原告（反诉被告）上海某农业科技有限公司，住所地（略）。
法定代表人任某，董事长。
委托代理人褚某，男，该公司工作人员。
被告（反诉原告）孙某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
原告上海某农业科技有限公司与被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月27日立案受理后，依法由代理审判员张孜适用简易程序审理。在本院指定的举证期限内，被告提起反诉，本院依法决定与本诉合并审理。本案于2010年3月15日、2010年5月7日、2010年6月12日三次公开开庭进行了审理。原告上海某农业科技有限公司的委托代理人褚某、被告孙某到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告上海某农业科技有限公司诉称：原告于2007年7月取得位于（略）某农业土地使用权，以此打造乡村休闲俱乐部。由于政策限制无法新建房屋，原告租赁了被告房屋并一次性支付了五年租金。原告在承租房屋后因沪杭高速铁路工程建设穿越了原告承包的农地，使得原告的租赁目的无法实现。原告在与被告协商要求解除合同无果的情况下，诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁协议；2、被告退还合同解除之后的租金。
被告孙某辩称：原、被告签订的房屋租赁合同期限20年，同意原告解除合同的请求，但原告属于单方违约，被告有权根据合同约定，要求原告赔偿一切损失，不同意返还因合同解除而已预先支付的租金，并提出反诉请求：1、原告赔偿被告提前解除合同的违约损失（按剩余15年租金总额的15%计算）和搬迁费6,000元；2、原告赔偿被告财产损失15,000元；3、原告赔偿被告3头老母猪的损失30,000元。
针对被告孙某的反诉，原告上海某农业科技有限公司辩称：不同意被告的反诉请求。原告解除合同系高铁建设无法实现租赁目的，非原告违约，对于被告提出的违约损失的计算方式不予认可；搬迁费没有证据证明，不同意支付；对原告房屋现状予以确认，但双方在交付房屋时未办理交接手续，有些设施在被告交付时已经损坏，对于被告提出的财产损失不同意赔偿；老母猪损失，与本案无关，不予认可。
经审理查明：2008年3月8日，原告因在（略）某农业园区X村休闲俱乐部需要，遂与被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告向被告承租位于（略）某农村宅基地房屋。租赁期限从2008年1月1日起至2028年12月31日止。每月租金1,600元，每五年支付一次，五年共计96,000元。如有违约，违约方向对方赔偿一切损失。合同另对其它相关租赁事宜均作了约定。
租赁合同签订后，被告交付房屋，原告支付首期租金94,400元。此后，因沪杭高速铁路工程建设穿越了原告用于开办乡村休闲俱乐部而承包的农业土地，原告认为其租赁被告宅基地房屋的合同目的无法实现，遂要求与被告解除合同，双方协商无果，原告遂诉至法院。
庭审中，因原告对被告主张的财产损失15,000元不予认可，而被告亦无证据证明15,000元损失的具体组成，故本院依法向被告释明，要求其在法院指定的期限内提交书面的评估审价申请，但被告以其以为法院上门审价为由，未交书面申请。另，被告表示，其以养猪为业，因与原告签订了租赁合同，便将3头尚未养大的老母猪提前出售，虽然已收取原告母猪补偿款4,500元，但现重新买猪、养猪需30,000元，应由原告赔偿。
基于原、被告均同意解除合同，2010年6月12日，原告提出返还房屋，房屋的占有使用费可以在已付租金中抵扣。但被告认为其与原告的诉讼尚未结束，不同意接收房屋。
以上事实，由房屋租赁合同、照片、汇款凭证以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按约全面履行各自的义务。对双方的争议焦点本院作如下阐述。
首先，关于合同解除的原因。当事人协商一致，可以解除合同。原、被告签订的系房屋租赁合同，根据照片中反映的高速铁路建设位置，与租赁房屋尚存在一定距离，并不影响原告的租赁使用目的，故原告以高铁建设穿越原告承包的农业土地，导致原告租赁目的无法实现，以此解除合同的辩称意见，本院不予采信。原告欲提前解除合同，应视为不履行合同的单方违约。鉴于被告于2010年5月7日庭审时同意解除合同，故本院确认该日为租赁合同解除之日。
其次，关于原、被告之间的租金结算。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同解除后，权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。原告应当及时将租赁房屋返还被告，同时应向被告支付房屋的占有使用费，使用费可参照合同约定的租金标准。鉴于原、被告均同意解除合同，原、被告均有避免房屋占有使用费扩大的义务，现原告提出于2010年6月12日办理退房交接手续，而被告拒绝接收房屋，故本院确认房屋的使用费结算至被告拒绝接收房屋之日，即2010年6月12日，对此后的使用费，原告没有支付义务。原告自愿在已付租金中抵扣租赁费用，于法不悖，本院予以准许。经计算，原告已付租金94,400元，应付租金和使用费47,040元，被告尚需返还47,360元。被告拒绝返还剩余租金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
最后，关于合同解除后被告主张的违约损失。当事人一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。根据租赁合同的约定，如有违约，违约方向对方赔偿一切损失，并未明确因违约造成赔偿的具体数额。现被告主张的违约损失，按15年租金总额的15%计算，没有法律和事实依据，本院不予支持。本院依法酌情确定违约损失为合同约定的三个月租金，即4,800元。
关于被告主张的涉及装饰、装修等财产损失15,000元。被告提供的照片仅证明房屋内装饰装修设施现状，但因租赁关系发生时双方对上述装饰、装修设施未办理交接手续，无法反映原始状态，且没有证据证明该些照片反映的现状系原告在租赁期间使用不当所致，损失的具体金额也无证据证明，故被告之该诉请主张，本院难以支持。关于被告主张的搬迁费和母猪损失，因无法律和合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条的规定判决如下：
一、原告（反诉被告）上海某农业科技有限公司与被告（反诉原告）孙某于2008年3月8日签订的房屋租赁合同于2010年5月7日解除；
二、被告（反诉原告）孙某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海某农业科技有限公司返还租金47,360元；
三、原告（反诉被告）上海某农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）孙某违约损失4,800元；
四、驳回被告（反诉原告）孙某的其余反诉请求。
如果原告（反诉被告）上海某农业科技有限公司、被告（反诉原告）孙某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付对方迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,320元，减半收取660元，反诉案件受理费1077.50元，合计诉讼费1,737.50元，由原告（反诉被告）上海某农业科技有限公司负担153元（已付），被告（反诉原告）孙某负担1,584.50元（已付1077.50元，其余507元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张孜
书记员苏晓星
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