广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)梁某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人曾某某，女，汉族，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人徐阳，广东桂洲律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审被告)黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人梁某某因房屋租赁纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2001年8月30日，李锐添、张兆坚与本案两被告陈某某、黄某某签订《出租厂房协议书》一份，两被告向李锐添、张兆坚租赁位于佛山市顺德区X镇容里华里三路X号的厂房中的900平方米。协议约定：每月租金3000元，不收定金，每月X号之前交当月租金，承租人不得以任何理由推迟；租期由2001年8月30日至2005年8月30日。协议另对其他事项作了约定。在上述协议的履行过程中，两被告与李锐添、张兆坚协议增加了容里华容三路X号厂房的另外部分(该部分在两被告租赁时租赁给其他人)，租金每月增至5500元，其他条款不变。2002年年初，本案原告向李锐添、张兆坚购买了上述的房屋，并取得了以自己为产权人的房地产权证。原告按每月5500元的租金标准收取了两被告从2002年3月至12月的租金。因原告认为两被告从2003年1月开始没有支付租金，于是提起诉讼要求两被告立即搬出原告的房屋，支付2003年1、2月的房屋使用费（略）元(以后以每月（略）元续计)并承担本案的诉讼费用。两被告辩称不是不想支付原告的租金，而是原告不收取且要提高租金的标准。两被告在庭审中表示可按每月5500元的标准即时清付所欠的租金。
原审法院认为，根据法律的有关规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为，本案租赁物的产权明晰，因此李锐添、张兆坚与两被告陈某某、黄某某签订的《出租厂房协议书》合法有效。另外，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故本案中位于佛山市顺德区X街道办事处容里居委会华容三路X号的房屋产权人依法变更为本案的原告梁某某后，原来由李锐添、张兆坚与两被告陈某某、黄某某签订的《出租厂房协议书》应由原告与两被告继续履行。本案中，事实上原告与被告有在继续履行原签订的《出租厂房协议书》，现双方争议的是：是原告无理不收取租金还是两被告无故拖欠租金。根据本案被告提供的证据，合同约定支付租金的时间是每月的30日前，而两被告已支付的租金中，每月支付租金的时间大部分在20日之前，可见两被告有准时支付租金的行为。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。原告的诉讼请求是要求被告搬迁，要被告搬迁的前提是要解除原被告之间的《出租厂房协议书》。原告认为两被告从2003年1月开始没有支付租金，同年2月17日便提起诉讼，在诉讼中并没有提供证据证明在起诉前已向被告催收或已给予两被告合理的支付期限。因此原告以被告无理拖欠租金为由行使合同解除权的，应先向被告行使催收权并给予合理的支付期限。由于两被告与李锐添、张兆坚签订的《出租厂房协议书》对如何支付租金没有约定，因此被告提出若原告拒绝收取被告的租金的话，两被告不知如何支付有理。综上所述，《出租厂房协议书》没有存在不能继续履行的因素，原告主要是针对两被告无支付租金，但原告又无证据证明其可以行使合同解除权，而被告又同意即时支付已欠的租金，因此，《出租厂房协议书》应继续履行为宜。原告要求两被告立即搬出，不予支持；两被告未支付的租金应即时支付。为避免日后双方对如何收取租金产生异议，建议原被告双方可另行补充协商收取租金的方式，即可由原告开立帐户让被告以转帐的方式支付等；在被告方面，若原告无理不收取租金的，被告可按法律的有关规定进行提存。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零一条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告陈某某、黄某某在本判决发生法律效力之日起3日内向原告梁某某清还租金。租金以每月5500元计算，从2003年1月计至本判决发生法律效力之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费450元由两被告负担。
宣判后，梁某某不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实和适用法律错误，将本案存在的两个法律关系混为一谈。本案存在两个法律关系：第一，该房屋原业主李锐添、张兆坚与两被上诉人于2001年8月30日所签订的租金为3000元/月、四年租期的900平方米厂房的租赁合同关系；第二，两被上诉人先于潘庆超搬走后侵占潘庆超向原业主租赁的东面的一幢两层半办公楼和南面靠石搁路的两层简易楼房，后与上诉人形成了一个事实的租金为2500元/月，但没有租赁期间的非书面的租赁合同关系。上诉人称座落于顺德区X街道办事处容里居委会华容三路X号的房屋原是一间集体企业的厂房，后转制卖给私营企业主李锐添、张兆坚(只办一份总面积为1600平方米的房产证)，再由李锐添、张兆坚转卖给上诉人，该厂房结构复杂，有星棚结构的车间和办公楼及邻街铺位，原业主出卖之前将该厂房分各个部分分别租给了多个业主。东面的一幢两层半的办公楼和南面靠石搁路两层简易楼房租给潘庆超作无牌化工厂，潘庆超被工商部门查处后搬走，被上诉人就擅自霸占，后来上诉人在购买上述总面积后1600平方米厂房后，从2002年4月份开始转交上诉人收租，其中四月、五月被上诉人经手交给上诉人5500元，但收据被上诉人写明其中的2500元是由潘庆超所交。上诉人与被上诉人从来就没有签订任何租赁合同，原业主也只是与被上诉人签订了一份900平方米厂房租赁合同，租期为四年，用途用作五金厂，这900平方米并不包括南面靠石搁路的两层简易楼房，被上诉人答辩状中自述包括着两层简易楼房是凭空捏造的，完全没有事实依据，二审法院可以就房产证后的宗地图计算除南面靠石搁路的两层简易楼房外，星棚面积就已足够900平方米。原业主并没有与被上诉人签订任何第二份900平方米以外东面和南面靠石搁路的两层简易楼房的租赁合同。原审判决认定两被上诉人与李锐添、张兆坚协议增加租赁了容里华容三路X号厂房的另外部分，租金增至5500元的事实是不可能的。如果被上诉人与原业主签订了补充协议，一审就应该提交，而且上诉人购买厂房后，2002年4月、5月的租金收据为什么注明其中2500元是潘庆超所交。现在上诉人要求收回租金各为3000元和2500元的两部分厂房，因为根据原业主和被上诉人签订的合同第三条：“如甲方变卖该厂房的话，甲方有权提前三个月通知乙方搬走不再租给乙方，双方各不补损失费”。由于李锐添等已经将厂房变卖给上诉人，原合同的权利应由上诉人承继，上诉人有权提前三个月通知乙方搬走，事实上上诉人于2003年1月3日已发挂号信通知上诉人搬走，现已超过三个月，但上诉人拒不理会；又根据上述合同第一条：“乙方每月X号交当月租金，乙方不得以任何原因推迟”。事实上被上诉人由于出现经济问题，被供电所剪线剪电才故意拖延交租的，并不是上诉人不收租金，被上诉人最后一次交租是写了一张5500元的支票交给五金厂的门卫，这就可以证明被上诉人说上诉人不收租是假话。二、2500元(即900平方米外)租金部分厂房由于是不定期租赁，根据合同法第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，所以被上诉人有权随时解除2500元租金部分厂房租赁合同，而且上诉人已于2003年1月3日已发挂号信尽了通知义务。综上，上诉人要求解除与被上诉人的全部租赁关系，收回全部租金有事实、法律依据。据此，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判解除两被上诉人与上诉人之间的两个租赁合同，本案二审判决生效后立即搬出两个租赁场所：座落于顺德区X镇X路X号900平方米星棚结构用作五金厂的厂房；座落于同样X号地址900平方米星棚结构厂房以外的东面的一幢两层半的办公楼和南面靠石搁路的两层简易楼房；请求判令被上诉人承担二审诉讼费。
上诉人在二审诉讼期间向本院提供了如下证据：
证据1、上诉人2001年1月3日寄给被上诉人的信件及挂号函件收据。证明上诉人对被上诉人欠租的情况进行催收。被上诉人质证认为不是事实。因从该信件的内容上分析，上诉人的意思是要求与被上诉人签订新的租赁合同和增加租金，且当时被上诉人并没有欠租，故本院对该份证据不予采信。
证据2、上诉人于2003年5月5日发给被上诉人的传真件，证明上诉人在2003年5月5日对被上诉人所欠的1－4月租金进行催收。被上诉人认为不是事实。由于该证据是发生原审判决送达后发生，与本案讼争的欠租催收无关，本院不予采纳。
被上诉人陈某某、黄某某答辩认为：原审判决正确，请二审法院维持原判，驳回上诉。
被上诉人陈某某、黄某某在二审诉讼期间未向本院提供新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：合法的房屋租赁合同受法律保护，本案中位于佛山市顺德区X街道办事处容里居委会华容三路X号的房屋原业主李锐添、张兆坚与被上诉人陈某某、黄某某签订的《出租厂房协议书》符合法律规定，合法有效。原业主李锐添、张兆坚依法将其房屋所有权转让于上诉人梁某某后，原业主与被上诉人陈某某、黄某某签订的《出租厂房协议书》对上诉人梁某某继续有效，应由上诉人和被上诉人继续遵照合同履行。上诉人以被上诉人未能按合同约定交纳租金为由请求解除该租赁合同，依据不足，不予支持。上诉人上诉认为根据合同第三条“如甲方变卖该厂房的话，甲方有权提前三个月通知乙方搬走不再租给乙方，双方各不补损失费。”该权利已由上诉人继受，因此有权通知被上诉人搬走，因该条是一个附条件解除合同的条款，原出租人在条件成就时没有行使，现上诉人作为出租人并未提出该条件已成立的依据，因此其上诉请求依据不足，本院不予支持。
对于《出租厂房协议书》约定的租赁面积之外增加的租赁部分，由于被上诉人就此部分一直收取上诉人交纳租金(2500元／月)，上诉人对此也没有异议，应视为双方形成了一个事实上的租赁法律关系，但双方并没有对此租赁期间进行约定，所以本院认定该租赁关系属不定期的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，上诉人可以随时解除不定期租赁关系，但上诉人解除合同应当在合理期限之前通知被上诉人。而本案中上诉人没有履行通知的义务，故对其要求解除该部分的租赁关系，本院不以支持。上诉人上诉认为其已履行通知解除的义务，没有事实依据，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人梁某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈某武
代理审判员吴健南
代理审判员谭洪生
二○○三年九月六日
书记员冼富元
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