广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)吴某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审原告)梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人沈庆佳，广东东成律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)佛山市城区人民政府永安街道办事处。住所地：佛山市X街X号。
负责人邬某某，书记。
委托代理人梁某冬、林某某，均系广东广立信律师事务所律师。
不服广东省佛山市城区人民法院(2002)佛城法房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2003年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2003年2月25日询问了上诉人吴某及其委托代理人沈庆佳，被上诉人佛山市城区人民政府永安街道办事处的委托代理人梁某冬。本案现已审理终结。
原审审理查明：佛山市X街X号楼房是被告以“文化站和宿舍”项目而建设的房产，于1996年间建成，1997年2月21日经验收合格。1998年间，被告对部分套间作对外转让。两原告于1999年9月2日与被告属下的佛山市X街道党委财经领导小组房屋物业管理办公室签订买卖合同，约定原告购买汾左街X号505房。同日两原告与被告就该房屋的买卖重新签订“房地产买卖契约”，约定该房的建筑面积为127.672平方米，成交价格为（略）元。该契约的第十二条约定：“出契面积以房管局计算方法核定为准，上述购房总价款不变”，第十三条约定由被告负责代办房地产权证。此时，被告尚未就该房产领取房地产权证。至1999年9月6日，两原告交付了购房订金（略）元，之后，付清了总购房款（略）元。被告亦将该房屋交付原告使用。之后，在到房地产交易所办理交易手续时，被告将契约中约定的建筑面积127.672平方米，用涂改液涂改成112.08平方米，并在涂改处加盖了被告公章。2000年12月25日，佛山市房地产交易所出具房地产交易结案证明书，其中记载交易房屋汾左街X号505房的面积为112.08平方米，核准交易价格为（略）元。原、被告均在该证明书上签字。2001年1月13日，佛山市地方税务局向两原告出具转让(销售)房地产收入发票，发票上写明了如上所述的建筑面积和价格。2001年12月29日，佛山市房产管理局制发了该房的房地产权证，载明产权人为两原告，产权来源为向被告购买，建筑面积为112.08平方米。
原审法院认为：原、被告签订的房地产买卖契约，为双方自愿签订，系双方真实意思表示，依法有效成立，对原、被告均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。被告将契约中的建筑面积由127.672平方米变更为112.08平方米，系对合同主要条款的变更。被告未能提供证据证实这一变更是原、被告协商一致的行为，因此这一变更不能生效。双方应依照合同原订的各项条款全面履行权利义务。房屋买卖中约定销售价格有两种方式，可以按套(单元)计价，也可以按建筑面积计价。本案的买卖契约是按套计价，约定了成交的总价款。这一约定不违反法律规定，为有效条款。因为办理房屋产权变更登记手续，房地产权登记机关必须测定房屋建筑面积，最终形成产权登记面积，因此买卖契约中订立的第十二条“出契面积以房管局计算方法核定为准，上述购房总价款不变”，是原、被告对合同约定面积与产权登记面积有差异时所约定的处理方法。这一条款为双方自愿签订，不存在导致条款无效的法定情形，亦无证据证实存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等法定事由，故为有效条款，对双方有法律约束力。佛山市房地产交易所向原、被告出具的房地产交易结案证明书中载明房屋面积为112.08平方米，此即为产权登记面积。因此，导致合同约定面积与房地产权证中所载面积不同的原因，不在于被告单方涂改契约的行为，而是房地产权属登记机关测量计算的结果。按照买卖契约第十二条的约定，建筑面积的这一减少结果，不产生购房总价款变更的后果。综上，原告的诉讼请求证据不足，理由不成立，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1476元由原告承担。
宣判后，吴某、梁某某不服，向本院提起上诉认为：一审判决虽认定被上诉人单方涂改合同的事实并确认被上诉人单方涂改合同的行为无效，双方应依照合同原订的各项条款全面履行权利义务，但在处理本案的实质问题时却存在认定与事实不符及适用法律错误的情形。1、被上诉人在一审答辩状中明确承认合同中第十二条“出契面积以房管局计算方法核定为准，上述购房总价格不变”是在2000年8月30日应被上诉人要求在与上诉人重新签订购房合同时增加的。另从被上诉人的答辩及所提交的证据中，我们可以看见佛山市房地产管理局在1999年7月28日核发的涉案房产的原房产证已登记房屋建筑面积为112.08M2。以上表明被上诉人至少在1999年取得原房产证时已得知涉案房产的面积为112.08M2，而不是在1998年出售给上诉人时合同约定的127.（略）。但此时被上诉人却采用瞒骗、欺诈的手段与上诉人按1998年约定的面积重新签订合同，并提出在合同中增加第十二条，其后又利用代办交易登记手续的便利单方用涂改液将合同约定的建筑面积由127.（略）涂改为112.08M2，由此可见被上诉人是在早已得知不能按原合同约定面积交付使用的情况下，采用瞒骗、欺诈的手段，有预谋地在重新签订合同时增加第十二条，并误导上诉人重新签订合同。上诉人认为被上诉人的这一行为已违反诚实信用、公平交易的原则，足以认定第十二条的订立存在欺诈的情形，根据合同法的规定，第十二条的约定应归于无效。2、一审判决认定双方应依照合同原订的各项条款全面履行权利义务，也就是说在上诉人已按合同约定付清房款的情况下，被上诉人应将建筑面积为127.（略）的房屋交付上诉人使用。事实上被上诉人交付的房屋仅112.08M2，比约定减少了15.（略）。假如按一审判决的认定，被上诉人应在现有房屋处补建15.（略）的房屋交给上诉人，但这明显是不可能实现的。因此，合同履行的不符合约定是由被上诉人造成的。合同履行的结果实际上已违背上诉人在订立合同时真实意思的表示。由于上诉人已付清房款并已装修入住多年，现实已不允许上诉人解除合同，因此作为受损方只能要求被上诉人退回多收的15.（略）的房款以减少损失。但一审判决一方面认定双方应按合同约定全面履行权利义务，另一方面又认定被上诉人不需为少交面积承担责任，这显然是前后矛盾的。3、一审判决错误认定本案的买卖契约是按套计价。本案中，买卖双方签订的《房地产买卖契约》是由建设部制定的格式化合同。合同中明确约定交易房产的建筑面积及成交价格，由此可见本案中约定的买卖价格是按建筑面积计价的，作为买主需按约定价格付清房款给卖方，而卖方则应按约定房屋建筑面积交付房屋。因此一审判决在本案的计价方式上的认定是与事实不符的。上诉人之所以会知道并购买被上诉人的房屋，完全是在1998年的时候，被上诉人张贴横幅标示房屋仅售2300多元/M2，上诉人才前往协商购买的。因此本案不存在按套计价的买卖方式。4、一审判决对合同中第十二条的错误认定导致本案适用法律的错误。首先，合同的第十二条是被上诉人有预谋采取瞒骗、欺诈的手段订立的，其次第十二条的订立也明显违反了合同法第54条“在订立合同时显失公平”的规定。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第72条的规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”被上诉人在提出增加第十二条时，已明确得知涉案房屋的真正面积，这一点也正是被上诉人所故意利用的优势，被上诉人显然是希望设立这一条款来达到购房款不变而可以少交面积的目的，也正是这一条款的约定才导致本案当事人之间的利益不平衡，也使合同履行的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则。上诉人认为根据合同法的有关规定，合同中第十二条的约定应为无效条款。综上所述，一审判决由于错误认定事实及适用法律的不当，致使上诉人的合法权益无法受法律保护。故请求二审法院1、撤销原审判决；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。
上诉人吴某、梁某某在上诉期间没有提交新证据。
被上诉人佛山市城区人民政府永安街道办事处答辩称：1、被上诉人在与上诉人的房屋买卖过程中不存在瞒骗和欺诈的行为，双方之间的房屋买卖是现楼买卖，上诉人是观看了现楼，双方才签订买卖合同的，而且签订合同后很快就进行了交楼手续。2、被上诉人所出售的房屋是在1996年所建造的，当时亦委托了有关的房地产公司进行测量，当时测量的计算方法是采用投影面积的百分百来计算，因此被上诉人不存在故意欺诈、隐瞒的事实。3、交易后，房地产权证的面积与合同约定的面积不同，这并不是被上诉人夸大面积，而是国家后来颁布了对房地产建筑面积测量计算的新方法，致使在2000年所办理的房地产权证面积与合同面积不同。4、上诉人购买房屋是在1998年2月，当时已经交付使用，由于客观原因被上诉人在1999年底才领到房地产权证，当时房屋面积的计算方法已经改变，而且被上诉人亦已经告知了上诉人有关情况，若上诉人不知道房屋面积的计算方法已经改变，那么上诉人是不会签交易结案证明的，因此双方在2000年8月签订的合同条款中约定房屋的面积是按照房管局确定的计算方法来认准的。5、关于双方的交易是按套计价还是按建筑面积计价的问题，合同上的条款是约定按套计价，并没有约定按单价来计算，双方是选择了按套计价，这种约定是双方的意思表示。综上所述，原审判决正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人佛山市城区人民政府永安街道办事处在上诉答辩期间没有提交新证据。
上诉后，经审查，上诉人对原审判决确认的事实无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。在该《房地产买卖契约》中，上诉人与被上诉人约定了房屋成交的总价款，并且在第十二条约定：“出契面积以房管局计算方法核定为准，上述购房总价款不变。”在该条款中，上诉人与被上诉人约定当合同约定面积与产权登记面积有差异时，购房总价款仍然不变。双方在合同中的这一约定，并不违反法律规定，应受法律保护。上诉人上诉提出该条款是在被欺诈和显失公平的情形下订立的，但对其主张没有提供证据证明，故对上诉人认为该条款无效的主张本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，被上诉人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，但上诉人与被上诉人已在合同中约定出现上述情形时，购房总价款不变。现上诉人以房屋面积出现差异为由，要求被上诉人支付差额部分的房款，没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1476元，由上诉人吴某、梁某某承担。
本判决为终审判决。
审判长黄学军
审判员陈秀武
代理审判员吴某南
二○○三年六月十九日
书记员邱雪碧
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