中已经论述其在1996年2月入住本案所争议的房屋后，就发现了房屋存在着“缩水”情形和“严重的质量问题”，也就是说，从这时候开始，被上诉人就知道或者应当知道其权利受到侵害。而一审判决却“纠正”被上诉人在诉状都承认的事实，认定被上诉人一直不知其权利受到侵害。被上诉人在争议房屋里持续居住七年，就该房屋的面积现状和质量是很清楚的，正如其在《起诉状》所陈某的一样。特别是在房屋经过确权(1997年12月)后已经可以办理产权证，上诉人多次通知被上诉人前来换签制式合同和办理产权证，被上诉人却拒绝办理，而这时候同楼住户已经开始办理产权证了，这更加说明了被上诉人“知道或者应当知道”其权利受到侵害的事实。关于房屋的质量问题，一审判决认定被上诉人是因为此次诉讼的鉴定才知道房屋的质量问题，这完全变成了本末倒置，在已经丧失诉权和胜诉权的前提下通过诉讼来解决“诉讼”的权利。而被上诉人的《起诉状》中已经很明确陈某其在入住后就已经知道，这完全变成一审判决在为被上诉人寻找理由了。在诉讼时效的问题上，一审判决完全放弃了当事人“应当知道”也可以构成丧失时效这一要件，导致了被上诉人不应受法律保护的权利错误受到保护，从而损害了相对当事人的权益。本宗商品房交易是已经完成了的，一审判决对于这个事实的认定也是错误的。本宗商品房交易并没有约定由出售人代为办理房屋产权证，那么，根据我国关于房地产登记的相关规定以及房地产交易惯例，办理产权证就是购房人自身的义务和责任，出售人只有提供方便的协助义务。本宗交易在1996年2月已经实现了标的物的实际交接，1997年12月经过确权已经可以办理产权证，购房人随时可以办证，此时本宗交易已经完成。由于办理产权证必须是购房人的主动行为，购房人不去办理完全是其自身的选择。试问如果购房人永远都不去办证是否交易就永远没有了结呢二、关于房屋“缩水”问题。一审判决在引用最高院的司法解释时完全不顾原合同中对房屋面积出现误差的处理约定，从而出现适用法律的错误。在双方所订立的《销售商品房合同书》的第五条有这样的约定：“本合同所预定的房屋面积作为预交费用的依据，当楼宇建成交付使用时，实测实量作为最后结算依据”这一条款约定，已经很明确了在出现面积误差时以实结算的处理方法，上诉人也从来没有表示不按实际面积结算。既然当事人有明确约定的，那么一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定就是适用法律的错误。正确的判决应当是以当事人的约定去处理。三、关于房屋质量是否“严重”影响居住的问题。从房屋鉴定结论和鉴定复议的补充说明看来，并没有达到“严重”影响居住的后果。一审判决对于鉴定结果出现了断章取义的曲解。从鉴定报告可以得知，争议房屋的主体没有存在严重的质量问题；其他的质量问题，结论是：“在不改变其使用功能、不增加其楼(屋)面活荷载的前提下，该住宅703房尚可继续安全居住”在复议补充说明中也是明确“尚不影响竖向荷载和风荷载的承载功能”。上诉人并没有否定房屋的质量问题影响使用，但这个影响完全没有达到“严重”的程度，这在鉴定报告和补充说明中都是明确的。何况，被上诉人在房屋中居住长达七年之久，其使用也可能是质量问题的一个原因。一审判决对于质量问题在程度上的认定和适用法律都是错误的。四、上诉人在一审阶段曾经提出被上诉人居住房屋七年的费用补偿问题一审判决没有认定；另外，关于借读费的判决也是缺乏事实依据和法律依据的，借读与本案纠纷并不存在直接的因果关系，而是由于被上诉人怠于办理产权证导致的，因此，一审就借读费判决是错误的。此外，从本案所涉的商品房交易的目的来看，被上诉人已经实现其购房目的的。本宗商品房交易发生在1995年，被上诉人也已经占有和使用了该房屋长达七年之久，其合同目的是已经达到的。为保护房地产交易的稳定性，维护社会正常的经济秩序，营造公平合理、诚实信用、健康有序的房地产市场，敬请二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人周某乙辩称：一、被上诉人在一审起诉并未超过法定的诉讼时效。被上诉人于1996年入住时并未确权，被上诉人在一审起诉时所指的“入住后”是指2001年9月被上诉人从别人手中取得经珠海市房产绘测队测定的实际面积成果表，才知道其利益受损，遂于2002年3月提起诉讼。原审完全是依据事实、证据、法律来判决的。被上诉人在诉讼前，多次到房地产交易中心申请办理房产证，房地产交易中心办证人员却说被上诉人的《销售商品房合同书》不能办理房产证，如需办理房产证，需要重新与其它单位签订购房合同。上诉人违反《中华人民共和国合同法》、违反《销售商品房合同书》第八条，如不改变原《销售商品房合同书》，永远不能办理房产证。因此，被上诉人享有的诉讼权和胜诉权应该受到法律保护。二、房屋面积缩小11.04平方米。原审院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，支持了被上诉人的请求是正确的。上诉人应该在法律规定允许误差值±3%范围内实测实量计算。三、房屋质量问题严重影响正常居住。根据鉴定报告证实，房屋的所有墙身、主体结构(柱、屋的楼面板结构层)都出现断裂现象；主体结构“柱”断裂情况以鉴定报告书第11页“现场调查”资料为证;屋的楼面板结构层裂缝测得结果以鉴定报告的补充的函“附件4”为证，所测结构层裂缝宽度为0.4mm，超出《凝土结构设计规范》规定的最大裂缝宽度允许值0.3mm。且该房屋存在一个最大的安全隐患：翠云花园X栋X房检测鉴定报告第6页证实，该住宅上部结构原设计为“砖混”后改为现浇钢筋混凝土(R：C：)框架，应该增补与原设计相同的“灌柱桩”但检查、分析和鉴定结果上部结构第10页第4点：“未见其改为R.C．异形柱框架结构体系后补桩的打桩记录及隐蔽工程验收记录表。”(此证据证实上诉人在房屋改变设计后没有增补与原设计相同的“灌柱桩”这里隐藏了极大的安全隐患)。根据鉴定报告证实：该房屋存在的质量问题，属影响正常使用功能或显著影响使用功能。鉴定报告复议函又补充说明：该房屋存在的质量问题，影响使用功能、影响耐久性和抗震能力。综上，被上诉人所购的商品房的质量问题已影响了正常使用功能或显著影响使用功能。因此，一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应以支持。”一审的判决是正确的。四、借读费问题与本案纠纷有直接关系。上诉人在一审期间承认与被上诉人签订的《销售商品房合同书》不能办理房产证，由此证实，造成借读费的原因是上诉人。另外，一审期间，上诉人并未提及房屋居住费用问题。上诉人故意隐瞒房屋在交付使用前就存在质量问题的事实：鉴定报告复议函在答复要求复议第一条：“墙体抽测，抗震度是否满足《建筑抗震设计规范》”是这样回答：“砌块质量不符合原设计要求，施工质量也不符合要求，后来现场检查又发现拉结筋设置不符合要求。墙体抗震能力不符合要求。”根据《消费者权益保护法》法规，房屋存在质量问题是不能对外销售。上诉人却将存在质量问题的房屋销售给被上诉人，已经构成欺骗、侵权行为。因此，造成房屋多年居住费问题，由造成者上诉人自己承担损失。综上，上诉人在收到购房款后，其所交付的房屋却存在质量问题，使被上诉人购买能正常使用的房屋的合同落空。作为守约方的被上诉人主张解除与上诉人签订的商品房买卖合同及赔偿损失，事实清楚，理据充分，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二审期间，被上诉人提交了补充答辩意见，请求二审法院：1、对原审判决第二项中的有关(2001)珠香经初字第X号民事判决书项下的“利息”应更正为“利息和罚息”；2、原审判决认定的借读费5060元是被上诉人一个小孩的费用，另一小孩的借读费6980元也应支持；3、根据上诉人将不合格的房产出售给被上诉人，构成欺诈、侵权，根据《消费者权益保护法》第49条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条、第十二条、第十三条和第十四条的等法规规定，判令上诉人向被上诉人支付购房总款的双倍共（略）元。
原审第三人建行香洲支行二审时表示支持上诉人的意见。
本院审理查明：一、被上诉人周某乙在一审提交的起诉书中指出“1996年2月入住该房后，发现实际面积与合同所订面积误差很大，后经珠海市房产测绘队测定该房的实际面积只有67.27平方米，与合同所定的面积相差11.04平方米之多。”二、原审法院就建行香洲支行诉周某乙、长城公司及梁启汉借款纠纷一案所作出的(2001)珠香经初字第X号民事判决书中确定周某乙的责任是：由周某乙向建行香洲支行偿还借款本息（略）.58元(其中本金（略）元、利息（略）.69元、罚息8423.89元)并偿还提前还款的贷款余额（略）.38元(其中本金（略）.74元、利息（略）.64元)。三、原审在本案判决认定“周某乙从1997年1月起，以房屋面积缩水、房屋存在质量问题及不能办理房产证为由，停止向建行香洲支行还款，并与售房单位交涉”，各方当事人没有提供直接的证据予以证实。周某乙在(2001)珠香经初字第X号中就其从1997年1月起拖欠房屋按揭款的答辩陈某内容是：“我拖欠购房款并不是无正当理由，因为我与建行香洲支行属下的公司签订了《商品房预售合同》而与建行香洲支行签订《购房抵押合同》。现该房屋有严重的瑕疵，根据珠海市房屋测绘队测量，实际面积与约定面积约差11平方米，且房屋质量比较差。因协商未能解决，房产证也未能办理。由于出现一系列的问题，造成我的损失，因此我没有支付按揭款。”但在1997年1月拖欠购房款时，房屋面积的测量结果并没有作出。
对于原审判决认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，一、关于本案的诉讼时效问题。被上诉人周某乙向原审法院诉请解除其与建财公司贸易部签订的《销售商品房合同书》，其中一个理由是建财公司提供的房屋面积不足，误差达11.04平方米。至于周某乙是在何时知道面积严重不足，周某乙在一审提交的起诉状中称是其1996年2月入住后发现的，而“入住后发现”的具体时间，并没有予以明确，故建财公司上诉认为应当从周某乙入住时起算诉讼时效期间，本院不予采纳。况且，周某乙在起诉状中提到经珠海市房产测绘队测定后才知道房屋的实际面积，并在二审答辩中称其是在2001年9月从别人手中取得测定的实际面积。对此，周某乙虽然没有提供证据予以证实，但建财公司也没有证据反映周某乙知道测量结果不是该时间，结合建财从未向周某乙告知过测绘队的测量结果，并退回其多收取的购房款的事实，本院采信周某乙主张的知道测量结果的时间。建财公司主张法院应当根据“应当知道”的时效要件来确定本案的诉讼时效。本院认为，周某乙并非房屋面积测量的专业人士，在建财公司没有履行如实告知义务的情况下，并不能推断出他应当具有判断房屋面积的常识，也不应确定其有主动征询专业机构的义务，因此本院不能推定其已经知道房屋的实际面积与合同的约定严重不符，亦即本院不能认定周某乙在没有测量机构的测量结果时“应当知道”房屋面积严重不足。故此，建财公司上诉认为周某乙提起本案诉讼超过了诉讼时效期间，缺乏依据，本院不予支持。二、关于合同对房屋面积的约定问题。《销售商品房合同书》第五条约定“本合同所预定的房屋面积作为预交费用的依据，当楼宇建成交付使用时，实测实量作为最后结算依据。”这一条款确实是明确在面积出现误差时以实结算，但该条款侧重的是结算款的确定，同时“以实结算”应当以合理误差为限。在双方当事人对超过合理误差如何处理没有约定的情况下，应按相关法律规定处理。原审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定判令解除购房合同并无不当。建财公司上诉主张在其交付的房屋面积误差达14.09%仍按合同约定“以实结算”，本院不予支持。三、关于房屋质量的影响问题。根据鉴定所的《鉴定报告》及补充说明，周某乙所购房屋已影响了正常使用功能或显著影响使用功能，但可以继续安全使用，并需要做必要的处理。因此，该鉴定并没有确定房屋的质量已经严重影响了正常居住使用功能，且该鉴定是在周某乙已经使用该房屋达七年后作出的，故依据鉴定结论，建财公司负有采取措施进行处理之责，但不必然可以成为合同解除的理由。建财公司上诉认为原审判决对质量问题在程度上的认定和适用法律有误，本院予以采纳，但该认定并不影响原审判决根据房屋面积的误差情况判令解除合同的正确性。四、关于补偿及借读费问题。建财公司就周某乙实际使用房屋七年的补偿问题，在一审期间并没有提出反诉，故在本案二审对此不予审理。当事人应另循途径解决。对于借读费，根据前述房屋面积及质量的状况，建财公司应对双方房屋买卖最终不能交易成功承担责任，由于周某乙支出的借读费是在交易不成功而未能取得房产证迁入珠海户口而发生的，故该损失建财公司应予赔偿。周某乙在补充答辩意见中要求确定其借读费损失为（略）元，因其就此没有提出上诉，故本院对此不予审查，视为其接受原审判决确定的数额。五、周某乙在补充答辩意见中，请求本院判令建财公司按合同约定房价的双倍给以赔偿，超出了其在一审提出的诉讼请求的范围，本院不予审理。但其补充答辩称原审判决中没有明确建财公司应承担(2001)珠香经初字第X号判决中的罚息，确实反映出原审判决论述与判项之间存在的差异，该差异是因差错而产生，容易引起歧义，故本院予以纠正。对于原审判决的其他判项当事人没有提出上诉，本院不作审理，径行予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院(2002)珠香民一初字第X号民事判决第一、三、四项和一审受理费、鉴定费的负担部分。
二、变更珠海市香洲区人民法院(2002)珠香民一初字第X号民事判决第二项为：建财公司应向周某乙退还购房款（略）元、利息（略）.4元并赔偿原审法院(2001)珠香经初字第X号民事判决书所确定的周某乙应承担的利息和罚息；周某乙将讼争的房屋退还给建财公司。
二审案件受理费6579元，由上诉人建财公司负担。
本判决为终审判决。
审判长黄志坚
审判员林洁
代理审判员廖世娟
二00四年四月二十二日
书记员张丹
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
