原告洛阳龙众物业管理服务有限公司（反诉被告），住所地洛阳市西工区X路X号院门面房。
法定代表人王某某，经理。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），特别授权。
委托代理人唐国育，河南博同律师事务所律师，特别授权。
被告张某某（反诉原告），女，X年X月X日出生，汉族，洛阳市西工区吉祥佰岁大酒店业主，住（略）-2-X号。
委托代理人贾某某，男，X年X月X日出生，汉族，洛阳市西工区吉祥佰岁大酒店经理，住（略），特别授权。
委托代理人高平均，洛阳市西工区X法律服务法法律工作者，特别授权。
原告洛阳龙众物业管理服务有限公司诉被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳龙众物业管理服务有限公司的法定代表人王某某及委托代理人李某某、唐国育，被告张某某的委托代理人贾某某、高平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告洛阳龙众物业管理服务有限公司诉称：2006年2月1日原告与洛阳市西工区吉祥佰岁大酒店签订物业服务协议，约定由原告对被告经营的洛阳市西工区吉祥佰岁大酒店进行物业服务，酒店每月按建筑面积交纳每平方米1元标准物业管理费。从协议签订至2009年5月，双方如约履行各自的义务，自2009年6月始，原告如约履行自己的义务，而被告经营的酒店无故拒绝支付物业服务费，2009年11月4日原告委托律师发函催促被告履行其义务，而被告至今拒绝履行，无奈诉至法院。请求判决被告支付物业服务费7000元。诉讼费用由被告承担。
被告张某某辩称：原告的诉求是因为他自己的违约所致，被告没有拒交物业费，而是按照双方合同的约定，停交物业费，以催促原告履行物业合同，原告应对自己的违约行为承担法律责任，被告将依法提起反诉。
反诉人张某某诉称：2006年2月1日反诉人与被反诉人签订物业服务协议，约定反诉人经营的佰岁酒店由被反诉人提供物业服务，但被反诉人违反协议约定，没有对反诉人提供相关服务，致反诉人的合法权益受到损害。协议第二条第二、三、四、五中约定明确。被上诉人的上述违约事实，造成反诉人额外支出费用每年3万余元，反诉人多次和被反诉人理论，被反诉人不理不睬。反诉人为维护合法权益，依据双方规定，停交物业费，以敦促被反诉人履行合同义务，提出反诉，请求判令反诉人承担违约责任并赔偿损失x元。判令被反诉人立即为反诉人修复消防设施或向反诉人支付消防设施材料及维修费x.32元。驳回被反诉人的本诉请求。本案所涉诉讼费均由被反诉人承担。
被反诉人洛阳龙众物业管理服务有限公司辩称：反诉人提出的反诉请求没有双方约定或者法律规定的相应依据，所以应驳回其反诉诉讼请求，维护被反诉人的合法权益。
经审理查明：原告入住九州大厦提供物业服务，被告系洛阳市西工区吉祥佰岁大酒店的业主，在九州大厦1-X层经营酒店业务。2006年2月1日，原告与洛阳市西工区吉祥佰岁大酒店签订《物业服务协议》一份，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用、其他有偿服务费用、违约责任等均作了明确约定，其中第三条第四款环境卫生约定为被告及时干净清运垃圾，第四条第一款约定的交费时间为每月10至15日，物业费“按建筑面积每月每平方米1.00元……”合同签订后，原、被告依约定各自履行了自己的义务，2009年6月被告停止交纳物业费，经原告催要，被告至今未交，被告共拖欠原告从2009年5月至9月的物业费7000元（1400元/月×5个月）。被告为清运垃圾共向西工区环卫局缴纳城市生活垃圾处理费x（2008年度6000元、2009年度6200元、2010年度6500元）。
另查明，因九州大厦消防设施不合格，洛阳市西工区公安消防大队责令原告限期整改，原告对3-X层消防设施进行整改，2009年4月30日消防部门复查发现该建筑3-X层消防设施经整改合格，被告经营的1-X层消防设施无法正常工作，复查为不合格。
本院认为：原、被告双方所订立的物业服务合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应予确认。被告拖欠原告物业费，违反合同义务，应承担相应的民事责任，原告的诉讼请求有证据支持，予以认定。关于被告反诉的原告未按合同履行为被告清运垃圾服务，因原告在与被告签订物业合同时明知被告在其所有的房屋内经营酒店，会产生大量的垃圾及污水，双方就该垃圾清运问题没有达成其他的协议，可以认为是原告认可被告产生的垃圾量，并在所收物业费的范围内同意按协议为被告提供清运垃圾的服务。现因原告没有尽到义务使被告每年向有关部门支付城市垃圾清运费，原告的行为部分违约，应赔偿相应损失，但考虑到被告经营酒店，产生的垃圾及污水过多，不应完全由原告承担。反诉称原告应依协议为被告提供停车服务，被告经营酒店不仅存在自己的停车及看车问题，还存在酒店消费顾客的停车及看车问题，且物业合同中约定，停车问题需另行协商并收取相应费用，原告未向被告收取停车费，不应提供该项服务，故被告此项反诉请求不予支持。被告反诉的应由被告维修消防设施的诉求涉及第三人，属另一民事法律关系，应另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张某某在本判决生效后十日内向原告洛阳龙众物业管理服务有限公司支付2009年5月至2009年9月的物业费7000元。
二、反诉被告洛阳龙众物业管理服务有限公司与本判决生效后十日内，赔偿反诉原告张海崖2008年1月至2009年9月垃圾清运费2100元。
二、驳回反诉原告张某某的其他反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，反诉费690元，原告原告洛阳龙众物业管理服务有限公司（反诉被告）承担40元，被告张某某（反诉原告）承担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长：戴中周
代陪审员：郭小岚
人民陪审员：任少文
二O一O年五月十七日
书记员：董时红
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