广东省高级人民法院
民事判决书
(2001)粤高法审监经再某第X号
申请人再某某(一审被告、反诉原告二审)黑龙江大庆石油管理局农工商联合公司(下称农工商公司)。住所地:黑龙江省大庆市X路。
法定代表人吕某某，总经理。
委托代理人张淑君，金律律师事务所律师。
委托代理人黄文俊，小耘律师事务所律师。
被申请再某某(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)珠海经济特区园林花卉有限公司(下称园林公司)。住所地:珠海市X路华庆大厦八楼。
法定代表人张某某，经理。
委托代理人王仲宇，珠海市亚太律师事务所律师。
原审被告珠海经济特区华庆实业公司(下称华庆公司)。住所地:珠海市X路华庆大厦。
法定代表人鞠某某，总经理。
委托代理人黄文俊，小耘律师事务所律师。
农工商公司因与园林公司、华庆公司合作建房纠纷一案，不服本院(2000)粤高法民终字第X号民事判决，向本院申请再某。本院于2001年5月29日裁定对本案进行再某。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序之规定，另行组成合议庭，对本案进行了再某，现已再某终结。
再某查明，1988年9月9日，园林公司委托其下属企业珠海经济特区华大实业公司(下称华大公司)与农工商公司签订一份《合资建楼协议书》，约定双方联合成立华庆公司及合资兴建华庆大厦等事宜。该协议约定华大公司无偿提供建楼用地3400㎡／和30％的基建投资及负责办理报建手续、产权证明；农工商公司负责提供70％的基建投资；大厦总投资582.6万元，大楼建成后，产权属双方共有，华大公司占40％，农工商公司占60％。合建协议还约定了房产出租盈利分配及合建项目经营管理机构等事宜。1988年9月8日，华大公司与农工商公司又签订一份《合资建楼协议书补充条款》，具体约定了建楼资金的拨付及成立华庆公司的有关事宜。之前，园林公司已于1988年7月6日，向珠海市国土局交纳了2587㎡的报建费460，385.01元后(该款后由农工商公司支付)取得了土地使用凭证，并于同月11日取得了珠海市规划局颁发的《建筑许可证》。华庆大厦于1988年9月26日开工，1989年8月6日竣工，1990年5月完成外供电、水、电梯及附属工程并投入使用。由于华庆大厦建设资金实际上全部由农工商公司投入，故华大公司与农工商公司于1991年4月1日又签订一份《合资建楼协议修改补充协议》，约定华大公司只无偿提供3400㎡建楼用地，农工商公司提供全部投资；华庆大厦产权比例调整为华大公司占25％、农工商公司占75％，以建楼图纸为准，华大公司应分面积为1359.71㎡；农工商公司分配面积为4079.91㎡；双方房产出租盈利分配比例亦调整为华大公司占25％、农工商公司占75％。
1988年9月10日，农工商公司与华大公司签订了《合资成立珠海经济特区华庆实业公司合同书》，约定双方合资成立华庆公司，注册资本100万元，合资双方出资为华大公司40万元，农工商公司60万元，公司实行董事会领导下的总经理负责制。1989年1月28日，华庆公司领取了营业执照。因按1991年4月1日《合资建楼协议修改补充协议》的约定，华庆大厦管理由华庆公司负责，故于1991年5月18日，园林公司协助华庆公司办理了华庆大厦的《房屋所有权证》。1992年12月28日，园林公司、华庆公司共同盖章确认一份华庆公司的《董事会纪要》，该纪要明确了园林公司与农工商公司的楼层产权划分，双方同意华庆大厦八楼整层441.08㎡、九楼整层434.06㎡、七楼X—706写字间363.51㎡，一楼吉美发廊18.76㎡、一楼吉兴家私50.3㎡、一楼花店26㎡，一楼李开汉专卖店26㎡，共计1359.71㎡划给园林公司，产权归园林公司所有。其余4079.91㎡归农工商公司所有。该纪要同时明确，从1993年1月1日起，双方各自产权分开独立经营。华庆公司经营管理由农工商公司独立经营、自负盈亏，园林公司今后不再某担华庆公司的经济责任。华庆大厦的建设除使用了园林公司所提供3400㎡土地中的2587㎡外，尚剩余813㎡的空地以作为华庆大厦附属设施(绿化、停车)等用地。当时为建主楼需要，由农工商公司出资在813㎡空地上搭建临时平房两栋，面积28.8㎡，后双方在1991年4月签订的《合资建楼协议修改补充协议》中约定亦按25％对75％的比例由园林公司、农工商公司使用。1999年3月，珠海市有关主管部门因该两栋平房是违章建筑而将其拆除。1998年7月，园林公司因农工商公司迟迟未建附楼，便以其公司名义将剩余空地向规划局报建，后又于1999年1月12日去函华庆公司，要求华庆公司在当年1月20日前作出是否投资建设华庆大厦附楼的答复，否则将与第三方合作建附楼。华庆公司于同年1月20日答复园林公司，认为该813㎡空地属于园林公司所提供3400㎡土地中的一部分，是属于华庆公司资产，不同意园林公司与第三方合作建房，双方由此引起纷争。园林公司遂于1999年3月25日向珠海市中级人民法院提起诉讼，请求:(一)确认园林公司与农工商公司签订的《合资建楼协议书》、《合资建楼协议修改补充协议》无效；(二)判令农工商公司、华庆公司赔偿经济损失230万元；(三)确认华庆大厦产权归其司所有。农工商公司以《合资建楼协议书》及补充协议有效，园林公司违约为由提起反诉，请求:(一)由园林公司支付华庆大厦及附楼用地土地出让金300万元并将土地使用权办至华庆公司名下；(二)园林公司立即停止与他人合建华庆大厦附楼并停止施:工，恢复附楼用地及绿化原状；(三)诉讼费由园林公司负担。
1988年3月22日，珠海市国土局所发出的土地使用证中登记该地为办公用地，并注明“用地单位只有土地使用权，不得出卖、出租或转让。如要变更土地用途须报原批准机关同意”。在一审期间，原审法院就本案土地使用权转让:问题征询珠海市规划国土局意见，该局以珠规土函(1999)X号复函答复认为:“双方当事人争议的土地属国家划拨用地，双方事实上已构成非法转让土地行为，责令双方尽快办理华庆大厦土地使用权转让手续；关于813㎡空地，因其属划拨用地，故不允许该空地转让”。但经一审调解，双方就分担土地出让金及办证费用上无法达成一致意见。
华大公司于1995年8月10日，在珠海市工商行政管理局拱北分局办理了注销登记手续，注销前的一切债权债务均由其主管单位园林公司承担。
本院终审判决后，园林公司已将华庆大厦更名至其名下。
珠海市中级人民法院一审认为:园林公司与农工商公司虽然签订了《合资建楼协议书》和《修改补充协议》，但该协议书及补充协议未经有关主管部门批准，且至今双方也未到有关部门补办有关合建审批和土地转让手续:根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(下称《解答》)的有关规定，双方签订的《合资建楼协议书》及《修改补充协议》依法应确认无效。在本案审理期间，虽然国土局出具了证明，同意双方对已建好的“华庆大厦”补办手续，对尚未建的（略）空地不同意补办手续，但园林公司认为农工商公司、华庆公司至今没有完全履行合同，不同意补办有关手续；且该地实际上只使用了一部分，尚有813㎡土地闲置近10年。另该地属于划拨土地，如要转为出让土地，必须办理有关系列手续并交纳相关款项，而园林公司如自建自用办公楼则可免交相关费用，现双方已缺乏合作基础，无法协调办理和分担各类费用。因此，不具备法院判令补办手续作为有效处理的条件，故园林公司主张双方签订的《合资建楼协议书》和《修改补充协议书》无效有依有据，应予支持。而农工商公司、华庆公司主张继续履行合同并要求园林公司支付300万元的地价款和把该大厦使用证办在其名下，则欠缺法律依据，理由不充分，不予采纳。根据无效合同互相返还的处理原则，双方已确认农工商公司投资款为582.6万元，故园林公司应返还农工商公司投资款582.6万元。农工商公司在华庆大厦占有的75％产权应返还给园林公司。考虑到农工商公司从1989年开始便使用华庆大厦并进行办公、出租获利，在使用华庆大厦近10年期间已获得巨额经济收入，这些收入足以弥补了农工商公司由该投资额所产生的孳息和经济损失。园林公司以3400㎡的划拨土地与农工商公司合建楼房，但农工商公司、华庆公司没有按约定投资利用该地，只是建造了华庆大厦，尚有813㎡空地闲置达10年之久，因农工商公司、华庆公司的过错而造成了园林公司经济上严重的损失，园林公司主张农工商公司、华庆公司赔偿经济损失，理由充分，应予支持。根据1989年珠海市规划局批准该813㎡空地，可建一栋办公楼房，建筑面积为1907㎡，按双方在合同中产权比例分配，园林公司可占476.75㎡，比照华庆大厦办公用房出租价格，以每月每平方米租金收得40元，园林公司所占房屋租金损失为2，288，400元，应适当赔偿1，700，000元给园林公司。据此，判决:(一)确认华大公司与农工商公司于1988年9月9日签订的《合资建楼协议书》和1988年9月8日签订的《合资建楼协议书补充条款》、1991年4月1日签订的《合资建楼协议修改补充协议》无效；(二)园林公司于本判决生效之日起30日内返还582.6万元给农工商公司；农工商公司、华庆公司于本判决生效之日起30日内返还华庆大厦75％产权及其公用部分给予园林公司(即华庆大厦一楼X至114房、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼的707、708、709房，共计4079.9㎡)，位于珠海市X路(健美路)华庆大厦归园林公司所有；(三)农工商公司、华庆公司于本判决生效之日起30天内适当赔偿园林公司因未建813㎡土地闲置费经济损失1，700，000元。上述二、三项相抵，园林公司应付给农工商公司、华庆公司4，126，000元。
华庆公司不服上述一审判决，向本院提起上诉。
本院二审审理认为，华大公司与农工商公司于1988年9月9日、9月8日、1991年4月1日分别签订的《合资建楼协议书》、《合资建楼协议书补充条款》及《合资建楼协议修改补充协议》，其实质上是园林公司以划拨方式取得的国有土地使用权作为投资与农工商公司合作建房的行为。上述协议未经有关主管部门批准，且至今双方也未到有关部门补办有关合建审批和土地出让手续。因该地属于划拨土地，如要转为出让土地，必须办理有关系列手续并交纳相关款项，而园林公司如自建自用办公楼则可免交相关费用，现双方已缺乏合作基础，无法协调办证和分担各类费用，因此不具备法院判令补办手续作为有效处理的条件，故原审认定上述所签订的协议均无效正确，本院予以维持。依据无效合同的处理原则，园林公司本应返还农工商公司的投资款本息和赔偿其经济损失，但考虑到农工商公司从1989年开始便使用华庆大厦进行办公、出租获利，在使用华庆大厦这段期间已获得巨额经济收入，足以弥补农工商公司由该投资款所产生的孳息和因合同无效所受到的经济损失，故原审判令园林公司只返还农工商公司投资款本金582.6万元尚属恰当，本院亦予以维持。
关于华庆公司上诉提出其公司不应被原审法院列为本案当事人的问题。因本案是合作建房纠纷，双方争议的标的物华庆大厦登记在华庆公司名下，故原审将华庆公司列为被告，便于查清查实及审查华庆公司是否负有返还本案讼争标的物的义务，这符合民事诉讼法的相关规定。且华庆公司在一审期间对此未提出异议并作为被告参加了诉讼，故华庆公司该上诉理由不能成立，不予支持。
关于华庆公司上诉提出一审判令华庆公司返还华庆大厦75％产权没有法律依据，超出法院审判权限的问题。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十六条的规定:“合作建房合同被确认无效后，已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有”。故原审法院确认华庆大厦产权归园林公司所有并未超越法院审判权限。农工商公司按其与园林公司约定分配使用了华庆大厦75％的产权，故原审判令农工商公司返还华庆大厦75％的产权给园林公司正确，本院予以维持。华庆公司的董事会纪要已说明其公司并不拥有华庆大厦的任何产权，故华庆大厦产权登记在华庆公司名下并无依据，本院可据实判令华庆公司负责将华庆大厦产权变更登记至园林公司名下，变更登记费用由华庆公司、园林公司均等负担。
关于华庆公司上诉提出一审判令其与农工商公司赔偿园林公司813㎡土地闲置经济损失170万元没有事实和法律依据的问题。因园林公司与农工商公司所签订的合作建房协议及补充协议无效，对造成协议无效双方当事人均有过错，故因无效合同而造成的经济损失应各自承担。且在该813㎡空地上一直建有临建，双方按产权分配比例使用至1999年临建才拆除，故原审判决以并未实际建设的华庆大厦附楼十年的租金损失作为该空地闲置损失并无依据，本院予以撤销。华庆公司该上诉理由成立，本院予以采纳。据此，判决如下:一、维持(1999)珠法民初字第X号民事判决的第一项；二、撤销(1999)珠法民初字第X号民事判决的第三项；三、变更(1999)珠法民初字第X号民事判决的第二项为:园林公司于本判决生效之日起30日内返还582.6万元给农工商公司；农工商公司于本判决生效之日起30日内返还华庆大厦75％产权及其公用部分给园林公司(即华庆大厦一楼X至114房、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼的707、708、709房，共计4079.9㎡)；华庆公司负责于本判决生效之日起30日内将华庆大厦产权变更登记至园林公司名下，变更登记费用由华庆公司、园林公司均等负担。本案一、二审受理费151，040元，由园林公司负担30，208元、农工商公司负担75，520元、华庆公司负担45，312元。
农工商公司不服本院终审判决，向本院申请再某称，终审判决认定事实不清，认定合同无效及合作建房是行政划拨用地与事实不符；根据最高人民法院《解答》的有关规定，应判令双方补办手续。请求再某改判。
本院再某认为，1988年9月9日、9月8日、1991年4月1日农工商公司与华大公司签订的《合资建楼协议书》、《合资建楼协议书补充条款》及《合资建楼协议修改补充协议》，实际上是园林公司以划拨方式取得的国有土地使用权作为投资与农工商公司合作建房的行为，上述协议是双方当事人的真实意思表示。双方虽未依法办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际履行了合同，房屋已建成，又无其他违法行为。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定:“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房。签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”据此，应认定当事人所签协议有效，并判令双方当事人补办手续。终审判决认定本案不具备法院判令补办手续作为有效处理的条件而认定上述协议无效，并依据无效合同处理原则，判令园林公司返还农工商公司投资本金582.6万元不当，应予纠正。
本案一审期间，珠海市规划国土局以珠规土函(1999)X号复函答复珠海市中级人民法院认为:“双方当事人争议的土地属国家划拨用地。”且园林公司取得划拨用地时是国有企业，并非集体企业。因此，农工商公司申请再某认为，本案土地是园林公司转让取得的土地，缺乏依据，本院不予支持。终审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下:
一、撤销珠海市中级人民法院(1999)珠法民初字第X号民事判决及本院(2000)粤高法民终字第X号民事判决；
二、农工商公司与园林公司于本判决书生效之日起30日内到有关部门补办合资建楼用地3400㎡的土地使用权转让、更名手续，有关费用由农工商公司负担75％，园林公司负担25％；
三、华庆大厦产权、土地使用权及813㎡空地的土地使用权，农工商公司占有75％，园林公司占有25%；
四、园林公司于本判决生效之日起30日内将华庆大厦75％产权(即华庆大厦一楼X至114房、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼的707、708、709房，共计4079.9㎡)变更登记至农工商公司名下，有关费用由农工商以司负担75％，园林公司负担25％。
本案一、二审受理费共151，040元，由农工商公司、华庆公司共同负担120，832元、园林公司负担30，208元。
本判决为终审判决。
审判长罗蕊
代理审判员张雪梅
代理审判员王丽芳
二○○一年七月二十三日
书记员孙静
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