广东省高级人民法院
民事判决书
(2002)粤高法审监民再字第X号
申请再审人(一审原告、二审被上诉人):冯某某，男，X年X月X日出生，汉族，广东省恩平市人。住（略）。
被申请再审人(一审被告、二审上诉人):珠海市方胜物业管理公司(下称方胜公司)。住所地:珠海市吉大莲花山X栋X楼。
法定代表人:罗某某，经理。
冯某某与方胜公司商品房预售合同纠纷一案，珠海市中级人民法院于2001年5月9日作出(2001)珠法审监民再字第X号民事判决(下称原审判决)，已经发生法律效力。冯某某不服原审判决，向本院申请再审。2002年5月23日，本院以(2001)粤高法审监民申字第X号民事裁定，决定对本案进行提审。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经提审查明:珠海市香洲区X街“国华中心”由方胜公司开发建设。1994年3月21日，方胜公司办理了“珠预房许字第（略）号”《预售商品房许可证》。1994年5月6日，冯某某与方胜公司签订了(94)方宅售字第X号房屋买卖合同(下称原订合同)，约定冯某某向方胜公司购买“国华中心”一层商铺X号，面积22.5平方米，总价款33万多元，交房时间为1996年6月底前。合同签订后，冯某某依约分两期付清了房款。
1996年6月，方胜公司未能如期交房。1997年9月22日，方胜公司通知冯某某可交商铺。冯某某要求更换铺位及约定办理产权证的期限。为此，双方于1997年9月22日重新签订了《商品房购销合同》，同时约定取消原订合同，约定冯某某向方胜公司购买“国华中心”第X号商铺面积25.23平方米，价款人民币37万元整。该合同第19条约定:方胜公司协助冯某某办理商铺的权属登记手续，如因方胜公司的过失造成冯某某不能在双方实际交接房屋之日起l00日内(1997年12月31日前)取得房地产权属证书，冯某某有权提出退房。方胜公司须在冯某某提出退房要求之日起30日内将已付房款退还，并按已付款的1.2%赔偿冯某某的损失。合同签订后，冯某某依约付清了房款;方胜公司亦将“国华中心”X号商铺交给了冯某某使用。
双方约定的办好房产证期限过后，冯某某因商铺未能办理产权证而多次与方胜公司交涉，并于1999年3月8日发函给方胜公司明确要求退还商铺。1998年6月12日，方胜公司取得“国华中心”的商品房产权证明书。一审期间，珠海市房地产登记交易管理中心于1999年7月5日出具证明，证实“国华中心”于1998年2月26日申请确权。二审期间，方胜公司提供了“国华中心”的承建商于1999年7月20日出具的证明，以说明承建商于1997年12月9日向方胜公司转交工程资料，因缺少防雷设施合格证等文件，致使方胜公司不能办理产权证，当时缺少的资料已于1998年2月19日交给方胜公司。
另查明:珠海市房地产登记交易管理中心于1998年6月12日批准“国华中心”办理产权证时注明:方胜公司只交足了国华中心回迁房与房改房的地价款，仍有部分地价款未交齐。冯某某于1999年5月向珠海市香洲区人民法院起诉，请求解除《商品房购销合同》，判令方胜公司退还房款，赔偿损失。
案经珠海市香洲区人民法院一审审理，于1999年7月20日作出(1999)珠香民初字第X号民事判决一)解除冯某某与方胜公司于1997年9月22日签订的《商品房购销合同》;(二)方胜公司于判决生效之日起7日内退还冯某某交付的购房款人民币37万元及入伙费2089.66元，并支付购房款(前期交付的（略）元)的利息;(三)冯某某应于判决生效之日起15日内腾出位于珠海市X街国华中心X号商铺给方胜公司，并恢复原状。
方胜公司不服一审判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。珠海市中级人民法院经审理，于1999年12月29日作出(1999)珠民终字第X号民事判决：(一)撤销香洲区人民法院(1999)珠香民初字第X号民事判决。(二)驳回冯某某的诉讼请求。
冯某某不服二审判决，向本院申请再审。本院于2000年10月27日作出(2000)粤高法审监民申字第X号民事裁定，指令珠海市中级人民法院另行组成合议庭对本案进行再审。
珠海市中级人民法院经再审认为:方胜公司具有房地产开发经营资质，其与冯某某签订《商品房购销合同》内容合法，双方意思表示真实，是有效合同。方胜公司依约履行了交房义务，冯某某依约履行了付款义务并接收了方胜公司交付的房屋。冯某某入伙后对房屋进行了装修并出租经营，亦未在规定时间内对房屋质量提出异议。鉴于双方当事人已基本全面履行了合同，并从稳定房地产市场及社会主义经济秩序的角度出发，上述《商品房购销合同》以不解除为宜。据此，于2001年5月9日作出(2001)珠法审监民再字第X号民事判决:维持珠海市中级人民法院(1999)珠民终字第X号民事判决。
冯某某不服珠海中院再审判决，向本院申请再审称:珠海中院在确定本案合同有效、附条件解除合同的条款有效的前提下，以“稳定房地产市场及经济秩序”为由，所作出的判决严重违反法律规定的当事人意思自治、平等、诚实信用原则。本案双方当事人在合同中约定解除合同的条件已成就，依法应当解除合同，平等地保护购房消费者和房屋发展商的利益。请求维持一审判决。
本院认为:冯某某与方胜公司于1997年9月22日签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实的意思表示，合同内容合法，依法应确认为有效合同。冯某某依约交齐了购房款，而方胜公司虽然交付了房屋，却未能按照合同约定协助冯某某办妥房屋产权证，已构成违约。按上述合同第19条约定，方胜公司有义务在1997年12月31日前协助冯某某取得房屋产权证。由于方胜公司未能及时向房地产主管部门提交办理产权证应具备的相关资料，事实上迟延至1998年2月26日才向房地产主管部门申请确权。而且，方胜公司直至合同约定的“取得房地产权属证书”的期限届满时，仍然欠交地价款，也延误了房屋产权证的及时办理。由于方胜公司的上述过失，造成冯某某不能在合同约定的期限内取得房屋产权证。合同双方当事人约定的解除合同的条件已经成就。因此对冯某某提出的方胜公司退还购房款、入伙费以及依约赔偿损失的诉讼请求应予支持。鉴于冯某某已实际使用了该房屋，其使用费可与购房款的利息相抵。珠海市中级人民法院再审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、第(三)项、第一百八十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第一百一十一条的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院(1999)珠香民初字第X号民事判决、珠海市中级人民法院(1999)珠民终字第X号民事判决和(2000)珠法审监民再字第X号民事判决。
二、解除本案冯某某与珠海市方胜物业管理公司于1997年9月22日签订的《商品房购销合同》。
三、方胜公司应于本判决生效之日起15日内向冯某某退还购房款37万元、入伙费2089.66元以及按购房款的1.2%(人民币4440元)赔偿冯某某的损失。
四、冯某某应在判决生效之日起15日内腾退出珠海市香洲区X街国华中心X号商铺给方胜公司。
一、二审案件受理费共人民币（略）元及财产保全费人民币2920元由方胜公司负担。本判决为终审判决。
审判长张留顺
代理审判员陈建防
代理审判员赵虹
二OO二年九月十六日
书记员陈锦莲
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