广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审原告)冯某，男，X年X月X日出生，汉族，住址：广州市白云区X路翠逸家园叠翠居408房。
上诉人(原审原告)王某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
上述两上诉人之共同委托代理人简正德、梁国斌，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)广州市翠逸房地产开发有限公司(下简称翠逸公司)，住所地：广州市X村区花地大道红棉苑擎天阁X号房。
法定代表人岑某某，职务：总经理。
被上诉人(原审被告)广州市时代创建物业代理有限公司(下简称创建物业公司)，住所地为广州市白云区机场西小区X街翠逸家园X号铺。
上述两被上诉人之共同委托代理人李强、陈远乐，均系广东广信律师事务所律师。
原审第三人广州市盈鼎贸易有限公司(下简称盈鼎公司)，地址：广州市X村区花地大道红棉苑擎天阁X号楼X房。
法定代表人吴某某，职务：总经理。
委托代理人杨某某，男，住（略）。
上诉人冯某、王某某因返还购房咨询服务费纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2003)云法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理认为：本案的争议焦点是两原告与被告广州市时代创建物业代理有限公司(下称创建物业公司)之间签订的《翠逸家园认购书》是否有效。原审法院认为，一、被告创建物业公司是领取广州市房地产中介服务机构资质等级证书的企业法人，具备从事房地产代理、房地产信息咨询房地产中介服务资格。二、当事人可以依法自由地选择与何人缔结合同，当事人可以依法自由地决定合同的内容，一方当事人不得强迫与他人订立合同。本案中，收取综合服务费4000元是双方当事人在《翠逸家园认购书》中明确约定，而且无证据显示被告创建物业公司强迫原告与其签订《翠逸家园认购书》，因此，两原告与被上诉人创建物业公司签订的《翠逸家园认购书》没有违反《中华人民共和国合同法》的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规并无对此收费作出明确的禁止性规定。本案中，两原告在2001年8月21日交纳了综合服务费，并由被告创建物业公司开具发票及被告翠逸公司开具收据。鉴于2002年1月31日，翠逸家园临时业主委员会向时代信诚物业管理公司、时代发展集团已提出包括4000元综合服务费等在内的问题，因而可推定两原告于2002年1月31日起应知道撤销事由。但两原告自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，且在庭审中也否认要求在本案中行使撤销权，两原告已丧失行使撤销权的权利。因此，两原告与创建物业公司之间所签订的《翠逸家园认购书》成立和有效。两原告诉称《翠逸家园认购书》关于综合服务费的约定属无效约定的理由不成立，原审法院不予采纳。两原告要求被告翠逸公司、创建物业公司退还综合服务费4000元的诉讼请求欠理，不予支持。据此，原审法院于2003年12月27日作出民事判决：驳回冯某、王某某的诉讼请求。本案受理费210元，由冯某、王某某负担。
判决后，冯某、王某某均不服，上诉至本院，认为：1、被上诉人翠逸公司故意隐瞒与所谓的创建物业公司销售代理关系，是为了拒绝向上诉人等业主返还5000元综合服务费做准备。翠逸公司对5000元综合服务费在收取时做出了“是将要用于房屋内电话、煤气、上下水、电视等手续和加装管线的费用”，但在房屋交付后，又再次收取电话、煤气、上下水、电视等手续和加装管线的费用。翠逸公司在2001年5月12日以后部分变更《翠逸家园认购书》的主体，却仍以翠逸公司的名义收取4000元综合服务费，已实际构成对上诉人的故意欺诈。2、在我国的法律渊源中，地方性法规和其他规范性法律文件是当然有效的渊源，最高人民法院的司法解释及判例却并不在我国的法律渊源中，尽管在我国最高人民法院的司法解释及判例在我国司法实践中起着广泛和极大的影响及作用，但从规范司法的角度和历史意义上，人民法院的判决只能依据我国现行的法律渊源；因此，当地方性法规和其他规范性法律文件的有效规定与最高人民法院的司法解释及判例发生冲突时，法院的判决依据就应当以地方性法规和其他规范性法律文件为准据法，而不应当继续适用我国最高人民法院的司法解释。本案就是此类情况，应适用广东省的相关地方法规。《广东省商品房预售管理条例》第25条规定：预售商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后，除国家和省新开征的税费后，预售人不得向预购人收取其他款项。3、上诉人要求被上诉人返还5000元综合服务费，无论其理由如何，均不影响法院独立审查案件事实，最终作出客观的判决；退一万步讲，本案即使可以认定《翠逸家园认购书》合法有效，或即使可以认定被上诉人收取4000元综合服务费这一约定的条款有效，但原审法院仍应当依据上诉人的请求和理由来认定被上诉人未按照其承诺履行应尽义务，其行为应视为构成违约，并判决被上诉人返还5000元综合服务费。据此，请求二审法院依法撤销原判，重新作出公正判决，全面支持上诉人的诉讼请求。一、二审受理费由被上诉人负担。
被上诉人翠逸公司、创建物业公司，原审第三人盈鼎公司均表示服从原判。
经审理查明：2001年7月6日，两上诉人与被上诉人创建物业公司签订《翠逸家园认购书》，约定：两上诉人认购翠逸家园叠翠居X层08房；两上诉人委托被上诉人创建物业公司为其提供购房咨询服务，基于创建物业公司提供的服务，双方签订了本《翠逸家园认购书》，两上诉人同意向创建物业公司支付购房咨询服务费4000元，并于交付首期楼款时同时缴交。同年7月17日，两上诉人向创建物业公司交纳了4000元咨询服务费，并分别由创建物业公司开具发票及翠逸公司开具收据。同日，两上诉人与翠逸公司签订《商品房买卖合同》，约定：两上诉人认购翠逸家园叠翠居X层08房，房价为（略）元。
2002年1月31日，翠逸家园临时业主委员会向时代信诚物业管理公司、时代发展集团提出5000元综合服务费等问题。同年2月1日，翠逸家园临时业主委员会发出业主通告，其与时代信诚物业管理公司、时代发展集团就5000元综合服务费等问题交换了意见。
另查，被上诉人创建物业公司是领取广州市房地产中介服务机构资质等级证书、具备从事房地产代理、房地产信息咨询的房地产中介服务资质的企业法人。
2001年5月11日，被上诉人翠逸公司与广州市新建业商品房销售有限公司、被上诉人创建物业公司签订协议书，约定：1、因广州市新建业商品房销售有限公司成功代销的套数未能达到《翠逸家园独家销售代理合同》约定，自2001年5月11日起，解除《翠逸家园独家销售代理合同》，由翠逸公司另行委托创建物业公司代理销售工作；2、广州市新建业商品房销售有限公司收取的241万元综合服务费，现委托创建物业公司负责向认购者办理结算和开具发票；广州市新建业商品房销售有限公司应当在本协议书签订后10天内将开具发票所需缴纳的税费委托翠逸公司在尚未返还给广州市新建业商品房销售有限公司的款项内直付给创建物业公司。
本院认为：因为两上诉人与被上诉人创建物业公司签订的《翠逸家园认购书》，未违反法律规定，是双方当事人真实意思表示，而在该认购书中明确约定两上诉人须基于创建物业公司提供的服务，向被上诉人创建物业公司支付5000元购房咨询服务费，且创建物业公司具备从事房地产销售代理及信息咨询服务的中介服务资质，又因该司已促成了房屋买卖，故其依约收取服务费并无不妥。上诉人称该服务费是两被上诉人承诺要用于房屋内电话、煤气、上下水、电视等手续和加装管线的费用，但没有提供证据证实，且两被上诉人予以否认，故本院不予采信。上诉人已于2001年7月17日交纳了此费用，并由被上诉人创建物业公司开具发票，上诉人若认为此费用的交纳没有法律依据、认购书的相关条款显失公平，由于没有在法律规定的一年期限内提出撤销请求，已丧失行使撤销权的权利。
对于上诉人提出的法律适用问题，因为本案事实与上诉人提及的地方法规相关规定的适用情形不同，本案被上诉人创建物业公司收取费用的依据是其与两上诉人达成的协议，而该协议属于中介服务范畴，与房地产买卖的法律关系相对独立，适用的法律是我国民法通则和合同法的有关原理及规定，不存在与上诉人所述的地方法规相冲突问题。所以上诉人提出的不应适用最高院司法解释、而应适用相关广东省地方法规的主张，与本案无关联性，本院不予采信。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第73条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，上诉人要求被上诉人返还5000元购房咨询服务费，不符合事实和法律规定，本院不予支持。
综上所述，审查上诉人上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元，由上诉人冯某、王某某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长国平平
审判员杨某航
代理审判员林娟
二OO四年一月一日
书记员徐华斌
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