广东省江门市中级人民法院
民事判决书
(2001)江中法民终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)林某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
诉讼代理人王鸿杰、黄振雄，广东华南律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）－3。
诉讼代理人甄仪立，男，X年X月X日出生，汉族，住新会市X镇上水里2巷X号。
上诉人林某某因房屋租赁纠纷一案，不服新会市人民法院(2001)民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院查明：被上诉人李某某在取得会城沙岗村委会欧阳围场地的承包经营权之后，自筹资金兴建了水果市场，并与上诉人林某某签订合同，约定将该市X排X座25-X号两间铺位出租给上诉人林某某经营，租赁期限为2000年6月1日至2003年5月30日，租金每月1580元，治安费、清洁费每月每间80元，从2000年9月起计收；并约定合同签订后，上诉人向被上诉人支付定金7500元，合同期满后，被上诉人退还定金给上诉人，水电报装由上诉人出资，装修费由上诉人自理，期满后一切装修设施无偿归被上诉人所有，上诉人不得拆除，合同签订后经新会市工商行政管理鉴证后生效等条款。上诉人林某某于2000年3月向被上诉人支付了定金6000元，8月开始装修和使用铺位，支付了9月份的租金及清洁费、治安费1820元。自2000年10月始，上诉人没有向被上诉人支付租金。2000年11月30日，被上诉人自行强制收回其出租的铺位。
案经原审法院审理认为：原、被告双方自愿签订的租赁合同，约定有签订合同后经新会市工商行政管理鉴证生效，即合同双方当事人约定了合同生效的附带条件。条件未成就，合同就不生效。本案中原、被告签订合同后没有经工商鉴证，因此双方所签订的租赁合同没有发生法律效力，对双方没有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”、“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就；不正当地促成条件成就的，视为未成就”的规定，原告不能按该合同主张被告支付租金及相关诉讼请求，原被告双方纠纷应按照公平、等价有偿、诚实信用原则及原、被告的实际履行情况来处理。被告应参照在合同中约定的租金标准，向原告支付从2000年8月至11月30日自行强制收回铺位止的铺位实际使用金。被告已交付的租金及治安费、清洁费1820元和定金6000元，用以折抵实际使用金。依据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，判决原告李某某向被告林某某返还人民币2540元，驳回其其他诉讼请求，一审案件受理费345元由被告负担。同时，由于合同未生效，被告未取得铺位经营权，被告以未生效的合同反诉原告赔偿损失，证据不足，不予支持。判决驳回原告林某某的反诉请求，反诉费由被告负担。
上诉人林某某不服原审判决，向本院上诉称：一、双方租赁合同是一个事实合同，依法已经成立生效。原审法院在双方当事人都没有否认租赁合同的有效性的前提下，粗暴干涉当事人的意志自由而对合同的效力问题进行判定，适用法律错误；二、原审法院在未分清双方责任的情况下，要求上诉人自行处理装修物，有失公正；三、上诉人因被上诉人违法封铺造成了实际损失，反诉有理；四、被上诉人出示的城北工商所出具的对上诉人违法经营的书面说明属伪造。因此，一审法院无论在认定事实上还是在适用法律上，都有严重错误，应当撤销一审判决。
被上诉人李某某答辩称：一、由于没有办理约定的鉴证手续，合同所附生效条件未成就，双方所签合同尚未生效。未生效的合同没有法律约束力；二、“封铺”是因为上诉人林某某没有向工商行政管理部门办理营业许可，违法经营，而由工商行政管理部门作出的关门、整顿处理，与己无关。
双方在二审诉讼期间均没有提供新的证据。
根据上述当事人确认的证据、事实以及对当事人争议的证据的认定，本院因此确认了本院以上查明的事实。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条是关于事实合同成立问题的规定，指在法定或约定采用书面形式而当事人未采用，或者当事人采用了书面形式但没有签字或盖章，而当事人一方已经履行主要义务、对方接受的，合同成立。《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条并不是关于合同生效问题的规定，合同的效力问题应适用《中华人民共和国合同法》第三章(合同的效力)的条文。一般情况下，合同自成立时生效，但根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，如果双方当事人另行约定了生效的条件，那么，合同就不是在成立时而是在条件成就时生效。本案中，即使当事人之间因一方履行主要义务，另一方接受，即合同已经成立，还是因为双方约定的生效条件未成就，更何况就本案三年的履行期限而言，一个月的交付和接受租金不能人为已经履行了主要义务。同时，本案双方既采用了书面形式，也都签了字，不属第三十六条、第三十七条适用的情形，本案租赁合同不属事实合同。因此，上诉人林某某关于双方合同属事实合同、依法成立生效的诉称于法无据，应不予支持。本案中，双方约定的合同生效条件－“经新会市工商行政管理鉴证”－尚未成就。双方既没有单独也没有共同去办理鉴证手续，同时，也没有证据证明任何一方存在为自己利益不正当地阻碍合同所附条件的成就的事实。应当依照《中华人民共和国合同法》第四十五条关于附生效条件合同及《中华人民共和国民法通则》第四条关于民事活动应遵循自愿公平等价有偿诚实信用的规定，认定双方合同未生效，对双方不具法律约束力。应根据实际履行情况和公平原则，作无效合同处理。参照双方在合同中约定的租金标准，上诉人应向被上诉人支付从2000年8月至11月30日自行强制收回铺位止的实际使用金。上诉人已交付的租金及和定金，用以折抵实际使用金。至于合同效力问题，在审理中是个先决问题，人民法院依法可依职权认定。并且，被上诉人在二审期间也提出要求法院认定合同未生效。上诉人称原审法院粗暴干涉当事人意思自由，于法无据，依法不予采纳。对于一个未生效合同，当事人有权不履行，被上诉人有权自行收回铺位，因此给上诉人造成的对其下手合同构成违约的损失为被上诉人不可预见，被上诉人对此并无过错，上诉人反诉理由不充分，依法应不予认定。上诉人所投入的装修物，一方面由于在合同中就有期满无偿归被上诉人所有的意思表示，另一方面此装修物对被上诉人没有价值，因此，由上诉人自行处理为宜。至于城北工商所出具的、认为上诉人非法经营的书面材料的真实性问题，因该证据材料对本案的定性及责任承担等处理没有影响，同本案不具相关性，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：
维持原判决，驳回上诉。
二审案件受理费1961元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长李某成
审判员黎娅
代理审判员曾德军
二○○一年八月十六日
书记员尹焕好
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
