广东省惠州市中级人民法院
民事判决书
(2003)惠中法民一终字第X号
上诉人(原审被告)惠州市惠城区天星幼儿园(以下简称天星幼儿园)。住所地：惠州市惠城区龙丰科肚一号小区。
法定代表人徐某，园长。
被上诉人(原审原告)惠州市鑫来集团有限公司(以下简称鑫来公司)。住所地：惠州市X街五号四楼。
负责人杨某某，经理。
原审第三人惠州市人民政府龙丰办事处(以下简称龙丰办事处)。
法定代表人张某，主任。
上诉人天星幼儿园因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2002)惠城法房地初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认为，本案涉讼的楼房的土地使用权属第三人龙丰办事处，原告鑫来公司没有办理土地使用权变更登记手续，即投资兴建了该楼房，并且在没有领取房屋产权证的情况下，将房屋转让给被告天星幼儿园，其行为违反了我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及城市房地产管理法的规定，故原告与被告于1999年4月6日签订的《房地产买卖契约》为无效合同。因该楼房已办理了报建手续并经工程规划验收合格，况且，第三人龙丰办事处对原告使用、管理该楼房没有异议，所以，原告是有权将楼房出租给被告的，双方的租赁关系成立，原、被告所签订的“关于终止《房地产买卖契约》的协议”应认定为有效合同，但双方约定的租金明显高于现时同地段的平均水平，应相应调低，根据我院向惠州市欣业房地产评估事务所咨询，该楼房一、二楼(现天星幼儿园)在未装修的租金水平在正常情况下每平方米为15元至23元之间，据此，该楼房平均的租金应调整为每平方米19元较为合理。又因双方都没有申请有关房地产评估部门对争议的房屋面积进行仗量，因此，对该房屋的总面积仍应按双方在《房地产买卖契约》中约定的面积(即900平方米)计算为妥。由于“关于终止《房地产买卖契约》的协议”约定的暂时租期至2000年1月，合同期满后，原、被告又没有续签合同，应视为不定期租赁。现原告认为被告长期违约并无继续履行租赁合同的诚意，故原告要求被告付清租金的同时，从现使用的楼房中搬离并将房产交还原告使用的诉讼请求，合法有理，本院予以采纳。因双方都没有提供房屋交付使用时间的证据，故应以原告通知被告进场装修之日为房屋交付使用的时间，被告应交租金的时间为1999年5月7日起至房屋交还给原告管理使用时止，但租金应扣除被告已支付给原告的款项共人民币（略）元。另外，被告认为惠州市中级人民法院出具的文检鉴定书不够全面具体，缺乏足够的说服力，不能充分说明终止协议的真伪，要求重新鉴定的理由不足，本院不予支持。至于被告提交的4张由蔡焕培、彭小坚为收款人的收据，因原告认为该4张收据没有其公司的盖章，不知道是什么款，故对该4张收据与本案的关联性本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第(六)项的规定，判决如下：一、原告鑫来公司与被告天星幼儿园于1999年11月5日签订的“关于终止《房地产买卖契约》的协议”为有效合同，受法律保护；二、解除原告鑫来公司与被告天星幼儿园于1999年11月5日签订的“关于终止《房地产买卖契约》的协议”第二条；三、被告天星幼儿园应在本判决发生法律效力后60日内将楼房交还给原告鑫来公司管理使用，并从1999年5月7日起至房屋交还给原告之日止按每月人民币（略）元计付租金给原告，但应扣除被告已交款项共人民币（略）元。本案受理费（略）元，文检鉴定费500元，由被告惠城区天星幼儿园负担。原告已经预交的受理费不予退回，待本案执行时，由被告惠城区天星幼儿园迳向返还给原告。
宣判后，原审被告天星幼儿园不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实有误。其一，关于上诉人已交购房款的数额，原判只听信被上诉人的观点，认定上诉人交付的房款为14.2万元，而事实上上诉人共交付25.69万元。原审对被上诉人工作人员蔡焕培和彭小坚向上诉人收取的6.49万元未予认定，且对上诉人交付的已由被上诉人出具收据的5万元购房款也未予认定。其二，对《关于终止〈房地产买卖契约〉的协议》的真伪问题。原审判决认定上诉人与被上诉人分别于1999年9月17日和11月5日签订了两份《关于终止〈房地产买卖契约〉的协议》，并以此为依据认定双方之间为租赁关系。但事实上，该两份协议明显违背常理，因为无论从实际价值还是从上诉人的支付能力而言，每月租金2.5万元是违背常理的，显然是被上诉人随意捏造的。从双方的履约情况看，上诉人已支付了25.69万元，而被上诉人未依约办好房产证，上诉人又一直都有购房的强烈愿望，并投入巨额资金进行装修，毫无理由放弃购买该房产。一审仅对其中一份协议进行笔迹鉴定不妥，请求二审法院对两份协议进行笔迹鉴定。二、原审适用法律错误。上诉人与被上诉人签订《房地产买卖契约》后陆续交付了20多万元购房款给被上诉人，从未交付过房屋租金给被上诉人，虽然被上诉人未取得该房的房产证，但被上诉人实际拥有产权，双方之间的买卖关系有效，应受法律保护。请求二审法院撤销一审判决，确认双方签订的《房地产买卖契约》有效，并继续履行，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人鑫来公司答辩表示服从一审判决，认为上诉人的上诉无理，请求驳回上诉，维持原判第一项，判令上诉人交还房产，并从1999年5月7日起至交还房产之日止按每月2.5万元计付租金。
经审理查明，1999年4月6日，上诉人与被上诉人签订一份《房地产买卖契约》约定：被上诉人将座落于惠州市龙丰科肚社会福利综合楼一、二楼建筑面积约900平方米的房产及幼儿园项目出售给上诉人，每平方米的价格为人民币1530元，总价款为人民币（略）元。并约定签订合同时上诉人支付（略）元，被上诉人将楼房交付给上诉人使用；被上诉人于1999年5月底将该楼房的房产证办到上诉人指定的名下，上诉人同时支付70万元给被上诉人；1999年9月底前再支付40万元，余款于1999年12月底前付清。合同还对双方的违约责任等作了规定。合同签订后，被上诉人于1999年5月7日书面通知上诉人，同意其进场装修。上诉人于1999年5月7日交给被上诉人购房款（略）元，并着手开办幼儿园(即惠州市惠城区天星幼儿园)。上诉人还于1999年8月25日支付购房款（略）元、于8月31日支付购房款（略）元、于9月1日支付购房款（略）元。
1999年9月17日，上诉人与被上诉人签订《关于终止〈房地产买卖契约〉的协议》，确认上诉人逾期交付购房款的行为已构成违约，双方同意终止《房地产买卖契约》，由被上诉人收回该楼房的产权。双方又约定在签订此协议后6个月内，如上诉人有能力购买该楼房，被上诉人同意按前述契约约定的价格和条件将该楼房卖给上诉人，被上诉人同意由上诉人暂时租用该楼房，每月租金为（略）元。1999年11月5日，上诉人与被上诉人又签订第二份《关于终止〈房地产买卖契约〉的协议》，对租赁的期限变更为到2000年1月，其余内容与前一协议基本一致。该协议签订后，上诉人于2000年2月22日又支付现金（略）元给被上诉人。2002年1月16日，被上诉人向原审法院提起诉讼，请求判令上诉人支付拖欠的租金（略）元并搬离该被占用的楼房。
上诉人在一审时于2002年3月20日向原审法院提出反诉，认为双方发生纠纷的根本原因是被上诉人无法办理该楼房的有关手续，造成双方的买卖关系无效，上诉人为该楼房支付了（略）元装修费用，应依法按5年期限进行折旧计算，由被上诉人给予补偿。2002年4月10日，上诉人又申请撤回反诉。原审法院于2002年7月1日裁定准许上诉人撤回反诉。一审庭审时，被上诉人认可上诉人支付的购房款（略）元，但认为上诉人提供的由蔡焕培、彭小坚出具的收款收据没有其公司盖章确认而不予认可。原审审理期间，上诉人于2002年3月25日申请对本案争议房屋的装修现值进行评估、定价以及该房屋在未装修的情况下出租的租金数额进行评估定价，并于2002年4月10日申请对被上诉人提供的两份《关于终止〈房地产买卖契约〉的协议》上的签字“徐某”是否为上诉人的法定代表人徐某所签字进行鉴定。原审法院于2002年3月26日委托惠州市欣业房地产评估事务所对天星幼儿园现有的装修及在未装修情形下的租金数额进行评估，但上诉人于2002年7月2日向原审法院撤回对该房屋装修价值的评估。惠州市欣业房地产评估事务所复函原审法院，认为双方争议房屋在未装修状况下租金水平为每平方米15元至23元之间。原审法院2002年4月23日委托惠州市中级人民法院技术鉴定室对被上诉人提交的《关于终止〈房地产买卖契约〉的协议》上“徐某”的签字及天星幼儿园的印章的真伪进行鉴定，鉴定结论为：1、该《协议》乙方代表处“徐某”签名与所送徐某签名样本是同一人所写。2、该《协议》乙方代表处“惠州市惠城区天星幼儿园”内容印文与所造同名样本印文是同一枚印章所盖。上诉人认为该鉴定结论不够全面具体，缺乏足够的说服力，不能充分说明终止协议的真伪，请求委托广东省公安厅技术鉴定部门或广东省高级人民法院技术鉴定部门重新鉴定。
另查明，本案讼争的楼房，其土地使用权属第三人龙丰办事处，1997年6月18日，龙丰办事处以惠州市龙丰经济开发总公司的名义将该建设用地转让给被上诉人鑫来公司，但未办理土地使用权变更登记手续。该楼房为被上诉人投资兴建，楼房建成后一直由被上诉人管理使用。该楼房已于2001年11月8日经惠州市规划建设局验收合格，并发给建设工程规划验收合格证。本案在审理期间，原审法院依法追加龙丰办事处为本案的第三人。
二审审理期间，被上诉人以书面形式明确表示，上诉人为开办幼儿园而在惠州市龙丰科肚社会福利综合楼一、二楼装修的残值为（略）元，同意在上诉人应支付的租金中扣除。
以上事实有《房地产买卖契约》、关于终止《房地产买卖契约》的协议、收款收据、惠州市中级人民法院文检鉴定书、惠州市欣业房地产评估事务所复函、建设工程规划验收合格证、《转让建设用地合同书》、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，位于惠州市惠城区龙丰科肚的社会福利综合楼，其土地使用权属于本案第三人龙丰办事处，尚未取得房屋所有权证，被上诉人鑫来公司将没有取得所有权的房屋出卖给上诉人天星幼儿园，违反了国家的有关规定，原审据此认定双方签订的《房地产买卖契约》无效是正确的。上诉人与被上诉人在履行无效合同过程中，又将买卖关系变更为租赁关系，因第三人明确表示该楼房所占用的土地的使用权已转让给被上诉人，对被上诉人对该楼房的支配不持异议，原审据此认定上诉人与被上诉人就该楼房签订的租赁合同为有效合同是正确的。因双方约定的租赁期限至2000年1月止，上诉人未按合同约定支付租金，被上诉人要求上诉人支付租金的理由充分，原审在综合考虑了该楼房所处地段的租金水平后，对双方约定的租金给予适当调低，并判令上诉人按市场价格向被上诉人支付租金并无不当，应予以维持。上诉人上诉认为双方之间属于房屋买卖关系而非房屋租赁关系的理由不足，本院不予采纳。至于上诉人已向被上诉人支付的租金数额问题，原审根据上诉人提交的证据和上诉人答辩时提出的“支付了购房款15万元”等情况，认定上诉人已支付的租金为（略）元也是恰当的，上诉人认为其已支付的租金数额为（略）元缺乏充分的证据，本院不予认定。至于上诉人提出的《关于终止〈房地产买卖契约〉的协议》上“徐某”的签名是否为上诉人的法定代表人徐某所签的问题，原审已通过合法的途径委托了有关部门进行笔迹鉴定，上诉人要求重新鉴定缺乏正当的理由，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉的理由不足，应予以驳回；原审判决正确，应予以维持。但是，基于被上诉人在二审期间明确表示可以对上诉人的装修费按折旧后为（略）元计算，折抵上诉人应付的部分租金，对此，本院予以准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院(2002)惠城法房地初字第X号民事判决。
二、上诉人在惠州市龙丰科肚社会福利综合楼一、二楼的装修残值（略）元从上诉人按第一判项应付的租金额中予以扣除。
本案二审受理费（略）元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长王磊
审判员饶来新
代理审判员陈晓文
二○○三年二月二十六日
书记员曾晓燕
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