海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民终字第X号
上诉人(原审原告)胡某，女，X年X月X日出生，汉族，海口市X路希望小学校长，住（略）。
委托代理人刘某，男，海大特区法制研究所干部，住（略）。
被上诉人(原审被告)许某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户，住（略）。
委托代理人符某某，男，汉族，海口市法律事务中心法律工作者。
上诉人胡某因房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2000)新债初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年9月20日立案受理后，依法指定民二庭副庭长甘文萍担任审判长，与审判员胡某光、蔡红曼组成合议庭，共同负责对案件进行审理。本院于2000年10月27日依法公开开庭审理了本案，上诉人胡某及其委托代理人刘某、被上诉人许某某的委托代理人符某某到庭参加诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见。经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，上诉人胡某、被上诉人许某某签订的“租房协议”，意思表示真实，内容合法，属有效协议，应受国家法律保护。胡某未按协议约定将房屋用于办学，而是中途退房并未经房主许某某同意将房屋转租给外人，属违约行为，应承担违约责任。许某某在不知道其姐许某影于1999年已办理有效的房屋出租安全许某证并代缴纳税款的情况下，在海口市公安局城西派出所与胡某签订的调解协议书，因公安局作为行政机关无权处理经济纠纷，且该调解协议是在许某某不知其有房屋出租安全许某证的情况下签订的，意思表示不真实，因此确认该调解协议书无效，不受国家法律保护。胡某要求许某某退回租房押金5000元及利息，并在一审庭审中增加诉讼请求，要求许某某返还剩余房租7000元及违约金5000元，因胡某违约在先，原审法院不予支持，许某某在一审庭审中提出反诉，要求胡某偿还损失费及违约金共6225元，因其未在规定期限内缴纳诉讼受理费，依法按许某某自动撤回起诉处理。据此，判决：驳回胡某的诉讼请求。
上诉人胡某上诉称，一、原审判决认定事实有误。在一审庭审期间，许某某出示的租房许某证时间上有明显的涂改痕迹，而涂改处没有盖涂改章。依照规定，涂改后的证件一律无效。上诉人到城西派出所调查，从发证登记存薄上查明，发证日期为2000年5月9日。而派出所后出具的证明与此相矛盾。二、同为一个派出所先后出具两个自相矛盾的证据，一为2000年5月9日的“城西派出所治安案件调解书”，二为2000年8月18日出具的证明，请求二审法院对此证据重新审查。三、原审认定上诉人违约缺少证据。被上诉人未能举证证明上诉人转租的事实。四、原审判决偏袒被上诉人。按照租房协议的约定，即使是上诉人违约，违约责任仅仅是不退还押金5000元。五、经派出所主持调解的协议书是双方变更合同的真实意思表示。因此请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人返还收取的租房押金5000元，退还剩余租金7000元，并承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人许某某答辩称，一、请求二审法院驳回上诉，维持原判，诉讼费由上诉人承担，上诉人所述与本案无关。二、公安部门的调解违反法律规定。治安案件调解协议书没有任何强制约束力。但能够证明上诉人转租，让其他人员到被上诉人的房子居住。三、双方签订的合同是否有效，由于上诉人违约，被上诉人依约主张权利，符某法律规定，也符某合同约定。
法庭围绕双方当事人争议的焦点，审理查明的事实如下：
1999年8月22日，胡某与许某某签订一份“租房协议”，约定，胡某租用许某某位于（略）五层楼房底下三层作为办学场地，租期二年(1999年8月至2000年8月)，押金5000元，三层楼每年租金（略）元(如在办学期间达到200人整，另加房租2000元)，分二次付款，第一次(1999年8月)付款7000元，第二次将余款及押金付清。租赁期间，双方不得随意修改协议，如承租方胡某中途退房，许某某不退其押金5000元，如出租方许某某要求胡某搬出房屋，许某某应付5000元损失费给胡某，协议生效后，胡某于1999年10月28日支付5000元押金给许某某，并全额支付一年的租金2．4万元给许某某。许某某依约将房屋提供给胡某办学，名为希望小学。2000年5月3日，胡某另行选择校址，带领学生搬走，但员工、家属仍居住在许某某房屋，许某某认为胡某违约，不履行双方签订的租房协议，双方争执不下，为避免事态扩大，双方于2000年5月9日到海口市公安局城西派出所要求解决纠纷，在（略）民警调解后，双方达成调解协议书，调解书中确认纠纷的缘由系许某某在不办理房屋出租许某证的情况下出租房屋给胡某作为办学场地，而胡某租期未满，让其他人员到该房屋居住，因此双方同意解除租赁关系，所产生的租金、押金争议问题双方协商处理或到法院要求裁决处理；胡某不得继续承租（略）办学或居住。2000年5月11日，胡某从许某某房屋搬走。于同月16日将房屋钥匙交还给许某某。之后许某某筹办海口博才流动人口子弟小学。许某某于2000年7月5日取得办学的卫生许某证。同年8月4日取得社会力量办学许某证。该证载明海口市博才流动人口子弟小学的法定代表人为许某某。另查，位于（略）的五层楼房属于许某某和其母梁文花共有，许某某于2000年5月9日申请办理房屋出租安全许某证，取得琼公租城西字第X号许某证，该证载明有效期自1999年8月1日至2000年8月1日。许某某曾于1999年11月4日向海口市地税局缴纳税款。
以上事实有双方签订的租房协议、海口市公安局城西派出所出具的两份证明、申领房屋出租安全许某证审批表、房屋出租安全许某证、税收完税证、房产证、收条、教社证字第X号办学许某证、海新食卫证字[2000]第X号卫生许某证等书证、坡博东村X号房屋照片等物证及双方当事人的陈述笔录等证实，足以采信。
本院认为，根据案件事实和证据，处理意见如下：
胡某与许某某签订的“租房协议”系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律规定，应为有效合同。在协议履行过程中，双方在城西派出所的主持下，自愿达成解除“租房协议”的“治安案件调解协议书”，该协议亦是双方当事人真实意思表示，应予确认。因此应认定双方于2000年5月9日已达成一致意见，同意解除双方于1999年8月22日签订的“租房协议”，解除租赁关系，并约定租金和押金问题另行协商解决或向法院要求裁决。至于双方以什么理由解除合同，并不影响双方同意解除合同的效力。此后，胡某于2000年5月11日搬离（略）房屋，同月16日将钥匙交还给许某某，而许某某亦着手筹办其本人为法定代表人的海口市博才流动人口子弟小学。这表明双方均服从调解协议，并切实履行。许某某的委托代理人在庭审中不承认许某某收到钥匙的事实，但许某某承认胡某已于2000年5月11日全部搬走的事实，且双方在“治安案件调解协议书”中亦确认胡某不得继续承租（略）办学或居住，故许某某在胡某搬走后已使用其房屋的事实，应予确认。关于双方在履行租房协议过程中，是否存在违约行为和应否承担违约责任的问题，从双方签订的“治安案件调解协议书”中的内容来看，该调解协议系双方在派出所的主持下对原租房协议的变更，而双方在调解协议中对违约问题未予涉及，应视为双方对违约问题已达成一致意见即互不追究违约责任。而许某某已收取胡某租房押金5000元及1999年8月22日至2000年8月21日的租金（略）元。但胡某仅使用房屋至2000年5月16日，因此解除协议后，许某某应将押金5000元及2000年5月16日－2000年8月21日共计3个月零5天的租金(按每天66．7元)计6333．5元退还给胡某。至于胡某与许某某之间的水电费结算问题，因许某某在一审时未交纳反诉费，原审法院已视为撤诉处理，本院亦不予审理。故许某某在双方解除租房协议后，拒不退还押金及多付的租金给胡某，应承担相应的民事责任。上诉人胡某对此提出上诉有理，应予支持。但胡某要求许某某承担违约责任理由不充分，因此应承担相应的诉讼费用。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，应予纠正。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、撤销海口市新华区人民法院(2000)新债初字第X号民事判决；
二、许某某应于判决生效之日起十日内将押金5000元及租金6333．5元支付给胡某。
一、二审案件受理费共计1388元由许某某负担980元，胡某承担408元。
本判决为终审判决。
审判长甘文萍
审判员胡某光
审判员蔡红曼
二○○○年十一月六日
书记员伍卓斌
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