广东省惠州市中级人民法院
民事判决书
(2001)惠中法民二初字第X号
原告：杨某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号码（略）。
原告：杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）(原住惠阳县X镇X路X号)，身份证号码（略）。
原告：杨某丙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）(原住惠阳县X镇X路X号)，身份证号码（略）(原身份证号码（略）)。
原告：林某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）(原住惠阳县X镇X村中心屋)，身份证号码（略）(6)(原身份证号码（略）)。
原告：赵某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），身份证号码（略）。
以上五位原告的委托代理人：袁道华，广东创通顺达律师事务所(原广东大亚湾律师事务所)律师。
被告：惠州大亚湾长惠实业发展公司，住所地惠州市大亚湾经济技术开发区澳头北澳大道。
法定代表人：曲某某，经理。
被告：惠州市大亚湾房地产开发总公司，住所地惠州市大亚湾经济技术开发区X路。
法定代表人：李某某，总经理。
委托代理人：陈志忠，广东翔信律师事务所律师。
原告杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某为与被告惠州大亚湾长惠实业发展公司(以下简称长惠公司)、惠州市大亚湾房地产开发总公司(以下简称房产公司)商品房预售合同纠纷一案，于2001年6月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2001年11月6日公开开庭审理了本案，原告杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某的委托代理人袁道华、被告房产公司的委托代理人陈志忠到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某起诉称：1992年4月18日，无房地产开发经营资格的被告长惠公司与有房地产开发经营资格的被告房产公司签订协议，约定长惠公司挂靠房产公司开发建设位于惠州市大亚湾规划区(现惠州市大亚湾经济技术开发区)澳头的长惠综合楼。同年6月至9月，原告分别与长惠公司签订《认购商品房合同书》、《认购商输合同》，约定各原告分别购买长惠综合楼的住宅单元、首层商铺和车库。具体为：杨某甲购买X单元、X号商铺；杨某乙购买X号商铺；杨某丙购买X单元；林某某购买X单元；赵某某购买X单元，X号车库。以上合同签订后，各原告均依约交清了购房款、水电增容费和原设计增加费共计人民币（略）元。各原告支付上述款项后，大部分已由房产公司开具了正式发票，其余由长惠公司开具了收款收据。1993年5月27日，房产公司将长惠综合楼全部九层房屋共（略）．34平方米的所有权登记在其名下。房产公司和长惠公司，无视各原告的权益，只管售房收钱和收取挂靠费，不履行购房合同和挂靠合同约定的义务。他们没有将合同约定的房地产交付给各原告使用，也不向有关部门报送有关资料对各原告所购房屋进行预售和交易登记，更未按购房合同约定给原告办理房地产权证，原告所购住宅房、商铺、车库实际上仍在房产公司或长惠公司名下。2000年4月18日，贵院在执行李某辉、洪幸强申请执行长春市振兴房屋建设开发公司、长惠公司土地使用权欠款案中，认定上述买卖的房产仍属实际开发商长惠公司，并据此依法予以查封。2000年9月29日，贵院又依法裁定抵债给李某辉，后李某贵院裁定书将上述房地产权证办至其名下。现房产公司、长惠公司与各原告签订的房地产买卖合同的标的物已不再存在，两被告上述不负责任的行为，严重损害了原告的合法权益。故请求法院判令：1、解除各原告与长惠公司签订的《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》；2、长惠公司返还各原告购房款(含水电增容费、原设计增加费)共（略）元，赔偿截至2001年6月14日的经济损失（略）元(2001年6月14日以后的经济损失按银行流动资金贷款利率另行计算)；3、长惠公司承担本案诉讼费；4、房产公司对第2、3项请求承担连带责任。
原告杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某对其陈述事实提供的证据有：杨某甲向长惠公司购买X单元的合同和房产公司、长惠公司开具的购房发票、收据各1份共4张(证据1)；杨某甲向长惠公司购买X号商铺的合同和长惠公司开具的购房收据各1份共3张(证据2)；杨某乙向长惠公司购买X号商铺的合同和房产公司、长惠公司开具的购房发票、收据各1份共3张(证据3)；杨某丙向长惠公司购买X单元的合同和房产公司、长惠公司开具的购房发票、收据各1份共4张(证据4)；林某某向长惠公司购买X单元的合同和房产公司、长惠公司开具的购房发票、收据各1份共4张(证据5)；赵某某向长惠公司购买X单元的合同和房产公司开具的购房发票各1份共4张(证据6)；赵某某向长惠公司购买X号车库的合同和房产公司开具的购房发票各1份共3张(证据7)；房产公司、长惠公司签订的合作经营长惠综合楼的协议书1份共3张(证据8)；编号为(93)第（略）、土地使用者为长惠公司、地址为澳头镇X村、用地面积为1667平方米的国有土地使用证1份共3张(证据9)；编号为粤房字第（略）号、所有权人为房产公司、地址为大亚湾大温坝、基底面积为1595.32平方米的房屋所有权证1份共3张(证据10)；惠州市中级人民法院大亚湾审判庭对房产公司的胡副总经理就长惠综合楼的所有权进行调查的调查笔录1份共3张(证据11)；(1995)惠中湾民初字第X号之一号民事裁定书1份共2张(证据12)；(1996)惠中法执字第18-X号民事裁定书1份共3张(证据13)；长惠公司的身份证明材料1份共4张(证据14)；大亚湾规划区管理委员会关于统一管理房地产开发建设的批复1份共1张(证据15)；长惠综合楼装修说明书1份共2张(证据16)。
被告长惠公司无答辩(虽经本院公告送达开庭通知等法律文书，但该公司一直未出现)。
被告房产公司答辩称(无提交答辩状，以下答辩内容是根据该公司在开庭时的口头答辩和开庭后提交的代理词综合整理而来)：一、本案的诉讼主体存在重大问题。通过原告提供的证据材料，可以看出原告在《民事起诉状》的签名与其在房屋买卖合同上签名明显存在不同之处，原告在诉状的签名的真实性有待查实；长惠公司已经被工商行政管理部门吊销了营业执照，不具备诉讼主体资格。二、原告以挂靠关系为由要求房产公司对长惠公司可能承担的商品房买卖合同责任负连带责任，理由不足。房产公司之所以接受长惠公司挂靠，是大亚湾管委会对当地房地产开发市场进行规范管理的结果；省法院的粤法发(1996)X号文，不能作为定案的法律依据。三、长惠公司已经按照合同的规定将本案诉争之房产交付给五位原告使用，而且五位原告对其房产已经实际使用至今。从逻辑上和原告方代理人在开庭时的回答来看，五位原告对其房产已经实际使用至今。四、本案诉争之房产被法院执行给另案当事人，造成原告房屋所有权受到侵犯，过错不在长惠公司，更不在房产公司，而在于执行法院和五位原告自己，后果也应当由原告自己承担。执行法院不顾长惠公司已将本案诉争之房产销售给原告这一事实，执行上存在错误；基于原告没有及时办理产权登记手续和从所有权风险转移的角度而言的理由，后果也应由原告自己承担。五、原告提出解除合同和赔偿经济损失没有事实和法律依据。原告提出解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定；从房地产市场价格和利息计算角度而言，原告提出的赔偿经济损失的要求更是强词夺理。故请求法院判令：驳回原告对两被告的诉讼请求，尤其是对房产公司的诉讼请求。
被告房产公司为其辩解提供的证据有：长惠综合楼管理交接协议书(证据17)1份共2张；长惠综合楼业主名册1份共3张(证据18)；303、313房的水电费、管理费收据1份共1张(证据19)；长惠综合楼管理处证明1份共1张(证据20)；惠湾房(1993)X号关于整顿清理房屋登记和交易的通知1份共2张(证据21)；惠湾房(1996)X号关于强化房屋产权登记办证和交易的通知1份共2张(证据22)；(1996)惠中法执字第18-X号民事裁定书1份共3张(证据23)；(1996)惠中法执协字第18-X号协助执行通知书1份共1张(证据24)；惠湾(1992)X号关于房地产开发经营管理问题的暂行规定1份共3张(证据25)；房产公司的企业法人营业执照1份共1张(证据26)；长惠公司被吊销营业执照的工商登记查询记录1份共1张(证据27)。
经开庭质证，房产公司对证据8、证据13的真实性予以认可，对杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某提供的其余证据表示无法确定其真实性(杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某向本院提供证据时，除证据10、13、14、16外，其余证据均有提供原件予以核对或盖有证明公章)；杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某对证据26表示无异议，对房产公司提供的其余证据表示有异议(房产公司向本院提供证据时，除证据23、24、25、26外，其余证据均有提供原件予以核对)。
经审理查明：1992年4月18日，根据惠州市大亚湾规划区(现惠州市大亚湾经济技术开发区)管理委员会关于规划区内商品房统一挂靠房产公司进行开发、销售的规定，无房地产开发经营资格的长惠公司与具备房地产开发经营资格的房产公司签订《合作经营商品楼协议书》，约定长惠公司挂靠房产公司开发建设位于惠州市大亚湾规划区X镇的长惠综合大楼；房产公司收取挂靠费，但不参与经营管理，也不承担风险。
1992年6月至9月，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某分别与长惠公司签订《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》，购买长惠公司开发建设的长惠综合楼的部分住宅单元、首层商铺和车库(杨某甲在《认购商品房合同书》中写上的身份证号码为（略），杨某乙在《认购商铺合同》中写上的身份证号码为（略），杨某丙在《认购商品房合同书》中写上的身份证号码为（略），林某某在《认购商品房合同书》中写上的身份证号码为（略）)。《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》约定：如购房者要变更装修，须增加装修费用；入伙前购房者必须交清水电增容费2000元；购房者交清房款入伙后，长惠公司分期分批与购房者办理好入城户口手续和房契证，办房契证费用按国家和规划区有关规定负担。杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某各人购买长惠综合楼的住宅单元、首层商铺和车库(共7份合同)的具体情况为：杨某甲购买X单元(1992年9月12日签合同，建筑面积109.01平方米、每平方米建筑面积售价为1650元，房价款（略）元，水电增容费2000元)，第X号商铺(1992年9月17日签合同，建筑面积55.34平方米、每平方米建筑面积售价为3300元，房价款（略）元，水电增容费2000元)；杨某乙购买X号商铺(1992年9月17日签合同，建筑面积66.6平方米、每平方米建筑面积售价为3300元，房价款（略）元，水电增容费2000元，原设计增加费3917元)；杨某丙购买X单元(1992年8月24日签合同，建筑面积100.46平方米、每平方米建筑面积售价为1500元，房价款（略）元，水电增容费2000元)；林某某购买X单元(1992年8月24日签合同，建筑面积90.46平方米、每平方米建筑面积售价为1500元，房价款（略）元，水电增容费2000元)；赵某某购买X单元(1992年6月11日签合同，建筑面积90.37平方米、每平方米建筑面积售价因一次性付款而优惠5%为1425元，房价款（略）元，水电增容费2000元)，首层第X号车库(1992年8月6日签合同，建筑面积19.99平方米、每平方米建筑面积售价因一次性付款而优惠5%为2850元，房价款（略）元)。以上合同签订后，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某均依约向长惠公司交清了购房款、水电增容费和原设计增加费。杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某向长惠公司支付上述款项(共计人民币（略）元)后，大部分已由房产公司开具了正式发票(开具时间基本为1993年3月)，其余由长惠公司开具了收款收据(开具时间基本为1993年3月)。
1993年4月25日，长惠公司将其开发建设的长惠综合大楼所占用范围内的土地使用权办至其公司名下。1993年4月25日至1993年4月29日，长惠公司将已竣工的长惠综合大楼交付给包括杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某在内的购房户使用。1993年4月30日，长惠公司将长惠综合大楼移交给挂名为“长惠综合楼管理处”的何志方兄妹管理。1993年5月27日，房产公司将长惠综合大楼全部九层共（略）.34平方米的房屋的所有权登记在其公司名下。
由于房产公司和长惠公司签订挂靠开发协议后，既不向有关部门报送有关资料对杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某所购住宅、商铺、车库进行预售和交易登记，也未按购房合同约定给杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某办理房屋所有权证，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某所购住宅、商铺、车库实际上仍在房产公司(编号为粤房字第（略）号的房屋所有权证的所有权人)和长惠公司(编号为93第（略）的国有土地使用证的土地使用者)名下。2000年4月18日，本院在执行李某辉、洪幸强申请执行长春市振兴房屋建设开发公司、长惠公司土地使用权欠款案[(1996)惠中法执字第X号]中，认定长惠公司与杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某买卖的上述房产未办理销售登记和房屋所有权证，仍属实际开发商长惠公司所有(惠州市中级人民法院大亚湾审判庭就长惠综合大楼的实际开发建设者、所有权，于1995年对房产公司的胡副总经理进行了调查，胡副总经理承认长惠综合大楼的实际开发建设者、所有权属于长惠公司，房产公司将长惠综合大楼房屋的所有权登记在其公司名下目的是适当控制3.5%的挂靠费)，并据此依法予以查封。2000年9月29日，本院又依法裁定上述房产抵债给李某辉，后李某辉持本院裁定书将上述房产的房屋所有权证办至其名下。2001年6月18日，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某以《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》的标的物已不再存在，长惠公司、房产公司不负责任的行为，严重损害了其合法权益为由，向本院提起诉讼(在此之前的2001年5月31日，本院根据杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某的诉前财产保全申请，依法查封了房产公司位于惠州市大亚湾经济技术开发区检察院宿舍后面6500平方米的土地)。
另查，长惠公司因未参加年检，被惠州市工商行政管理局大亚湾分局于1996年12月5日依法吊销其企业法人营业执照。应本院的要求，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某于2001年11月9日至2002年1月9日在法庭的见证下，再次在《诉前财产保全申请书》、《民事起诉状》、《授权委托书》上予以签名认可;林某某、赵某某在签名时还解释，签订《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》是由其亲人代签的。2002年2月4日，本院依职权到长惠综合大楼的现场进行调查(进行了现场拍照，调查了附近姓何、姓邓、姓罗的三位群众和惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局的同志)，从调查情况来看：长惠综合大楼地处内街、离大公路边有一段较长的距离，附近没有形成商业区；长惠综合大楼的住宅部分已有人居住，但长惠综合大楼一楼的商铺(含车库)从建成交付使用之日(1993年4月25日至1993年4月29日)至本院依职权调查之日(2002年2月4日)一直无人经商；当地的房产管理局对住宅、商铺、车库的租金至今无市场的指导价。经综合姓何和姓邓的两位群众的问话笔录，住宅的租金情况为，1993年的月租金是每平方米5.18元，1994年至2000年的月租金是每平方米2.12元；大公路边的商铺的租金情况为，1993年的月租金是每平方米60元，1994年至2000年的月租金是每平方米28.75元；内街的商铺的租金情况，经询问隔了一条街X街但离大马路边较近的商铺经营者姓罗的群众(商铺1999年才出租)，1999年至2000年的月租金是每平方米10元。车库的租金，无人知道其价格，但其与商铺同在长惠综合大楼的一楼，车库的每平方米建筑面积售价为3300元、与商铺的售价一样，车库实际上就是商铺。
本院认为：杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某与长惠公司于1992年6月至9月签订的《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》(共7份合同)，是杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某与长惠公司双方真实意思的表示，符合法律的规定，是有效合同。
合同签订后，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某均依约交清了购房款、水电增容费和原设计增加费共计人民币（略）元，履行完自身的合同义务。而长惠公司虽亦于1993年将商品房(住宅)、商铺和车库交付给杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某使用，但其未按《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》的约定在购房者交清房款入伙后，为购房者办理好销售登记和房屋所有权证，导致本案所涉房屋于2000年9月29日，在本院执行李某辉、洪幸强申请执行长春市振兴房屋建设开发公司、长惠公司土地使用权欠款案([1996]惠中法执字第X号)中，依法裁定抵债给李某辉，后李某辉持本院裁定书将上述房产的房屋所有权证办至其名下，致使杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某与长惠公司签订的《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》的目的已不能实现。造成合同的目的不能实现，主要过错是长惠公司在销售商品房(包括商铺和车库)时未按照规定到房地产管理部门办理销售登记、进行备案，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某交清房款入伙后，长惠公司也未按照约定分期分批与杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某办理好房契证，致使杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某与长惠公司签订的《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》的标的物不能对抗案外人。因此，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某请求解除《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》，长惠公司返还购房款（略）元并支付该（略）元从付款之日起至长惠公司付清购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。为方便计算，结合房产公司、长惠公司开具发票、收据的时间(基本为1993年3月，少数为1993年3月之前或之后)和长惠公司将长惠综合大楼交付使用的时间(1993年4月)，计算利息的时间应从1993年4月1日起至长惠公司付清购房款之日止为宜。由于杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某从1993年4月(25日至29日)至2000年4月18日使用了长惠公司交付使用的房子(住宅、商铺、车库)，故杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某亦应支付该段时间内使用房子(住宅、商铺、车库)的租金给长惠公司。为方便计算，同时根据上述计算利息的时间的原则、方法，计算租金的时间应从1993年5月1日起至2000年4月30日为宜。由于车库实际上就是商铺，故车库的租金应按商铺的租金价格予以计算；又由于长惠综合大楼一楼的商铺(含车库)从建成交付使用之日(1993年4月25日至1993年4月29日)至本院依职权调查之日(2002年2月4日)一直无人经商，即无法作为商铺用途而使用，发展商原来的承诺没有兑现，所以商铺(含车库)的租金应按住宅的租金价格予以计算。住宅的租金情况，经综合姓何和姓邓的两位群众的问话笔录，1993年的月租金是每平方米5.18元，1994年至2000年的月租金是每平方米2.12元，而换算后的住宅总面积为532.23平方米，据此而计算出杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某应向长惠公司支付的租金(1993年5月1日起至2000年4月30日止)为（略）.51元。
房产公司与长惠公司签订《合作经营商品楼协议书》，向杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某开具正式发票，并且为了适当控制3.5%的挂靠费，于1993年5月27日将长惠综合大楼全部九层共（略）.34平方米的房屋的所有权登记在其公司名下。长惠公司挂靠房产公司开发建设长惠综合大楼事实清楚，证据确凿。因此，参照广东省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发、经营案件若干问题的座谈纪要》的规定，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某要求房产公司对本案承担连带(清偿)责任的诉讼请求，理由充分，本院亦予以支持。至于房产公司提出本案的诉讼主体存在重大问题的抗辩，首先，根据最高人民法院对辽宁省高级人民法院“关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的请示”的批复(法经[2000]X号司法解释)，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动，因此，长惠公司虽然被吊销企业法人营业执照，但仍可以自己的名义进行诉讼活动；其次，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某于2001年11月9日至2002年1月9日在法庭的见证下再次在《诉前财产保全申请书》、《民事起诉状》、《授权委托书》上予以签名认可，其提供的合同及发票、收据均有原件，杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某在合同上的身份证号码与其向法庭提交的身份证的号码相同，起诉长惠公司、房产公司是购房者杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某的真实意思的表示，故杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某的诉讼主体亦不存在问题。长惠公司经本院公告送达传票等法律文书，拒不到庭，不影响本案的审理。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)、(五)项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第一款的规定，并参照广东省高级人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发、经营案件若干问题的座谈纪要》第三条的规定，缺席判决如下：
一、解除杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某与长惠公司于1992年6月至9月签订的《认购商品房合同书》、《认购商铺合同》(共7份合同)；
二、长惠公司返还杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某购房款(含水电增容费、原设计增加费)（略）元，并支付该（略）元从1993年4月1日起至清偿日止的利息(按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算)给杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某；
三、杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某支付租金（略）.51元给长惠公司；
四、以上第二、三判项相抵减后，长惠公司应返还杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某购房款（略）.49元，并支付（略）元从1993年4月1日起至清偿日止的利息(按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算)给杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某；
五、房产公司对长惠公司返还、支付杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某的上述款项、即第四判项，承担连带清偿责任。
本案受理费（略）元，财产保全费（略）元，合计（略）元；由杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某负担3881元，其余（略）元由长惠公司负担。杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某预交的案件受理费、财产保全费共（略）元，除其应负担的3881元外，余款抵作长惠公司应交纳的案件受理费、财产保全费，待执行时由长惠公司径直返还杨某甲、杨某乙、杨某丙、林某某、赵某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长黄志强
审判员许优如
审判员钟震强
二○○二年二月二十六日
书记员曾莹
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
