原告沈某
委托代理人项某
委托代理人沈某
被告沈某
被告上海某企业（集团）有限公司（下称某集团）
被告上海某物业经营有限公司（下称某公司）
第三人张某
委托代理人裘某
第三人张某
委托代理人唐某、王某，上海市某律师事务所律师。
第三人某银行股份有限公司上海市分行营业部（以下简称工行上海分行）
原告沈某与被告沈某、某集团、某公司及第三人张某、张某、工行上海分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈某及其委托代理人项某、沈某，被告沈某，被告某集团、某公司的共同委托代理人侯，第三人张某的委托代理人裘某，第三人张某的委托代理人唐某，第三人工行上海分行的委托代理人陈佳、翁丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈某诉称，原告与被告沈某系姐妹关系。系争上海市X村X号605－X室房屋为动迁后分得的住房，原承租人为母亲，后母亲户籍迁出系争房屋，故承租人变更为被告沈某。该房有两本户口簿，原告户籍在系争房屋X室，并与丈夫、儿子在该房内居住，被告沈某户籍在系争房屋X室，其与母亲居住在该房内。2008年8月，被告沈某在原告不知情且未经原告同意的情况下，与被告某公司签订《上海市公有住房出售合同》（下称《公有住房出售合同》），购买系争房屋产权，成为系争房屋产权人，侵犯了原告的合法权益。之后，原告从房地产登记册上了解到被告沈某还将系争房屋抵押给第三人张某，债权金额为人民币50万元（以下币种均为人民币）。目前，第三人张某通过其兄张某进行房屋买卖，获得系争房屋产权。现向法院提起诉讼，请求判令为：一、撤销《职工家庭购买公有住房协议书》（下称《购买公有住房协议书》；二、被告沈某与出售人被告某集团的代理人被告某公司签订的《公有住房出售合同》无效；三、被告沈某与第三人张某签订的《上海市房地产买卖合同》（下称《房地产买卖合同》）无效，本案受理费由两被告负担。
被告沈某辩称，被告急需用钱，经人介绍认识第三人张某后向其借款。由于系争房屋为使用权房，不能办理抵押手续，故被告在未经原告同意且向物业公司隐瞒系争房屋实际居住及户籍状况的情况下，购买系争房屋产权，购房费用x元为张某代为支付。购房后，被告与张某至房产部门办理了房屋抵押手续。因被告向张某的借款为高利贷，故债权金额定为50万元。同时，张某称其不要房子，但手续要清楚，只要被告在半年内还款，就能将房屋赎回。在此情况下，被告还按张某要求，与张某一起至公证处办理了房屋买卖的公证委托书，张某作为被告的代理人，全权办理有关系争房屋买卖的手续。现被告的户口簿、身份证及产权证均在张某处。被告根本未想到张某会将系争房屋转让，也从未收到过张某支付的任何卖房款。事发后，被告当面责问张某，张某表示，如被告在半年内还款，房屋还能返还被告。综上，被告会将借款归还张某，张某应将系争房屋返还被告，同意原告的诉讼请求。
被告某集团、某公司共同辩称，购房时，被告沈某隐瞒系争房屋真实的居住及户籍状况，使被告对该房内有两本户口簿及还有其他同住成年人的情况不知晓，被告方虽有疏忽，但责任在被告沈某，要求法院依法判决。
第三人张某述称，被告沈某在2008年8月24日至2008年11月28日间，多次向本人借款，借款金额共计49万元。沈某分别于2008年9月、12月向本人出具《承诺书》，承诺于2008年12月30日前还款，否则将系争房屋过户给本人，一切手续委托本人办理，并配合迁出户口，搬空房子交给本人，或向本人租房居住。此举表明沈某对借款不还将由本人处理系争房屋的后果是知晓的。本人代理沈某将系争房屋出售无过错，原告的损失应由被告沈某负责赔偿。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人张某述称，本人与第三人张某系弟兄关系。购房前，本人未至系争房屋看房，只是听张某说过房屋的情况。在办理系争房屋买卖过户手续时，债权金额为50万元的抵押已不存在。本人将全部房款支付给被告沈某的代理人，即本案第三人张某，因为张某有经公证的被告沈某出具的委托书，有权代沈某收取房款，故除贷款39.6万元由银行支付外，本人将剩余房款二十几万元以现金方式陆续支付给张某（来源为父母、姐姐出资）。另外，公房的买卖、本人与沈某之间的房屋买卖是两个合同，应分案起诉，不应在本案中一并审理。综上，本人系善意取得系争房屋，不同意原告的诉讼请求。
第三人工行上海分行述称，第三人放贷程序合法，贷款39.6万元发放至被告沈某名下的帐号内，即便该款不是沈某本人领取，代理人取款也是沈某真实意思表示，亦符合公证委托书的约定。第三人与张某之间签订的《房屋担保借款合同（商业）》（下称《借款合同》）应为有效，第三人的抵押权应依法受到法律保护，要求法院依法判决。
经审理查明，原告沈某与被告沈某系姐妹关系。系争上海市X村X号605－X室房屋（建筑面积52.02平方米）原承租人为双方母亲，后其母亲户籍迁出该房，承租人变更为被告沈某。系争房屋内有两本户口簿，原告户籍在X室，并与丈夫、儿子在该室内居住，被告沈某户籍在X室，其与母亲居住在该室内。2008年8月8日，被告沈某与出售人被告某集团的代理人被告某公司签订《公有住房出售合同》，购买系争房屋产权，实际支付房款x元，房屋首期维修基金936元，合计x元。在《购买公有住房协议书》上，仅有被告沈某一人签名。2008年9月12日，沈某成为系争房屋产权人。2008年10月23日，原告向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。
另查，被告沈某曾向第三人张某借款，故沈某将系争房屋持证抵押给第三人张某。根据上海市房地产登记册，债权金额为50万元，设定日期为2008年10月9日，结束日期为2008年12月9日。2008年10月8日，上海市奉贤公证处出具《公证书》，对沈某在落款日期为2008年9月17日《委托书》上签名予以证明，明确“本公证书未对委托人是否具有处分权做出证明”。该《委托书》主要内容为：委托人沈某，受托人张某，本委托人是坐落在上海市普陀区X村X号605－X室房产登记权利人，现委托张某为代理人，全权办理如下事项某需要由我办理的事宜：一、代为办理上述房地产抵押登记手续；二、代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；三、代为签订上述房地产的买卖合同、申请并支付房地产出售过程中的相关税费、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；四、代为办理上述房地产的过户登记手续；其余（略）。凡委托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可。委托期限自本委托书签署之日起至受托人完成上述委托事项某日止。本委托书无转委托权。
又查，被告沈某借款后，未按时归还借款。2009年1月，第三人张某作为沈某的代理人（甲方）与其兄弟第三人张某（乙方）签订《房地产买卖合同》，将系争房屋出售给张某，转让价款为66万元。合同约定甲方于2009年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在2009年1月3日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款协议为：本合同签订后，乙方于2008年11月26日前支付房价款2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2008年12月12日前支付22万元；乙方于2009年1月31日前支付42万元。2009年1月7日的“契税缴款书”上载明纳税人张某缴纳的契税金额为6600元。2009年1月16日，系争房屋产权登记在张某名下。2008年12月，张某作为主贷人（抵押人、甲方）、工行上海分行作为贷款银行（抵押权人、乙方），签订《借款合同》，将系争房屋作为抵押物，向第三人贷款x元，抵押贷款期限自2008年12月13日起至2038年12月13日止，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6.12％，上浮10％，执行年利率6.732％。之后，工行上海分行向收款人名称为沈某的帐号内发放贷款x元。截至2009年8月20日，第三人张某名下的贷款余额为x.55元。
审理中，第三人张某未提供任何将卖房款交付被告沈某的证据。另外，张某提供了由沈某出具的借条，借条上借款金额分别为：2008年8月24日15万元、2008年9月16日10万元（约定借期一个月，违约金为2万元）、2008年9月24日x元（约定借期一个月，违约金为一万元）、2008年10月9日一万元（约定借期一个月）、2008年10月24日x元（约定借期一个月，违约金为8万元）、2008年11月28日10万元（约定借期一个月）。经质证，被告沈某认可上述借条均为其向张某出具，总额为49万元，但表示其实际仅得到借款18.2万元，剩余款项某为利息。
本院认为，本案讼争系因被告沈某与第三人张某之间的借贷引起。分析本案，第一，根据本市租赁公房认购产权的相关规定，承租人及18周岁以上成年同住人均有资格认购房屋，且在上述人员中确认权利人并签署协议书。系争房屋原承租人虽为被告沈某，但原告一直在该房内居住，户籍也在该房内，是系争房屋的同住成年人。然在《公有住房协议书》上“同住成年人”处，仅有被告沈某一人签名，没有原告的签名，在此情况下，被告沈某与被告某集团公司的代理人某公司签订《公有住房出售合同》，显然违反了购买售后产权房的相关规定；第二，分析张某提供的由沈某出具的借条的借款时间、内容，张某约定收取的违约金明显超过法律允许的范围，可以确认张某借款给沈某为非正常借贷。并且被告沈某向第三人张某借款后，为办抵押而购买系争房屋产权，再与张某至公证处办理有关出售系争房屋的公证委托手续，上述手续的办理并非出于沈某的真实意愿；第三、基于第三人张某、张某的兄弟关系，张某对系争房屋的来源状况应为明知，加之张某在购房前也未至系争房屋看房，因此，张某与作为沈某委托代理人的张某就系争房屋签订《房地产买卖合同》的行为非善意，符合合同无效的条件。张某述称其为善意取得的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，对原告要求确认被告沈某与被告某集团的代理人某公司签订的《公有住房出售合同》无效及被告沈某与第三人张某签订的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求，依法应予支持。《公有住房出售合同》无效后，原告要求撤销《购买公有住房协议书》的诉请已无实际意义，本院不再重复处理。上述两合同无效后，各方当事人之间应返还各自所得。由于张某在成为系争房屋产权人后，至今未接收入住系争房屋，故不存在返还系争房屋的情况。张某称其已将全部房款支付给张某，而张某未提供任何将卖房款交付被告沈某的证据，因此，张某应将收取的房款返回张某。张某与工行上海分行之间签订的《借款合同》明确了双方的债权债务及相应的权利义务关系，与《房地产买卖合同》间无主从关系，因此，《房地产买卖合同》无效并不影响《借款合同》的效力，《借款合同》内容、形式均符合法律规定，本院对该合同的效力予以确认。工行上海分行已履行放款义务，张某应履行还款义务，故张某应将剩余贷款（以个人贷款还款通知单为准）归还工行上海分行。在张某履行了还款义务后，工行上海分行应清除设定于系争房屋上的抵押登记，在抵押登记清除的情况下，系争房屋产权可变更至被告沈某名下。被告某集团及被告沈某应办理恢复系争房屋租赁关系的手续，并将收取的购买系争房屋产权的相关款项某计人民币x元返还沈某。因沈某自述上述款项某张某垫付，故沈某应将该款返还张某。至于沈某与张某之间的借贷纠纷，虽然沈某将系争房屋持证抵押给张某的债权金额定为50万元，但被告沈某坚称其收到的借款本金只有18.2万元。由于张某提供的借条反映出非正常借贷内容，因此，在双方对此有争议的情况下，本案对该节借贷事实不予处理，张某可通过另案诉讼向沈某主张借款本金及符合法律规定的借款利息。某集团和某公司在办理系争房屋买卖手续时，未加仔细审核，但该疏忽尚不致引起责任承担，今后应引以为戒。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条和第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十一条和第四十六条之规定，判决如下：
一、被告上海某物业经营有限公司代理被告上海某企业（集团）有限公司与被告沈某于2008年8月8日就上海市X村X号605－X室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；
二、甲方沈某与乙方张某于2009年1月就上海市X村X号605－X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、第三人张某应于本判决生效之日起十日内归还第三人张某人民币66万元；
四、第三人张某应于本判决生效之日起十日内归还第三人某银行股份有限公司上海市分行营业部剩余贷款本金人民币x.55元（截至2009年8月20日，以个人贷款还款通知单为准）；
五、第三人张某履行了本判决第四项某内容后，第三人某银行股份有限公司上海市分行营业部应清除设定于上海市X村X号605－X室房屋上的抵押登记，第三人张某在抵押登记清除之日起五日内，将该房屋产权变更至被告沈某名下；
六、被告上海某企业（集团）有限公司与被告沈某应于上海市X村X号605－X室房屋产权变更至被告沈某名下之日起十日内办理恢复该房屋租赁关系的手续；
七、被告上海某企业（集团）有限公司应于办理恢复上述房屋租赁关系手续之日起十日内返还被告沈某购房款人民币x元、房屋首期维修基金人民币936元，共计人民币x元；
八、被告沈某应于本判决生效之日起十日内返还第三人张某人民币x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币3820元，由被告沈某、第三人张某各半负担。
本案受理费人民币x元，由被告沈某、第三人张某各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长周鸣
审判员陶虹
代理审判员张凤珠
书记员朱颖
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