广州市中级人民法院
民事判决书
(1999)穗中法房重字第X号
原告：李某甲，女，lX年X月X日出生，（略）籍人，住（略）。
委托代理人：徐某，高朋律师事务所律师。
委托代理人：宋先科，广东永信律师事务所律师。
被告：许某乙(叶某坚之妻)，女，下落不明。
被告：李某丙，男，l967年6月l7日出生，汉族，住（略）。
被告：姬某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：陈某丁(姬某某之妻)，女，住（略）。
第三人：赖某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：叶某戊，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：徐某某，男，X年X月X日出生，杭州，住（略）。(未出庭)
委托代理人：陈某贤，五羊律师事务所律师。
委托代理人：吴某场，广东大同律师事务所律师。
第三人：叶某己，男，X年X月X日出生，现下落不明。
第三人：叶某庚，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：叶某辛，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：黄某豪，广州市羊城律师事务所律师。
第三人：吴某壬，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：张某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：王某癸，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：龚某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：邓某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：方某平，广东大同律师事务所律师。
第三人：利某某。
第三人：广东万家乐燃气具有限公司，住所地：顺德市顺峰山工业区。
法定代表人：潘某某，总经理。
委托代理人：梁某岳，该公司法律室干部。
第三人：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：广东水利某电工程有限公司。
第三人：丁某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：奚某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：李某峰、梁某某，广东峻峰律师事务所律师。
第三人：梁某某(何景生之妻)，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：黄某豪，广州市羊城律师事务所律师。
第三人：许某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：吴某某，男，住（略）。
第三人：王某某(庭后补交委托书)，女，44岁，往（略）。
委托代理人：林某群，广东法制律师事务所律师。
第三人：朱某某。
第三人：黄某某。
委托代理人：陈某伟，广东正大律师事务所律师。
第三人：薛某某，女，X年X月X日出生，住（略）(（略）#（略）.S.A)
委托代理人：胡某某，男，汉族，X年X月X日出生，工作单位广信律师事务所律师助理，住（略），。
第三人：胡某某。
第三人：陈某某。
第三人：方某某。
第三人：林某某。
第三人：叶某某。
第三人：汤某某。
第三人：潘某某。
第三人：刘某。
第三人：黄某某。
第三人：翁某某(罗某某之妻)，女。X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：李某峰、梁某某，广东峻峰律师事务所律师。
第三人：周某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人：王某华、陈某某，广东广信律师事务所律师。
原告：李某甲；被告叶某坚，李某丙，姬某某；第三人赖某某，叶某戊，徐某某，叶某己，叶某庚，叶某辛，吴某壬，张某等确权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某甲的诉讼代理人宋先科，被告李某丙、被告姬某某的委托代理人陈某丁某到庭参加了诉讼。第三人赖某某等到庭参加了诉讼，被告许某乙经本院合法传唤无到庭，第三人叶某己等经本院合法传唤无到庭。本案现已审理终结。
原告李某甲诉称，达道路房屋是原告李某甲继承所有的房产，李某甲已经获得产权、土地使用证，由于房屋发回之后比较残旧，房管局定为危房，原告打报告给规划局。房管局并得到批准可以将两个房子合为一座，可以对于房屋进行重建。当时房管局对于房屋进行了估价，每平方某450元，估计造价是90万元，李某甲为了应付其他开销，就将200万元的等值美金给薛某红进行重建。当时房屋的重建人是清远第三建筑工程公司，李某甲本人从来未与私人订立任何合同，李某甲的本人意图是自己出钱自己享有全部产权。李某甲也没有委托任何人搞私自合建。直到94年底95年初李某甲才听薛某红说房屋有纠纷，才知道有人在倒卖她的房子，当时东山法院己经立案审理纠纷。由于该房屋是过去房屋产权的延续，新建的房屋由于还没有通过竣工验收，更没有办理重新登记手续，因此产权应当持续由李某甲所有，产权本身是不能交接。所有交接手续都是违法的，根据有关规定，该类房屋进行的私下买卖是违法的。虽然李某甲给薛某红的委托书中说有权买卖和征地，这种行为是一种合法的行为，如果不依法行使有关权利，进行的行为也是无效的。该房屋的产权从来没有变更过，该房屋的产权不能买卖，所有房屋的产权应当归李某甲。其他任何私下的买卖都是无效。李某甲曾经委托了李某丙、薛某某、姬某某办理有关手续，但从来没有委托他们处理产权。要求确认薛某某以李某甲的名义与其他人签订的所有私立合同都是无效的。李某字、叶某坚。姬某某三人之间订立的合同无效。冒名顶替的第三人与薛某某订立的合同无效。该房屋由叶某坚倒卖给其他人，那么叶某坚与这些人签订的合同也无效。合同无效的后果是谁造成的损失应当由他承担。故要求确认房屋的产权全部归李某甲，确认其他私下买卖的合同一律无效，排除一切妨碍和侵害。
被告李某丙辩称，根据当时规划局的文件，如果要重新重建房屋，主要的目的是为了解决没有房屋居住人的困难，如果增加的房屋面积就不归原产权人，归合建人，所以合建人在报建之前要签订合同，将合同去房管局办理鉴证，这些手续全部做完之后才能进行重建。在公证处我办理了公证书，公证的内容是叶某坚与李某甲合建的协议，协议中约定李某甲不用出钱。李某甲的代理人现在认为无效是不可能的，因为该协议的内容当时李某甲是知道也是同意。不同意原告的诉讼请求。
被告姬某某答辩称，薛某某从（略）回来之后，通过姬某某的哥哥找到姬某某，薛某某的干妈李某甲在东山有一座房屋，现在想拿回之后希望重新建筑，但薛某某说她也不会经常在广州，希望姬某某能够帮忙找人建筑。然后姬某某找到了李某丙和其他同事，就几个人一起谈建房的问题，李某甲有在（略）办理了这些委托书给姬某某，姬某某就到军区那里要求退房。房子退回之后，薛某某就与叶某坚商谈，也不再与姬某某联系。我认为李某甲委托我们办理重建房屋的协议是有效的。薛某某当时找姬某某就是说李某甲只是出地，从来没有听说李某甲出过200万元这回事。不同意原告的诉讼请求。
第三人叶某辛述称，我们认为房屋的合建协议有效，但是叶某辛自己没有出钱，只是出了名进行报建，不主张产权，但谁出钱，房屋就应该归谁。不同意原告的诉讼请求。
第三人吴某壬、张某、王某癸、龚某某、邓某某共同述称，我们不同意原告的诉讼请求，经过房管局确认的私自合建房屋协议书是有效的，签订协议书的双方某已经履行了合同，所以房屋的产权应当归真正的出资合建人所有，而不应该将全部产权归原告所有。
第三人广东万家乐燃气具有限公司述称，经过广州市房管局批准的私自合建协议书是虚假的，应当无效，那些合建人仅仅是出名，根本没有出资，我们曾经向公安局调查了解到这些合建人都是由李某丙纠合的。该房屋在私私合建过程中没有缴纳土地转让金，所以私私合建的协议也是无效的。
第三人李某某、翁某某、广东水利某电公司、丁某某、奚某某述称，我们己经签订了合建合同，出资了建房款，并实际履行了合建合同，所以房屋应当归合建人所有。我们不同意原告的诉讼请求。
第三人梁某某述称，不同意原告的诉讼请求，签订的合建协议应当有效，自己也出具了钱款，协议也已经履行完毕，也在该房屋居住，所以产权应当归其所有。
第三人许某某述称，不同意原告的诉讼请求，薛某某与李某甲的委托关系是成立的，薛某某在授权范围之内与其他人签订的合同是应该有效的。合建合同已经办理手续，并通过房管局认定，薛某某也收取了钱款，所以可以认定这些房子应当归实际出钱的人所有。
第三人吴某某、王某某述称，参与合建的事情是经过薛某某确认的，吴某某、王某某没有实际与薛某某签订合同，但由于吴某某、王某某出具了钱，所以薛某红也确认了吴某某、王某某为合建人。
第三人赖某某、叶某戊、徐某某共同述称，不同意原告的诉讼请求，私私合建合同无效。李某字、叶某坚纠合一批所谓合建人合建房屋，这种合建是无效的，房屋产权应当归李某甲。根据最高人民法院的解释，这种合建被确认为无效的时候，实际出资人受到损失应当由原告进行赔偿，如果不能赔偿有必须以房屋作为适当补偿。原告与被告根本没有出过一分钱款，实际出资人就是购房的第三人。
第三人黄某某述称，合建协议是合法的，出钱人应当享有房屋的产权，原告认为产权全部归李某甲所有是毫无道理的，因为李某甲并没有出钱。如果房屋产权归李某甲所有，李某甲应当对实际出资人作出赔偿。
第三人薛某某的述称，由于叶某坚等人的欺骗，薛某某本身都不懂法律，就在有关协议上签字，但这些协议本身是违法、虚假的，才导致了今天这种状况发生，同意原告的诉讼请求，房屋产权应当归李某甲。李某甲实际出资200万元给薛某某，薛某某又将200万元给叶某坚进行建房屋。
第三人周某某述称，不同意原告和薛某某的意见，合建协议是有效的，现在没有证据证实薛某某将200万元交给叶某坚。房屋的产权应当归实际出资人所有。
第三人叶某己、叶某庚、利某某、朱某某、胡某某、陈某某、方某某、林某某、叶某、汤某某、潘某某、刘某、黄某某无陈某意见。
经审理查明，广州市东山区X路X号两层房屋(建筑面积139.2平方某)、X号一层房屋(建筑面积171.305平方某)(两间房屋现编门牌号为X号)是原告于1992年4月继承其母李某一所得的房产。该屋经房管部门鉴定为危房，(1991年8月1日薛某某委托姬某某代理处理广州市东山区X路X号四、六号房屋占地、规划及建筑事宜)。原告于1991年9月11日委托被告姬某某、李某宇处理上述房屋搬迁、拆迁、报建、设计、施工等事宜。
1992年4月15日，叶某坚与姬某某签订《抵押协议》，内容为：兹叶某坚向薛某某交付首期80万元人民币购房款。由姬某某(薛某某代表)按薛某某的意思在广州代收，由于房屋设计要点尚未落实，为保障叶某坚在首期工作价值机及原先议好的私私合建协议，现姬某某把达道路X号房产契证抵押给叶某坚，待所有正式手续办好后，叶某坚马上交回房产契证。
1992年5月11日薛某某去信给叶某坚，内容如下：现将签好字的“同意声明书”挂号寄给你，复印件的传真已请常春先转你，以免你担心。你已支付的一百万元港币支票已收到，现等银行托收到款后即告，并届时与你办理其他的公证手续，请放心。报批等事项望抓紧，现拖延的够久，我担心有关人的能力，是否还需加强一下。我在日前会去广州，一切见面议。(该一百万元汇票被银行以存款不足退票)
1992年4月24日姬某某、李某宇以李某甲代理人的身份(为甲方)与叶某坚(为乙方，台湾人)签订了《私私合建协议书》，约定因广平路X号、X号房屋破旧，急需拆建，双方某拆建事宜达成协议。一、乙方某责报建手续和完成拆建和承建并负责报建、拆建、承建的一切有关费用，甲方某助乙方某好上述工作。二、乙方某报建、拆建、承建工作必须严格按照规划部门的要求进行规划和施工。三、建筑物完成后，甲、乙双方某据按规划部门批准的实际面积以各占百分之五十为原则，如果规划部门批准的面积超过产权面积，并必须保证甲方某房产面积不少于850平方某。如果规划部门批准只按原状维修，不增加产权面积所有房屋产权归甲方某有。四、产权登记工作由双方某同负责，共同配合。五、为了保证整个报建、拆建、承建工作的顺利某行和显示公平，甲方某产权证(正本)交由乙方某管。六、双方某须严格遵守本协议的有关条款，甲方某约，抵押房产给乙方。乙方某约除无权收回投资，还应将产权证无条件交回给甲方。该协议经广东省公证处公证。
随后，上述房屋以业权人李某甲的名义向有关部门申请报建(根据东山区规划局的报建材料反映，申报人为李某甲，施工单位为清远市清郊区第三建筑工程公司，申请表上只盖有李某甲的私章，没有代理人出现)，东山区规划土地管理处、广州市城市规划局东山区规划分局于1992年7月23日、12月12日、1993年3月9日发出《建筑工程规划许某证》，批准李某一等人私私合建五层楼房，并发给建筑工程规划许某证，叶某坚便组织了施工，将上述原有房屋拆建成五层楼房。该楼房于1994年底竣工，但至今没有验收。
1992年1月12日原告又委托其干女儿薛某某为上述房屋的全权处理者，包括搬迁、拆迁、三通一平、重建计划、建筑及赠送和买卖及其它的有关一切事宜。薛某某接受委托后，于1992年3月1日与叶某坚签订了《购房协议》内容为：原广平路X号、X号房屋(业权继承人李某甲，原业权人李某一)向拟建X层住宅。业权继承人委托人薛某某女士现将第四层、第五层半层暂定600平方某(报建后，按实建筑面积算)出售给叶某坚先生，以每平方某2700元作价计算，协议签订后，叶某坚先生即付2万元人民币作为协议履约金。一个月内报建批出后付30%共80万元人民币，一个月后报建未出业权继承人的委托人有权修议价格，余款16个月内结清。报建批出后，业权继承人委托人重新签写一份第四层、第五层半层的转让书，作正式转让合同，并作公证。
1993年3月4日，薛某某与叶某坚签订一份《合作协议》内容为：原东山区X路X、X号两栋住宅，现拟建五层。薛某某受业权继承人委托，把其中第四层、第五层半层转让给叶某坚，以每平方某2700元作价，具体建筑面积按报批为准，被转让人叶某坚负责建筑承建。付款方某以600平方某暂计，以每平方某2700元作价，首期50%，余款封顶一次结清。1993年8月12日薛某某(甲方)与叶某坚(乙方)签订《合作协议书》约定：甲方某责提供广州市X村土地和广平路房产的一切证明文件，为兴建和重建楼宇，乙方某责收回土地和重建资金，协助甲方某回以上房屋及土地使用权。双方某意建成后利某分成各占50%。本协议未尽事宜，双方某签补充协议。
1992年12月薛某某以业权代理人的名义与叶某坚、王某癸等19人签订共12份《私资合资建房协议书》，约定达道路X号首层A套间183平方某由张某、王某癸、汤某某合建；首层B套间180平方某由叶某辛、刘某合建；二楼B套间213平方某由叶某庚、叶某己合建；三楼A套间71平方某由姬某某合建；四楼A套间91平方某由吴某壬合建；四楼B套间120平方某由潘某某合建；四楼C套间213平方某由陈某某、林某霞、方某某合建；五楼A套间103平方某由龚某某合建；B套间109平方某由胡某某合建；C套间103平方某由邓某某合建；D套间110平方某由李某丙合建；三楼B、C、D、E套间351平方某则由李某甲合建。上述协议于1993年2月3日经东山区房管局办理了私资合建房屋的鉴证手续。以上合建人除叶某坚(坚毅企业有限公司)、姬某某(广东省自行车行业联合公司)、李某丙(广州市海珠区台谊发展总公司)、吴某壬(广东省汽车贸易总公司)外，其余全部声称为花县天梯磁力电器有限公司职员，并由该公司出具证明其公司上述职工居住困难。
1993年12月4日薛某某以业主总代理人名义与叶某坚签订《转让私私合建协议书合同》，在该协议中，原业权人为李某甲、业权总代理人为薛某某，承让人为叶某坚、黄某加、钟鸣、叶某戊、赖某某、徐某某、叶某己、叶某辛、刘某、叶某庚10人，约定：座落广州市X路X号(原广平路X、X号)房屋，系李某一的遗产。1992年4月28日，李某甲向广东省公证处申办继承权证明书，继承前述全部遗产1993年2月经东山区房管局(93)合建鉴字第二号鉴证和1993穗城规(东)建字第X号报建批准而生效。现薛某某同意将其中第五层A座(西南向)97.5平方某、C座(西北向)97.5平方某及第二层全层390平方某以港币平方某5000元转让给承让人，并同意承让人去房管局办理加名合建鉴证手续，具体建筑面积以房管局鉴证为准。付款协议：签订合同7天一次付港币150万元。第五层框架完成验收后7天内付港币84万元整。全部交付使用后7天内付港币（略）元整。违约责任为业权人或总代理人如不同意承让人办理加名手续视为违约，需加倍偿还承让人所付金额。承让人如不依时付款，超期按20%年利某以日计时罚款。合同签约人为业主总代理人薛某某、承让人代表叶某坚。在该合同签名之上空白处写有：已收到150万元港币薛某某。
1994年7月29日，薛某某写给叶某坚一张收据，写明：业主代理人薛某某，委托坚信物业发展有限公司叶某坚卖出的合建房屋款(按每平方某5000元港币，暂定为780平方某计)共390万元已全部收到(即五楼A座97.5平方某、C座97.5平方某、三楼D、E座195平方某、二楼A座195平方某、B座195平方某共780平方某)。余下的首层全层、四层全层及五楼的B、D座全归合建人叶某坚所有。(该收据为打印的，下面有薛某虹签名及盖李某甲私章。薛某某对此收据有异议，称没有收到叶某坚的钱，经广东省高级人民法院笔迹鉴定收条上的签名是薛某某所签，故薛某某又承认签名是真实的，但内容不是其所写。叶某坚则称390万元交给了薛某某，李某丙作证购房款是分期支付的，第一次是他与叶某坚到北京将第一笔购房款80万元交给薛某某)叶某坚与薛某某签订转让协议后，便以广州坚信物业有限公司(由叶某坚的姐姐叶某辛成立)的名义在报纸上刊登广告，对外出售达道路X号房屋，本案第三人广东省石油气具发展有限公司、广东水利某电工程发展有限公司职员李某某、罗某某、赖某某等人向其购买了房屋，与原合资人签订了《转让私私合建房屋协议书合同》。详细见如下：
广东省石油气用具发展有限公司于1994年1月25日与利某某、黄某某、汤某某签订的转让首层A套间的《转让私私合建房屋协议书合同》；(该套间为首层A套间183平方某由张某、王某癸、汤某某合建，但与广东省石油气用具发展有限公司签订合同的则为利某某、黄某某、汤某某，据公安部门对利某某---叶某坚的司机的讯问笔录反映，利某某、黄某某、汤某某均没有参加合建，是叶某坚让签名的，只是借名签合同，在转让中没有收过钱，钱是由坚信公司叶某坚收的。叶某坚与李某丙于1995年闹翻。)
广东水利某电工程发展有限公司的职员李某某、罗某某于l993年11月8日与叶某坚、叶某某、叶某己、叶某辛、叶某庚、刘某等人签订了转让首层B及二楼全层的《转让私私合建房屋协议书合同》；许某某于l994年11月4日与潘某某签订了转让四楼B套间的《房屋买卖合同》；吴某某、王某某于1993年8月2日与陈某某、方某某、林某霞签订了转让四楼C套间的《合同书》；赖某某、叶某戊于1993年10月与叶某坚作为代理人签订了转让五楼西南向套间的《合同书》；黄某某、朱某某于1994年7月9月和1993年8月20日与胡某某签订了转让五楼B套间的《合同书》；徐某某于1993年9月18日宇邓某某签订了转让五楼C套间的《合同书》；
溪铁锋于1993年8月11日与李某丙签订了转让五楼D套间的《合同书》；何景生于l993年6月23日与吴某壬的代理叶某坚签订了转让四楼A套间的《转让合建私资房屋合同》。何景生方某交收据(收到何前后共交来合建广州市X路X号地下层及架空层面积320平方某私资房屋款256万元，收款人为叶某坚)为证。(对该合同有无付款有争议，叶某坚称没有付款，何景生称有付。何景生提供了收据，叶某坚对收据认可，但称因打官司，故又将钱退回给何景生)
1997年7月29日薛某某打报告给房管部门称，私私合建重新加名报告给东山区房管局，称其实达道路X号业主李某甲的代理人，先前已在东山区房管局办理过私私合建手续，现本人同意重新办理私私合建合法人的加名鉴定，所需加名人员如下：李某某、罗某某、黄某某、利某某、汤某梅、黄某加、钟鸣、吴某某、王某某、潘某某、吴某壬、丁某某、黄某卿、叶某戊、赖某某、徐某某，恳请东山区房管局给予办理加名手续。
薛某某还提供一份证据，为收条，内容为：兹收到薛某某女士①广州梅花村地契一幅；②东山广平街未列号断卖契纸。③借款两百万元人民币。以上地请代为了解并办理有关的过继手续。下面由叶某坚签名。(对于该证据，其他第三人提出异议，认为第③点有添加之嫌，但薛某某不提交原件，只是提交经长安公证处公证书公证的复印件。薛某某的代理人表示上面的字是薛某某所写。另，本院曾询问叶某坚，叶某坚不承认薛某某出过钱。
1993年9月7日李某甲出具委托书，委托坚信物业发展有限公司叶某坚先生(香港人身份)代为处理本人在东山广平路私房的规划、重建、法律诉讼及相关的一切事宜。附注广平路X路X号(包括买卖和赠送)该委托经我国驻外领事馆认证(对该证据，原告称没有后面括号及内容，并领土交一份没有括号的委托书，但询问叶某坚，叶某坚表示没有见过原告提交的委托书，有括号的委托书是薛某某交给他的。)
另，原审时叶某辛的委托代理人黄某豪提供了一份1991年8月25日签订的《私私合建协议书》，内容为：叶某坚与产权人李某一就合建东山区X路X号、X号房屋达成协议，以私私合建的形式，根据双方某议进行改建五层住宅楼。产权人的责任是将现居住在原屋的住户全部搬离，使合建人可以进行拆建，等。合建人的责任是负责建房的所有资金，负责办理危房拆建手续、报建手续并按图施工。合建后分成：原业权人所得房屋是第二、三层整层、第五层半层，其余为合建人所得。还对建筑结构、装饰标准进行了约定。签约人为：原业权人代理人姬某某，合建人为叶某坚。
薛某某收取叶某坚款项还有：1993年8月24日，薛某某出具收条，收到叶某坚先生人民币9万元整；1994年1月10日薛某某写信给叶某求叶某（略）元人民币“小彭”带给她，结构封顶和房屋需转办的手续需她来时，及早通知。1月28日彭迪出具收条给叶，收到叶某生转交薛某某现金（略）元。1994年3月5日，薛某某的收条，收到叶某坚先生人民币现金25万元整。另剩余（略）元下周某交沈女士，沈女士再签收。另叶某辛在原审的代理人在原审初期(东山区法院审理期间)，还提供了办理私私合建的鉴证费收据原件，金额为2785.05元。
1995年4月4日李某甲又委托徐某为其代理人，代为处理广平路四、六号房屋相关的一切事物，包括房屋的拆建、重建、验收、办理产权登记；管理、维修、支付各种应交的费用；处理法律纠纷。
1996年李某甲以叶某坚、李某丙私下倒卖房屋，将本由他一人合建的房屋转让给他人合建为由，向本院提起诉讼，向本院提起诉讼。在原审期间，薛某某对售房合同等书证上其签名不予承认，本院委托广东省法院法医鉴定室对叶某辛提供的有关薛某某于1993年6月3日的《售房合同》、1993年12月4日的《转让私私合建协议书合同》、1994年7月29日写给叶某坚的《收据》进行笔迹鉴定，鉴定费600元由薛某某预付。该室于1997年6月10日以高法医(1997)第llX号文检鉴定书作出鉴定，结论为上述送检文件上薛某某三字的笔迹均是薛某某本人的笔迹。
达道路X号房屋合建情况列表
楼层编号原合建人出资状况购房人出资收款人
一A王某癸、称交石油气具332万坚信物业
张某、李某丙
汤某某
B叶某坚无水利某电发展公司（略）元同上
叶某某
二A叶某辛无李某某
刘某罗某某
B叶某己、无同上
叶某庚
三A姬某某3万元
BCE李某甲
D李某甲朱某某79万元
四A吴某壬何景生（略）元叶某坚
B潘某某无许某某（略）坚信物业
C陈某某吴某某、147万元同上
方某某王某某
林某某周某某（略）
五A龚某某赖某某（略）
叶某戊
B胡某某黄某卿（略）坚信物业
C邓某某徐某某（略）坚信物业
D李某丙溪铁峰（略）
丁某某
1824.7万元单价6000
-7000元
许某某的购房款均由广州钢铁集团公司划帐，共计（略）元，广州市广珠物资贸易发展公司开出发票给广州钢铁集团公司。广珠物资贸易发展公司随后出具证明，证明其公司为叶某坚先生办理私资合建房屋，开出发票（略）元，其公司实际上并未收到此项款，只是收到代办管理费。
王某癸、张某、邓某某、龚某某、吴某壬称参加合建缴纳了合建款，但叶某坚则称均无交款，他还分了利某给李某丙找来的合建人。李某丙则出具了收条给王某癸(10万元)、张某(10万元)、邓某某(10万元)、龚某某(10万元)、吴某壬(（略）元)。李某丙称其支付了50万元的工程款给胡某某，胡某某在原审是否认，在重审时表示记不清。叶某坚称李某丙没有给过工程款，如有收据则是他们二人伪造的。原审中还有一份清新县第三建筑工程公司出具的收条：收到坚信物业发展有限公司支付达道路X号李某甲建筑工程用款总共人民币（略）元整，由清新县第三建筑工程公司第八施工队承建。收款人为刘某芳。
1992年10月18日叶某坚与周某签订《付款协议》，周某同意分期支付达道路第四层北向C座建筑装修费用（略）元。如不按时付款房屋归叶某坚。1993年1月20日叶某坚与周某签订赠与书，叶某坚将达道路X号四层北向C座房屋于1993年8月31日交付给周某。1994年10月10日叶某坚写了一份《赠与书》将达道路X号四层北向C座房屋赠送给周某。对于周某的购房，叶某坚称周某有付款，其房屋是因叶某坚输给周某赌债。周某有付款。1993年8月2日吴某某、王某某与陈某某、方某某、林某霞签订《合同书》吴某某、王某某以（略）元的价格购买达道路X号四层北向(包括两个专用车位)，吴某某、王某某已支付147万元。
关于200万元建房款问题，李某甲称给了薛某某200万元建房款，薛某某承认收到，并称交给了叶某坚，但叶某坚则称没有收到薛某分钱，建房款是他出的。薛某某的代理人在给本院的代理词中称，薛某某长住（略）对广州不熟，他请少年时的朋友姬某某帮忙，姬某到李某丙，李某丙又与叶某坚谋划，提出与李某甲合作建房的方某。姬某某、李某丙与叶某坚签订《私私合建协议书》，该协议书约定由叶某坚出钱并负责建房的具体事物，建成后，一半产权归李某甲，另一半产权归叶某坚，薛某某认为该方某可行，就同意了该方某。为了拆建旧房建新房，1992年1月李某甲在委托薛某某办理此事是给了薛某某200万元，作为建房款。当时估计造价90万元人民币，其余作为代理费、手续等其他开销。1993年薛某某将此200万元交给叶某坚，当时薛某某认为叶某坚承诺出建房款，故起初薛某某没有将200万元交给叶某坚，后叶某坚称没钱，不能动工，拖到1993年薛某某很急，于是以叶某坚向薛某某借款的名义，薛某某将李某甲的200万元交给了叶某坚(有1993年7月16日的收条为证)，李某甲的房子终于于1993年下半年到1994年初步建成。
现达道路X号房屋虽然建好，但没有办理验收手续，有部分第三人认为该房屋虽人有水、电使用，但不是居民用水、用电，水、电是尚未接通。
本院认为，本案就事实及处理上当事人争议均较大，本案的处理首先需对事实做出认定。关于本案争议的事实的认定，1.1994年7月29日薛某某写给叶某坚的收据，薛某某对此收据有异议，称没有收到叶某坚的钱，经广东省高级人民法院笔迹鉴定收条上的签名是薛某某所签，随后薛某某又承认签名是真实的，但内容不是其所写。叶某坚则称390万元交给了薛某某，李某丙作证购房款是分期支付的，第一次是他与叶某坚到北京将第一笔购房款80万元交给薛某某，该收据虽是打印的，但没有拼接的痕迹，薛某某予以否认的依据不成立，对该收据的证据效力本院予以确认。2.关于原告出资200万元建房款问题，李某甲称给了薛某某200万元建房款，薛某某承认收到，并称交给了叶某坚，但叶某坚则称没有收到薛某某一分钱，建房款是他出的，清新县第三建筑工程公司也出具了收条：收到坚信物业发展有限公司支付达道路X号李某甲建筑工程用款总共人民币（略）元整，由清新县第三建筑工程公司第八施工队承建。收款人为刘某芳。薛某某的代理人在给本院的代理词中亦称，姬某某、李某丙与叶某坚签订《私私合建协议书》，该协议书约定由叶某坚出钱并负责建房的具体事物，建成后，一半产权归李某甲，另一半产权归叶某坚，薛某某认为该方某可行，就同意了该方某。当时薛某某认为叶某坚承诺出建房款，故起初薛某某没有将200万元交给叶某坚，后叶某坚称没钱，不能动工，于是以叶某坚向薛某某借款的名义，将李某甲的200万元交给了叶某坚。薛某某还提供的证据-收条：③借款两百万元人民币。对于该证据其他当事人提出异议、疑点，但薛某某拒不提交原件，只是提交经长安公证处公证书公证的复印件。故该证据存有疑点，难以认定，且该证据也只是证明叶某坚与薛某某之间可能有借款关系，对此应属另一法律关系，对于200万元的建房款可以认定薛某某没有支付给叶某坚，对原告所称的出资200万元建房的事实不予认定。3.出名签订合建协议的人是否有出资的问题，王某癸、张某、邓某某、龚某某、吴某壬称参加合建缴纳了合建款，但叶某坚则称均无交款，他还分了利某给李某丙找来的合建人。李某丙则出具了收条给王某癸(10万元)、张某(10万元)、邓某某(10万元)、龚某某(10万元)、吴某壬(（略）元)。李某丙称其支付了50万元的工程款给胡某某，胡某某在原审是否认，在重审时表示记不清。叶某坚称李某丙没有给过工程款，如有收据则是他们二人伪造的。因该工程是由叶某坚组织施工的，故李某丙另行支付工程款50万元及缺乏足够的证据真实，又不合情理，故不予认定，李某丙是否收取王某癸等人的款项是他们之间的关系，(王某癸等人是李某丙找来的合建人)，本案不予调处。
至于第三人之间的房屋纠纷，本案在此亦不做调处。
本案的关键问题是私私合建协议、转让协议是否有效。本案中原告继承的旧的房屋已拆除，新报建的房屋已建好且已使用；原告可取得重建后的房屋一半的产权，但原告委托人之后又出卖了归其所有的部分房屋，非业权人的房屋则由叶某坚另行出卖。
由于房屋改建的行为已完成，经得向有关部门报建批准，原有的平房已拆除，新的五层房屋已建好，客观事实已存在。原告称新的房屋是旧的房屋的延续，新建的房屋没有经验收合格，更没有办理重新登记手续，因此产权应当持续归原告所有。原告的上述立论显然不能成立，重建的房屋不存在产权的延续，应以报建人为准，按照当时的政策，业主与他人可以合建房屋，将旧房屋拆除重建为新的房屋，新的房屋的产权人为原业主与合建人。鉴于本案发生的合建行为是发生在房地产法实施前，按照最高人民法院的司法解释，应属从宽范围，在整个合建房屋及买卖房屋的行为中，除出名(20多名)合建的协议不是当事人的真实意思表示之外，其他的均为合同当事人的真实意思表示。原告最初的宗旨是与叶某坚合建房屋，也签订了多份合建协议，均约定房屋建成后双方某占50%，为此叶某坚纠集了王某癸等18个假合建人，制定了原告与上述合建人签订合建协议，办理了合建手续，显然叶某坚与原告上述行为是为实现双方某建的目的，而且双方某行为并没有违反国家禁止性规定，故应为有效合同。而原告与上述合建人签订的合建协议为假合同，不具备合同效力。同时，原告的代理人薛某某将业主所取得的另一半房屋中的一部分出售给叶某坚，该合同亦履行完毕，叶某坚支付了购房款，同时实际取得了该部分房屋，叶某坚将该部分及基于合建协议取得的房屋一并以坚信物业公司的名义予以出售，虽然购房人是向坚信物业购买，但实际的售房人仍为叶某坚，而且叶某坚用购房人的购房款兴建了本案争议的房屋，购房人作为善意的第三人，对所购买的房屋实际进行了投资，根据谁投资、谁收益的公平原则，购房人的合法权益应得到保护，对其购买房屋取得房屋产权的目的应得到国家的司法救济，购房人应取得所购房屋的产权。原告委托薛某某为其合法代理人，依法应对薛某某在授权范围内的行为承担民事责任，薛某某出售房屋及进行合建房屋的行为均在授权范围内，现原告又以他人倒卖其房屋为由，要求确认全部房屋归其所有违背诚实信用，且缺乏依据，原告在合建中取得、而又没有出卖的房屋应归原告所有，除此之外，原告不具备取得其他房屋产权的依据，原告要求取得该部分房屋产权的请求，本院依法予以驳回。另，关于本案的诉讼费，原审时是根据原告的诉讼请求，对争议的房屋的价值没有作估价，只是根据合建的申报建筑造价92.835万元来确定收取1.4294万元，该计算缺乏依据，原告的诉讼请求是确权，非建筑工程款，建筑造价不是房屋的价值，本案争议的房屋的实际价值在1824万元(购房款)以上，故受理费应按此标准计算为（略）元。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、六十三条第一、二款的规定及本院2002年第4次审判委员会决议，判决如下：
一、广州市X路X号房屋三层B、C套间归原告李某甲所有。
二、驳回原告李某甲的其他诉讼请求。
本案一审诉讼费（略）元由原告负担（略）元，被告负担2696元；二审受理费（略）元由原告负担（略）元，被告负担2696元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方某事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内原告李某甲、第三人赖某某、叶某戊、徐某某按（略）元、其他当事人按（略）元向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长张妍
审判员郭晓红
代理审判员张汉华
二○○二年四月一日
书记员叶某靖
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