广东省深圳市罗湖区人民法院
民事判决书
(2002)深罗法房初字第X号
原告(反诉被告)中国光大银行深圳分行罗湖支行，住所地深圳市罗湖区X路文华商住大厦一层西座。
负责人冯某某，行长。
委托代理人李雄，广东天地元律师事务所律师。
被告(反诉原告)福华(深圳)地产发展有限公司，住所地深圳市罗湖区X路彭年广场X层B座。
法定代表人余某某，董事长。
委托代理人黄士林，广东圣天平律师事务所律师。
委托代理人赵彦武，该司法律顾问。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李祖坤独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李雄及被告的委托代理人黄士林、赵彦武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年10月18日，原告决定向被告承租位于深圳市X路的福德花园裙楼首层房屋作营业场所。双方于当日签订一份《房屋租赁合同》及附页，对房屋的用途、原告对房屋的特殊要求、租期、租金及违约责任等作了详细的约定。由于原有的三层裙楼所共有的中央楼梯会影响原告对房屋的使用，被告便在协议的附页中承诺两个月内拆除该楼梯，并免收租金。2001年10月19日，原告依约向被告支付了房屋租赁押金人民币（略）元及2001年12月22日至2002年1月21日的租金人民币（略）元，随后投入对该房屋的装修。至2001年12月15日，除中央楼梯所占部分的房屋外，房屋的其余某分均已装修完工，但被告仍未依约将该楼梯拆除。12月6日，原告向被告发函，要求其尽快拆除楼梯，履行合同义务。但时至今日，被告仍未履行拆除楼梯的义务，完成交付租赁房屋的工作。被告的违约行为给原告造成的经济损失达（略）.09元：自2001年11月开始装修至今，原告已向负责装修的施工队及监控、空调、通讯设备的供应商支付了（略）.83元，向福德花园的物业管理单位支付了水电费、管理费人民币（略）.1元，并支付了工程停工后场地看管费（略）元。同时，因被告违约，导致原告不得不继续租用租金高达（略）.4元/月的原经营场所，并为此多支付了租金（略）元和水电费、管理费（略）.25元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原告和被告之间的房屋租赁关系；2、被告返还原告的租赁押金人民币（略）元及2001年12月22日至2002年1月21日的租金人民币（略）元；3、被告赔偿原告损失人民币（略）.09元。
被告答辩及反诉称：(一)原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应继续履行。被告在签订合同后，于2001年10月19日即已向原告交付了出租房屋，原告亦于11月4日实际进场装修。其称被告未按时交房不是事实。(二)关于租赁房屋的装修问题，依约应由原告自行负责，与被告无关。租赁合同第十三条第二款约定，原告经被告同意并经政府有关部门批准，方可对租赁房屋进行装修。补充协议第三条第2项约定，原告所有的装修设计方案应经被告、公安消防局等部门审批后方可进行，并自行承担有关费用。对于原告报送的装修图纸，公安消防局在第X号《建筑工程消防设计审核意见书》第7条明确指出：(原告)不得占用大厦原设计的公共通道作为它用。(三)原告以其至今未搬入租赁房屋营业为由，向被告索赔直接和间接经济损失，没有事实和法律依据。首先，被告于2001年10月即已交付租赁房屋给原告，至今未搬入租赁房屋并非被告迟延交房所致；其次，被告未能完成出租房屋内中间楼梯的拆除及拆后的补缺、分割墙工作，并非被告不履行合同义务，而是合同部分条款的约定与消防部门的批复相抵触，被告无法实施；第三，在出租房屋时，被告并未向原告承诺在拆除中间楼梯后安装观光电梯，电梯安装的问题一直是由中介商负责联系解决；第四，出租房屋内的中间楼梯不拆除，并不导致原告不能实现合同目的。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
另外，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议有效，根据上述合同，原告应自2001年12月22日起每月向被告支付租金人民币（略）元；但原告至今仅向被告支付了2001年12月22日至2002年1月21日一个月的租金和租赁保证金（略）元，尚欠2002年1月22日以来六个月的房租（略）元。特此反诉，请求法院判令：1、原告向被告支付所欠房租（略）元(暂计至2002年7月21日)；2、原告向被告支付违约金（略）元；3、反诉费由原告承担。经审理，查明原、被告双方无争议的事实如下：2001年10月18日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：由被告将座落于深圳市罗湖区X路的福德花园裙楼首层房屋出租给被告作营业办公之用，建筑面积931平方米，租期8年，自2001年10月22日至2009年10月21日止，每月租金人民币（略）元，原告应于每月15日前向被告交付；被告在交付出租房屋时，可向原告收取3个月租金数额的租赁保证金人民币（略）元，如有一方违约，按法律规定承担违约责任。合同第18条约定，如出现被告迟延交付出租房屋一个月以上或被告违反合同第四条约定使原告不能按其用途继续使用出租房屋等情形的，原告有权解除合同，由此造成原告损失的，被告应予赔偿；原告因上述理由单方解除合同的，应及时书面通知被告和迁离出租房屋，并有权要求被告双倍返还保证金。合同第23条约定，原、被告不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失及可预期的收益。上述合同签订当日，双方签订一份合同附页，对合同的有关条款内容进行了补充，主要条款有：原告享有2个月的免租期，即自2001年10月22日起至2001年12月21日止；原告自行完成租赁房屋内的装修工作并负担所有费用，被告负责楼内中间楼梯的拆除及拆除楼梯后的补缺(一楼天花)及分割墙的基建工作；电梯安装问题由国际地产协调，负责联络四家业主公司并得到四家业主公司的一致书面同意，并共同负担一切相关费用，直到电梯安装妥当为止，被告从中协助。2001年10月19日，原告向被告支付了租赁保证金人民币（略）元及首月租金人民币（略）元。同年11月4日，原告开始对租赁房屋进行装修。因被告一直未能拆除楼内的中间楼梯，使原告无法对该楼梯所占部分的房屋进行装修，原告多次找被告交涉中间楼梯的拆除问题，均未有结果。因租赁房屋的装修没有最后完成，原告也未搬入该房屋营业和办公。随后，原告又向被告提出解除房屋租赁合同、赔偿经济损失的要求，被告亦未同意。原告因此于2002年5月28日向本院起诉。
上述事实，有房屋租赁合同、租金和租赁保证金的收据、原、被告之间的来往函件及本院的开庭笔录等证明。
原、被告双方在事实和法律方面争议的焦点问题是：第一，拆除租赁房屋内的中间楼梯是否为被告应负的合同义务该中间楼梯未能拆除，是否导致原告的合同目的不能实现被告有无因此构成根本违约原、被告之间的房屋租赁合同是否应予以解除第二，原告所诉称的经济损失人民币（略）.09元是否属实是否应由被告予以赔偿第三，被告是否有权要求原告支付2002年1月22日至2002年7月21日期间的租金及违约金对于第一个争议问题，原告认为：中间楼梯所在位置正好是原告设计中的银行柜台所在位置，原告是在被告承诺拆除中间楼梯的前提下才决定租赁该房，房屋租赁合同的附页中也明确约定了“被告负责楼内中间楼梯的拆除及拆除楼梯后的补缺及分割墙的基建工作”，被告至今未能拆除该楼梯，构成了迟延交付租赁房屋或交付的房屋不符合合同约定的违约行为，并且导致原告的合同目的不能实现，因此，房屋租赁合同应予以解除；同时，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》(1997年12月17日修正并通过)第30条第3款的规定，被告应承担违约责任，赔偿原告因此所受的损失。被告认为：虽然合同约定被告负有拆除中间楼梯的义务，但该楼梯未拆除并不意味着被告违约，因为公安消防局在给原告的装修工程消防审核意见书中已明确表示装修不能占用公共通道，而该楼梯就是公用通道，因此不是被告不愿拆，而是不能拆；况且，中间楼梯不拆除，并不影响原告对租赁房屋的正常使用，也不会导致原告不能实现合同目的。因此，租赁合同应继续履行。为证明其观点，被告向法庭提交了一份深圳市公安消防局对福德花园裙楼一楼装修工程所出具的消防设计审核意见书，该意见书的第7条指出“不得占用大厦原设计的公共走道作为它用”。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及其附页，是双方真实的意思表示，符合有关法律规定，属有效合同，对双方有法律约束力。被告未按合同约定履行拆除租赁房屋内的中间楼梯的义务，属违约行为，并且，由于原告承租被告房屋是作银行的营业和办公之用，而根据装修的设计图纸及本院现场查看的情况来看，中间楼梯确实处在营业大厅的柜台位置，中间楼梯的存在严重影响了原告对承租房屋的使用。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方可以解除合同。本案中，被告未拆除中间楼梯的行为已构成根本违约，原告有权要求解除房屋租赁合同。被告提交的公安消防局的消防设计审核意见书，并未明确中间楼梯不得拆除；诉讼中，被告亦不能证明中间楼梯属该消防设计审核意见书中所指的“公共走道”；所以，被告仅以该消防审核意见书为证据来证明拆除中间楼梯属违反消防规定的行为，显然证据不足，其辩称双方对拆除中间楼梯的约定违反了消防法规而无效，理由亦不成立。
对于第二个争议问题，原告认为：被告的违约行为给其造成了如下的直接和间接经济损失，包括：(1)投入的房屋装修费损失人民币（略）元；(2)房屋装修期间向房屋的物业管理单位所缴纳的管理费、本体维修金、水电费计人民币（略）.2元；(3)工程停工后的场地看管费及工人交通费人民币（略）元；(4)原告因不能按合同的预期使用费用较为低廉的福德花园裙楼首层房屋，而不得不继续承租费用偏高的文华花园房屋，因而受到的租金、管理费、水电费损失人民币（略）.25元。上述损失，被告均应予以赔偿。为证明其上述损失的存在，原告向法庭提交了装修工程款收据，深圳市南利装饰工程公司收到驻工地人员工资及交通费的收款收据，购买监控、空调、通讯设备的发票，福德花园首层2001年11月、12月的水电费、管理费收据，文华大厦首层2001年12月至5月的租金收据等证据。被告对原告所称的上述损失的全部予以了否认。诉讼中，经原告申请，本院委托专业评估机构对原告在福德花园裙楼首层房屋内的已有的装修投入(含人工)进行了评估，结论是，原告已为装修租赁房屋投入了约人民币（略）.14元(不含原告购买空调的支出)。本院认为：(1)本案是被告单方违约导致合同解除，按照合同的约定及有关法律的规定，被告应赔偿原告因此所受到的损失。原告为装修租赁房屋所投入的装修费用(含所付工程款及购买并已安装的通讯、监控设备费用等)，以及装修期间实际支出的管理费、水电费、本体维修金等，均属原告所受的直接损失，被告应予以赔偿。至于赔偿的金额，装修费用以专业机构评估的数额为准(即人民币（略）.14元)，管理费、水电费、本体维修金则以原告提供的福德花园裙楼首层的水电费、管理费收据为准，即（略）.2元。因原告所购买的空调设备尚未安装，并且，原告亦不能证明其花费（略）元所购买的空调设备是全部用于租赁房屋，因此，其要求被告赔偿该项损失，本院不予采纳。(2)装修工程中途停工，需遣散工人及留人看管工地，原告因此向装修公司支付了停工后场地看管费和工人交通费，合情合理；而对于原告所提交的（略）元的场地看管费收款收据和8600元的工人交通费收款收据，被告亦未能提出反证予以否认；所以，本院对原告的该项损失予以认定其要求被告应予以赔偿的诉求，本院予以支持。(3)原告在2001年12至2002年5月继续使用原租赁场地(即文华花园房屋)期间，所支付的租金、管理费、水电费，以及文华花园和福德花园之间的租金和费用价差，并非原告因被告违约所受的直接损失或预期利益损失，对其要求被告赔偿该项损失人民币（略）.25元的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：其一，2001年12至2002年5月期间，原告仍然在利用原场地经营、办公，理应支付原场地的租金等费用；其二，原告虽然因被告的违约行为而未能如期使用租金等费用较低的福德花园房屋，但原告利用福德花园的房屋经营办公所取得的经济效益，是否一定能够等于或高于利用文华花园房屋经营办公所取得的经济效益无论是原告还是本院，均不能确认这一点，因此，原告仅仅以两处房屋的租金等费用差价来评估其损失，有失偏颇；显然，原告所主张的上述损失不属《中华人民共和国合同法》第113条所规定的直接损失或可得(预期)利益损失。
对于第三个争议问题，本院认为，被告虽然将房屋交付给了原告，但因其未履行拆除中间楼梯的义务，提供的租赁房屋不符合合同约定，致使原告未能实际使用租赁房屋，也未因此受益，其无权要求原告支付租金。对被告要求原告支付2002年1月22日至2002年7月21日租金人民币（略）元及违约金人民币（略）元的反诉请求，本院不予支持。
房屋租赁合同因被告单方违约而在实际履行前即已被解除，所以被告应退回向原告收取的租赁保证金及首月租金，对原告要求被告返还租赁保证金人民币（略）元及首月租金人民币（略）元的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项及《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十二条第一款的规定，判决如下：
一、解除原、被告双方就租赁福德花园裙楼首层房屋所签订的《房屋租赁合同》。
二、被告应赔偿原告经济损失人民币（略）.34元。
三、被告应退还原告已付的租赁保证金人民币（略）元及首月租金人民币（略）元。
四、驳回原告的其他本诉请求。
五、驳回被告要求原告支付租金人民币（略）元及违约金人民币（略）元的反诉请求。
本案本诉受理费人民币（略）元，由原告负担（略）元，被告负担（略）元；反诉受理费人民币（略）元，由被告负担；评估费人民币4380元，由被告负担；本诉受理费及评估费均已由原告预付，被告应负担之数迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员李祖坤
二○○二年九月五日
书记员刘晓燕
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